马来西亚房地产市场:2021年首9个月回顾和展望

不知不觉2021年已经快要结束了,这接近一年的期间发生了许多事情,包括大马政府宣布国家进入紧急状态、国内实施了MCO 2.0和3.0两次的全面封锁,以及政府在2月份开始进行大规模的疫苗接种计划等等。这些政策与发展对马来西亚房地产市场究竟造成了什么样的影响?让我们一起来看看!
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2020年爆发的新冠病毒(COVID-19)疫情在世界各地肆虐,连马来西亚也无法幸免。

在2021年,这场严重影响人们生活与性命、并且重挫全球经济的疫病仍在持续蔓延,而马来西亚各地在2021年上半年出现疫情升温的迹象,并且在7月到9月期间达到了高峰!

马来西亚的新冠疫情在2021年1月开始恶化,确诊病例不断突破高峰,迫使大马政府在1月11日至3月4日期间再度落实“行动管制令2.0”(MCO 2.0)以阻断病毒传播链。

在2021年6月1日开始,大马更进入了“行动管制令3.0”(MCO 3.0),为各行各业带来了又一次的冲击。

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面对这么多轮的封锁措施,马来西亚的经济和商业活动皆受到影响,房地产市场也不例外。

究竟我国房地产市场在2021年1月到9月期间的表现如何?到了2022年是否有转机呢?现在就让我们一起来一探究竟吧!

 

2021年首9个月马来西亚房地产市场5大趋势回顾

根据马来西亚国家房产资讯中心(National Property Information Centre,简称NAPIC国家银行(BNM)在截至2021年上半年公布的最新房地产数据*,PropertyGuru为你梳理了2021年上半年房地产市场的5大趋势。

*注:由于NAPIC需要等到各地的土地局将房地产交易登记在案后,才能将这些数据记录和统整在本身的系统当中,因此NAPIC的数据会有6个月左右的延迟。本文当中的数据来源是来自NAPIC在2021年9月15日所公布的截至2021年6月底的数据。

趋势12021年上半年住宅房地产量价,连续2个季度按季下跌

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NAPIC数据显示,2021年第三季度的住宅房产成交量共有4万2620间单位,较2020年第三季的5万5843间下跌了23.67%,而相比2021年第二季的3万9742间单位,则是上涨7.2%。

成交价值方面,住宅房产在2021年第三季录得RM178.22亿的交易额,对比2020年第三季的RM193.72亿下跌8%,相比2021年第二季的住宅成交价值RM148.75亿,则是提高19.81%。

马来西亚房屋成交量数据

2021年第三季

42,620

7.2%

-23.67%

2021年第二季

39,742

-23.98%

40.51%

2021年第一季

52,275

-13.16%

11.14%

2020年第四季

60,200

7.82%

-

2020年第三季

55,834

97.4%

-

2020年第二季

28,284

-39.87%

-

2020年第一季

47,036

-

-

马来西亚房屋成交价值数据

2021年第三季

RM178.22亿

19.81%

-8%

2021年第二季

RM148.75亿

-24.24%

48.47%

2021年第一季

RM196.35亿

-6%

25.9%

2020年第四季

RM208.87亿

7.83%

-

2020年第三季

RM193.72亿

93.34%

-

2020年第二季

RM100.19亿

-35.76%

-

2020年第一季

RM155.96亿

-

-

趋势2:马来西亚房价在2021年第三季按季、按年下跌

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随着疫情达到高峰和封锁对经济带来明显冲击,马来西亚房价在2020年第三季出现按季和按年下跌的情况。

从NAPIC发布的2021年第三季初步数据可以看到,马来西亚房价指数(MHPI)在2021年第三季录得198.6点,比2021年第二季的202.5点减少1.9%,比2020年第三季的199.9点下滑0.7%。

NAPIC早前在《2021年上半年大马房地产市场报告》(Malaysia Property Market Report First Half Year 2021)中指出,国内的房价增长自2018年以来开始放缓,加上各大地区的房价下跌,进而拖累了全国的房价。

