房贷再融资Refinance是什么？ 具体的程序到底是怎样的？
为什么人们会想要将房贷拿去再融资（英文refinance）呢？其实这都是房屋贷款和房产价值的特点所致。
在房贷当中作为抵押物（collateral）的房地产，其价值往往会随着时间的推移而上升，而房屋贷款的金额则会随着贷款人持续偿还分期付款而减少。
在这种抵押物价值高于贷款数额的情况下，借贷人就可以向原本的银行或另一家银行申请一笔新的贷款，然后用这个新的贷款还清现有的房屋贷款，并且把房产如今的价值套现，来获取一笔现金。
PropertyGuru小知识
房屋贷款的抵押物（collateral）是什么意思？房屋贷款是借贷人向银行或金融机构申请用来购买房地产的一种贷款，而借贷人购买的房地产就是这个贷款的抵押物。只有在这笔贷款还清后，这个房地产才会真正属于借贷人
举例来说，假设你在10年前跟银行申请了一笔RM200,000的贷款，来购买一间公寓单位。而在10年后的今天，这笔贷款已经偿还剩下RM100,000，同时你的condominium也升值到RM300,000。
这个时候，你就可以根据这间公寓如今的价值，跟原本的银行或者另一家银行申请一笔高达RM300,000的新贷款，然后用来偿还原本还剩RM100,000的旧贷款，并且套取RM200,000的现金。
注意：套取现金的那一部分贷款，必须在10年内还清！
根据以上的例子，虽然房贷refinance后可以让你获得RM200,000的现金，但你要知道的是，这笔RM200,000的金额是必须在10年内还清的。
只有用来偿还RM100,000旧贷款的那部分金额，才可以将偿还期限拉到35年或借贷人70岁。
这是马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia, 简称BNM）在2013年针对refinance公布的新指南当中规定的。在此之前，任何人房贷再融资的偿还期限最长都可达35年。
在国行的这个新规定底下，通过再融资申请到那些有套取现金的新贷款，每个月的分期付款数额会比以前来得高。
马来西亚房贷再融资Refinance新旧规定的差别
举例来说，假设你的房屋如今的价值为RM400,000，然后还剩下RM150,000的房屋贷款还没还清。
现在你通过refinance跟银行申请一笔新的贷款，贷款数额是房屋价值的90%或RM360,000，贷款利息为4.6%。
在国行2013年之前的旧规则下，这笔新贷款的偿还期限和数额如下：
- 再融资申请的新贷款总额 = RM360,000 (RM400,000 x 90%)
- 旧房贷还未还清的余额 = RM150,000
- 用新贷款套现的金额 = RM210,000
- 新贷款的偿还期限 = 最多35年
新贷款的每月分期付款总额 = RM1,726.09
在国行2013年开始实行的新规则下，新贷款的偿还期限和数额如下：
i. 偿还旧贷款：
- 旧房贷还未还清的余额 = RM150,000
- 这部分余额的偿还期限 = 最多35年
- 每月分期付款 = RM719.20
ii. 套取的现金
- 用新贷款套现的金额 = RM210,000
- 这部分金额的偿还期限 = 最多10年
- 每月分期付款 = RM2,186.54
新贷款总额 = i + ii = RM360,000
新贷款的每月分期付款总额 = RM719.20 + RM2,186.64 = RM2,905.84
新贷款的每月分期付款总额 = RM719.20 + RM2,186.64 = RM2,905.84
在马来西亚进行房贷再融资Refinace的6个理由
那么，到底在什么情况下才应该考虑房贷再融资呢？
1）降低贷款利息
银行在以前和现在提供的房贷利息，往往是会有差别的。如果你手头上的贷款利息比银行如今推出的贷款配套来得高，你就可以考虑进行再融资，以节省利息费用。
就算新贷款的利息比旧的低1个百分比，你都可以省下一笔不菲的贷款利息费用，同时帮你将每个月的分期付款金额降低。
如果你正把这间房子出租，那么在房贷的每月分期付款数额减少后，你就可以赚取到更多的租金收入。
2）缩短房屋贷款的偿还期限
如果你目前的财务状况稳定良好，加上银行贷款利息已经变低，你可以考虑通过再融资来提早将屋子的贷款还清。
因为你在通过refinance申请新贷款时，可以选择将每月分期付款的数额保持跟旧贷款一样，从而把贷款的偿还期限缩短。
这样的做法能够帮你在更短的时间内将房产供完，同时还可节省贷款利息费用。
3）套取现金来购买新房地产或其他用途
你通过refinance套取到的现金，可以作为你购买另一间屋子的头期款downpayment，也可以用来支付子女的升学教育费、屋子装修费和创业的资本等。
若你想用再融资套现来买房出租，我们建议你要有周详的计划和充足的准备，因为一旦投资的房子租不出去，你就必须同时偿还2笔贷款供期，财务负担会非常沉重。
此外，现在很多银行都有提供灵活房屋贷款flexi loan，所以，在你还没决定套取的现金的用途前，你可以将这笔资金留在这个flexi loan账户中，帮你节省一些房屋贷款利息。
4）整合贷款或债务
与银行透支overdraft、汽车贷款、信用卡债务和个人贷款personal loan相比，房屋贷款的利息是最便宜的。
举例来说，信用卡一年的利息大约是15%到18%，个人贷款一年利息更可高达20%。相比银行利息一般低于5%的房屋贷款，信用卡和个人贷款的利息是房贷的3倍到4倍。
