买房必备攻略:在马来西亚购买二手房地产的10个流程

想买二手房地产,但是却对马来西亚二手房的购买流程一知半解?别担心,只要跟着这篇攻略的10个步骤,你会发现这个过程未必如你想像般复杂。
Apartments in KL

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Subsale property,也就是二手房,是马来西亚最受买家青睐的房地产类型之一。

根据国家房地产资讯中心(NAPIC)资料显示,二手房屋的成交量,可是占了全马房地产总成交的80%!

虽然国内的新楼盘(new property)市场往往可以找到许多价廉物美的新房子,但subsale market其实也蕴藏不少优质的便宜货,你甚至还有机会以很低的价钱捡到宝!

那,要如何才能利用subsale市场的潜力找到你的心头好呢?

我们特意在这篇马来西亚购买二手房的攻略中,为你整理出10个步骤的指南,还帮你比较了买subsale房地产的优缺点,务必要你在买卖的过程中游刃有余,做出最明智的决策。

想要了解在马来西亚购买新楼盘的步骤?我们也帮你整理好了,可以点击这里浏览!

 

1步 – 先决定你的买房预算

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无论你要买的是什么类型的房子,第一步要先厘清本身的财力和制定买房预算,才能找到适合你的房地产。

想知道本身的买房和偿还房屋贷款的能力,可以使用以下这几个免费的计算工具

在评估本身的财务状况时,千万不要忘记把头期钱(downpayment)纳入买房预算。一般上,买房的头期数额都不少,通常占房价的10%,而且都必须在签署买卖合约(Sale and Purchase Agreement,简称SPA)时付清。

除此之外,你的预算还要纳入其他费用,比如印花税、律师费,甚至是装修费(若你相中的房子需要装修)。

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其实,马来西亚也有提供一些优惠措施给购买subsale property的buyer 。

不过,与一马人民房屋计划(PR1MA)这类的新楼盘优惠措施相比,二手房的优惠措施并不是那么全面。

无论如何,只要你是马来西亚公民,买subsale property时都可以享有以下的头期优惠:

 

2步 - 寻找你的Dream Home

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买房肯定是一件激动人心的事情,在这个过程中,每个人肯定都希望可以找到自己喜欢、又价廉物美的家。

在马来西亚,经济发展、地理位置和房地产市场等因素,都会对二手房屋的价值带来影响。

如果想要顺利成为一名property owner,诀窍就是找到能够满足你的需求、但又不会对你造成太大负担的房子。

所以,你不妨考虑在想要买房的地区,雇用一名具有丰富经验与知识的房地产经纪,因为这绝对能让你事半功倍,甚至还会找到物超所值的房子。

一个熟悉当地社区、生活方式和房地产类型的property agent,可以为你提供各种小道消息,甚至还可以给你独到的买房建议

此外,买subsale property最大的好处就是你可以实地看到、摸到你喜欢的房子,还可以进到屋内参观和检查。

Check house

这是购买subsale property最关键的部分,唯有自己亲身勘察,了解各种设备是否还能操作,才能找到合乎心意的房子。

你甚至可以在附近“刺探军情”通过和邻居聊天以了解当地情况,有时还能获得意想不到的资讯。

你知道吗?有些subsale房子还蕴藏升值的潜能。只要经过一些美化和装修,这些二手房往往就能带来可观的投资回报(ROI)

举例来说,你可以用便宜的价格入手一间二手房,再通过装修来提升它的价值。

不过,针无两头尖,买二手房是没有缺陷保修期(Defect Liability Period,简称DLP)保障的,这是买subsale的缺点之一

因此,在看房子时,你应该巨细靡遗地检查屋况,除了常见的漏水等缺陷,屋内的任何细节都不要放过

PropertyGuru Tip
缺陷保修期是新楼盘提供的warranty period,在这个期间,发展商必须在规定的期限内修复房地产单位内的任何缺陷。

 

3步 - 货比三家

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与全新的新楼盘单位比较,subsale property在价格方面会有更多的选择。

不过要注意的是,二手房通常都已有人住过,所以房子里面可能已经出现耗损的情况,有些甚至需要进行装修或提升工程,而这些都会对价格有所影响。切记,要把装修成本纳入你的买房预算当中。

有的人为了省钱而买入残旧的房子,最后却要投入相等于2倍屋价的装修费,这是很多人买subsale property时很常犯下的错误之一。

你可以寻找专业人士协助,当地的property agent绝对是最佳的选择,他们对整个市场的趋势、二手房子的价格都了若指掌。有了他们的协助,你在买房的过程中将如虎添翼。

Connect with professionals who can help you.