在国内四个主要的地区中,吉隆坡KL的房价下跌幅度最大,按年和按季分别跌5.8%和3.3%;紧接其后的是按年和按季下跌1.5%和2.2%的槟城Penang雪兰莪州Selangor房价则按年起0.6%,按季跌1.7%,柔佛Johor按年上涨0.8%,按季跌2.1%。

在四大类型的房屋方面,只有排屋在2021年第三季写下按年走高1.3%的增长,其他类型的房屋都陷入按年下滑的情况,包括高楼单位(-1.8%)、半独立式(-2.6%)和独立式住宅(-5.4%)。

从2021年第三季对比2021年第二季来看,所有类型房屋的价格都陷入下滑:排屋跌1.1%、高楼单位跌2.9%、半独立式跌3.6%和独立式房屋跌2.5%。

马来西亚房价走势

2021年第三季(初步数据)

198.6

-1.9%

-0.7%

2021年第二季

202.5

0.7%

1.0%

2021年第一季

201.1

0%

0.7%

2020年第四季

201.2

0.7%

1.2%

2020年第三季

199.9

-0.2%

0.2%

2020年第二季

200.4

0.4%

1.4%

2020年第一季

199.7

0.4%

1.9%

趋势3:Overhang房屋滞销数量减少

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房产滞销(property overhang)一直是大马房市长久以来所面对的问题,而最新数据显示,我国的住宅滞销情况在2021年第二季出现回升。

PropertyGuru Tip
根据NAPIC的定义,房地产滞销overhang指的就是那些在开盘销售后9个月还无法卖出,并且已经完工、也已经获得有关当局的CCC认证可以入住的房地产单位。

根据NAPIC报告,截至2021年9月底的滞销住宅单位,从2021年6月底的3万1112间,减少至3万290间;滞销房屋价值也随之走低,从RM200.9亿下跌到RM197.5亿。

纵观马来西亚各个州属,滞销情况最严重的是柔佛州Johor,共有6,441间单位滞销。其次是槟城Penang的4,638间,吉隆坡(3,863间)和雪兰莪(3,376间)则排在第三位和第四位。

马来西亚Overhang滞销住宅房屋数据

2021年9月底

30,290

RM197.5亿

2021年6月底

31,112

RM200.9亿

2021年3月底

27,468

RM184.8亿

2020年12月底

29,565

RM189.2亿

2020年6月底

31,661

RM200.3亿

2019年12月底

30,664

RM188.2亿

在这当中,多达60.2%或1万8227间滞销单位是高楼住宅(比如flat、apartment、condominium这类公寓);排屋也有6,803间或22.5%的overhang单位;其他类型的滞销住宅则占17.4%,达5,260间。

数据表明,房价超过RM500,000的滞销住宅房产达1万3956间,占整体的46.1%.

此外,25.5%或7,729间的滞销单位,是房价RM300,000以下的可负担房屋;而介于RM300,001至RM500,000的中价位屋子,共有8,605间滞销单位,占整体的28.4%。

趋势4:2021年第三季新楼盘销售提升

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房地产发展商在2021年第三季推出了4,956间新楼盘单位,比2021年第二季的9,333间少了接近47%!

从NAPIC的数据来看,2021年第三季的新楼盘在推介后3个月的销售,达到23.6%,比第一季和第二季的9.8%和10.4%来得高。这可能是因为隔夜政策利率(OPR)处于低水平,加上拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)等优惠措施带来利好,从而刺激了市场的买气。

纵观2021年前9个月,发展商推出的新楼盘数量达29,556间。其中,雪兰莪Selangor是全马最多新房屋楼盘推出的地区,共有12,742间紧接其后的是吉隆坡Kuala Lumpur(8,680间)、柔佛Johor(6,064间)和槟城(4,398间)。

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趋势5:住宅房屋贷款(Home Loan)申请和批准价值增加

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申请房屋贷款是买房过程中的“必经之路”。根据国家银行BNM截至2021年9月底数据2021年1月至9月期间的住宅房屋贷款申请和批准价值的升跌情况,反映了疫情及封锁对马来西亚买房需求的影响。

