5个起诉JMB、MC、发展商和物业管理公司的理由

你的分层地契公寓或者住宅区的management在处理事务和管理工作方面很不尽责,还完全忽略其他屋主的权益?其实,你有没有想过把他们告上法庭呢?
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是的,你没有看错!无论是共管机构(英文Joint Management Body,简称JMB)管理机构(英文Management Corporation,简称MC)、在JMB成立前暂时管理分层房产的发展商,还是通过合约受聘的物业管理公司(property manager),都是可以被屋主起诉(sue)的。

作为一名分层房地产(strata property)业主,如果你每个月没有准时支付屋子的管理费(英文maintenance fees),你的物业管理单位(英文management body)是有权利起诉你的。

反过来,假如发展商、JMB或MC这些管理单位没有好好的履行它们的职责,你也有权利把它们告上法庭!

PropertyGuru Tip
分层房地产(英文strata property)是什么?这类型产业的常见例子有公寓condo和gated and guarded围篱保安住宅区,它们最大特点就是屋主除了拥有本身单位的产权,也和其他的屋主共同拥有社区内的公共空间及设施(common property)。因此,分层房地产的屋主需要组成一个居民委员会,即JMB和MC,来征收管理费和负责这些common property的维护、保养和修理。

 

JMB、MC、发展商和物业管理公司是什么?

马来西亚2013年分层管理法令(Strata Management Act 2013,简称SMA)的第17(3)和第59(1)条文阐明,无论是共管机构JMB、管理机构MC,还是发展商,都是可以被起诉的。

这是因为,JMB、MC和发展商都是一个法人团体(corporate body),因此它们是可以提出诉讼和被他人起诉的。

另一方面,如果你的社区的物业管理公司(property management company)在工作方面没有尽责或失职,发展商、JMB或MC是可以根据合约法令起诉他们的。

但在你打算聘请律师和告上法庭之前,你必须先搞清楚你应该sue的对象是谁,这样才不会摆乌龙。

1) 发展商是什么?

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发展商(英文developer)就是购买土地、并且在土地上兴建你的分层地契屋子的公司。在成立JMB前的大约一年内,他们将负责管理你的房地产。

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2) 共管机构JMB是什么?

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发展商必须在交楼(英文Vacant Possession)给屋主的12个月以内,举行第一届的常年大会( AGM)以成立JMB,并且把公寓的管理工作交接给JMB。

JMB是在屋主成立MC之前的一个管理单位,当中的委员由发展商代表和屋主组成。一旦屋主拿到分层地契(Strata Title)和成立MC,JMB将被解散,由MC接管。

3) 管理机构MC是什么?

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一旦所有屋主都拿到Strata Title,就可以组成MC接管分层房产。MC的职责与JMB完全相同,但当中的委员则完全是个别屋主,不再包括发展商代表。

4)物业管理公司是什么?

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一般上,物业管理公司(英文Property Management Company)是由分层房地产的管理委员会通过合约聘请的,他们的主要职责就是协助管理委员会打理有关的事务和工作。

在马来西亚,这些物业管理公司是受到大马估值师、估价师、房地产代理及物业管理局(BOVAEP)的规范和管辖的。

 

1)起诉发展商延迟发出你的分层地契Strata Title

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根据在2015年6月1日生效的2013年分层地契(已修订)法令 [Strata Titles (Amendment) Act 2013],在完成了有关房产项目的上部结构(superstucture)建筑工程之后的3个月内,发展商必须向有关部门申请分层地契,以在交楼的时候也同时将分层地契交给屋主。

如果发展商迟迟没有帮屋主申请到分层地契,屋主是有权对他们采取法律行动的。

分层地契(Strata Title)是一种地契,是发放给公寓单位或者是围篱保安住宅区的有地房产landed property屋主的。

基本上,分层地契就是一个产权证明文件,证明屋主持有本身单位的产权,同时也跟其他屋主共同持有社区内的common property。

分层地契十分重要,因为它会影响到屋主的权益和日后卖屋子的程序。但在某些情况之下,分层房地产屋主可能需要等好几年、甚至几十年,才能收到自己的分层地契。

而这个情况也衍生出很多问题。举例来说,由于MC必须在屋主拿到strata title之后才能成立,所以,如果屋主一直没有收到strata title,就不能解散JMB和组成MC。

还有另一个问题是,当屋主想出售房子时,由于没有strata title,所以整个过程会比那些已经拿到分层地契的屋子来得更复杂,也可能会需要更长时间才能完成。

 

2)起诉发展商没有及时召开AGM组成JMB共管机构

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如上文提到,在交楼给屋主后的一年内,发展商必须召开第一次的常年大会 ( AGM),然后跟屋主一起组成一个共管机构JMB,以共同管理社区内的事务。

按照2013年分层管理法令(Strata Management Act 2013,简称SMA),作为第一任分层房产管理层的发展商,有责任召开JMB的首届AGM,否则就会遭到严重的惩处。

马来西亚的分层管理法令指出:

1根据第17(1)条文规定(即交楼后的12个月内),发展商有责任召开JMB的首届常年大会。 

2 任何未能遵从以上条文规定的发展商将被视为犯罪。一旦被定罪,将遭罚款不超过RM250,000,或监禁不超过3年,或者两者兼施。

 

3)发展商、JMB或MC没有为房地产建筑投保

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很多人都会有买保险,例如医药卡、人寿保险、房屋贷款保险、屋子的火险和房东保险landlord insurance等等。

但你知道吗?其实strata property的管理机构也是有责任为你的屋子购买保险的!

