转权登记（Perfection of Transfer, POT）和抵押登记（Perfection of Charge, POC）是转让房地产拥有权的必要文件。然而，对于某些门外汉来说，这些文件可能会带来一些困惑！
我们常常只关注买卖合同（Sale and Purchase Agreement, SPA）或转让备忘录（Memorandum of Transfer, MOT），而忽略了交易完成前的最后一个步骤。
这两个重要文件值得我们去了解，因此我们在此为你提供详细信息。让我们一起深入了解吧！
什么是转权登记（Perfection Of Transfer）？
简单来说，当某个房地产在出售前还没有拥有个别或分层地契时，需要POT来完成转让/过户手续。 当发展商建设一个新的公寓大楼或发展项目时，他们拥有该房地产和土地的拥有权，这称为总地契（Master Title）。 基本上，这是一份在建筑和施工阶段所发出的法律文件，明确列明发展项目的拥有权。发展项目中的所有房地产的产权都包含在这个总地契下，直到个别或分层地契发出为止。
在购买还未发出个别或分层地契的房地产的情况下，才会涉及到转权登记POT。因为当个别或分层地契发出后，这购房者需要进行产权转让以完成房地产拥有权的转让手续。 实际上就是将发展项目的单位在总地契上分割成单独部分。
另外一个可能性就是，当你从另一个个人（卖方）购买房产时，也会以POT进行产权转让。这是因为卖方最初从发展商处购买房地产时，还未将产业转让到自己的名下。那么当卖方出售这种情况的房地产时，就需要签署POT并缴付相对的印花税以完成买卖交易。值得一提的是，当向发展商购买房地产时，印花税是会推迟到在完成转让时才需支付。若直接向个人卖家购买，就必须在完成买卖合同（SPA）时支付印花税。
POT的基本流程
- 购房者支付律师费、印花税和其他相关的法律费用。
- 购房者签署转让备忘录，表格14A。
- 发展商签署转让备忘录，表格14A。
- 在内陆税收局（LHDN）支付印花税。
- 在土地局进行登记。
- 个别/分层产权注册于购房者名下。
POT所需文件
- 购房者的身份证副本
- 地契副本
- SPA副本
- 最新的门牌税收据
- 地税收据
- 其他相关文件
POT的费用计算
POT的报价包括准备MOT的律师费、印花税和其他杂费。
这些杂费包括土地局注册费、运输费、复印费、转让批准书费用、土地搜索和破产查询等费用。最大笔费用来自印花税，如果你在签署SPA时已支付印花税，那么可以忽略这部分费用。
POC是什么?
抵押登记是另一个产权转让文件，涵盖了将个别或分层产权转让给提供购房贷款的银行的过程。房屋贷款实际上是先将房产的拥有权交给了为其融资的银行。我们只是通过定期还款慢慢买回它的拥有权。
这意味着我们需要通过POT是从发展商或卖方手中获得房屋拥有权，然后再通过POC将房屋拥有权转让给银行。
POC的基本流程
- 购房者/贷款人签署POC，表格16A。
- 银行签署POC，表格16A。
- 在内陆税收局（LHDN）为相关文件盖章。
- 在土地局进行登记。
- 将地契正本交给银行。
- 购房者/贷款人将收到地契和表格16A的副本。
POC所需文件
- 购房者/贷款人的身份证副本。
- 地契副本。
- 贷款合同副本。
- 最新的门牌税收据。
- 地税收据。
- 其他相关文件。
POC的费用计算
POC的报价与POT类似，不同之处在于相关文件盖章的印花税仅需RM40。
POT和POC有何区别？
在购买房产后需要将总地契产权转让为个人或分层产权的情况下，需要通过POT来进行转让。它将拥有权从发展商或前业主的拥有权转让给新的拥有者。
POC仅在有用房屋贷款购房时才需要。它将拥有权从新拥有者转让给为房屋贷款融资的银行。
本质上，POT和POC指的是将产权上的名字从一方转让到合法拥有者的过程。以下是更好地理解它的方法：
- 从发展商转让产权 -> 你（买方）= POT
- 从你转让产权 -> 银行（用于融资）= POC
转让房地产拥有权需要多少费用？
POT和POC均受《律师报酬令》（Solicitors Remuneration Order， SRO）管制。该法令规定了律师处理房地产交易和其他贷款协议的法律费用。
