2022年马来西亚产业盈利税RPGT最新资讯

Shawn Ng
2022年马来西亚产业盈利税RPGT最新资讯

产业盈利税RPGT/CHKT是什么?

产业盈利税(英文Real Property Gains Tax,简称RPGT;马来文Cukai Keuntungan Harta Tanah,简称CKHT)是马来西亚最主要的房地产税务之一。
简单来说,在你出售房地产时,如果卖价比你当初购买这个房地产的价格来得高,那么你通过这次的出售所赚到的盈利,就会被马来西亚内陆税收局(LHDN)征收产业盈利税RPGT
CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - Updated - 1
不过,如果你在出售房地产时并没有收获任何利润(原价卖掉),或者你在出售房地产时面临亏损(亏本卖掉),那么你就不必缴纳RPGT。
这个针对房地产出售盈利征税的房地产税务,是在马来西亚的1976年产业盈利税法令(Real Property Gains Tax 1976 )底下设立的。
政府在1976年推出这个法令的原因,就是要遏止房地产市场的投机活动,以及防止房地产市场泡沫化。

PropertyGuru小知识

所谓的“投机活动”,就是指投资者通过低买高卖的方式来炒房,以谋取巨额利润的行为。

最新的马来西亚产业盈利税RPGT税率

无论你是一名打算卖房套利的房地产投资者,还是纯粹只想卖掉现有的房子、然后换到另一间房子的屋主,RPGT都是你要注意一笔房地产税务费用。
这是因为,马来西亚政府会经常根据市场情况而调整产业盈利税的税率。事实上,自1976年开始实施以来,RPGT就经历了好几次的调整。政府甚至曾经在2007年至2009年期间暂停征收RPGT,随后在2010年恢复征税。
所以,作为一个精明的房地产投资者和屋主,你一定要紧贴这方面的最新资讯,才能做出最明智的决策。

马来西亚产业盈利税RPGT/CHKT的变动

  1. 2019年财政预算案(Budget 2019)时,政府调高了第六年和之后的RPGT税率,其中大马公民和永久居民的税率是从0%提高到5%,公司、非公民和非永久居民则是从5%提高到10%
  2. 2020年财政预算案(Budget 2020)时,政府修改了RPGT计算房地产升值的日期,从原本的2000年1月1日,改成2013年1月1日
  3. 2022年财政预算案(Budget 2022)时,政府宣布将大马公民和永久居民的第6年和之后的RPGT税率,从5%调整到0%
如你所见,产业盈利税是一个经常被调整的房地产税务。不过,你也不用太过担心,因为我们会为你整理这方面的变动,帮你掌握最新的资讯!

马来西亚的产业盈利税RPGT/CHKT是怎样计算的?

CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 2
产业盈利税RPGT的计算方法非常简单。首先,你要把可征税所得(也就是卖房的盈利,买价和卖价之间的差异)计算出来。然后,你再将可征税所得乘以相关的RPGT税率,就能得出你必须支付的产业盈利税了。
以下是一个简单的例子:
  • A小姐在三年半前,以RM500,000购买了一间屋子,后来以RM800,000的价格售出
  • A小姐的应纳税所得(卖房盈利)是RM300,000
  • A小姐必须支付的RPGT就是:RM300,000 x RPGT税率(取决于她持有该产业的时间以及她在马来西亚是否具有公民身份)。
  • 如果她是一名马来西亚公民,那么她的RPGT税率就是20%,因此RPGT税额为RM60,000
我们在这里用表格为你呈现不同情况的RPGT税额,但你要注意的是,这个表格是没有将可扣税费用或者亏损纳入的。

大马产业盈利税RPGT/CHKT的计算方式

大马公民和永久居民

公司

外国人

A卖房的时间点第4年第4年第4年
B屋子的购买价格RM500,000RM500,000RM500,000
C屋子的出售价格RM800,000RM800,000RM800,000
D可征税所得(卖房盈利)RM300,000RM300,000RM300,000
ERPGT税率(请参考上述图表)20%20%30%
F应付的RPGT总额RM60,000RM60,000RM90,000

C – B = D

D x E = F

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怎样才可以不用给产业盈利税RPGT/CHKT

CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 3
根据1976年产业盈利税RPGT法令,如果房地产屋主符合以下几个特定的情况,那么他们出售房地产所获得的收益就可以不必支付RPGT:

马来西亚公民及永久居民可享有的RPGT豁免优惠

RPGT豁免条件

RPGT豁免金额

提供给

每个人一生当中都有一次机会,可豁免出售私人住宅房屋时的部分RPGT根据RPGT法令,私人住宅房屋指的是由个人持有或居住的一整间建筑物,或者是一栋建筑物里的一个单位RM10,000或收益所得的10%,以较高者为准马来西亚公民和永久居民
在夫妻、父母与子女、祖父母与孙子女的家庭成员之间进行的产权转让,可豁免RPGT。兄弟姐妹之间的转让则不包含在内收益所得的100%免税马来西亚公民和永久居民
202061日至20211231日期间出售的房地产可豁免RPGT:
  1. 出售的房地产必须是住宅产业(residential property)
  2. 屋子是在2020年6月1日至2021年12月31日期间出售
  3. 每个人最多只能享有3间屋子的RPGT豁免优惠
收益所得的100%免税仅限马来西亚公民
价格RM200,000及以下的廉价住宅,在第5年后出售可豁免RPGT收益所得的100%免税仅限马来西亚公民

RPGT的可扣税亏损是什么?

