2021年COVID-19疫情教会大马人的6个房地产课程

自COVID-19疫情在2020年爆发以来,许多大马人民都面临收入减少、被裁员、公司倒闭和被迫破产等情况。而对于这个史无前例的经济和公共卫生危机,到底我们应该从中学习到什么教训,才可以让自己能够更好地应对未来的危机?
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在2020年初开始爆发的COVID-19新冠病毒疫情,其实并非马来西亚第一次经历的经济危机。

在过去30年来,无论是1997年亚洲金融风暴、2000年互联网泡沫、2002/03年SARS病毒、2008/09年次级房贷危机等,都导致大马面临了不同程度的经济衰退。

不过,很多人都说这次由COVID-19新冠病毒疫情,加上连续不断的各种行动管制令MCO导致的经济危机,是这么多年来最严重的一次危机。

经历这么久的疫情和封锁后,我国经济已经亮起红灯,各行各业都受到很大冲击,很多大马人民的生计也受到了影响,尤其是事业刚开始起步的90后和开始进入职场的00后。

对于90后和00后来说,这是他们工作后的第一场经济危机,对此,他们应该从中学习到什么教训,才能让自己更好地应对未来的经济危机?

 

1)平时的消费要量力而为

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经济好景时,人们往往会为了满足物质享受和虚荣心,一不小心就消费过度,比如驾名车、买豪宅,就连旅行也要选择豪华团。

等到经济危机降临时,你才发现那些“很享受”的消费根本超出了自身的负担能力。这时的自己不仅没有闲钱储蓄,甚至卡债债台高筑,最惨的是你供不起贷款,而惨遭银行收回名车和豪宅。

因此,人们平时的消费一定要量力而为,尤其是第一次买房时,不要过度执着于第一次就购买到自己梦想中的房子。

事实上,你可以先买自己目前的收入能够负担得起的房子,等以后经济能力提升后再以房换房。换句话说,你应该要依现在的财务能力来买房,而不是用未来的收入来衡量。

如果你真的很需要购买一间屋子,但目前收入不多,你可以考虑申请购买一马房屋计划(PR1MA)等政府可负担房屋计划底下的房子。

这些屋子的房价一般介于RM400,000及以下,所以对中低收入族群来说是比较可负担的,而且户型也能满足基本的生活需求。

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2)理财和储蓄很重要

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马来西亚国家银行Bank Negara Malaysia旗下的信贷咨询与债务管理机构(AKPK)之前展开的一项调查显示,在受访的大马人民当中,有多达75%的人的储蓄是不足RM1,000的!

这意味着,这群人一旦面临收入减少的情况,很容易就会陷入财务困境,面临破产的危机。

有鉴于此,养成良好的理财和储蓄习惯是非常重要的,因为这能让你在财务上获得保障,能够随时应付突发的财务问题。

理财的基本,就是规划钱财的开销和自律地储蓄。以购买房子为例,我们建议你应用这个房地产的3-3-5法则来做规划:

  • 3 — 你的买房资金至少要达到房价的30%,这样可确保你有充足的储蓄,来支付买房头期款downpayment和其他费用,如律师费和印花税stamp duty等等
  • 3 — 你的每月房贷供款不超过月薪的三分之一,以确保你每个月都有充足的金钱应付房贷供款
  • 5 — 你所购买的房产售价,不超过你年收入的5,这样可以确保房产价格不会超出你的财务能力范围
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3)单一收入来源风险高

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相信很多人都是靠着一份薪水或收入维持生活,但世上没有绝对的铁饭碗,万一失业或生意倒闭了,就会马上失去唯一的经济来源,这是非常危险的!

因此,我们建议你在危机发生前,可以这么做:

  • 培养第二技能、兼职、开拓副业以赚取额外收入
  • 通过投资房地产或其他资产来创造被动性收入

房地产向来是最稳健的长期投资工具之一。你可以通过买房出租来收取租金,借此减轻房贷压力,甚至还能每月净赚一笔收入,而且房产升值也能为你带来丰厚的资本收益。

如果你的资金不那么充裕,不妨考虑房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称REIT。REIT的投资门槛相对较低,能够提供投资者稳定的分红收益,从而创造被动性收入。

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4)任何事情都要有一个备用计划Plan B

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正所谓天有不测风云,我们做任何事情都要有一个Plan B备用计划,以便遇到像COVID-19疫情和被裁员等情况时,也能有财务能力去应对和处理。

我们以房东landlord和租户tenant可能面对的情景来举例说明。

情景1:你投资的房地产租不出,那该怎么办?作为一名屋主,你可以:

  1. 降低租金或提供其他优惠,例如3个月租金折扣等来吸引租户,减少空窗期的损失。
  2. 将房间各别分租,这样可以更容易找到租户,因为一个房间的租金比整间房子来得低,也可以避免整间房子空着。
  3. 如果持有的房产已有一定程度的房价增值,你可以考虑把屋子出售,解决自己手头上资金紧张的问题。

情景2:在疫情期间,你因没有收入而付不起租金,并且即将被房东赶走,那该怎么办?作为租客的你,可以选择:

  1. 效仿银行的暂缓还贷计划moratorium,你可以用延长租约或小幅度的租金涨幅作为条件,与房东商量暂缓支付租金,
  2. 在租房前,你应该在与房东签订的租赁协议(英文Tenancy Agreement)当中列明解决方案,比如逾期交租的宽限期,这样可以避免房东马上把你赶走。当然,在这段期间租户本身要想尽办法获得收入,缴清拖欠的租金,有需要的话就物色其他出租房。
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5)遇到困境要勇于寻求帮助

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当你面对财务困境、已经濒临破产,千万不要想不开,也不要永无止境地跟“阿窿”借钱、以债还债。

当你已经无力解决贷款和债务问题的时候,你要做的是通过专业且合法的途径解决问题!

在马来西亚,面临财务问题的你可以联络信贷咨询与债务管理机构(AKPK),让AKPK帮你跟银行接洽和进行债务重组,这样你就不用面临破产了。

AKPK也提供贷款咨询、财务管理教育、债务重组等服务,而且这些服务都是完全免费的!

此外,大马政府也在2021年6月底宣布的经济复苏与保障人民配套(PEMULIH)中,再度推出暂缓还贷援助(Loan Repayment Assistance)

在该援助下,无论你是B40、M40还是T20群体,只要向银行提出申请,就能自动获得长达6个月的暂缓还贷援助moratorium,解决你在财务上的燃眉之急。

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6)终身学习,为下一个经济危机做好准备

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在这次的COVID-19疫情中,不论你是饭碗受影响的一群,还是很庆幸仍能维持生计的,我们都应该吸取上述的教训,为下一个经济危机做好准备。

以这次疫情为例,如果你在之前已经未雨绸缪,那么这个时候就不必申请moratorium或者债务重组等这么狼狈,甚至还可以享有政府的各种政策优惠,比如拥屋计划HOC豁免买房印花税等,趁机为自己的房地产投资做好部署。

 

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