什么是基准利率(BR)和基准放贷利率(BLR)?

除了你的财务状况和信用评分,银行到底是怎样决定你的房屋贷款利息的呢? 掷骰子?当然不是啦!银行其实用的是基准利率(Base Rate,简称BR)和基准放贷利率(Base Lending Rate,简称BLR)作为参考的。 那基准利率和基准放贷利率又是什么,由谁制定的呢?
CH_BR and BLR - Main

Click here for English version!

 

购买人生第一间屋子,可以说是所有人的一大里程碑。然而,作为first time homebuyer的你,在与银行询问资讯和申请房屋贷款时,可能会被一连串的数字和术语搞到满头问号。

而最常见的房地产术语,就包括“BR”和“BLR”,但它们实际上指的是什么呢?就让我们在这里为你讲解这两个重要词汇所代表的意思和对你的影响!

 

马来西亚金融机构和银行的BRBLR

BR指的就是基准利率(base rate),这是银行在决定在你的房屋贷款的利息前,使用的一种参考利率。

基准利率是银行本身所定的,每一家银行会根据自己的放贷成本以及国家银行(Bank Negara Malaysia,简称BNM)设下的最低利率水平,来定下一个合适的基准利率。

BLR基准放贷利率(base lending rate)则是由国家银行,根据马来西亚所有金融机构的财务状况设下的一个贷款利率。

br-blr-1

 

2015年之前:基准放贷利率(BLR

在2015年之前,房屋贷款的利息是以基准放贷利率(BLR)作为参考的标准。

但如我们刚刚所说,这个利率并不是由银行为自己制定的,而是由国家银行根据马来西亚所有金融机构的整体财务状况所定下的

如果你买房的时候申请的是回教贷款,银行就会用基准融资利率(Base Financing Rate,简称BFR)作为参考,这也就是回教贷款中的基准放贷利率。

在计算基准放贷利率或基准融资利率时,国家银行会以隔夜政策利率(OPR)作为基准,来决定金融机构的借贷成本,同时也会把银行的法定存款准备金(SRR)纳入考量。

CH_BR and BLR - 1

国家银行采用基准放贷利率的目的,是为了确保马来西亚所有银行所提供的利息,都是固定和可预期的

因为基准放贷利率是相对比较透明的系统,你可以通过网上搜索,找出最低的贷款利息。同时在这个系统底下,每一家银行所提供的贷款配套,一般都不会有太大的差别。

 

2015年之后:基准利率(BR

在2015年1月开始,房屋贷款已经不再采用基准放贷利率(BLR),而是以基准利率(BR)取而代之,而这促使了马来西亚的金融机构和银行之间的竞争加剧。

BR会因为每家银行的融资成本、法定存款准备金(SRR)、流动性溢价(liquidity premiums)、营运成本、盈利赚幅,还有贷款申请人的信贷风险而有所不同。

这表示,马来西亚的银行可根据国家银行设定的计算方程式,并且以国家银行的OPR为基准,自行调整BR以决定自家的房屋贷款利息。

CH_BR and BLR - 2

这方面的计算方程式是由国家银行所设定的,但每家银行可在不受国家银行干预的情况下,根据本身的业务能力和类型,为客户提供更加优惠的房屋贷款配套

举例来说,如果一家银行在消费银行领域拥有足够的商业优势,那么他们就能提供更具吸引力的房屋贷款配套。

 

为何基准利率(BR)会出现变动,对我又有什么影响?

就如以上所说,影响银行base rate的因素有很多。不过最重要的因素,就是国家银行的隔夜政策利率(OPR)

OPR是银行在发放贷款的时候,所参考的最低利率水平。因此,一旦国家银行降息,银行也会随之调整基准利率。而基准利率下调后,消费者的借贷成本也会跟着减少。

这表示一般的马来西亚民众都能享有更低利息的贷款,包括个人贷款、车贷和房屋贷款。同时,这也是申请贷款或进行再融资(refinance)的最佳时机之一。

用Home Loan Refinance Calculator来计算你是否应该refinance你的屋子

 Things To Consider Before Refinancing Your Home In Malaysia

Relevant Guide

Things To Consider Before Refinancing Your Home In Malaysia

不过,基准利率(BR)跟基准放贷利率(BLR)不同的是,即使国家银行没有调整OPR,银行也可自行调高或调低本身的基准利率。

而基准利率的波动,会对马来西亚房地产市场造成一定程度的影响。

在基准利率比较低的环境中,不只房屋贷款的利息会减少,发展商也会趁势推出各种优惠和折扣,刺激市场的买气。对于那些已经在找房的潜在买家而言,这种就是买房的大好机会。

 

基准利率(BR)对那些在2015年之前批准的房屋贷款有什么影响?

CH_BR and BLR - 3

你可能会问:如果你在2015年之前就申请了一个房屋贷款,然后这些年来一直都在偿还分期付款,那么这个基准利率系统会为你带来什么影响?

事实上,因为你的房屋贷款合约是在这个新系统实施前签署的,因此,所有2015年之前批准的房屋贷款利息将不受影响

当然,这也取决于你和银行签署的合约。如果你想享有金融机构或银行如今提供的优惠贷款配套,你可以跟银行商讨是否可以对你的房地产进行再融资。

此外,根据要求,所有银行都必须在各自的网站和分行,展示他们的基准利率(BR)和基准放贷利率(BLR)。

申请房屋贷款之前,先用PropertyGuru的房屋贷款预先批准系统(Home Loan Pre-Approval) 查看申请成功率,准确度高达99%

 

马来西亚的基准利率(BR)如何影响你的房屋贷款?

