2021年是投资房地产的好时机吗?

COVID-19疫情加上行动管制令的双重打击,让马来西亚经济陷入了前所未有的困境,在这样的情况下投资房地产,到底是不是一个明智的决定?
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你已经拥有了一份稳定的工作、一辆轿车、一个温馨的家庭以及一间自己的房子。

但是,你的脑海中一直有个想法挥之不去,就是想要通过投资房地产来建立被动收入和累积财富。

确实如许多投资专家所说,房地产是最稳定、安全和有效的投资之一。

只是,马来西亚目前正面临前所未见的不稳定局势。没错,我们说的正是2019冠状病毒(COVID-19)疫情和行动管制令 (Movement Control Order,简称MCO) 。

所以,现在到底是不是投资房地产好时机呢?

 

首先,让我们看看政府提振经济的措施

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从2020年3月18日实行MCO开始 ,政府就不断推出各种措施来提振市场的资金流动性。

首先,马来西亚国家银行(BNM)将法定存款准备金(Statutory Reserve Requirement,简称SRR下调至2%。

SRR是一种管理资金流动性的政策工具(注意:这里指的是大量的现金!),而通过降低SRR,国家银行此举将促使银行的手头多出大约RM300亿的资金可以运用

现在国内市场的资金流动性提高了,但申请贷款的人数还是很少,所以银行在这时候一直寻找优质的贷款人,想要把钱借出去。

来,让我们先快速地回顾马来西亚在过去一年的利率变化:

  • 国家银行在2020年四度下调隔夜政策利率(OPR-
    第一次是在1月22日,隔夜政策利率从3%下调至2.75%;
    第二次是在3月5日,利率下调到2.5%;
    第三次则是在5月5日,利率降至2%;
    第四次是在7月7日,隔夜政策利率已来到1.75%的历史新低
  • 国家银行也宣布所有贷款/融资还款(本金和利息/盈利)都可以暂缓还贷,这项措施为期半年,并在2020年9月30日终止。
  • 政府也将公积金的法定缴纳率从11%降至7% ,直到2020年12月为止。
隔夜政策利率(OPR)的升跌,对买房和供屋子有何影响?

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从这来看,市场目前其实有相当多被释出的现金在流动,但是否应该在房地产投资放胆一搏?建议目前还是先暂时观望。

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所以,现在是投资房地产的好时机吗?

总括来说,很多投资者现在应该正在调整手上的投资组合,以应对接下来的风险。而那些可以申请到贷款的投资者,如今可以趁机收购价值被低估的房地产。

1)财力稳健的长期投资者

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首先,你应该客观地审视自己的财务状况,然后问自己:你有能力应付不同的突发事件(如房地产价格暴跌)吗?你有能力一直持有到价格复苏吗?还有,你是否不打算在未来3、5或10年把房地产卖出?

如果你符合以上这些条件,那么现在正是你投资马来西亚房地产的好时机!

目前,房地产发展商正积极对卖不出的房子给予优惠,以吸引买家的目光。同时,房地产价格也开始下滑,而且利率环境也相当利好。

就如我们刚刚提到的隔夜利率政策四连降,目前的利率可说是处在相当诱人的水平。

尤其是与过去8%至9% 、甚至是双位数的利率比较,如今的利率可说是非常、非常低。

此外,政府推出的拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)也造就了很多投资马来西亚房地产投资的良机。但要注意的是,这个活动即将在在2021年5月31日结束。

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Home Ownership Campaign 2020 - 2021

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2) 短期持有或炒房的投资者

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租客市场的需求和房地产价格的增长都在放缓,所以,建议这两类投资者建议先暂时远离房地产投资。

现在的市场对租客有利。他们的选择很多,而且压价和谈判的优势与筹码更多。

除此之外,国内房地产价格的增长开始见顶,这是因为银行开始收紧放贷,而且国家经济发展也开始趋于成熟稳定所致。

话虽如此,如果你是一名手段和眼光卓越的短中期投资者,目前的环境其实对采取转售(house flipping)策略的投资者而言相当有利。

懂得投机技巧的投资者,可以在这个时候以低价购入优质的房地产,然后再把房地产高价卖出。

但这样做的风险是,他们需要在短时间内找到买家,不然就会很容易 “烧到手”。

而且,目前的市场情绪稍显悲观,因此,很多手持充裕现金的投资者仍选择先退场观望。

 

如果我真要在这个时候投资房地产,我应该注意些什么呢?

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随着2019冠状病毒疫情爆发,加上大马正值行动管制令,买卖双方要多留意法律合同中的不可抗力条款(Force Majeure Clause)

很多合同都会有不可抗力条款。在这个条款底下,如果出现意外的情况,比如目前全球性疫情,买卖双方都可以不用承担任何法律的财务或法律义务。

而且,想在如今的情况下投资房地产,你一定要做好充分和详细的研究,找出比较稳当的房地产类型和地点

国家房地产资讯中心(Napic)资料显示,在过去20年价格保持最稳定的房地产,就是那些位于市区周边的排屋

有关资料也显示,那些靠近市区且价值被低估的高楼房地产项目,在发生危机后的几年往往能够交出比较良好的表现。

这可能是因为房地产投资者调整投资组合,还有投资新手的追捧而促成的。

总而言之,任何人在投资房地产前,都要先做出全面的调查和分析。

也就是说,除了投资房地产的前期费用,你还必须考量到每个月的房贷分期付款、自己是否还能应付日常的生活费等问题。

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