随着市场趋势和买家喜好的不断变化，马来西亚发展商推出了许多不同名目的新颖房地产，以迎合市场的需求。
以公寓为例，现在除了有常见的flat、apartment和condominium，还有serviced apartment、serviced residence和serviced suite等服务式公寓，还有诸如SoHo、SoFo和SoVo等公寓单位，真的是让人眼花缭乱。
但是，这些新推出的公寓单位到底跟传统的flat、apartment和condominium有什么分别呢？让我们来为你解释！
大马SoHo、SoFo、SoVo和Serviced Apartment到底是什么？
所谓的serviced apartment就是一种服务式公寓，这种屋子往往会有提供一些服务，比如清洁打扫、衣物送洗和专属礼宾服务（concierge service）等等。
而SoHo是新式公寓的一种，它的全名是Small Office Home Office，就是小型办公家居单位。SoHo既可以用来居住，也可以用来作为办公空间等商业用途。
类似SoHo的新公寓类型还有SoFo（Small Office Flexible Office，小型灵活办公单位）和SoVo（Small office Versatile office，小型多功能办公单位），甚至还有SoLo（Small office Lifestyle office，小型生活办公单位）。
事实上，这些serviced apartment还有SoHo、SoFo和SoVo等新式房屋产品当中，很多都是商业地契（commercial title）房地产，而不是像一般apartment和condominium那样是住宅地契（residential title）房屋。
PropertyGuru小知识
地契（land title或geran tanah）是政府土地局发给房地产业主的一份证明文件，当中会清楚指明业主是有关房地产的合法拥有者，同时也会阐明该房屋或土地的允许用途。
根据土地使用权的不同，马来西亚国家土地法典（National Land Code，简称NLC）把国内的土地分成了3种类别，即建筑用地（building）、工业用地（industry）和农业用地（agriculture）。
在这当中，建筑用地（building）又可以分成2种：住宅用地（residential land）和商业用地（commercial land）。而建造在这些土地上的房地产，就会拿到住宅地契或者商业地契。
那么，属于commercial title的serviced apartment、SoHo、SoFo和SoVo这类房屋，跟residential title的公寓究竟有什么分别呢？让我们继续为你解释！
1）房屋买家的法律保障
在马来西亚，住宅地契房屋的买家是受到1966年房屋发展（控制及执照）法令 （Housing Development Act 1966，简称HDA）所保障的。
至于商业地契的房地产，因为它们不属于住宅房屋类型，因此其买卖是不受房屋发展（控制及执照）法令监管和保障的。
住宅房屋 |
商业产业 |
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买房的时候会使用一份制式的买卖合约（Sale and Purchase Agreement，简称SPA）；其中，有地房屋（landed home）会使用配有G附表（Schedule G）的SPA，高楼产业就会使用H附表（Schedule H）的SPA
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买家使用的将是发展商制定的买卖合约，而一般上，不同的发展商和发展项目，SPA当中的条款会有些许不同
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如果发展商迟交楼（Vacant Possession），根据买卖合约当中的条款，发展商必须支付买家一笔赔偿金，且赔偿金额按日计算
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买卖合约不一定会有迟交楼赔偿金的条款，因此，若买家向发展商索偿这笔赔偿金，可能要经过法律途径才能解决
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根据买卖合约的条款，发展商必须提供24个月的缺陷保修期（Defect Liability Period，简称DLP）
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买卖合约当中的缺陷保修期也不尽相同，有的是18个月，也有的是12个月而已
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由此可见，residential屋子和commercial产业在法律保障方面是有相当大的区别的，所以在看房时，记得要问清楚自己想买的屋子有没有受到HDA的保障。
Serviced Apartment和SoHo的买家如今已经受HDA保障了！
不过，随着商业地契房屋变得越来越普及，马来西亚政府在2007年的时候修改了HDA，让SoHo和serviced apartment这2种商业地契房屋纳入HDA的管制底下。
这意味着serviced apartment和SoHo房屋的买家，可以享有跟住宅房屋买家一样的保障，包括标准制式的SPA买卖合约、24个月的DLP以及发展商迟交屋的赔偿金等。
以下是大马常见的住宅地契房屋和商业地契产业类型，还有受到HDA保障的商业地契产业：
房地产类型 |
常见的例子 |
