大马通货膨胀来了应该买房保值?4大要点为你分析

Shawn Ng
经过COVID-19疫情和行动管制令(MCO)的打击后,大马经济开始在2021年第四季复苏,录得3.6%的按年增长率
然而,伴随着经济恢复增长以及全球供应链中断,市场上的各种服务和产品价格也开始上涨,预示着大马新一轮的通货膨胀来临。
根据马来西亚统计局(Department of Statistics Malaysia,简称DOSM)的数据,我国的消费者物价指数(Consumer Price Index,简称CPI)在2021年3月开始出现明显的增长,摆脱2020年3月到12月期间因疫情和MCO引起的通货紧缩。
DOSM的数据也显示,马来西亚通货膨胀率在2021年总共按年上升了2.5%,是自2017年以来最高的增幅。
所以,在物价高涨的今天,想要用房地产投资来对抗通货膨胀,还是不是一个可行的方案?通胀越高就越应该投资买房的说法是否正确?
让我们从通货膨胀的影响、大马房价和人民薪水收入等多个要点层面,为打算在近期投资房地产的人们作出分析。

什么是通货膨胀?对马来西亚房价有什么影响?

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通货膨胀(英文inflation)指的是一种经济现象。通常在出现通胀的时候,市场上的商品和服务价格会全面且持续地上涨。
导致通货膨胀的因素有很多,有时候是货币供应过多导致货币贬值,有时候也可能是市场对商品和服务的需求高于供应,加上生产成本上升而导致。
从表面来看,通货膨胀与房地产价格走势似乎并不相关,因为通胀率是基于消费者物价,而房屋价格则一般更倾向于人口增长趋势、建造环节和整体市场的供应与需求。
不过,从长远来看,由于劳工薪资和银行利息的原因,通货膨胀和房价往往朝着同一方向发展。
这是因为,当发生通货膨胀时,薪资往往会随之调整提高,从而增加了人们的买房和租房预算,从而带动房价的上升。
此外,通货膨胀也将引起建筑材料起价、建造成本增加,发展商最终会把成本转嫁给消费者,这些情况都会导致房价跟着上涨。

房地产向来被视为对抗通货膨胀的最佳工具之一

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当通货膨胀inflation来袭、钱变得不值钱时,很多人都会考虑通过投资来对抗通货膨胀和让自己的财富保值,而房地产就是许多人青睐的资产之一。
这是因为,房地产具有保值且稳定升值的特质,所以受到很多投资者的欢迎。
根据马来西亚国家房地产资讯中心(NAPIC)的数据,大马平均房价在2012年到2021年的10年期间上涨了60.2%,从RM271,384增加到RM434,758。
大马统计局DOSM的通货膨胀计算器则显示,令吉(Ringgit)在2012年1月到2021年12月的这10年间则贬值了超过19%,当年RM100万可以购买到的服务和产品,在2021年12月时必须要以RM119万才能买得到。
由此可见,房地产在长期而言的确有保值、增值的潜力,可以帮助人们抵抗通货膨胀。
再加上大马政府持续提供各种首购族买房补助,同时马来西亚房地产市场也因为疫情等因素而出现许多趁低进场的好时机,进而令不少人产生了买房投资的念头
事实上,PropertyGuru发布的2022年上半年消费者情绪调查报告(Consumer Sentiment Study)就显示,有53%受访的屋主打算在保留现有房产的同时,计划在未来一年内再购买另一间房产作为投资和赚取租金收入。

通货膨胀时期买房投资的2个优缺点

尽管很多人都认同“越通胀就越应该投资买房”这句话,但凡事都有正反两面,以下就是在通胀时期买房的优缺点:
优点
缺点
当通货膨胀,货币贬值、建材成本增加都会引起房价上涨。这意味着房地产将变得更有价值。投资者买入后可透过资产增值实现获利,特别是优质房产的升值空间看俏。
为了抑制通货膨胀,大马国家银行BNM可能会调高隔夜政策利率(OPR),这会促使房屋贷款利息上升,导致屋主每个月的房贷还款额增加。
当物价和房价上涨,租金也会跟着涨,能为出租房子的房东带来更高的租金投资回报。
物价上涨促使日常的生活开销增加,加上每个月供屋子的供款,可能会为买家和屋主的现金流带来更多压力。

大马如今的通货膨胀时期究竟适不适合买房?4大要点为你分析

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由此可见,房地产投资的确是一个对抗通货膨胀的优秀资产,而且在行情不好、房价低迷和通胀即将来临的时候买房,有望为买家带来更良好的资本增值。
然而,通货膨胀时期买房也不可忽略的缺点,因此,想要找出自己是否应该在这个时候投资房产,就要来看看以下这几个要点:

1)是否具备长期持有房产的能力

从以上图表数据可以看到,马来西亚经济在2011年至2019 年都处于不同程度的通货膨胀状态,房价涨幅则从2013年开始逐年收窄。
以通胀率最高的年度来对比房价,2014年马来西亚通胀率上升至3.17%,房价涨幅却从2013年的11.2%放缓至9.4%。2017年,通胀率再度升温至3.73%,但房价涨幅继续放缓至6.5%。
来到2021年,马来西亚经济由2020年的-1.15%通货紧缩(英文deflation)转成通货膨胀inflation,通胀率上升2.5%,但首9个月房价仅仅取得0.22%涨幅。

PropertyGuru小知识

通货紧缩是什么?简称通缩的deflation是通货膨胀的相反,这种情况往往会出现供应过剩和需求减少等现象,导致物价下跌。

由此可见,大马的房价涨幅与通胀率步伐并不完全一致,而且反映出大马房市自2012年的繁荣期后,连续9年都一直处于调整的周期。
加上近两年遭到COVID-19疫情和MCO冲击,预计整体房价还需要一段时间才能完全恢复元气。
这表示,买家需要把房产持有一段不短的时间后,才有机会收获比较合理的资本增值。而这就非常考验买家本身的财务能力了。

2本身的薪水收入和就业前景是否稳健

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根据马来西亚统计局DOSM的数据,我国人民在过去几年的平均薪水涨幅(mean salary)都在下跌,由2018年的7.22%,到2019年减少到4.44%。
同时,2020年遇上COVID-19疫情爆发,国人的收入严重受到经济封锁影响,以致该年的平均薪金下跌了9.03%。
虽然马来西亚统计局尚未公布2021年的平均薪水,但随着各行各业复工复产,我国的劳动生产力在2021年末季增长1.7%,去年12月的失业率也继续下滑至4.2%,意味着人们的收入开始恢复正常,有助于刺激房市购兴。
不过,买家更重要的是检视自己如今的收入情况和就业前景,如果这两者都还不太稳定,那么建议先把买房的计划缓一缓,等到情况比较明朗之后才决定。
因为对于很多人来说,买房和供屋子是一个长达好几十年的财务负担,一旦在这期间出现失业或者收入减少而供不起屋子的问题,就可能面临被迫亏损卖房或者陷入破产的危机,所以千万要做好万全的准备才入场。

3)大马国家银行升息带来的影响

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截至2022年4月7日时,大马国家银行依然将隔夜政策利率(OPR)维持在1.75%的低水平,有利于房地产买家和投资者进场。
一旦我国升息,那么银行贷款利息也会随着调涨,导致贷款者的每月供款提高。到了那个时候,买房和供屋子的成本也就增加了。
对此,想要在这时买房的人们应该做好预算和计划,确保自己能够应付升息后的房贷供款,以及能否接受更高的房贷利息。

4)买房的地点、类型和价位

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大马房市一直都面对着房产滞销(property overhang)的问题。NAPIC数据显示,我国的滞销住宅数量在截至2021年12月底达到36,863间,总值RM227.9亿,情况依然严峻。
在全马各个州属中,柔佛Johor槟城Penang吉隆坡Kuala Lumpur的住宅滞销情况最为严重。而滞销的房产类型主要是高楼住宅,比如flat、apartment、condominium这类的公寓,同时,房价超过RM500,000的住宅房产最不受买家青睐。
从这来看,想在这种情况下买房,房屋买家必须在地点、房产类型和房屋价格方面做更多的功课,才能避开这些不受市场青睐的滞销房屋、并且找到具备良好升值前景的房子。
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结论:什么时候买房都必须做好功课、量力而为!

综合所有因素来分析,买房是一笔非常大的支出,因此购买之前一定要确保自己的财务状况稳定,可以应付中长期的供款和其他的房屋开销,同时又不会给日常生活造成压力。
千万不要一时冲动把所有储蓄都花在一间价位过高的房子上,导致自己每个月的绝大部分收入都用来供屋子,因为一旦出现急需用钱、失业和收入减少的情况,就会让自己面临很严重的麻烦。
所以,进入通胀时代,人们到底该不该买房呢?这一切都取决于个人情况。只要做好了万全的准备,并且设定一个周详的计划,那么任何时候都是买房的好时机!
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