当谈到购买梦想家园时，你需要记住这将涉及许多法律文件。
这些法律文件是你购买房地产过程中的官方文件，你将遇到的最重要的文件之一是转让备忘录 (Memorandum of Transfer, MOT) 或产权过户协议 (Deed of Assignment, DOA)。
MOT/DOA 是购买房产时能证明你的房地产拥有权的文件，而买卖合同 (Sale and Purchase Agreement, SPA) 则列出了所有购买条款和条件。
这两种文件都很重要，买卖合同只是证明你购买了房地产的证明，而转让备忘录发挥法律作用时，这意味着你正式获得房地产的拥有权。
什么是MOT 和 DOA?
在马来西亚，转让备忘录（MOT）是购房者所签署以将房地产拥有权从卖方过户到买方的法律文件。
换句话说，签署 MOT 意味着房地产拥有权将从发展商或前业主名下转换到你的名下。因此，如果相关房地产尚未获得个别地契 (individual title/strata title) 的拥有权，则暂时不会过户到你的名下。这里的过户意思是在土地局存有记录。这代表当你所购买的房地产尚未收到相关土地拥有权，则需要使用产权过户协议 (DOA) 来转让房产拥有权，并且还需要通过发展商同意以及记录方有效。
产权转让的步骤是什么?
房地产产权转让是一个非常关键的法律步骤。
当你确定选择了拥有资本收益潜力以及可以负担得起的房地产，你就可以开始购房的法律步骤了。
以下是5个购房的关键法律流程以及所需的法律文件。
1) 房屋贷款和律师
物色合适的房屋贷款是拥有房地产的首要步骤，除非你选择以全款购房。此外，你还需要聘请专业的律师来协助你完成整个购房过程。
虽然聘请律师不是规定的步骤，由于你将面多许多法律文件，向律师寻求所有相关的协助也是是更好的选择。
2) 购买意向书 (LO)
购买意向书是 (Letter of Offer/Offer to Purchase) 其实就是一份表示购买者愿买，卖家愿卖的文件。
文件内会注明双方同意的售价、房地产是否伴有家具和装备、买卖合约签署期限等等信息和条款。
3) 买卖合同 (SPA)
买卖合同 (Sale and Purchase Agreement, SPA)是一份综合协议，规定了买卖房地产的条款和条件。
这份重要的文件规定了房地产转让期限、购买条件、购买房地产所包含的物件以及其他相关的条款。
4) 贷款合同
房屋贷款合同是一份确定你向银行贷款而银行同意贷款给你的法律文件。
虽然该文件很多条款，别担心，律师会在你签署文件之前向你说明这些条款。
5) 转让备忘录/产权过户协议
转让备忘录 (Memorandum of Transfer, MOT) 或者称为土地局表格14 A (Form 14A) 是一份转让房地产拥有权的法定文件。
换句话说，当这个文件完成后，这意味着你正式可以拥有该房地产的拥有权。
如果你所购买的房地产还未获得个别或分层地契，那么你则需要通过产权过户协议 (Deed of Assignment, DOA) 来完成转让房地产拥有权。这个文件需要提交给发展商记录在案并获得他们的同意方能生效。
为什么购买房地产时聘请律师很重要?
如以上提及，我们提到了律师可以协助你完成购房的琐碎和复杂的购房过程，那么其实你已经有答案为什么他是如此重要了。
律师本质上是你的捍卫者，确保你在购房过程中万无一失，并在不被欺骗的情况下正确的完成你的购房过程。
他们在草拟和检查复杂的法律文件都是经过专业培训的，确保法律文件中如买卖合同的条款是公平的。他们还协助你反复核对一些复杂的法律俗语，以避免你在日后遇到不必要的问题。
一名专业的律师还可以很有经验的去引导整个流程，以便可以：
- 确保一切顺利进行
- 确保文件之类的东西都盖章
- 在正确的时间内满足法律要求
- 各种其他你永远不知道要检查的小细节
另外，这还涉及到土地局进行土地搜索以确保你所购买的房地产是对的房地产，包括核对卖方的真实身份。整个过程有太多需要记住的事情和流程了，对外行人来说，这太容易出错了，还是需要有一个熟悉整个流程的人去操控较好。
印花税与MOT/DOA之间的关系
当你购买房地产时，你将会需要面对大量的法律文件，其中一部分文件需要缴付印花税。
MOT与DOA的属性一样，这两个法律文件所需要支付的印花税是整个购房过程中最大笔的费用。目前MOT与DOA的印花税税率为房地产售价的1%至4%。我们在下文中会附上图表做进一步的解释。 请你继续往下阅读。
购买房地产每个阶段的相关费用是多少？
除了需要支付房地产购买价格外，实际上购房者还有许多相关的法律服务，包括贷款的法律服务只要另行支付律师费用。
1) 贷款合同 (Loan Agreement)
虽然可以获得银行贷款购买房地产是一件值得高兴的事情，然而你还是需要为贷款相关的法律步骤和文件缴付法律费用。
| 贷款数额 | 所需支付的律师费 |
| 首RM500,000 | 1% (最低RM500) |
| 接下来的RM500,000 | 0.8% |
| 接下来的RM2,000,000 | 0.7% |
| 接下来的RM2,000,000 | 0.6% |
| 接下来的RM2,500,000 超过RM7.5 million | 0.5% 可议价 (不能收取超过 0.5%) |
2) 购买意向书 (Offer to Purchase)