CH_BR and BLR - 4

国家银行采用基准利率(BR)这个新系统,主要原因是为了提高银行业的透明度帮助消费者和房地产业主掌握更多资讯,从而做出更明智的决策。

在2020年3月20日,国家银行宣布将SRR从3%下调至2%, 以提振银行系统的资金流动性。在此情况下,虽然每家银行的基准利率不同,但基本都处于宽松的水平内。

银行在决定基准利率之前,都会把融资成本、甚至连行政成本都纳入考量。

此外,银行贷款合约内的基准利率,有分为固定利息或浮动利息两种。                                                             

固定利息的房屋贷款当中,银行采用的是一个固定的基准利率。这个固定基准利率已经把未来的利率浮动风险纳入考量,因此,银行一般会把这种固定的基准利率定在比较高的水平

相反的,采用浮动利息机制的房屋贷款中,基准利率一般会比固定利息的房屋贷款来得低,这是因为这个基准利率会随着OPR或者银行本身的调整而被调高或调低。

以下是国家银行提供的各家银行最新BR、BLR和参考实际借贷利息:

更新于2020年8月6日的基准利率(BR)和基准放贷利率(BLR)

Affin Bank Berhad 艾芬银行

2.70

5.56

3.30

Alliance Bank Malaysia Berhad 安联银行

2.57

5.42

3.11

AmBank (M) Berhad 大马银行

2.60

5.45

3.25

Bangkok Bank Berhad 曼谷银行

3.22

5.87

4.42

Bank of China (Malaysia) Berhad 马来西亚中国银行

2.55

5.35

3.55

CIMB Bank Berhad 联昌银行

2.75

5.60

3.50

Citibank Berhad 花旗银行

2.40

5.55

3.20

Hong Leong Bank Malaysia Berhad 丰隆银行

2.63

5.64

3.50

HSBC Bank Malaysia Berhad 汇丰银行

2.39

5.49

3.50

Industrial and Commercial Bank of China (Malaysia) Berhad 马来西亚中国工商银行

2.52

5.45

3.47

Malayan Banking (Maybank) Berhad 马银行

1.75

5.40

3.25

OCBC Bank (Malaysia) Berhad 华侨银行

2.58

5.51

3.45

Public Bank Berhad 大众银行

2.27

5.47

3.10

RHB Bank Berhad 兴业银行

2.50

5.45

3.50

Standard Chartered Bank Malaysia Berhad 渣打银行

2.27

5.45

3.50

United Overseas Bank (Malaysia) Berhad 大华银行

2.61

5.57

3.36

CH_BR and BLR - 5

更新于20201110日的定期存款利息

国家银行降息,也会对定期存款利息造成影响。因为在OPR降低后,定期存款利率也会降低,因此导致银行的利息收入减少。

但跟贷款利息一样,银行的定期存款利息是取决于各别银行本身的状况而定的,当中会影响的因素包括银行的财务状况、定期存款的数额及定期存款的类别等等。

以下是马来西亚银行最新的传统定期存款利息:

Affin Bank Berhad 艾芬银行

1.80

1.85

1.85

Alliance Bank Malaysia Berhad 安联银行

1.70

1.80

1.85

AmBank (M) Berhad 大马银行

1.65

1.70

1.55

Bangkok Bank Berhad 曼谷银行

1.50

1.55

1.60

Bank of China (Malaysia) Berhad 马来西亚中国银行

1.75

1.80

1.90

CIMB Bank Berhad 联昌银行

1.70

1.80

1.85

Citibank Berhad 花旗银行

2.80

2.85

3.00

Hong Leong Bank Malaysia Berhad 丰隆银行

1.55

1.60

1.60

HSBC Bank Malaysia Berhad 汇丰银行

1.55

1.60

1.65

Industrial and Commercial Bank of China (Malaysia) Berhad 马来西亚中国工商银行

1.75

1.80

1.95

Malayan Banking (Maybank) Berhad 马银行

1.70

1.80

1.85

OCBC Bank (Malaysia) Berhad 华侨银行

1.45

1.60

1.75

Public Bank Berhad 大众银行

1.75

1.80

1.85

RHB Bank Berhad 兴业银行

1.70

1.80

1.85

Standard Chartered Bank Malaysia Berhad 渣打银行

1.55

1.60

1.60

United Overseas Bank (Malaysia) Berhad 大华银行

1.55

1.65

1.75

 

你在买房时还需要注意什么?

CH_BR and BLR - 6

即使OPR没有任何变动,银行还是可以根据自家的流动性和财务状况,随时调整基准利率(BR)

同时,银行也会根据各别贷款人士的财务状况与信贷风险水平等,给予他们不同的贷款利息。如果借贷人具有不良信贷评级,银行还可能会提供较高的利息。

除了基准利率,以下是你在买屋子之前应该要留意的几点重要事项:

  • 你的偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR这是一个评估你每个月偿还贷款的能力的指标。
  • 银行的信誉、资金流动性和财务稳定性:记得保持小心谨慎的态度,在还申请房屋贷款前做好功课,找出最值得信赖的银行。
  • 贷款期限和锁定期(lock-in period):银行有时会为你设下一个还清贷款的期限,这一般是30年。有些银行还会有锁定期,如果在锁定期内把贷款还清或进行再融资,你就必须支付一笔罚款。
  • 递减式房屋贷款保险(MRTA): 你可以考虑购买递减式房屋贷款保险(MRTA)。这其实就是你的房屋贷款保险,一旦你意外受伤、残废或是死亡,这份保险替你偿还部分或所有的房屋贷款。

 

你是一名想在马来西亚购买房地产的首购族吗?除了巨额的头期钱,你是否已经准备好应付买房过程中的印花税和律师费了呢?

Read Next

Get expert advice for every question you can think of!

Explore AskGuru and gain exclusive access to thousands of answers from our expert and agent community. 💬⭐👍

Feedback