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Residential Title住宅地契房屋类型
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Commercial Title商业地契产业类型
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受HDA保障的Commercial Title商业地契产业
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2）房屋买家跟银行申请到的最高贷款数额
在马来西亚购买第一和第二间住宅地契房产时，银行通常都可以给予买家高达90%的房屋贷款，因此，买房时的头期downpayment只需10%。
在商业房地产方面，这些产业一般只能拿到最高85%的银行贷款，如果想要借到90%的loan，就需要看个别银行的放贷政策和买家的财务能力。
不过，有些银行还是会愿意为某些受HDA保障、但属于商业地契的serviced apartment和SoHo提供高达90%的贷款，比如serviced apartment和SoHo。
3）用EPF第二户头的资金买房
根据大马雇员公积金局（简称EPF/KWSP）的规定，如果你想申请将EPF Account 2的储蓄拿出来购买房子，那么这间房子必须属于以下的房屋类型：
- 洋房 Bungalow
- 排屋 Terrace house
- 半独立房屋 Semi-detached
- 公寓 Apartment/Condominium
- 套房公寓 Studio apartment
- 服务式公寓 Service apartment
- 小型家居式办公单位 SoHo
- 连栋房屋 Townhouse
由此可见，许多诸如小型灵活办公单位 SoFo、小型多功能办公单位 SoVo和服务式套房serviced suite等商业地契的房屋，是无法让买家从EPF第二户头领取储蓄出来购买的。
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4）房子的电费
你知道吗？住宅和商业房屋的电费是相差很大的。以西马半岛的国家能源TNB电费为例，商业地契房屋的首200 kWh（千瓦时）电费，比住宅房屋高出了100%！
根据TNB官网的资料，住宅类型房屋的电费，是根据家庭用户（domestic）费率来计算的，而serviced apartment、SoHo、SoVo和SoFo等商业地契产业，则是用比较贵的B类型电费-低电压商业费率（Tariff B – Low Voltage Commercial Tariff）来计算。
同时，只有作为居住用途的服务式公寓、SoHo、SoVo或者SoFo等商业产业，才可以向TNB申请将商业费率转成住宅费率。
以下是TNB的住宅房屋与商业产业电费计算方式的不同：
最低电费收费
RM3
最低电费收费
RM7.20
首200 kWh
21.8仙/kWh
首200 kWh
43.5仙/kWh
201 kWh到301 kWh
33.4仙/kWh
201 kWh及以上
50.9仙/kWh
301 kWh到600 kWh
51.6仙/kWh
601 kWh到900 kWh
54.6仙/kWh
900 kWh及以上
57.1仙/kWh
5）屋子的门牌税
除了电费，大马住宅和商业地契房屋的门牌税（马来文cukai taksiran）也有差别。
以雪兰莪Selangor的莎阿南Shah Alam为例，当地的住宅地契公寓和有地房屋的门牌税是3.5%和4%，而服务式公寓和商业地产的门牌税费率分别则是5%和7%，比前者来得高。
莎阿南市政厅Majlis Bandaraya Shah Alam的门牌税费率
工业房产
7.5%
7%
商业房产
7%
6.5%
服务式公寓
5%
5%
住宅地契有地房屋
4%
3.5%
住宅地契公寓
3.5%
3.5%
6）房屋的用途
顾名思义，住宅地契房屋就只能用来居住，不能作为其他的用途。
而商业地契房产则因为具有“商业”的性质，所以屋主一方面可以把这些单位用来居住，另一方面能在当中从事地方政府允许的商业活动，比如作为小型办公室和经营民宿和Airbnb等短期出租。
7）社区的单位密度
马来西亚的住宅用地有比较严格的容积率（plot ratio）限制，因此通常不能兴建太高密度的社区。商业用地则没有那么严格，因此可以兴建比较高密度的社区。
以兴建公寓为例，如果是1英亩的residential land，那么发展商可能最多只能在这片土地兴建60至80间单位；但如果只是1英亩的commercial land，发展商就可以兴建高达200间的单位。
所以，如果你购买的房屋位于一个住宅地契的社区，那么单位密度就不会那么高，而商业地契产业社区则是相反，单位密度通常会高出许多。
8）生活上的便利
在生活的便利设施方面，新的服务式公寓等商业地契产业的社区周边或者楼下，一般都会有办公楼、店铺、购物中心和商场等，同时也可能有清洁打扫和各种上门服务，能够给住户提供更多的便利。
而住宅公寓和排屋等新的住宅房屋项目则一般不会有这些商店，但这些住宅社区就会比较宁静和拥有较多的隐私。
由此可见，虽然很多serviced apartment、SoHo、SoFo和SoVo等商业地契房屋，是跟住宅地契公寓很相似，但两者在本质上是有很大不同的。
因此，有意购买和投资这类房产的买家们一定要很小心，因为这些商业地契产业不像是住宅房产那么“单纯和直接”，当中有很多细节要询问清楚。
所以，在购买这些房子之前一定要做足功课，这样才不会买到一间自己不喜欢的屋子！
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