马来西亚离婚后屋子和财产怎么分割?要看这3种情况

在离婚之后,除了夫妻的分开,两人名下的屋子和其他财产也必须进行分割。但对于那些夫妻联名购买的房地产,究竟应该怎么将产权分割呢?在法律上是自动一人一半吗?而那些由其中一方独自持有的房产又会不会受到影响?
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COVID-19新冠病毒疫情的爆发,不止对马来西亚人民的生计带来冲击,也影响了夫妻之间的感情。

根据大马政府的数据,在2020年3月到2021年8月期间,全马的离婚案件高达76,786宗

联名买房在夫妻之间很常见,通过这种共同持有的方式,双方将在法律上共同承担这间屋子的费用和有关责任及义务。

但万一有一天,你和你的配偶因为某些问题不得不离婚,你们共同拥有的房地产会怎么样呢?

你和你的伴侣是否将自动获得各自 50% 的拥有权?如果该房地产只是以你一个人的名义购买,你是否能保留100%的拥有权呢?

在回答这些问题之前,我们需要先探讨房地产个人拥有权(英文sole ownership)共同拥有权(英文joint ownership)的不同。

 

个人拥有权(Sole Ownership)和共同拥有权(Joint Ownership)是什么?

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在马来西亚,房地产的拥有权可以分为2种,即个人拥有权和共同拥有权。以下是这两种拥有权的特点:

1)个人拥有权 (Sole Ownership)

个人拥有权也称为single ownership,顾名思义,这种产权结构就是指房地产的产权100%属于你一个人或一间公司拥有。

所有关于房地产、房屋贷款和相关的房地产法律文件,均以你一个人的名义签署 。

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2)共同拥有权(Joint Ownership)

所谓的共同拥有权,就是有2个或以上的公司或个人共同持有一间房地产的拥有权,并在该房地产上拥有同等的拥有权份额和利益。

而在土地拥有权方面,在双方都同意的情况下,特定产业的拥有权份额是可以协商的,比如 70:30 或 60:40比例。

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共同拥有产权(Joint Ownership)的风险之一,就是如果其中一名屋主在财务方面出现困难,另一名屋主也会连带受到影响,有时甚至会直接影响其他屋主的CCRISCTOS Score 等信用分数和记录。

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4种房地产的共同拥有权(Joint Ownership)情况

马来西亚的共同拥有权可分成四大类,而每一种类别或情况都有其利弊,如下所述:

1)已婚夫妇

联名买房的优点: 在申请房屋贷款买房时,夫妻可以将各自的收入合并,然后申请更高的贷款数额或更低的银行贷款利息。如果双方都年轻,也可以申请到更长的房贷偿还期限。

联名买房的缺点: 夫妻之间共同拥有一间屋子的最大风险来源,就是两者的婚姻关系。一旦关系破裂,双方往往在处置这些财产时会有所争执。

还有另一个缺点,就是两名屋主在卖屋子的时候,只能共同享有一次豁免产业盈利税(RPGT)的机会,而不是一人一次。

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2)还未结婚的情侣

联名买房的优点: 可以让双方共同分摊高昂的买房费用,比如房屋贷款分期付款门牌税和日后卖房的RPGT等。

联名买房的缺点:与已婚夫妇相比,情侣可能会申请房屋贷款时面临更多困难,例如收入证明不达标而失去更好的贷款配套等。

同时,有关房地产的继承和归属事宜也可能会很棘手,因为大马目前在保障未婚情侣方面的法律确实不多。

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3)朋友或投资伙伴

联名买房的优点: 比起夫妻和情侣,这种联名买房方式会比较简单和直接,双方也可以更容易和明确的在联名买房协议中达成共识,并且设定双方都同意的合作条款。

联名买房的缺点: 除非双方在联名买房方面有着很明确的商业或投资目标,否则与朋友一起购买房地产的风险相对来说会很高。

这是因为彼此之间没有任何关系的承诺,要翻脸不认账是随时可能发生的事,这将会产生许多棘手的后续问题和影响。

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4) 家庭成员

联名买房的优点:如果联名买房的父母与孩子或者兄弟姐妹间的关系密切,那么共同持有房产的风险一般会较低,同时在房产归属或继承方面也来得比较容易和直接。

联名买房的缺点:一旦家人在共同持有的房地产事宜上出现分歧和纠纷,就可能会影响到家人之间的关系。

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离婚之后,双方的房地产怎样处置?

