在马来西亚的货币政策当中，隔夜政策利率（Overnight Policy Rate ，简称OPR）是非常重要的部分。它的任何变动，都可以对一系列重要的金融措施造成影响，包括存款利息、货币汇率，还有你最关注的房屋贷款利息。
但是，OPR对买房和供屋子到底有着怎么样具体的影响呢？
隔夜政策利率OPR是什么？
在解答这问题前，让我们先来了解隔夜政策利率的作用。
隔夜政策利率是我们的中央银行，也就是马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia，简称BNM）设定的一个隔夜利息，用来决定金融机构之间相互借贷所需支付的利息。
简单来说，每一间银行每天的现金储备水平，都会因为放贷活动和客户的存款和取款情况而有所不同。
这意味着，一家现金储备水平不够的银行，就会向另一间银行借一些钱来周转。而现金储备太多的银行，往往也会把资金借给另一间需要周转的银行，以保证整体银行系统的稳定和流动性。
这就像是你和朋友一起去嘛嘛档吃饭，但是你到了那里才发现自己没带够钱，所以就要跟朋友借一点钱，然后隔天才还钱一样。
当然，隔夜政策利率这类货币政策的实际操作情况，肯定比借钱买椰浆饭和roti telur更加复杂。
为什么隔夜政策利率OPR对你很重要？
银行之间这样按日借钱周转的情况，其实是确保金融系统良好运作的重要一环。
这样做可以确保银行在放贷的时候，也保留充足的现金储备，来应付突发状况。在这方面，马来西亚国家银行专门设下了一个存款储备金的规定，来规范国内金融机构的存款水平。
同时，银行也会根据隔夜政策利率来制定本身的贷款利息，而这些利息能够引导国家的货币政策方向，并且确保银行能够获得稳定的现金供应。
隔夜政策利率对我国金融体系的影响是举足轻重的，因此，隔夜政策利率的变化往往会造成连锁的影响，包括贷款利息、就业情况和通货膨胀。
隔夜政策利率OPR最近数次的变动
截止2024年4月，国家银行的隔夜政策利率目前仍维持在3.00%不变。国行自去年2023年5月OPR上调25个基点至3.00%后，就一直维持在该水平，已连续4次没调涨。
以下是隔夜政策利率近年的变动：
- 2024年1月24日 – OPR维持不变在3.00%
- 2023年11月2日 – OPR维持不变在3.00%
- 2023年9月7日 – OPR维持不变在3.00%
- 2023年7月6日 – OPR维持不变在3.00%
- 2023年5月3日 – OPR上调25个基点至3.00%
- 2023年3月 9日 – OPR维持不变在2.75%
- 2023年1月19日– OPR 维持不变在2.75%
- 2022年11月3日 – OPR上调25个基点至2.75%
- 2022年9月8日 – OPR上调25个基点至2.50%
- 2022年7月6日 – OPR上调25个基点至2.25%
- 2022年5月11日 – OPR上调25个基点至2.00%
- 2020年7月7日 – OPR下调25个基点至1.75%，写下历史新低
- 2020年5月5日 – OPR下调50个基点至2.00%
- 2020年3月3日 – OPR下调25个基点至2.50%
- 2020年1月22日 – OPR下调25个基点至2.75%
由于2019冠状病毒（COVID-19）疫情，国家银行调低了隔夜政策利率，以便为国家经济提供更有力的支持。不过，随着全球经济重新开放以及国内经济的强劲增长，国家银行货币政策委员会（MPC）发布官方文告表示“决定开始收紧货币宽松政策”。
虽然这可能听起来很可怕，但国家银行保证将会以谨慎和循序渐进的方式推进收紧进程，以便能够在物价稳定的环境中支持国家的可持续经济增长。
隔夜政策利率OPR怎样影响马来西亚房地产市场？
隔夜政策利率越高，借钱、贷款的成本就会越高。而借钱的成本越高，企业和人民的借贷能力就越低，从而对房地产业造成明显的冲击。
不过，一旦隔夜政策利率降低，贷款的利息也会跟着减少。一般来说，这可以让更多的人负担得起贷款。
隔夜政策利率OPR对房屋贷款和银行贷款利息有什么影响？
当OPR下调后，贷款利息就会下降。这对想要买屋子的人和还在供屋子的业主，都是一个好消息。
尤其是那些持有浮动利息房屋贷款（比如full flexi和semi flexi loan）的业主，隔夜政策利率下调会让他们的贷款利息减少，每个月的分期付款也会减少。
自2022年8月1日起，国家银行宣布正式以标准基准利率(Standard Base Rate, 简称SBR)取代基准利率(Base Rate，简称BR)作为国内房屋贷款等浮动利率贷款的参考利率指标。SBR与隔夜政策利率（OPR）直接挂钩，所以只要国行升息（即调高OPR），SBR就要按相同的幅度上涨。反之，国行降息（即下调OPR）,SBR也会随之降低。
这意味着，当国家银行对隔夜政策利率做出调整，会直接影响房屋贷款的利率。但别担心，不是所有的货币政策都是为了让东西变得更贵！
国家银行自2023年5月将OPR调高至3%以后，就展缓升息至今。目前的隔夜政策利率只是回到疫情前的水平，并未超过2008年的3.5%，所以仍属可负担范围。现在的利率虽不是最低，但有兴趣购买房子的人仍可以考虑入场，毕竟建材及建筑成本不断攀升，房价也会越来越贵。
但如果你的房屋贷款是固定利息的，比如定期贷款term loan，那么就必须在长期才能看到利息走低的效果。因为这些固定利息的贷款要在隔夜政策利率维持低迷一段时间后，才会作出调整。
所以，我们应该趁隔夜政策利率OPR降低的时候购买房子吗？
虽然隔夜政策利率调低的时候，借贷成本和供屋子的压力没那个大，但这是不是就意味着我们应该趁机买房？
确实，如果房屋贷款的负担变轻且比较容易申请到，你买房的选择也会更多。
但不要忘记，隔夜政策利率是会波动的，所以有可能在未来回升到之前的水平。这在过去的几年里，已经发生过好几次了。
所以，千万不要在没有周详的规划下，贸然把全副身家押在房地产上面。因为在做出买房这种重大的财务投资决策的时候，你应该更多地着重考虑未来，而不只是关注眼前的情况。
也别忘了，隔夜政策利率被调低的原因，一般都是因为国家的经济不景气所导致的。
总而言之，买屋子的时候有着许多复杂的因素需要考量，因此，千万别掉以轻心，应该做好万全的准备之后才决定。
马来西亚BNM调低隔夜政策利率OPR带来的3大好处和坏处
好处 | 坏处 |
| 隔夜政策利率被调低，可以让采取浮动利息机制的房屋贷款的利息减少 | 隔夜政策利率减少，意味着国家经济形势出现了变化（可能是经济不好），而这个变化有可能会影响到房地产市场 |
| 长期而言，隔夜政策利率走低，固定利息贷款的利息会变少 | 这些固定利息的贷款，需要较长的时间才能被银行调低利息 |
| 隔夜政策利率降低，意味着人们比较容易从银行取得贷款 | 买房的成本还是很高，比如头期钱down payment，还有印花税和律师费等 |
如果你对买房、贷款或者隔夜政策利率有任何疑问，可以向银行的房屋贷款顾问咨询，或者找一名合格、有执照的财务顾问帮助，让他们帮你完成你的买房和财务规划。
要记住，在购买房地产的时候，你做的准备功夫越多，就能做出越精明的决策。
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