租房抵押金拿不回?用这5个大马法律程序追讨!

Shawn Ng
在马来西亚租房子,屋主(landlord)一般都会跟租客(tenant)征收一笔相等于2个月租金的抵押金(英文deposit),以防止租客突然提前中止租约,或者在拖欠租金、水电费和留下一大笔清洁和维修费用的情况下搬走。
对于屋主而言,征收deposit是非常必要的,因为这能保护他们不会因为那些不负责任的租客留下烂摊子而面临损失。
那么对那些奉公守法的租客来说,他们要如何确保自己在退租时,可以拿得回这些动辄上千令吉的抵押金呢?
如果碰上屋主诸多借口、故意扣住抵押金不还,租客要怎样才能把这笔钱追回来?

在大马租屋子,一定要跟房东签署租房合约!

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不管你是房东或是租客,有件事你必须清楚知道,那就是马来西亚目前还没有制定任何可以保障房东和租客的法令。
换句话说,租客和屋主在租屋子方面的法律依据,全都是以双方签署的租房合同(英文Tenancy Agreement)为准。
因此,为了避免日后与房东产生不必要的争执,你在租房的时候一定要签署一份具有法律效力的Tenancy Agreement,用这份租约保障你的权益。
以租屋子的抵押金为例,租客要确保这方面的细节清楚地记录在租约当中,比如抵押金的数额、抵押金会被扣减的情况,还有退租后多久会把抵押金退还给租客等。
不要单凭口头协议就把屋子给租下来!虽然这样做非常方便简单,而且还很省钱,但是却极不可取。
因为口头协议却无法囊括所有细节,而且一旦与房东发生争执和纠纷时,对方往往会否认如今对自己不利的口头承诺,所以事情就会变得很复杂,尤其是当双方闹上法庭的时候。

屋主允许租客拿回租房抵押金的6个常见条件

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一般来说,大马租房合约条款规定,只要租客在退租和搬走之后符合以下的6种情况,就可以获得全额抵押金退款:
  1. 没有拖欠任何的租金
  2. 在租屋合约指定的期限内搬出去
  3. 已经缴清水电和杂费等
  4. 除了租约条款允许的正常磨损,房子的构造或家具没有损坏
  5. 房子在退租时保持搬进来之前的原状
  6. 房子干净、没有任何垃圾或者不属于房东的物品
如果租客违反了以上任何一条租约条款,比如造成房子的构造或家具严重损坏,房东就可以将一部分或者全部的抵押金没收。
但如果租客都没有违反这些合约条款,房东就必须在租房合同阐明的期限内,把抵押金退还给租客。一般来说,这个退还deposit的期限是退租后的7天至30天内。

如果屋主毫无理由地不肯退还抵押金,租客可以怎么做?

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假设房东在没有任何合理的理由的情况下,不肯退还抵押金给租客,这代表房东没有履行合约义务,属于违约的行为。
在这种情况下,租客必须先以书面通知的方式,给予房东正式的追款通知,要求对方履行租房合约的义务,并设下一个期限让房东退还押金。
如果屋主没有在期限内把deposit退还给你,你就可以根据租房合同的相关条款,到法庭或者小额索赔法庭(英文Small Claim Court)采取相应的法律行动。
但在采取任何法律行动之前,建议租客考量以下3点:

1)提出诉讼的法律管道

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根据牵涉的租房deposit金额,如果租客要不回的抵押金数额不超过RM5000,那么他就可以到Small Claim Court提出申请,否则就要到其他的法庭提出诉讼。

PropertyGuru小知识

小额索赔法庭是什么?这是一个专门审理诸如朋友借钱不还、房东无故扣押抵押金和客户拖欠服务费等民事诉讼的法院。

根据大马联邦法院首席主簿官办公室(Office Of The Chief Registrar Federal Court Of Malaysia)官网的资讯,要通过小额索赔法庭处理以上这些情况,涉及方需要符合以下3个条件:
  1. 索偿金额最高只能达到RM5,000
  2. 索偿方和原告必须是个人,不能是公司
  3. 索偿方和原告都不能聘请律师出庭答辩

