大马BNM调低OPR带来的3大好处和坏处

Shawn Ng
大马BNM调低OPR带来的3大好处和坏处
已在2022年2月15日更新
在马来西亚的货币政策当中,隔夜政策利率(Overnight Policy Rate 简称OPR是非常重要的部分。它的任何变动,都可以对一系列重要的金融措施造成影响,包括存款利息、货币汇率,还有你最关注的房屋贷款利息
但是,OPR对买房和供屋子到底有着怎么样具体的影响呢?

隔夜政策利率OPR是什么?

在解答这问题前,让我们先来了解隔夜政策利率的作用。
隔夜政策利率是我们的中央银行,也就是马来西亚国家银行(Bank Negara Malaysia,简称BNM)设定的一个隔夜利息,用来决定金融机构之间相互借贷所需支付的利息
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简单来说,每一间银行每天的现金储备水平,都会因为放贷活动和客户的存款和取款情况而有所不同。
这意味着,一家现金储备水平不够的银行,就会向另一间银行借一些钱来周转。而现金储备太多的银行,往往也会把资金借给另一间需要周转的银行,以保证整体银行系统的稳定和流动性。
这就像是你和朋友一起去嘛嘛档吃饭,但是你到了那里才发现自己没带够钱,所以就要跟朋友借一点钱,然后隔天才还钱一样。
当然,隔夜政策利率这类货币政策的实际操作情况,肯定比借钱买椰浆饭和roti telur更加复杂。

为什么隔夜政策利率OPR对你很重要?

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银行之间这样按日借钱周转的情况,其实是确保金融系统良好运作的重要一环。
这样做可以确保银行在放贷的时候,也保留充足的现金储备,来应付突发状况。在这方面,马来西亚国家银行专门设下了一个存款储备金的规定,来规范国内金融机构的存款水平。
同时,银行也会根据隔夜政策利率来制定本身的贷款利息,而这些利息能够引导国家的货币政策方向,并且确保银行能够获得稳定的现金供应
隔夜政策利率对我国金融体系的影响是举足轻重的,因此,隔夜政策利率的变化往往会造成连锁的影响,包括贷款利息、就业情况和通货膨胀。

隔夜政策利率OPR最近数次的变动

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单在2020年的一年内,国家银行就把隔夜政策利率调低了4次:
  • 2020年7月7日 – OPR下调25个基点至1.75%,写下历史新低
  • 2020年5月5日 – OPR下调50个基点至2.00%
  • 2020年3月3日 – OPR下调25个基点至2.50%
  • 2020年1月22日 – OPR下调25个基点至2.75%
国家银行在2020年5月5日的隔夜政策利率官方声明中指出,隔夜政策利率在调低后,能够“辅助其他货币、金融和财政措施,缓冲企业和家庭蒙受的经济影响,并帮助经济活动改善”。
虽然马来西亚经济增长理应会在2021年好一些,但国际市场等外围因素的不确定性,依然会对我国经济前景带来一些冲击。

隔夜政策利率OPR怎样影响马来西亚房地产市场?

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隔夜政策利率越高,借钱、贷款的成本就会越高。而借钱的成本越高,企业和人民的借贷能力就越低,从而对房地产业造成明显的冲击。
不过,一旦隔夜政策利率降低,贷款的利息也会跟着减少。一般来说,这可以让更多的人负担得起贷款。
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隔夜政策利率OPR对房屋贷款和银行贷款利息有什么影响?

当OPR下调后,贷款利息就会下降。这对想要买屋子的人和还在供屋子的业主,都是一个好消息。
尤其是那些持有浮动利息房屋贷款(比如full flexi和semi flexi loan)的业主,隔夜政策利率下调会让他们的贷款利息减少。
这是因为,房屋贷款利息都是以基准放贷利率 (Base Lending Rate,简称BLR)和基准利率(Base Rate,简称BR)来制定的。这两个计算利息的参考利率,都会随着隔夜政策利率的上涨或者下调而走高或者降低。
因此,如果你是一名持有浮动利息贷款的业主,隔夜政策利率下调对你而言是一个值得庆祝的喜讯
而这对于想要贷款买房的人,他们现在可以申请到更低利息的房屋贷款,而还在供屋子的业主必须支付的利息也变少了
但如果你的房屋贷款是固定利息的,比如定期贷款term loan,那么就必须在长期才能看到利息走低的效果。因为这些固定利息的贷款要在隔夜政策利率维持低迷一段时间后,才会作出调整。

所以,我们应该趁隔夜政策利率OPR降低的时候购买房子吗?

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虽然隔夜政策利率调低的时候,借贷成本和供屋子的压力没那个大,但这是不是就意味着我们应该趁机买房?
确实,如果房屋贷款的负担变轻且比较容易申请到,你买房的选择也会更多。
但不要忘记,隔夜政策利率是会波动的,所以有可能在未来回升到之前的水平。这在过去的几年里,已经发生过好几次了。
所以,千万不要在没有周详的规划下,贸然把全副身家押在房地产上面。因为在做出买房这种重大的财务投资决策的时候,你应该更多地着重考虑未来,而不只是关注眼前的情况。
也别忘了,隔夜政策利率被调低的原因,一般都是因为国家的经济不景气所导致的。
总而言之,买屋子的时候有着许多复杂的因素需要考量,因此,千万别掉以轻心,应该做好万全的准备之后才决定。

隔夜政策利率OPR调低的好处和坏处

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马来西亚BNM调低隔夜政策利率OPR带来的3大好处和坏处

好处

坏处

隔夜政策利率被调低,可以让采取浮动利息机制的房屋贷款的利息减少
隔夜政策利率减少,意味着国家经济形势出现了变化(可能是经济不好),而这个变化有可能会影响到房地产市场
长期而言,隔夜政策利率走低,固定利息贷款的利息会变少
这些固定利息的贷款,需要较长的时间才能被银行调低利息
隔夜政策利率降低,意味着人们比较容易从银行取得贷款
买房的成本还是很高,比如头期钱down payment,还有印花税和律师费
如果你对买房、贷款或者隔夜政策利率有任何疑问,可以向银行的房屋贷款顾问咨询,或者找一名合格、有执照的财务顾问帮助,让他们帮你完成你的买房和财务规划。
要记住,在购买房地产的时候,你做的准备功夫越多就能做出越精明的决策
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