如果你无法享有以上的豁免优惠,你可以看看卖房的时候有没有可扣税损失(英文allowable loss,来减少你的产业盈利税。
所谓的可扣税损失,就是指当一名屋主在同一个课税年内出售一间以上的房地产,而其中有些房地产是亏本卖出的,那么屋子就可以用这些亏损,来抵消其他交易赚取的盈利。
举例来说,假如你出售一间房地产时蒙受了RM20,000的亏损,然后出售另一间房地产则获得RM100,000的收益,那么你必须支付的RPGT只是RM80,000。
值得注意的是,“可扣税损失”也可以被挪到未来的纳税年,意思是你可以在下一年报税的时候,用这些亏损来抵消你未来需要缴纳RPGT的盈利。
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RPGT的可扣税费用是什么?

除了用可扣亏损(allowable loss)来减低产业盈利税,屋主在出售房地产过程中所产生的任何附带费用,也可以用来扣税,而这些费用就称作可扣税费用(英文allowable expenses)。
一般上,可用来在RPGT方面扣税的费用,包括你在提升、改善或保养房产方面的开销。这些可扣税费用包括:
  • 提升或改善(Enhancement:你在装修、扩建、提升屋子等方面的花费,都可以用来抵消你卖房的盈利。假如你花了RM20,000来扩建你的排屋,那么这笔费用就可以用来抵消你卖房时的RPGT。
  • 保养(Preservation:假设你的屋子是一栋历史木制建筑,然后你又要保存它的外观,于是你花费了RM 40,000进行特殊的木材保护工作,以防止房屋腐烂,那么这笔RM 40,000的费用就可以用来抵销你卖房时的RPGT。
有一点要注意的是,内陆税收局(英文IRB,马来文LHDN)的税务官员很喜欢看收据。如果你没有办法提供清楚的收据,证明你确实花了这笔钱,那么他们就不会让你抵消有关的产业盈利税。
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产业盈利税RPGT的持有房地产时间(Holding Period)是怎样计算的

你出售房地产的时间点稍有不同,往往会导致你最终要付的产业盈利税RPGT相差了数万令吉。
从刚刚的例子来看,如果A小姐在一年前出售她的产业,那么她的RPGT税率将是30%,而不是20%。 这意味着,她必须多付RM30,000的RPGT!
那么,RPGT对持有房地产的时间,是从什么时候开始计算的呢?答案是:房地产的买卖合约(Sale and Purchase Agreement,简称SPA)的日期开始计算的,而不是从屋主拿到钥匙(vacant possession)的那一天起计算。
而持有房地产的最后一天,就是房地产正式售出或买卖双方签署书面协议的那一天。其中,房地产正式售出的日期,可以是最后一笔款项付清的那一天。
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产业盈利税RPGT/CHKT的“Base Year”是什么?

除了房地产的持有时间,RPGT的结算基准年(英文base year)是屋主需要注意的另一个细节。
政府已经在2020年财政预算案(Budget 2020)中,将产业盈利税的base year从2000年1月1日,改为2013年1月1日。
所以,如果你如今卖出的屋子,是在2013年1月1日之前购买的,那么这间屋子的原价就会以2013年时的预估价值作为基准,这就表示你不必缴纳那么多的产业盈利税了。
举例来说,假设你在2000年1月1日以RM50,000购买了一间屋子,这间屋子在2013年1月1日升值到RM130,000,然后你在2020年用RM200,000卖掉。
按照产业盈利税原本以2000年1月1日作为结算基准年的规定,房地产估价及服务局 (Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta,简称JPPH)会根据这间屋子在2000年1月1日时的预估价值(即RM50,000),来计算你卖掉屋子之后的收益(即RM150,000),然后对这笔出售收益征收RPGT。
但是,在产业盈利税的结算基准年改成2013年1月1日后,政府在计算你的出售收益时,用的会是2013年1月1日时的预估价值(即RM130,000)。因此,你在账面上的收益只有RM70,000,而你必须支付的RPGT因为收益少了而减低许多。

产业盈利税RPGT/CHKT要几时给?怎样提交?

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大多数情况下,卖家都会委托律师帮他们提交产业盈利税RPGT的申报表。不过,如果你想自己处理的话,可以参考以下的步骤:
  1. 填写房地产出售(CKHT 1A)表格、买卖合约(SPA)表格以及其他可扣除RPGT的文件
  2. 如果你打算申请RPGT豁免优惠,记得填写1976年产业盈利税表格(RPGTA 1976,简称CKHT 3)第27条底下的通知(Notification)栏目
  3. 让你的买家填写房地产收购表格(Acquisition of Real Property Form,简称CKHT 4),并附上买卖合约的副本
  4. 在出售房地产的60天以内,到临近的大马内陆税收局LHDN分行呈交所有的表格和文件
所有表格可以在任何LHDN分行索取,或者到LHDN的网站下载。
在呈交所有产业盈利税的表格后,接下来就要完成整个房地产的销售过程。在这个过程当中,卖家的律师将保留房地产售价的3,并且在60天内提交给内陆税收局。任何超出的金额,IRB将会自动退还给你。
最后,记得、记得、记得要在60天内申报卖房的RPGT,否则就会被LHDN征收10%的逾期罚款
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