Jom Kenal Pasti Kaedah-Kaedah Penilaian Hartanah Yang Ada

PropertyGuru Editorial Team
Bila nak menentukan nilai pasaran sesebuah rumah, ada beberapa cara untuk mengiranya.
Kaedah yang mungkin selalu digunakan ialah perbandingan sebab ia berkait dengan transaksi pasaran semasa. Haa tapi ada juga beberapa kaedah penilaian hartanah lain, seperti kaedah kos atau keuntungan.
Di bawah kami sertakan beberapa kaedah yang berbeza untuk anda ketahui lebih lanjut mengenai kebaikan dan keburukan masing-masing, serta kaedah yang paling sesuai untuk pelbagai jenis hartanah dan pelabur.
Walau bagaimanapun, sesiapa yang ingin menjual (oleh itu perlu menentukan nilai hartanah!) tentu saja boleh menggunakan lebih daripada satu kaedah penilaian hartanah. Tiada siapa yang halang. Hak anda tau.

Apa Itu Penilaian Hartanah Dan Kepentingannya?

Apabila ingin menjual hartanah di Malaysia, pemilik kediaman dan pelabur hartanah mestilah nak mendapatkan harga yang terbaik. Untuk itu, mereka perlu mengetahui nilai sebenar hartanah.
Bagi mendapatkan harga semasa, selalunya memang akan melalui salah satu daripada pelbagai kaedah penilaian hartanah yang ada.
Walau bagaimanapun, kepentingan penilaian hartanah bukan saja untuk penjual tetapi sama penting juga untuk penyewa hartanah.
6_KaedahPenilaian_Hartanah_3
Penilaian hartanah menentukan nilai pasarannya dan merupakan salah satu konsep terpenting dalam pelaburan hartanah.
Secara umumnya, nilai pasaran adalah hasil daripada pelbagai faktor yang berbeza, termasuk lokasi, keadaan hartanah, dan keseluruhan sentimen pasaran hartanah di Malaysia.
Jom kita fahami 6 jenis kaedah yang ada dan semoga anda dapat menemui kaedah yang paling sesuai dengan jenis hartanah anda.

1) Kaedah Perbandingan

Kaedah perbandingan juga dikenali sebagai pendekatan perbandingan penjualan atau pendekatan perbandingan data pasar.
Ia adalah salah satu kaedah yang paling biasa digunakan untuk menilai pelbagai jenis hartanah di Malaysia, seperti rumah, pejabat, kedai, dan juga gudang.
Semasa membuat anggaran nilai hartanah menggunakan kaedah perbandingan, anda akan melihat kepada beberapa ciri hartanah.
Untuk mendapatkan angka yang tepat, anda perlu mengetahui lokasi, keadaan, dan saiz hartanah. Kemudian, anda mencari pula beberapa hartanah yang serupa dengan ciri-ciri yang sama – juga disebut sebagai setanding.
6_KaedahPenilaian_Hartanah_2
Setelah hartanah lain dikenal pasti, anda perlu membandingkan mereka daripada segi harga jualan untuk mendapatkan contoh penilaian hartanah.
Walau bagaimanapun, penting untuk anda ingat bahawa tiada dua ciri yang serupa, jadi anda harus mempertimbangkan seberapa banyak ciri, termasuklah:
  • Jumlah bilik dan bilik mandi
  • Ukuran kaki persegi
  • Kali terakhir hartanah itu dijual
Penting juga untuk anda menganalisis empat hingga lima rumah yang serupa untuk mendapatkan angka setepat yang mungkin.

2) Kaedah Keuntungan

Kaedah keuntungan kebiasaannya digunakan apabila tiada transaksi sewa atau jualan yang setanding untuk hartanah.
Ia paling kerap digunakan untuk mengira nilai bar, restoran, rumah jagaan, dan hotel, bukannya hartanah kediaman.
Secara umum, kaedah ini membantu dalam menganggarkan keuntungan kasar dan bersih daripada perniagaan. Dua pengiraan asas yang anda perlukan adalah:
  • Keuntungan Kasar = Pendapatan Kasar – Pembelian
  • Keuntungan Bersih = Keuntungan Kasar – Perbelanjaan Bekerja
6_KaedahPenilaian_Hartanah_4
Keuntungan kasar adalah angka kewangan akhir setelah semua kos pembelian ditolak daripada pendapatan kasar.
Sebaliknya, pendapatan kasar adalah jumlah pendapatan yang dihasilkan oleh perniagaan tertentu tetapi tak mempertimbangkan perbelanjaan bekerja atau kos tersembunyi.
Sangat mudah untuk mencampurkan kedua-dua angka itu tetapi penting untuk anda berhati-hati bila menggunakan kaedah keuntungan!

3) Kaedah Kos

Pendekatan lain yang boleh digunakan adalah kaedah kos.
Prinsip asas untuk pendekatan ini adalah bakal pembeli atau pelabur hartanah tak sepatutnya membeli hartanah sewa yang lebih tinggi daripada harga bangunan atau melakukan pengubahsuaian tertentu.
Kaedah perbandingan (yang dijelaskan di atas) digunakan dalam pendekatan ini juga. Namun, ia digunakan untuk menentukan nilai tanah di tempat hartanah itu dibina.
Berbeza dengan kaedah perbandingan, pendekatan ini tak digunakan untuk penilaian hartanah kediaman atau komersial.
Selalunya ia digunakan untuk penilaian objek yang dibina dan tak dijual. Hartanah ini merangkumi sekolah, bangunan kerajaan, institusi keagamaan, dan hospital.
different-prop-valuation-methods3
Setelah nilai tanah hartanah tersebut ditentukan, ia digabungkan dengan jumlah kos pembinaan hartanah tersebut.
Kos pembinaan itu boleh dianggarkan dengan mendarabkan kos kaki persegi dengan jumlah kaki persegi struktur yang setanding.
Setelah jumlah ditentukan, anda boleh menolak mana-mana kos faktor penyusutan yang mungkin ada, termasuk kos pembaikan atau pertimbangan logistik lain, seperti lokasi yang sukar untuk sampai.