同时,马来西亚银行在这段期间接收到的房贷申请所批准的房贷价值比例,依然维持在30至40%左右,显示银行在疫情期间依然持续提供贷款给买家。

2021年9月

RM271.2亿

RM88.11亿

32.49%

2021年8月

RM207.69亿

RM72.61亿

34.96%

2021年7月

RM196.63亿

RM79.4亿

40.38%

2021年6月

RM271.02亿

RM105.45亿

38.91%

2021年5月

RM330.1亿

RM120.19亿

36.41%

2021年4月

RM367.41亿

RM125.73亿

34.22%

2021年3月

RM361.42亿

RM108.72亿

30.08%

2021年2月

RM205.35亿

RM82.95亿

40.39%

2021年1月

RM258.94亿

RM88.85亿

34.31%

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2021年首9个月马来西亚房地产市场回顾总结

马来西亚房地产市场目前正值疲软期,同时伴随着许多不确定因素,让买家普遍保持观望态度。

不过从另一角度来看,市场淡静表示购房竞争减少,房屋滞销意味着市场有更多选择,而房价低迷更能让买家“淘”到价廉物美的新家。

加上马来西亚政府延长了“拥屋计划”(Home Ownership Campaign,简称HOC)至2021年12月底,让买家享有房价折扣、豁免印花税等的购房优惠 ,帮助节省买房成本。

有鉴于此,目前的房市低迷期对买家来说,特别是低收入群体(B40)和中等收入群体(M40),正是难得的买房时机。

 

马来西亚房地产市场展望

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虽然未来是无法预测的,但基本上能肯定的一点是:马来西亚房地产市场和整体经济接下来的复苏,都将受到COVID-19新病例数量和施打疫苗的速度影响。

只要新冠肺炎疫情受控、疫苗接种人数显著增加,各个经济领域就能重新运作,而消费者的信心和收入也会开始恢复正常,从而推动房地产市场的复苏。

而最重要的是,如今在拥屋计划HOC的买房优惠和房价折扣,加上在2025年底前购买的RM500,000及以下房屋能够完全豁免印花税等激励政策的加持下,如今可说是最佳的买房时机!

以下是6个马来西亚房地产市场在2021年下半年的走势展望:

1)房市复苏与经济前景紧密相关

大马房地产市场和买家预计在2021年都将保持谨慎和放缓的趋势,复苏程度将取决于国家的经济前景。

不过,目前的银行利息水平处于历史低位,所以预计可以支持经济以及房地产市场的复苏。

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2)COVID-19新病例与疫苗施打有助提振房市

新冠病毒疫苗是抑制COVID-19疫情的重要措施。随着马来西亚自2021年2月24日开始,在全国范围内展开大规模的疫苗接种计划,这将有助提振买家、投资者及商业信心,改善人民情绪并促进整体经济加速复苏,房市有望最早在2021年下半年或2022年缓慢回温。

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3)拥屋计划HOC与政府经济配套将继续支撑房市

政府在2020年和2021年推出的各种刺激经济配套,例如延长拥屋计划HOC、关怀人民刺激经济配套(PRIHATIN)、短期经济复苏计划(PENJANA)、保护人民与经济复苏援助配套(PEMULIH),以及2021年马来西亚财政预算案下的激励措施等,将继续支撑马来西亚房地产的发展。

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4)滞销房屋Overhang为买家带来更多更价廉物美的选择

滞销房产(overhang)将为买家带来更多的选择,可趁着房价低位进场寻获价廉物美的房屋。

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5)B40和M40有望迎来更多可负担房屋

在政府提供的各种豁免及优惠政策的激励下,发展商将继续为B40和M40群体建造更多可负担房屋,迎合市场需求。

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6)政局不稳定将打击市场信心

马来西亚国内的政局动荡,可能促使房地产买家和发展商重新评估他们的计划和策略,有者可能会把买房或推出新楼盘的计划延后。

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