因此，如果你目前背负着很多利息高昂的债务，你可以考虑通过再融资来申请一笔新的贷款，用以解决你当下的债务问题和节省3倍到4倍的利息费用。
5）转换不同的房屋贷款类型
根据不同的情况和需求，你可以通过refinance来申请一个不同类型的房屋贷款，比如定期贷款(Term Loan)、半灵活贷款 (Semi Flexi Loan)或灵活贷款 (Flexi Loan)。
假设你目前的房贷是采取浮动利率机制来计算利息的，同时预计国行即将要把隔夜政策利率 (Overnight Policy Rate, 简称OPR）调高了，那么这时候你就可以通过再融资申请一个将利息锁定在目前较低水平的定期贷款。
这样一来，即使银行利息上调，你的贷款利息和每月供款数额也不会随之增加。
相反的，如果银行利息已经被调低了，你也可以将手中的固定利息贷款refinance成浮动利息贷款，来享有更低的利息。
6）为房贷还没供完的屋子割名
如果一间贷款还没供完的房子要删减或者加上新屋主的名字，就需要通过refinance的方式来进行。
这是因为在程序上，屋主必须将旧的贷款还清后，才能更改屋子持有人的名字。
这种情况常见于夫妻及父母与孩子之间，比如夫妻联名申请了2笔贷款买房，然后如今想要申请第3笔贷款购买另一间产业。
基于国行规定第3笔房贷最多只能借到房价的70%，因此夫妻会将目前的贷款整合到其中一人名下，然后再由另一个人去申请90%的贷款。
房贷再融资Refinance的5个好处和3个坏处
由此可见，房贷再融资最大的优点，就是能够帮借贷人节省贷款利息。不过，在你进行refinance之前，房贷再融资还是有一些你需要留意的缺点。
房贷再融资的5个好处 |
房贷再融资的3个坏处 |
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大马房贷再融资Refinance的成本费用是多少？
在你进行房贷再融资之前，你必须知道这个程序是会牵涉到一笔不小的费用的，包括
1）转贷费用
所谓的转贷费用(moving cost) ，指的是你在申请新贷款方面的费用，包括产业估值费、律师费和割名印花税等。
因此，在你申请房贷再融资前，你应该先衡量转贷费用和自己能够节省的贷款利息，然后才决定是否值得进行refinance。
2）房屋贷款锁定期的罚款
有些房贷是有一个锁定期（英文lock-in period）的，这一般是2年至5年，从银行发放第一笔贷款款项的那一天开始计算。
如果借贷人在这2年至5年内全额还清房屋贷款，包括把屋子出售或再融资，他就必须支付一笔相等于原贷款额2%至5%的罚款。
所以，你应该在事先检查自己的贷款是否有锁定期的约束，并且评估自己在纳入这笔锁定期的罚款金额后，是否还值得再融资。
不过，其实这方面有一个小技巧，就是你可以在锁定期结束的1年前，就开始筹备你的再融资计划。
因为再融资的过程需要耗时3到6个月，甚至更长的时间才能完成，而且，在全款付清给银行的时间方面，也是可以通过律师那边协助安排的。
这样一来，你就可以避开锁定期的罚款，同时在最快的时间内完成再融资的程序。
房贷再融资的6个注意事项
事实上，再融资跟申请房屋贷款的过程很相似，当中会需要你的收入证明文件、信用分数和对房屋进行估价等。
不过，refinance还是有一些需要你特别留意的地方，比如以下这几点：
1） 检查你目前的房屋贷款是否仍在锁定期内
你需要做的第一步就是先检查贷款的锁定期限，因为如我们所说，若你在房贷的锁定期内还清贷款，你就要向该银行支付一笔罚款。
这笔罚款金额通常是贷款金额的2%至5%，但你不要小看这个2%至5%，因为它将是一笔相当大的费用。
2）评估房地产目前的价值是否值得进行Refinance
接下来，你应该调查房子目前的市价，还有剩余的贷款数额。如果房地产的价值不高或者比剩余的贷款数额低，那么你可能就无法申请到新的贷款，即使申请到，也可能无法套取到任何现金。
你可以通过PropertyGuru网站的搜索功能，来查看你的地区的房子最新的卖价。
3） 确保你能够承担新贷款的供期
在决定refinance之前，你也应该衡量自己如今的贷款偿还能力，是否足以应付新贷款的每月分期付款。
如果你无法负担新的供期，那么你进行再融资是没有意义和非常危险的。
尤其是在经济动荡时期，你应该要更加谨慎，确保你的偿债比率(Debt Service Ratio, 简称DSR)在拿到新贷款后依然处于舒适水平。
4） 确保信用分数保持在良好水平
所以，如果你想要银行批准你的贷款申请，你应该尽可能地维持一个良好的信用记录。
5）物色不同银行提供的贷款配套和再融资利率
银行的整体服务好吗？新贷款的利息是不是最低的？银行会不会承担一部分的再融资费用？
这些都是你在选择新房贷配套时，需要考虑到的因素，这样才能找到符合你的refinance需求和目标的贷款。
比如，如果你是想通过再融资套现，但暂时可能还不会使用到这笔资金，那你可以考虑选择灵活贷款flexi loan配套，把这笔资金存入这个账户当中节省利息。
6）跟银行争取更低的再融资利率
利息是贷款至关重要的一环，因此在决定选择哪家银行之前，一定要尽可能去了解和比较所有银行的贷款利息和配套。
同时，如果你不急于通过refinance套取现金，你应该花点时间与银行协商，为自己争取更优惠的再融资利率。
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