Find Agent

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同时,马来西亚二手房屋市场的真实房地产数据都比较容易取得。例如个别地区的历史成交价等数据,都可以通过政府机构拿到。

有了这些数据的帮助,你就不用单靠那些假设的数据或预测的价格来做决定,跟卖家议价的时候也会更有底气。

以下是能够在线上查询到马来西亚二手房地产市场数据的政府机构和免费工具:

当然,若你还想进一步确定房子的估价,你可以寻找已经获得有关单位认证的专业人士做出独立评估,再三确定房子的市值。

一般上,subsale property的周边社区已完全开发,所以很容易就可以获得额外讯息

这也表示,银行也可以借助这些现有的房地产数据,对二手房的贷款申请作出全面的评估

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而且买房都会有一定的风险,尤其是买二手房的时候,有时会遇上屋主开出比估价还要高的售价。因此你在买房时,必须谨慎留意售价和估价之间的差异

以下是一些买subsale property时较为常见的价格陷阱:

  • 把价格推高 – 有些房子的售价会定得很高(比贷款估价更高),缔造出房子价值很高的假象。
  • 营造很受追捧的假象 - 声称收到很多offer,诱导你提高出价。
  • “便宜价” - 把房子售价拉高,让你有讨价还价的空间,然后才说给你一个“便宜价”。所以,最好还是以专业人士提供的独立估价报告为准。
  • “来历不明”的估价 – 有些不老实的property agent会声称从”第三方“取得相当高的出价,以试图用不道德的手法拉高售价。所以,你还是应该从银行那里取得估价才比较稳当。你甚至可以询问多几家银行,才能确定房子的估价。

 

4步 - 申请房屋贷款

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买房的费用动辄就从数十万令吉起跳,所以一般人都需要向银行申请房屋贷款,而不是像某些电影那样拿着几个装满现金的行李箱去交易。

同时,在你申请房屋贷款时,请记得这四字真言:“量力而为”。要知道,房屋贷款的负担并不小,因此你必须客观地审视本身的还贷能力,以找出最适合自己的房屋贷款配套。

一般上,银行愿意为property buyer提供高达房价总值90%的房屋贷款

因此,如果你要买入一间50万令吉的房子,但银行却认为这间房子只值45万令吉,所以按照90%的贷款额计算,你最终只能借到40万5000令吉的房屋贷款,而你也必须支付更多的头期才能买到这个房子。

为了避免这种因为差了一点钱而买不到房子(还有捶心肝)的情况出现,你应该预留更多的预算,以确保自己有充足的资金买房。

马来西亚有很多不错的银行让你选择,你可以按照自己的房贷还款需求,比如是否打算在日后供屋子的时候给多一点供期、然后提早把房贷供完,来决定自己到底是要选定期房屋贷款(term loan)、半灵活房屋贷款(semi flexi loan)还是灵活房屋贷款(flexi loan)

马来西亚5家贷款利息最低的银行

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马来西亚5家贷款利息最低的银行

要记得货比三家。若你对房子的估价或房屋贷款offer存有疑问,绝对可以和其他银行洽谈以做出比较,找出最合适自己的的房屋贷款配套。

另一方面,不要忘了检查本身的中央信用资讯系统记录(CCRIS)和CTOS报告

CCRIS是一份信贷报告,银行等金融机构会用它来审核你的房屋贷款申请,而CTOS则是个人或企业的信用和还贷能力的纪录。

PropertyGuru Tip
以上这些信贷报告仅提供实际数据给银行参考,你的房屋贷款申请是否得到批准,最终还是由银行根据本身的考量来决定

PropertyGuru 马来西亚No.1房地产网站

 

5步 - 聘请律师

除非你在马来西亚土地局的人面很广,或者在处理法律文件方面有丰富的经验,否则你最好还是寻求律师的协助。

在马来西亚买房的时候,法律是没有规定你必须聘请律师的,但有了律师的协助,可以确保你得到公平的交易

相信没有人想在花了数千令吉后,才发现Sale and Purchase Agreement原来藏有一些会让你懊恼不已的条款吧?

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6步 - 支付保证金

一旦你找到合心意的房子,买卖双方就会签署Offer to Purchase或者Agreement to Sell(购买献议或者出售献议),然后买家就要支付保证金(earnest deposit)

这些文件是买卖双方对有关交易的承诺,而保证金则是买家确保有关交易会继续进行。

在这个阶段,你付的保证金最好是交由中立的third party来保管。这里所说的第三方,通常是property agent或着负责这宗交易的律师,他们将托管(escrow)这笔保证金,直至交易完成。

PropertyGuru Tip
托管(escrow是指由中立的第三方保管这笔款项,然后在交易完成后,才会把款项交给应得的那一方。

 

7步 – 签署买卖协议

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来到签署Sale and Purchase Agreement这个阶段,代表买到房子的目标已经离你不远了。

这可是至关重要的时刻,你或你委任的律师都必须调查清楚,卖家是否有合法的权利把房子卖给你!