如果婚姻遇到了问题,并且到了无法挽回的地步,那么在别无选择之下,夫妻离婚可能就是双方唯一或最好的解决方法。

很多人在离婚时觉得最痛苦和纠结的烦恼,往往就是孩子抚养权和房地产的分配问题。

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在离婚后的房地产分配事宜方面,你可以选择以下2种方法解决:

  1. 把双方持有的房地产出售,然后用卖掉屋子的钱来缴清房屋贷款如果还清房贷后还有剩下的钱,或者房贷在离婚前早已还清,双方可以协商在这笔钱的分配比例。
  2. 其中一名产权拥有者可以选择向另一半购买他/她在房地产当中的份额。
    你可能会问:“如果自己想把对方的份额买下来,但没有能力掏钱这样做,怎么办呢?”
    其实,你可以根据自己的财务状况,把屋子拿去银行进行再融资(refinance),以筹措资金来这么做。

在马来西亚,夫妇可以在离婚前自行商定房地产份额的分配和孩子抚养权的归属等问题。

所以,如果可以的话,夫妻之间可以尝试好好沟通,这样也许就可以和平地达成协议,并得到最好的分配和安排。

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如果离婚无法和平达成协议,只好通过法律途径解决了

在很多情况下,由于离婚夫妻的意见冲突,所以双方在资产分配方面往往会有很多分歧,甚至还会因为达不到共识而闹得更僵。

很多人会觉得,在夫妻两人共同持有一间房地产的拥有权的情况下,双方就可以在法律上自动获得该房地产的50/50份额。

然而,实际情况并不是这样的,因为,最后的分配份额还得取决于房地产的类型与法庭的判决(若双方的离婚是通过法律途径解决)。

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你肯定想问,房地产类型与屋子拥有权的分配有什么关系?

这里提到的房地产“类型”,指的不是服务式公寓serviced apartment、半独立房屋Semi-D和公寓apartment/condominium这些屋子的类型。不过,如果你也想知道这些房地产类型的特点和功能, 你可以阅读这篇文章

根据马来西亚1976 年法律改革(婚姻和离婚)法令 [Law Reform (Marriage and Divorce) Act 1976]的第 76(1) 条 ,一对夫妻在离婚后,双方的房地产将分为三个类别

  • 婚姻财产(Matrimonial property):双方结婚后共同获得的财产,比如夫妻双方联名贷款购买的一间有双方名字的房地产。
  • 非婚姻财产(Non-matrimonial property):是由其中一方单独获得的财产,比如仅以一方的名义独资购买的房地产。
  • 婚前获得的财产(Property acquired before marriage):基本上是指双方在结婚前各自购买的房地产。

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但是!其中一方独资持有(Sole Ownership)的房地产,仍有可能被当作婚姻财产

在某些情况下,法庭是有可能会把非婚姻财产婚前获得的财产视作婚姻财产的。

在这些情况下,就算这间屋子是属于妻子或丈夫独资持有(sole ownership)的非婚姻财产,对方也能够获得屋子一定比例的产权份额。

为什么会这样呢?因为法庭在归类双方的财产类别时,会考虑以下三个方面:

  • 离婚双方的贡献,包括金钱、资产和在照顾家庭方面的贡献
  • 涉及双方共同利益时配偶的债务
  • 18 岁以下未成年子女(若有)的需要

举例来说,假设妻子在与丈夫认识之前,用自己的钱购买了一间房地产,而两人结婚后一起出钱装修和翻新这间屋子,那么法庭就可能基于这个理由,把这间屋子判为双方的婚姻财产。

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安全起见,务必记下以下建议

每一个承诺,尤其牵涉到房地产的相关事宜,都应该黑字白字的通过协议记录在案,这就跟你在买卖房子时签署买卖合约(Sale and Purchase Agreement,简称SPA),以保障你的权益一样重要。

而在夫妻的财产方面,一份共同拥有权协议(Co-Ownership Agreement 就可以保障联名买房的夫妻的权益。

无论你与你的另一半目前的关系是多么的融洽和谐,日后难免会出现意料之外的争议和纠纷。

所以在此情况发生之前,最好先制定一份完善的共同拥有权协议,以在必要时能够更好地解决问题。

这份共同拥有权协议会明确地阐明双方的权利、责任和义务,还有发生纠纷后的解决条款,这样就能够防止夫妻日后因离婚而面临任何冲突和纠纷。

尤其最重要的是,共同拥有权协议也会阐明某一方突然死亡或出现经济困难等情况时的应对策略。

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离婚后,我能分配到屋子的多少份额?

在离婚财产分割方面,实际上可以得到多少份额这个问题,其实没有一个明确的公式能够计算出来。

因为每一个家庭和每一对夫妻的情况都是不一样的,所以很难一概而论。

但基本上,想知道自己和配偶能够在离婚后获得多少钱和多少财产,其实取决于双方之间达成的共识。

如果离婚的双方无法就这个问题达成共识,那么就需要通过法庭来解决,法庭会根据法官认为最合适的方案来进行分配。如果幸运的话,你也许能够获得最理想的50/50 比例!

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要记得,与任何人签订任何协议或合约时都必须谨慎,就算那个是你最亲爱的人也一样。

 

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