签署这份文件意味着你需要提前支付2%的房价为购买订金，而这2%的款项会纳入你购房的10%价格。此2%将不会退还。
3) 买卖合同 (SPA)
来到签署SPA这个阶段意味着需要支付最大笔的购房费用了。在这个阶段，你需要支付剩余10%房价的尾款，购房者也需要为买卖合同支付律师费，收费如下：
| 房价 | 律师费 |
| 首 RM500,000 接下来的 RM500,000 | 1% (最低RM500) 0.8% |
| 接下来的 RM2,000,000 | 0.7% |
| 接下来的 RM2,000,000 | 0.6% |
| 接下来的 RM2,500,000 接下来超过RM7.5 million | 0.5% 可议价 (不能收取超过 0.5%) |
印花税方面，每一份买卖合同需要缴付RM10的印花税，一般来说一共是4份，因此一共RM40。
4) MOT / DOA
除了购房的10%，房地产拥有权转让文件的印花税是整个购房过程所需支付的第二大笔费用。
这笔印花税是需要在转让房地产到你名下时就支付。
因此，如果你是向发展商购买建筑中的发展项目，那么这笔费用会在日后在房地产转让给你时才需要支付。换言之，当你购买二手房屋，你需要在购房时预先准备这笔费用以完成整个购房流程。
以下是你所需要支付的印花税税率表：
| 房价 | 印花税税率 |
| 首RM100,000 | 1% |
| RM100,001 – RM500,000 | 2% |
| RM500,001-RM1,000,000 | 3% |
| 接下来的RM1,000,001 | 4% |
购买房地产的印花税和法律费用
我们为你举个例子以说明购买房地产时需要支付多少印花税和法律费用。
举例来说，假设你以RM800,000的价格购买房屋，贷款额为RM700,000，计算方式如下：
| 贷款合同的印花税 贷款合同的律师费 | – 贷款x 0.5% = RM3,500 – 首RM500,000 x 1%= RM5,000 – 接下来的RM200,000 x 0.8% = RM1,600 |
| 买卖合同印花税 买卖合同律师费 | – RM10 x 4 份 = RM40 – 首RM500,000 x 1%= RM5,000 – 接下来的RM300,000 x 0.8% = RM2,400 |
| MOT/DOA印花税 | – 首RM100,000 x 1% = RM1,000 – 接下来的RM400,000 x 2% = RM8,000 – 接下来的RM300,000 x 3% = RM9,000 |
| 印花税与律师费总数 | RM35,540 |
2023年印花税豁免
哎哟，光是印花税就花了一大笔钱……不过好消息是，印花税豁免政策将帮助你节省部分费用。
在 2023 年的财政预算案中宣布，首次购房者若购买价值 RM500,000 或以下的房屋，将在 2025 年年底前享受全额印花税豁免。
而购买价值在RM 500,000至RM1,000,000之间的住宅产业，将在2023年12月31日前获得75%的印花税豁免。
购买房产时的过户费如何？
是否还有其它购买房地产所需支付的过户费?
过户费是买方在房产交易的最后步骤中需要支付的必要费用。在马来西亚，这些费用大多由买方支付。
除印花税外，你可能需要支付的一些过户费包括：
1) 产业盈利税 (Real Property Gains Tax, RPGT)
产业盈利税 （RPGT）是对处置不动产所得收益征收的一种税务。最简单地说，就是对你出售房产时的净利润征税。这笔费用是产生在卖方身上，若你出售房地产，你就需要注意这笔费用。
RPGT 的税率在 5% – 30% 之间，取决于各种因素，例如你在出售房产之前拥有该房产的时间长短。不过，与印花税一样，RPGT 也有豁免政策！
2) 律师费
律师费是指律师起草购买意向书、买卖合同（SPA）以及其他与买卖房地产相关的法律事务的费用。在马来西亚，律师费通常由卖方和买方分担，并按等级收取。
3) 估价费
估价费是支付给银行指定的估价专家的专业费用，以估算房产值多少钱。这笔费用通常约为房产最终价值的 0.3%。
4) 房产中介佣金
如果你雇佣中介帮助出售或购买房产，那你需要为这个服务支付佣金给他们。这笔费用由中介规定，但房地产价格的3%为规定的上限。
5) 房屋贷款保险
你的房屋贷款保险可以是递减式房屋贷款保险（MRTA）或抵押定额式房屋贷款保险（MLTA），其中MRTA通常比MLTA实惠十倍。
6) 房屋装修和翻新
除了与相关法律文件有关的费用外，我们也不要忘记还有一笔装修费用！在完成房地产交易之前，你需要预先解决房屋装修问题，如漏水或瓷砖铺设。
挚爱赠与转让房地产是什么意思?
挚爱赠与 (Love and Affection) 是一种以爱（无涉及金钱）的房地产转让交易。一般来说，是指是家庭成员之间的房地产转让。
举个例子，当丈夫对妻子或父母对子女等情况下进行房地产转让，这个交易是可以享受MOT印花税的全免或部分豁免的好处。
妻子转让给丈夫，或者是丈夫转让给妻子可获得 100%的印花税豁免，父母转让给子女或者子女转让给付，则可获得 50%的印花税豁免。
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