4) Kaedah Nilai Baki

Tak seperti pendekatan lain, kaedah nilai baki digunakan terutamanya untuk penentuan nilai hartanah dan tanah kosong yang berpotensi untuk pembangunan atau pembangunan semula.
Untuk menentukan nilai hartanah tersebut, pengiraannya adalah seperti berikut:
Tanah/Hartanah = Nilai Pembangunan Kasar – (Pembinaan + Upah + Keuntungan)
Oleh itu, harga pembelian tanah, hartanah atau tapak ditentukan oleh nilai pembangunan kasar (GDV) ditolak dengan gabungan kos pembinaan, upah dan keuntungan pemaju.
GDV berada di tengah-tengah pengiraan ini dan menggariskan nilai modal akhir pembangunan yang telah selesai, dan akhirnya dijual.
Walaupun pembinaan hartanah yang lebih besar mungkin memerlukan beberapa tahun, GDV dikira dengan nilai semasa, bukan nilai akan datang.
different-prop-valuation-methods4
Sebab utama pemaju hartanah menggunakan kaedah nilai baki untuk menilai hartanah dan/atau tanah, adalah ia dapat membantu dalam salah satu di bawah ni:
  • Mengenal pasti jumlah yang harus dibayar oleh untuk tapak pembangunan
  • Membina bagi mendapatkan keuntungan sebenar
Secara ringkas, ia dapatkan memberikan mereka gambaran sekiranya ia bukan idea yang bagus untuk membuat pelaburan.

5) Kaedah Kontraktor

Dikenali juga sebagai ‘penambahan’, kaedah kontraktor membantu pemaju hartanah menentukan nilai hartanah khas dan luar biasa.
Kaedah ini sangat jarang digunakan di dalam pasaran. Ianya kurang sesuai untuk teknik penilaian hartanah yang berbeza seperti kaedah perbandingan kerana kekurangan rujukan.
Walaupun teknik lain lagi selalu digunakan, teknik yang satu ini akan digunakan bila semua kaedah lain memang menemui jalan buntu.
Salah satu contohnya, adalah apabila bangunan berkenaan tak pernah dirancang untuk dibangunkan atau bukan dirancang untuk penggunaan komersial, tiba-tiba diguna untuk komersial pulak!
Kaedah-Penilaian-1
Sebagai contoh, ia mungkin gereja, stesen bas atau balai bomba lama yang ditukarkan menjadi hartanah kediaman atau komersial.
Andaian asas untuk kaedah kontraktor adalah nilai hartanah tertentu menyamai gabungan kos tanah dan pembinaan di atas tanah.
Nilai Hartanah = Kos tanah/tapak + Kos Pembinaan Bangunan di atas Tanah
Selepas selesai penilaian, pemaju atau pelabur akan mempunyai idea yang lebih jelas untuk menyenaraikan hartanah untuk jualan atau sewa.

6) Kaedah Pelaburan

Para pelabur kebiasaannya menggunakan kaedah pelaburan apabila mengira nilai pasaran dan nilai masa depan faedah pegangan bebas (hak untuk memberikan kepada orang lain) untuk hartanah yang berkaitan.
Ia boleh digunakan untuk hartanah yang memberikan pulangan pelaburan kepada tuan tanah dalam bentuk pendapatan sewa.
Ia juga membantu pelabur menentukan nilai semasa hartanah dengan melihat potensi keuntungan yang boleh diperolehi hartanah tersebut pada masa akan datang.
Untuk menentukan nilai kini bersih (NPV) hartanah, anda perlu menganalisis jualan hartanah yang setanding dan juga pendapatan sewa pada masa depan.
6_KaedahPenilaian_Hartanah_5
Dengan mengira nilai dari dulu hingga sekarang, seseorang boleh menentukan nilai semasa hartanah, termasuk hartanah yang masih belum dibangunkan.
Dengan menggunakan kaedah perbandingan, seseorang boleh menentukan harga (kos pembelian) hartanah dan juga sewa yang boleh diminta.
Dengan itu, seseorang juga akan mengetahui bila pendapatan sewa dan pelaburan akan menghasilkan keuntungan.
Sama ada anda seorang pelabur hartanah berpengalaman atau seseorang yang hanya ingin menjual kediaman anda, penting untuk anda memahami kaedah penilaian hartanah yang berbeza.
Walaupun kaedah perbandingan adalah yang paling sesuai untuk kebanyakan penilaian hartanah kediaman, ada beberapa jenis hartanah lain dengan pelbagai senario yang lebih kompleks yang memerlukan pendekatan yang berbeza.

Rajin-rajinlah untuk melihat pelbagai jenis jualan hartanah di Malaysia untuk mencari beberapa perbandingan yang sesuai dalam penilaian hartanah anda. Jangan malas-malas tau!