完工和合格证书 (Certificate of Completion and Compliance, CCC) 是一份在房地产发展过程中扮演重要一环的官方文件。
想象一下，如果你将施工过程视为一场马拉松，那么 CCC 就是在远处等待你的监管终点线。那CCC 在实践中到底扮演着什么角色？它又对你意味着什么呢？
我首先需要知道什么？
长话短说，CCC是一种作为建筑施工的最终完成的证明和证书。
这是由行业专业人士进行评估后，以确保建筑物符合其原始计划、安全建造且适合居住所签发的证书。这个证明包含了房地产发展时的所有关键建造列表。
CCC 流程里的每个组成部分都涉及该发展项目的不同要素，以确保对施工进行全面审查。所需考虑的一些因素包括以下这些：
- 地基
- 土方工程
- 水管工程
- 排水系统
- 街道照明
- 园林绿化
- 消防安全
CCC 是由负责构建概述的行业专业人员，称为主要提交人 (Principal Submitting Person, PSP) 所完成。
该专业人员必须是经过专业机构注册的工程师、建筑师或建筑绘图师。毕竟，如果你让当地邮差签字的话，感觉就不那么安全了。
除了由 PSP 签发以外，CCC 还需要由负责不同建筑要素的个体承包商签署。
CCC通常与公用事业公司 （水电供应等申请单位）或公共安全组织等相关机构的所需支持文件一起提交。
CCC和CFO有什么区别?
1) 入伙纸 CFO
入伙纸 (Certificate of Fitness For Occupation, CFO) 是 CCC的前身，是与CCC的目的一样而存在的证书，以确保房地产建造不会烂尾，以至于像一堆卡片一样倒塌事故发生。
这两者的关键区别在于CFO是由地方政府负责签字和批准。当地政府机构 (Pihak Berkuasa Tempatan, PBT) 需要委托官员到现场进行考察并提供批准。你也许会想象这个行业需要解决的繁文缛节真的很多。
的确如此，由于所需要签发和批准的发展项目众多，以及能完成这些技术任务的当地政府人力资源有限，因此导致了马来西亚房地产发展行业遭受积压和延误。
2) 完工和合格证书 CCC
在2007 年，CCC 被引入以取代 CFO，加快了整个审批流程，并为希望搬入新房子的购房者消除了延误问题。这意味着大大降低了 “看到住不到” 的问题，而你不需要在面临想着到底什么时候可以搬进去的问题。
CCC 证书本质上是由建筑行业进行自我认证，确保具有发展项目特定知识的行业专业人士负责将其签发为适合安全居住的建筑。
在CCC正式推出的阶段，其实CCC 并不是一个完全未经测试的系统，因为没有人会希望看到房屋随机倒塌的事故。它其实早在 1999 年首次推出，适用于单体建造的独立式住宅（如下图所示）。
由于这些房屋的施工过程不比三十层公寓大楼如此复杂，因此在早期阶段对这些有地房屋项目进行自我监管被认为是可以接受的。
PBT 在批准竣工建筑验收方面仍然发挥着重要作用。他们最终负责接收、处理和批准 CCC 完成后的事宜。同时，他们还拥有权力进行现场检查以确认施工细节，并有权在发现违规行为时实施处罚。
PSP的工作是什么?
PropertyGuru小知识
提醒你一次，PSP是主要提交人，就是负责检查建筑物各方面是否符合安全规格的负责人，因此PSP的作用极其重要。
首先，PSP 负责检查和监控整个建筑过程的发展情况。这包括：
- 将发展计划提交 PBT 审批
- 在启动建筑工程时通知 PBT
- 监督现场的施工工作，确保遵守所有适当的规则和规定
PSP 还有责任向 PBT 报告任何违反发展计划或法规的行为，告知发生这种情况的原因，并确保在施工期间纠正任何此类违规行为。
这涉及相当多的文书工作，而处理这些文书需要很细致，当中包括如何判断防火门没有被倒置的方式。
当然，如果 PSP 未能适当完成工作，依然会受到处罚。
任何签发 CCC 或不合格人员涉及签发CCC，或提出欺诈或不准确索赔的合格 PSP，将被处以最高 RM250,000 的罚款和/或 10 年监禁。
当房地产仍在建设中时，可以颁发 CCC 吗？
由于 CCC 代表完工和合格证书，因此在房地产完工之前颁发它肯定没有意义，不是吗？
然而，你可能听说过部分 CCC（表格 F1）。这种形式本质上允许建筑物的一部分开放供占用，尽管发展项目的另一部分可能仍在建设中。
当然，前提是已完成的部分满足所有必要的要素，例如电力安装和供水。
需要注意的是，部分 CCC 并不适用于所有的发展项目，而是只适用于分阶段建设的混合发展项目，尤其是楼上是住宅或商业塔楼的购物中心发展项目。
有可能发生的坏消息就是，如果你搬进其中一个住宅单位，但几个月后发展商搁置了购物中心的发展，那该怎么办才好呢？
因此，HDA 明确指出，部分 CCC 不可接受用于签发交空房 (issuance of Vacant Possession) 。因此，各位购房者需要记住，CCC和部分CCC不是同一个性质的文件！
CCC 是唯一的完工证书吗？
虽然 CCC 无疑是工程完成的签发的最后的主要文件，但它并不是行业唯一的相关文件。以下是其他一些需要注意的事项：
1) 表格G（Form G）
有很多文件可以证明建筑物是安全的， 当中包括Form G，Form G的使用包括完成整个发展项目所需的 21 个阶段的认证。
这些是批准上文所提到的土方工程和排水系统等要素的工程的表格，是 CCC 的重要组成部分。
2) 六项基本服务
要获得 CCC 的批准，首先需要获得以下六项基本服务的确认和许可：
- 电力供应
- 供水
- 污水连接
- 电梯和机械部门的清关（如需）
- 道路和排水系统
- 消防部门许可
3) 部分完成 (Form F1)
部分完工表格旨在允许 PSP 提交建筑构件完工的批准和通知，这些建筑构件是在其他构件之前完成所必需的。
其中一个例子就是一个购物中心会在上方建造住宅单位。
4) 交空房
交空房是你搬入你新房之前最重要的批准。这是获得新房产拥有权的时刻。
通过新的 CCC 流程，空置占有可以在 CCC 批准时同时签发。这意味着购房者在搬到新房产时的延误会更少！
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