很多无耻的老千和骗子会把不属于他们的房子假装卖给无知的受害者,以骗取他们的血汗钱,这种情况虽不常见,但还是偶有耳闻。

所以要确保万无一失,最好还是到土地局转一转,查证与你接洽的卖家是否真的是房子的合法主人

买卖协议可是一份错综复杂的法律文件,这个时候你聘请的律师终于可以大展拳脚了。

在这个阶段,买家和卖家都必须详读买卖协议,并且了解各个条款。只有双方都同意的情况下,这份Sale and Purchase Agreement才能正式生效和进行到下一个程序。

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subsale property还有一点需要特别留意,就是确保房子在买卖协议上的描述符合实况。

一些二手房会有装修、增建或扩建的情况,所以你必须确保自己看到的情况,都白纸黑字地记录在Sale and Purchase Agreement当中。

在二手房地产的买卖协议中,还有一个很重要的条款,那就是物品清单(Inventory List)

在房地产买卖协议内,这个清单将清楚列明双方同意在房子内保留或拆迁的固定装置和可移动物品

如果你不想自费处理前屋主留下的破烂沙发,那你最好在买卖协议内清楚注明,把这些东西交由seller自行处理。

买卖协议是整个买房流程中最为重要的一环,对买房程序的影响可谓举足轻重。一份周密详细的Sale and Purchase Agreement,是确保你顺利买到房子的关键。

 

8步 - 签署产权转让协议备忘录(MOT)和房屋贷款协议

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只要银行的资金到位,你拿到新家钥匙的日子可谓近在咫尺。在这个阶段,银行会让你签署房屋贷款协议(Loan Agreement),这也意味你已成功申请到房屋贷款。

但在你签名之前,你要对房屋贷款的数额、利息和还款期限等细节做最终确认。你聘请的律师也会对这些文件做最终的检查,并确保银行提出的条款都符合标准,且在合理范围。

在买subsale房地产的流程里,签署了房屋贷款协议的下一步就是签署产权转让协议备忘录(MOT),这也意味房子将正式转到你的名下了!

不过,若卖家并没有从发展商手中拿到房子的个别地契(Individual Title)或分层地契(Strata Title),你可能会在这个阶段面临一些阻碍。

假设这种情况真的发生在你身上,你有两个选项:

  • 比较简单直接的方法,就是让发展商和卖家签署产权转让协议备忘录,卖家和你也同时签署一份产权转让协议备忘录。
  • 比较复杂一点的做法,就是签署一份产权转让协议(Deed of Assignments) ,或者提供一份发展商的同意书。

 

9 – 付清头期,正式拥有你的新房子!

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当所有文件已完成和呈交,这意味你来到了付清10%头期的重要时刻!若你之前有做好功课,这个时候你应该也知道本身还需要支付那些头期以外的其他费用。

不过,如果你对这个时候要必须支付的印花税和法律费用一知半解,你可以点击这里浏览这方面的完整指南

 

10 - 搬进你的新家

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这时候,你可以正式将这间房子称为你的家了。不过,这个时候还是有一些文件需要你处理哦。

这当中就包括同意支付的费用项目(Agreed Apportionments),这是一份由seller的律师提供给你的清单,里面会列明在房地产转让时需要缴清的各项费用,包括:

  • 管理费
  • 业主储备金
  • 水费

这是因为,一旦你获得房子的空置管有权(Vacant Possession,俗称拿钥匙),这个房子就已经不再属于卖家,而是你的财产。

所以,若卖家有任何在卖房之前已经支付了的费用,你在这时必须偿还给他们。

但这也是最让人雀跃的时刻,因为,你已经正式荣升屋主了!现在,你可以开始策划新屋入伙的派对,好好庆祝这个值得纪念的人生里程碑。

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马来西亚购买二手房地产的好处和坏处

二手房地产市场的确蕴藏很多宝藏,但作为一名买家,还是有许多细节需要考量和小心处理。

我们在这里列出购买subsale property的优缺点,帮你确保买房的各个环节都万无一失

subsale的优点

subsale的缺点

可以在发展成熟的地区寻宝

房子之间的差异较大,所以估价会更具挑战

房子一般位于成熟社区,周边有完善的设施

可享有的优惠措施不多

交通便利程度会随着社区趋于成熟而不断提升

这些房子已经有人住过,所以可能会比较残旧

一般可以立即入住,无需等待项目完工

没有缺陷保修期,买家需要自费修理

二手房地产市场提供多种选择供你探索

房子的售价和银行的估价可能会有落差,导致你无法取得足够的房屋贷款数额

可通过装修残旧的房子来获得可观的投资回酬

必须依赖房地产经纪获得当地情报

如果房子处在已经发展完成的成熟社区,就不太会受到新楼盘发展计划的干扰

社区的共用设施可能会较为残旧

不同于新楼盘项目,你不用担心沦为搁置项目(abandoned project)的风险

可能需要耗费更多心力,才能把旧房子装修成你的梦想家园

 

准备好要把你刚买下的subsale property打造成你的dream home了吗?这里有21种室内设计技巧,必定能帮你找到一些家居装修和改造的灵感!

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