地税、单位税和门牌税 - 马来西亚屋主必给的3种税

你一定有听过地税、单位税和门牌税这3种马来西亚的房地产税,但你知道为什么要给这些税费吗?这些税费又是怎样计算、什么时候要给的呢?
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地税(马来文cukai tanah或英文quit rent)、单位税(马来文cukai petak或英文parcel rent)门牌税(马来文cukai pintu/cukai taksiran或英文assessment rates这三种房地产税是很多人在计算马来西亚房地产相关费用的时候,往往会忽略的费用。

地税、单位税和门牌税都是马来西亚土地税制度底下的法制税务,它们也是房地产业主必须支付的税务。

根据马来西亚的法律,只要符合征税条件的房地产,有关房地产的产权拥有者(即业主)都有支付这些费用的法律义务

换言之,如果你收到地税、单位税和门牌税的付款通知单,你最好尽快付清这些税务,否则,你将会为此付出代价的!

接下来,让我们来探讨地税、单位税和门牌税到底该由谁支付为什么需要支付,以及何时需要支付

 

地税是怎样算出来的?

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地税(马来文cukai tanah或英文quit rent是对马来西亚任何有地房地产征收的税,以土地的形状和大小、价值、位置或条件作为确定税收的因素。

地税的算法很简单,只要把房地产的土地总面积乘以地税的费率,就可以得出你需要缴纳的费用了。

值得注意的是,每一个州属的地税费率都不一样,而且费用也会因房屋类型而异

所以,我们应该向当地的土地局(或州政府)查询自己应该缴纳的地税费率,这样才能保障自己的权益。

举例来说,吉隆坡的有地房地产向来实施的地税费率,是每平方尺RM0.035。因此,一间2,500平方尺的有地房地产,将被征收RM87.50的地税。

对于大多数房地产来说,每年的地税通常不会超过RM100

 

地税应该由谁支付?

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地税是州政府通过土地局对有地房地产(landed property)进行评估后,每年向业主征收的税务。

马来西亚的国家土地法典 (National Land Code,简称NLC)规定,所有土地和房地产的产权拥有者每年都必须向当地的土地局缴纳地税。

而且,不管你的房地产是永久地契(freehold还是租赁地契(leasehold,作为业主的你都必须支付地税。

每一个州属都有对收取地税设定一个截止日期,而大多数州属的截止日期是每年的5月31日,如果逾期不还就会被罚款

另外,在分层房地产(strata property)方面,每个单位的地税原本是由联合管理机构(Joint Management Body,简称JMB)管理机构(Management Corporation,简称MC)负责向业主征收,然后再支付给土地局。

一般上,联合管理机构和管理机构是通过管理费,向业主收取他们单位的地税。不过,这个情况已经在近年来改变,变成业主各自支付自己单位的地税。

如果你的房子位在砂拉越,我们只想说:“njhl”。因为砂拉越已经在2016年取消了住家和小型农耕地的地税

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什么是单位地税?如何计算?

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如上文所说,分层地契房地产在近年来开始采用单位地税(马来文cukai petak或英文parcel rent的方式,直接向个别业主征收地税

公寓是最常见的分层地契房地产之一,而在某些情况下,有些有地房地产也是属于这一类。

这些类型的房地产以往是由JMB或MC,通过每个月的管理费向所有单位的业主征收地税,再一起支付给土地局。

但在这个制度底下,如果其中一个单位或者JMB和MC没有支付地税,那么其他业主在出售或者转让他们的房地产产权的时候,都会遇到很多麻烦和阻碍

这是因为,土地局规定任何土地和房地产的交易,都必须把地税结清才能进行。

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因此,雪兰莪州政府早前修正了相关法案,在2018年6月为这些分层房地产设立了单位税,用来取代之前的地税

在单位税底下,每个分层房地产将根据本身的单位面积和用途,来计算自己的单位税,然后由业主把这笔费用直接支付给州政府或土地局

这样一来,就可以确保分层房地产的买卖和转让更加方便快捷

除了雪兰莪,槟城吉隆坡也分别在2019年与2020年实施单位税的制度。

虽然这次改革的本意是解决旧制度的漏洞,但也制造了新的问题。比如很多人就发现,在实行单位税制后,他们需要支付的地税却比以前高出很多

 

为什么单位税会比地税贵?

