10大面向比较:在马来西亚购买公寓(Condo)还是排屋(Terrace House)比较好?

当我们想要购买房地产的时候,除了考虑屋子的地点、买房的预算、freehold还是leasehold之外,一定也会拿公寓(condominium)还是排屋(terrace house)这两种屋子做比较。所以,究竟哪一种才是最好的选择?
买公寓还是排屋, buy landed or condo

在近几年来,公寓(condo)这种高楼住宅的数量似乎开始超越排屋这类型的landed房地产,成为国内新房子的主流。

尤其是在市区,新建的房子几乎都是condominium,排屋几乎只有旧的可选。其实,这都是因为随着马来西亚的发展越来越成熟,各个地区的土地也越来越少、越来越贵,所以才有了如今这种局面。

另一方面,排屋(terrace house)依然是马来西亚很多人偏爱的房地产类型。有些人把拥有一间排屋视为人生的奋斗目标之一,也有许多人购买第一间房子的时候就下定决心要买排屋,不然就宁愿不买。

如果你正打算购买屋子,但是不知道自己应该买condo还是排屋,这篇文章可以带你从10个不同的面向来剖析condo和排屋的优缺点,帮你做出最明智的决定

买公寓还是排屋, buy landed or condo

 

10大面向为你解析:公寓(Condo)还是排屋(Terrace House)比较

1)房地产所处的地点

公寓:如果你想在市区买一间新屋子,那么这些地点的condominium选择会比较多,新的旧的都有,而且有不同的户型(套房、一房、两房、三房等)供你选择。

排屋:市区的排屋选择较少,且大多数是老旧的房子。如果你打算买这些市区的老房子,你可能需要多拨出一笔资金来修理和装修。若要购买新的排屋,尤其是双层排屋(double storey link house),通常只有在郊区才能找到了。

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2)Condo和排屋的价钱

公寓:公寓的价格一般来说会比较便宜,适合作为你的第一间房,尤其是在城市打拼的社会新鲜人和小家庭。

排屋:相比之下,排屋的价格会比较高,尤其是在市区的排屋。这是因为排屋这种landed房产的数量正逐渐被公寓所超越,所以在“物以稀为贵”的情况下,terraced house的价格也水涨船高。

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3)居住的空间和拥挤程度

公寓:随着各个地区的可发展土地越来越少、越来越贵,如今新公寓的单位面积也越来越小,而且单位密度也越来越高。如果你想找密度低、单位面积大的condo,一般只有旧的房子才有,但你可能需要花一笔钱来装修翻新。

排屋:排屋的生活空间比公寓来得更大,而且社区的房子密度也没那么高,所以相比之下会住得比较舒适。但如同刚刚所说,排屋价钱不便宜,就算是旧的屋子,买回来之后也需要花一点钱装修翻新。

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4)生活上的规矩和限制

公寓:因为是分层地契房地产(strata property)的缘故,新condo的规矩会比较多,比如有些公寓是不允许住户养宠物的。而那些允许饲养的condo,一般也要取得公寓管理机构(共管机构JMB或者管理机构MC)或者地方政府的批准。

排屋:排屋通常没有什么限制,顶多就只是必须遵守地方政府的装修规定和居住人数限制等规定。不过,如果你购买的是一个分层地契的有地房屋,这些屋子也会跟公寓一样有居住规矩(house rules)。

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5)居住安全和保安

公寓:新式的condo一般都备有多层保安系统,比如社区围篱、保安亭(guard house)、通行卡(access card)和闭路电视(CCTV)等等。

排屋:在保安方面,新的terrace house跟新condo差不多,基本都会有guard house、access card和CCTV等,所以两者的区别可以说不大。

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6)公用设施 (Facilities)

公寓:新的公寓一般会有比较多facilities,比如泳池、健身房、羽球场、篮球场、烧烤区、跑道和游戏室等等,可以说是应有尽有。

排屋:新建的排屋往往也会有一个居民专属的会所(clubhouse),里面也会提供各种各样的公共设施。但是旧式的可能就只有一个公园而已,而且可能还不是居民专属的。

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7)停车位(Parking)之争

公寓:公寓通常只有1个至2个停车位,有些还是并排的tandem parking,比较没那么方便。如果你想找额外的停车位,只能花钱租别人的停车位或者在公寓楼下的路边找位子。 

排屋:排屋的庭院通常可以停放1至2辆汽车,同时门前或路边也可以停车,所以相比之下找停车位的压力没那么大,除非你看中的排屋是位于比较老旧、停车空间也不多的社区。

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8)每个月的管理费(Maintenance Fees)

公寓:我们提到公寓备有保安系统、围篱和保安服务、各种公用设施、每日的清洁服务等等,那么业主就少不了需要付费,而这些费用就是每个月的管理费(maintenance fees)。

在2013年分层管理法令(Strata Management Act 2013)底下,公寓的管理费属于一种法定的费用。这表示,如果业主没有履行缴付管理费的义务,公寓管理层可以根据相关法令要求业主支付,严重的话,地方政府还可能会上门执法,把拖欠管理费的业主在屋内的物品拍卖抵债。

排屋:那些有提供clubhouse设施和围篱和保安服务的新建排屋住宅区,也会向业主收取管理费。若这些排屋也是分层地契房产,那么它们的管理费也会同样受到2013年分层管理法令的管辖。

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9)Condo和排屋的门牌税

公寓:若你所购买的公寓,是建造在商业用地(commercial-titled)的服务式公寓(service apartment)或者SoHo、SoFo及SoVo这类单位,那么这间公寓的门牌税(马来文cukai pintu/taksiran或英文assessment rates)就会比较高,一般是单位租金价值的5%至10%不等。

排屋:因为terrace house基本都属于住宅产权(residential title),因此它们的门牌税是根据住宅房屋(residential property)的费率来计算,也就是一律为4%一年。

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10)公寓和排屋的房产升值潜力

公寓:很多人可能会以为condo的升值潜力远远不及排屋,但事实却不是如此。根据国家产业资讯中心(NAPIC)的数据,吉隆坡和雪兰莪公寓的平均成交价格在过去近10年期间,分别增长了82.08%和63.62%。

截至2020年第三季的初步数据显示,吉隆坡公寓的平均成交价格是RM485,274,雪兰莪是RM266,537; 2011年第四季时,吉隆坡公寓是RM266,520,雪兰莪则是RM162,897。

不管如何,过往的数据并不能100%保证未来可以交出同样的表现,所以购买房地产的时候不要草率和急着做决定,否则就很容易买到让自己后悔的房子。

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排屋:在排屋方面,吉隆坡和雪兰莪地区在过去近10年期间的平均成交价,分别上涨了69.4%和57.12%,比公寓同期的增长率稍低。

NAPIC截至2020年9月底的初步数据指出,吉隆坡排屋平均成交价是RM878,491,雪兰莪是RM530,479。而在2011年第四季时,吉隆坡排屋平均成交价是RM518,591,雪兰莪则是RM337,636。

不过,这并不代表排屋就不值得购买,因为房地产的增值是会受到很多因素影响的,包括地点、价位和周围的交通和生活设施等。

所以,只要你做好功课、仔细筛选,还是能够买到升值潜力庞大的排屋。

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不管是公寓还是排屋,购买房产可是人生中很重要的一个决定,因此我们真的需要慎重对待,切忌操之过急。

最重要的是要量力而为货比三家,千万不要因为执着或者没有了解清楚而买到不适合自己的房子。

而且你要记住,没有一间家是完美的,所以当喜好和梦想与现实有所冲突的时候,我们就需要做出取舍。

 

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