《律师报酬令》在2017年修订，明确规定了POT的法律费用标准：
- 如果你使用与SPA期间的同一个律师（当SPA签署然而分层地契尚未准备好的情况），第六附表的第2条规定最高收费为法定费用的25%。
- 如果专门聘请新的律师为你安排POT，（当SPA签署然而分层地契已经发出的情况），第六附表的第3条规定最高收费为法定费用的50%。
我们已列出以下的法定法律费用标准。印花税会是你需要在购房过程中支付的最高费用，然而你也许还可以享受某些折扣。
购买房地产的法定律师费用：
| 房地产价格 | 律师费费率 |
| 首RM500,000 (最低收费为 RM500.00) | 1% |
| 接下来RM500,000 | 0.8% |
| 接下来RM2,000,000 | 0.7% |
| 接下来RM2,000,000 | 0.6% |
| 接下来RM2,500,000 | 0.5% |
| 超过 RM7,500,000 | 可议价 (不能收取超过 0.5%) |
如何计算和费用示例
以A先生为例，他在2020年以RM2,000,000购买了一套Mont Kiara的公寓。以下是A先生需支付的律师费：
| 律师费计算 | 数额 |
| 首RM500,000 x 1% | RM5,000 |
| 接下来RM500,000 x 0.8% | RM4,000 |
| 接下来RM1,000,000 x 0.7% | RM7,000 |
| 法定最高律师费 | RM16,000 |
| 使用原律师的POT法律费用上限（25%） | RM4,000 |
| 使用新律师的POT法律费用上限（50%） | RM8,000 |
因此，对于A先生RM2,000,000的房产，产权转让费用预计在RM20,000至RM24,000之间，具体取决于他是否选择了原律师或新律师。
哪些法律费用可以享受减免？
根据《2005年律师报酬令》第6条的规定，以下是规定内容：
(a) 律师可以在第一和第三附表规定的费用上给予最多25%的折扣，《1966 房屋发展（管制与执照）法令》[第118号法令] 或根据该SRO法令制定的任何附属法规管理的任何交易除外；以及
(b) 对于第二、第四、第五和第六附表规定的费用，不允许提供任何折扣。因此，受《律师报酬令》第6条第1款允许的折扣限制，任何其他性质给予的折扣都是不允许的。
这意味着律师在以下两种情况下最多可提供25%的折扣：
- 房产的销售、购买或其他形式的转让（《第一附表》）
- 房贷全额结清后取回房产正本地契的过程（《第三附表》）
至于第二、第四、第五和第六附表，律师费一律不允许提供任何折扣。 在其他条文也列明了律师也不能免除费用，即使他/她包办负责SPA和贷款时，两者均不能获得折扣。
因此，如果你不确定哪些费用可以节省一些钱，最好请律师为你提供建议和解释！
关于POT的印花税
这是一个非常重要的问题！印花税是POT中需要考虑的重要因素。 首先，你需要明确了解，你只需在购买房产时支付一次印花税。如果你在签署SPA时已支付印花税，那么在POT过程时就无需再支付。
印花税是根据分层价值系统计算的税收，根据房产价值的不同级别，每个级别都有相应的百分比。以下是不同级别的税率（自2019年起）：
- 首RM100,000按1%计算
- RM100,001至RM500,000按2%计算
- RM500,001至RM1,000,000按3%计算
- 超过RM1,000,000按4%计算
以A先生的RM2,000,000房产为例，其印花税的计算如下：
| 房价 | RM2,000,000 |
| 首RM100,000的 | RM1,000 |
| 接下来RM400,000的2% | RM8,000 |
| 接下来RM500,000的3% | RM15,000 |
| 超过RM1,000,000的4% | RM40,000 |
| 总印花税 | RM64,000 |
购房者需要多留意有哪些印花税豁免政策。这对于首次购房者来说尤为重要，他们可以根据房产价值享受多种印花税豁免。
值得注意的是，如果多年来印花税费率发生变化，而你不确定应该遵循哪个标准，通常应该回溯到你购买房产的年份。
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