建筑工程是一项复杂的业务。你不能只是拿着手绘图册，就期望几个月后它能变成你的梦想之家。从建筑师绘制图纸到获得排水沟的位置，整个过程中有众多层次的监督和审批。而这些过程还不包括要根据图纸从零开始建造出实际的建筑物。
这种复杂性有时会导致整个建筑过程发生延误。造成延误可能会影响多个关键方，无论是建筑师、工程师、承包商，甚至是购房者。为了应对这种可能性，建筑合同中应该涵盖一个非常重要的条款：‘延期条款’（EoT）！
什么是‘延期条款’，它是如何运作的？
延期条款（Extension of Time, EoT）是为了可以在必要时调整建筑项目的完工日期所提供的一种机制，同时也为客户提供了保护。
实际上，有许多挑战可能会延误项目的建设，例如:
- 资源问题
- 关键建设要素的超支
- 甚至是更严重的例子，如因COVID-19爆发而实施的行动管制令（MCO）
世界上有很多事情是我们无法控制的！延期条款旨在确保有一个合同结构来处理这些不可预见的延误。若不幸真的遇到延误时，这项延期条款会被启动以进行延期并延长预定完工日期。
一般上，这个情况会伴随着合同罚款，会在合同内的违约赔偿金 (Liquidated Ascertained Damages, LAD）条款描述。
PropertyGuru小知识
你通常可以在你的买卖合同（SPA）中找到LAD条款，这是对任何建筑延误的预定罚款。它通常按每天的延误天数计算出罚款款额
如果承包商的发展严重落后，所施加的罚款可能会迅速变得非常昂贵。
希望你现在还没有被合同术语搞糊涂！我们还有一个重要点要提：延期可以是前瞻性的，也可以是追溯性的。
在大多数情况下，这种延期应该是前瞻性的，即在承包商超过约定完工日期之前提前通知。然而，在某些情况下，延期条款允许追溯应用（在指定日期过后），然后在合同完成后计算确定的违约赔偿金。
值得注意的是，建筑合同会有所不同，没有统一的延期条款标准。这意味着延期和确定的违约赔偿金的条件和义务在很大程度上取决于合同的拟定质量。
延期条款对购房者有何影响？
项目建设时间的延长可能对购房者产生负面影响，尤其是有家庭的购房者。假设你购买了一套新推出的公寓，预计在36个月内交付，但临近截止日期时发现房产还无法居住，你无疑会感到沮丧。在这种情况下，延长时间条款旨在保护你。
买卖协议（SPA）规定了发展商完成房地产建设的期限。法律规定有地住宅房屋 (landed properties）必须在24个月内完成并交付，而分层住宅 (strata properties) 必须在36个月内完成。若未能在此规定期限内交付房子给购房者，发展商必须向购房者既买方支付相当于购房价格年利率10%的罚款。这意味着虽然你可能无法按时获得你心爱的房子，但至少你可以获得经济补偿以减轻你的困扰。
以前，发展商可以向马来西亚的房屋发展监管机构申请延期，以避免支付赔偿金。然而，联邦法院在2019年的裁决认为马来西亚的房屋发展监管机构所批准的延期权利是无效的。这意味着购房者再次完全受到建筑延期的保护，承包商或发展商必须按合同支付延期罚款。
首席大法官 Tengku Maimun Tuan Mat 宣布的裁决如下：
"这些对发展商的修改和延长时间的批准似乎并未保护购房者，这违背了国会的意图。允许监管者放弃或修改买卖合同的条款和条件将剥夺购房者索赔损害赔偿的权利。"
这对于那些因房屋发展监管机构之前的裁决而失去了对延迟交付的赔偿权利的购房者来说无疑是一个重要的胜利。
延期条款如何影响逐步付款计划？
购买房地产的阶段性付款时间表在《2012年房屋发展法令》里已经明确列明。它分别规定了购买有地住宅和分层住宅的付款进度时间表。换句话说，这是一个法定的时间表，规定了购房者何时需要付款。总体上，80%的阶段性付款是在房地产完全完工前进行的。这些款项是与项目关键建筑机构完成度相关，从地基到水管等阶段。以下是一个粗略的分解：
一旦某个建筑结构完成，购房者必须在收到发展商通知后的21天内付款。这代表付款义务是基于发展项目的建筑结构的完成度来进行。如果项目建筑结构有所延误，承包商就不能签字，并且不能根据其初步的建设时间表来要求该建筑结构进度的付款。
房地产完工后，购房者在接收可水电供应连接的单位时，需要进一步支付12.5%的款项，而剩余的7.5%在购房者收到交空房通知书后支付。
关键点是：付款通知是基于完成日期，而不是预期时间表。如果承包商延误了建设，他们也应该延迟向你发出账单。
一如既往，这是合同协议中一个非常重要且复杂的元素。因此，购房者一定要聘请专业人士检查，以确保你不会面对糟糕的交易，或因支付条款的混淆而失去你的财产权利。
延期条款常见问题
延长时间条款是任何建筑合同中复杂但必不可少的要素。以下是其他一些常见问题，可以阐明这意味着什么。
1) 每个合同都有延期条款吗？
一个好的建筑合同应当包含此条款，但这并不意味着所有合同都是一份好的合同！我们需要聘请专业人士对合同进行检查。任何由专业人士起草的买卖合同（SPA）理应包含这些保护措施。
2）住宅物业的交付期限是什么时候？
根据SPA中的日期，有地住宅为24个月内，分层住宅为36个月内。
3) 我应该放弃违约赔偿金权利吗？
一些不道德的发展商可能会试图让你放弃索赔违约赔偿金的权利。简单地说，身为购房者，你不要让他们这样做！这是你作为购房者的重要经济保障。
如果你刚购买了一套新房（或正在建设中的房地产），你应该知道它附带‘保修期’。最好在还来得及之前先了解一下关于‘缺陷保修期’（Defect Liability Period, DLP）！
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