2)法律费用

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小额索赔法庭的诉讼是无需聘请律师的,同时整个过程费用也只需RM100左右,是最‘经济实惠’的。
如果是通过那些需要委托律师来进行诉讼的法庭,那么费用就会比较昂贵。律师会根据个别案件的复杂程度来征收律师费,而一般来说,律师费会从RM5000起跳。
值得注意的是,有些Tenancy Agreement的条款会阐明,若签约的其中一方要采取法律行动,那么有关的法律费用将由各自负责。
这意味着,即使赢了官司,你也无法要求对方为你支付律师费。因此,在委托律师入禀法院之前,你要衡量法律费用是否高于你追讨的金额,否则,这不是一个好的解决途径。

3)完成诉讼所需的时间

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案件的诉讼过程往往没有一个特定的期限,毕竟这取决于法庭的排期案件审理的进展而定。
所以,提出诉讼的租客也许只需要去几趟法庭聆听审讯,也可能需要花上一段漫长等待的时间,才能完成整个诉讼过程。
若抵押金的金额不大,建议你选择通过小额索赔法庭追讨抵押金,因为这是比较符合经济效益且比较快速的方法。
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通过小额索赔法庭追讨租房Deposit的5个索赔程序:

程序1:到当地推事庭(英文Magistrates’ Court)提呈Small Claim Court的诉讼

  • 租客(索偿方或原告)需亲自到推事庭的柜台,提出想要通过小额索赔法庭进行诉讼的申请
  • 填写Form 198,然后连同RM20的手续费提交给柜台
  • 租客必须亲自或者通过邮寄方式,把推事庭处理后的表格交给房东,并确保房东签收
  • 若通过邮寄方式交给对方,租客务必确保自己使用的是挂号邮件(英文registered port)
  • 最后,租客必须到推事庭处理宣誓书(英文Affidavit of Service)的程序,并支付RM8宣誓费用
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图片来源:The KL Bar

程序2:若房东拒绝回复,或没有在指定的期限内回复

  • 房东必须在收到该表格后的14天之内,提呈抗辩书
  • 若他拒绝回复,或没有在指定的期限内回复,法庭可以决定是否需要延后审讯
  • 法庭也可以根据Form 201发出指令,直接为案件下判,指示房东必须在指定的期限内支付赔偿给租客

程序3:若房东承认有关索赔

  • 法庭可以根据Form 204发出指令,给予房东一个期限,让他必须在这个指定的期限内支付赔偿给租客

程序4:若房东不承认有关索赔

  • 若房东不承认索赔,或者不承认自己有错,他必须在收到法院发出的Form 201的14天内,通过抗辩书或Form 199进行抗辩
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程序5:上庭审讯

  • 租客与房东需要在推事庭指定的日期和时间,到法庭进行审讯
  • 若房东缺席,法庭可以决定是否延后再审,或者继续审理案件,或根据Form 202向房东发出指令,要求房东在指定的期限内支付赔偿金额给租客
  • 若双方都有出席,并经过审理后,双方决定和解,法庭可以根据Form 206发出指令,指示房东必须支付赔偿给租客。
  • 法庭也会指示房东支付不超过RM100的庭费给租客
  • 当法庭宣读判词后,租客(胜诉方)需要准备4份判词提呈到办事处,并支付RM20手续费。在工作人员盖章批准后,租客需要把一份次盖章表格交给房东(败诉方)
  • 如果租客胜诉了,可是屋主依然不愿根据法庭的判决做出应有的赔偿,租客可以依据2012年法院条规(英文Rules of Court 2012)的第93(16)条,向法庭提呈Form 208,以通过法庭向对方寻求合理的解释。在此情况下,法庭可能会考虑:
    – 抵押或变卖屋主的资产用来抵债; 或者
    – 指示屋主以分期付款的方式赔偿给租客; 或者
    – 判决屋主入狱
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很复杂对吗?如果你不想面对这么烦人的事情,那么以后在租屋子的时候,把有关租屋子抵押金的条款在租房合同内写得清清楚楚,保障自己的权益。
这样在日后出现任何纠纷的时候,都能够有白纸黑字作为谈判、协商和解决纠纷的依据。
当然,除了依靠法律文件,在你搬进去或搬离房子的时候,一定要记得拍照留作证据。
同时尽可能找一名专业可靠的房地产经纪property agent陪同和协助处理,因为在必要的时候,他可以成为你有力的证人。
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