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在旧的地税制度下,一个分层房地产项目的地税会平均分摊给每一名分层单位,所以业主们可以共同承担

举例来说,假设一栋公寓的占地面积是10,000平方尺,当中有10个面积一样的单位。那么按每平方尺RM0.05的地税费率计算,地税总共是RM500。

接着,这笔RM500的地税费用将平分给这10个单位承担,因此,每个单位的业主每年只需要支付RM50

然而,在单位税这个新制度下,每个单位的业主都要各自为该公寓建筑的10,000平方尺占地面积付费!

因此,沿用刚刚的例子,同一栋公寓在单位税的收费制度下,每个单位业主所需支付的地税将是每年RM500,比起之前的费用高出10

但往好的方面想,至少这个单位税的系统可以方便土地局追踪和对付欠税者,而且这些欠税的业主也不会再给其他奉公守法的业主带来麻烦。

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什么是门牌税?

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门牌税(马来文cukai pintu/cukai taksiran或英文assessment rates是地方政府或市议会每年征收的一种土地税,主要是用来支付发展和维护地方基础设施和服务的费用

这些地方基础设施和服务包括:

  • 街灯的维修和保养
  • 清洁公园和美化环境
  • 收集城市垃圾
  • 其他有助打造良好和舒适生活环境的设施及服务

 

门牌税由谁来给?

跟地税和单位税一样,不管是独立式洋房、工厂还是工业用地,只要你在马来西亚拥有房地产,你就必须缴纳门牌税

不过,如果你的房地产是空置和没有使用的,你可以申请减免税率和退税

若你要申请减免税率和退税,你必须在房地产变为空置的7天内以书面形式通知地方当局并做出申请。否则,税率的减免只能从收到你的信件之日起计算。

有些州属的中低价房地产是豁免门牌税的,所以,如果你即将购买这类型的房子,可以向有关当局确认。

 

门牌税是怎样计算的?总共要给多少钱?

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门牌税是根据房地产每年预估的租金来计算的。算出这个数额之后,地方政府就会根据一个固定的百分比费率,来向业主征收门牌税。

每一个州属的门牌税都不一样,但一般都是房地产年租金的4%左右

同时,不同类型房地产的预估租金也会有所差异,比如一个平价的小公寓单位,门牌税肯定会比一个豪华且宽敞的独立式洋房来得要低。

举例来说,假设你的房地产的每个月预估租金是RM4,000,那么一年的预估租金就是RM48,000(RM4,000 x 12个月)。然后用4%的门牌税费率来计算,你每年的门牌税就是RM1,920。

最后,门牌税的支付一般都是半年一次的。因此,你在上半年和下半年的时候,需要分别支付RM960。

而且每一个州属收取门牌税的截止日期也不一样,但通常是在28月的最后一天

所以,建议你务必确保自己清楚了解这些税务的资讯以及作为业主的权利和义务

 

拖欠地税、单位税和门牌税,会有什么后果?

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缴纳地税、单位地税和门牌税是作为一名房地产业主的法律义务,因此,如果你一直拖欠这些费用,你很可能会面临罚款

首先,有关当局会发出缴费通知。如果你在缴费期限内仍然没有付清税务,你就有可能会被征收罚款

如果你还是不缴纳罚款和拖欠的税务,当局将可以对你发出逮捕令

如果你在逮捕令期限内还是不肯解决这些罚款和拖欠的税务,地方政府就有权充公你的财物,并且可以向你收取10%的额外费用,作为签发逮捕令的费用。

在最严重的情况下,地方当局有权:

  • 扣押建筑物或房地产中的任何物品
  • 通过拍卖公司把建筑物或土地拍卖

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如果你是一名租客,你更加要小心留意。因为在某些情况下,如果你的房东没有支付这些税务,你自己在租屋里面的财产也可能会被当局充公

因此,一旦在租屋处收到任何这些税务的催款电话或信件,你务必要第一时间通知房东以免当局采取行动殃及到你

 

如果情况倒转,是租客拖欠房东的租金,那么房东可以闯进租屋把租客的东西搬走吗?遇到这种问题,由应该怎样解决呢?这篇文章有你想知道的答案!

 

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