2013年分层管理法令第93(1)条文阐明:

在这则条文之下承担维护和管理任何建筑的责任的个人或机构,都有义务和责任向持牌的保险公司购买damage policy保险。

该法案也阐明,这份damage policy保险应该是一份能够保障你的建筑在受到火灾、 闪电、爆炸还有水箱和水管爆裂等事故的损害时,能够索取赔偿的保单。

所以,除了屋主为本身的房子投保的保险,分层建筑管理机构所购买的这份保险也非常重要,因为它涵盖了更大的范围,比如整栋公寓的电线和水管。

假如你现在没有收到这份保单,你可以到公寓或住宅区的管理办公室索取一份副本。

如果你的社区管理机构没有投保,你应该向他们展示2013年分层管理法令的第93条文,提醒他们有责任购买。

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4)没有尽责地维护社区,导致房子和公共区域变得残旧

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如果你居住的住宅区或公寓是一个没有被妥善保养和维护的地方,你一开始可能还觉得可以忍受,但随着时间一长,疏于管理的问题可能会衍生出很多不便和危险,比如电梯故障、泳池内的磁砖破裂、某些建筑结构摇摇欲坠等。

遇到这种情况,身为屋主的你就可以援引2013年分层管理法令或者合约法令的条文,把发展商、JMB、MC或物业管理公司告上法庭,起诉他们没有履行本身的责任!

举例来说,如果你condo的发展商没有妥善地打理好公寓,你就可以根据以下的两条SMA法令条文起诉该发展商。

2013年分层管理法令第 48(1) 条文阐明:

根据本条文规定,发展商在管理初期有责任将分割的建筑物或土地,还有共有财产common property进行妥善的维护和管理。

2013年分层管理法令第 48(4)条文接着阐明:

任何不遵守 1的发展商,即属犯罪,且一经定罪,将面临不超过RM250,000的罚款,或监禁不超过3年,或两者兼施。

这意味着,如果你的管理机构未能履行其职责,并且管理好的财产,他们将被处以最高RM250,000 的罚款,或最多3年的监禁,或者两者兼施。

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5)没有设立管理费或储备金账户

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发展商是第一批负责分层建筑管理工作的人,所以,他们的职责之一就是要开设一个管理费 (maintenance fund)和一个储备金(sinking fund)的账户。

在这当中,管理费账户的资金是用来支付维护公共区域的开销,而储备金账户的资金则是在必要时用来支付翻修的费用,因此,这两个账户是非常重要的。

2013年分层管理法令第 10(1)条文阐明:

发展商必须在该发展项目地区的任何一间银行或金融机构,开设一个管理费账户。

2013年分层管理法令第11(1)条文 阐明:

发展商必须在该发展项目地区的任何一间银行或金融机构,开设一个储备金账户。

如果你公寓或住宅区的发展商没有做到这一点,该公司可能会被处以最高RM250,000 的罚款,或监禁不超过3年,或两者兼施。

当 JMB或MC接管分层建筑物的管理工作时,他们也同样受到有关法律的约束,这在2013年分层管理法令的第23、24、50和51条文中有所阐明。

 

不过,你也不能把所有过错都归咎在发展商、JMB、MC和物业管理公司身上!

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虽然在以上的几种情况下,屋主是有权起诉公寓或住宅区的管理单位的,但你也要知道,你不能把自己单位内所发生的所有问题都归咎于他们身上。

举例来说,你家里的马桶坏了,那么修理的责任应该落在作为屋主的你身上,因为管理机构只是负责公共区域的部分而已。

除非屋子里面的问题有牵涉到公共区域,比如屋子外墙渗水进入室内,那么你就可以找management body处理。

同时,将管理机构控上法庭应该是你最后的手段,因为这个过程非常耗时耗财,所以,如果能够在私下协商和解,那就再好不过。

但是,你可以先向“分层管理仲裁庭”(Strata Management Tribunal)求助,这个仲裁庭会审理租户和公寓管理机构的各种纠纷,比如住户不交管理费,或管理机构没有尽到责任等等问题,而且费用比较便宜。

但在你找上分层管理仲裁庭之前,必须确保:

  • 你向仲裁庭提出的索偿金额不超过 RM250,000
  • 你是第一次到仲裁庭提出索偿
  • 除非你之前到仲裁庭进行诉讼的案件已经被仲裁庭或你自己撤销,你才可以向仲裁庭提出同样的诉讼

你可以到2013年分层管理法令的 Schedule 4中,找到仲裁庭接受审理的纠纷类型。

 

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