Johor kini menjadi tumpuan utama, dengan pelbagai inisiatif kerajaan negeri yang berkembang pesat dan menjanjikan transformasi besar. Dari Projek Rapid Transit System Link (RTS) yang dinanti-nantikan hingga Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JSSEZ), pelabur semakin tertarik dengan insentif ekonomi dan peningkatan infrastruktur yang dijangka akan merevolusikan pasaran hartanah di negeri ini. Mari kita lihat lebih dekat projek-projek utama yang sedang memacu pertumbuhan pesat Johor.
Pasaran hartanah Johor kini memasuki fasa baru yang amat menjanjikan, membuktikan dirinya sebagai pemain utama dalam sektor hartanah Malaysia. Berdasarkan Laporan Pasaran Hartanah H1 2024 oleh Pusat Maklumat Hartanah Negara (NAPIC), Johor mencatatkan 15.3% daripada keseluruhan transaksi kediaman di negara ini, dengan 18,648 unit berjaya dijual, mewakili nilai hartanah sebanyak RM9.02 bilion. Ini menempatkan Johor sebagai negeri kedua paling aktif dalam jualan hartanah, menunjukkan permintaan yang kukuh dan berterusan. Lebih menarik lagi, Johor mendahului negara dalam pelancaran hartanah baharu, menyumbang 23.6% daripada keseluruhan pelancaran nasional, dengan lebih 5,300 unit baru memasuki pasaran pada separuh pertama 2024. Dengan prestasi jualan yang mengagumkan, iaitu 38.3% daripada jumlah nasional, tidak dapat dinafikan bahawa Johor kini menjadi tumpuan utama bagi pembeli dan pelabur.
Inisiatif kerajaan terkini semakin memperhebatkan lagi momentum pasaran hartanah Johor. Antara langkah penting yang diperkenalkan pada 2024 ialah lanjutan pengecualian duti setem penuh untuk pembeli rumah pertama yang membeli hartanah bernilai sehingga RM500,000, yang sah sehingga akhir 2025. Pelabur asing juga diberi insentif menarik, dengan kadar duti setem tetap sebanyak 4% ke atas pemindahan tanah yang melibatkan bukan warganegara dan syarikat milik asing. Selain itu, pelonggaran syarat Malaysia My Second Home (MM2H)dijangka membawa gelombang baru pembeli antarabangsa, merancakkan sektor kediaman dan komersial. Semua langkah strategik ini akan mempercepatkan pembangunan infrastruktur yang sedang berjalan dan memberikan impak positif terhadap pertumbuhan hartanah yang semakin pesat di Johor.
RTS Pemangkin Kesalinghubungan Serantau yang Mengubah Landskap
Projek Rapid Transit System (RTS) yang menghubungkan Johor Bahru dan Singapura bukan sekadar projek pengangkutan biasa, ia adalah langkah besar yang akan mentransformasikan cara kita berhubung antara dua negara ini. Menjulang tinggi sebagai projek transformatif, RTS akan merentasi sempadan, menghubungkan Bukit Chagar di Johor Bahru ke Woodlands North di Singapura, dengan jarak hanya 4 kilometer, memendekkan masa perjalanan kepada hanya 5 minit! Apabila siap, RTS bakal mengangkut sehingga 10,000 penumpang setiap jam dalam setiap arah, menjadi pemangkin kepada penyelesaian kesesakan lalu lintas yang selama ini menjadi masalah utama di Tambak Johor-Singapura. Dengan kemajuan yang telah mencapai 50% pada April 2023, RTS dijangka mula beroperasi menjelang akhir 2026, dan ini pastinya disambut penuh harapan oleh ribuan pengguna harian serta pelawat yang menantikan kemudahan ini.
Impaknya terhadap pasaran hartanah Johor Bahru sudah dapat dirasakan. Sejak Malaysia memasuki fasa endemik pada April 2022, indeks permintaan hartanah di Johor Bahru melonjak 29%, menunjukkan betapa tingginya minat terhadap hartanah di sini. Pada 2023, seiring dengan pencapaian 50% kemajuan projek RTS, permintaan kediaman meningkat 17%, mencerminkan keyakinan pelabur dan pembeli terhadap masa depan Johor. Mengikut Laporan Indeks Harga Rumah Malaysia (MHPI) 2023 oleh NAPIC, Johor mencatatkan kenaikan harga rumah tahunan sebanyak 6.2%. Dengan harga hartanah dijangka terus meningkat apabila RTS semakin hampir siap, rumah yang berdekatan dengan rangkaian ini pasti akan menikmati kenaikan nilai modal yang signifikan.
Zon Kewangan Khas (SFZ) Membawa Keterujaan Baru ke Forest City
Pengumuman terbaru mengenai Zon Kewangan Khas (SFZ) di Forest City telah mencetuskan keterujaan baharu, terutamanya dengan insentif menarik yang dibentangkan oleh Menteri Kewangan II, Datuk Seri Amir Hamzah. Antara kelebihan utama ialah kadar cukai 0% untuk pejabat keluarga tunggal, kadar cukai korporat yang sangat kompetitif antara 0% hingga 5%, serta kadar cukai pendapatan individu khas sebanyak 15% untuk pekerja berpengetahuan yang memilih untuk bekerja di kawasan ini. Tidak hanya itu, bank asing yang beroperasi di Malaysia kini diberikan lebih banyak kelonggaran untuk membuka cawangan baru dalam SFZ, selain menikmati peraturan pertukaran asing yang lebih mesra untuk pinjaman dan pelaburan luar pesisir.
Langkah ini dirancang untuk menarik golongan berpendapatan tinggi, perusahaan, serta tenaga kerja profesional ke Forest City, menjadikan kawasan ini sebagai destinasi menarik bagi bakat tempatan dan antarabangsa. Dengan visi untuk menjadikan Forest City sebagai pusat kewangan dan ekonomi global, pelaburan jangka panjang dijangka mengalir deras ke sini. Awal tahun ini, Perdana Menteri Anwar Ibrahim menyatakan bahawa Zon Kewangan Khas (SFZ) seluas 2,832.8 hektar ini berpotensi untuk memberikan lonjakan besar kepada ekonomi Johor, dan mungkin membolehkan negeri ini mengatasi negeri-negeri lain di Malaysia dalam beberapa tahun akan datang. Ini, ditambah dengan status pulau bebas cukai yang baru diberikan kepada Forest City pada 18 Oktober 2024, dijangka akan meningkatkan sektor pelancongan dan merangsang permintaan hartanah.
Zon Ekonomi Khas (JSSEZ) Dijangka Memacu Pertumbuhan Pesat di Johor
Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JSSEZ) kini sedang bersedia untuk menjadi pemangkin utama dalam pertumbuhan ekonomi Johor, merangkumi kawasan seluas 3,505 kilometer persegi yang meliputi enam pihak berkuasa tempatan utama seperti Johor Bahru, Iskandar Puteri, dan Pasir Gudang. Dengan mencipta ruang yang terintegrasi bagi pelbagai sektor berkembang—termasuk pendidikan, kewangan, tenaga, farmaseutikal, penerbangan, logistik, dan ekonomi digital—JSSEZ dijangka menarik pelaburan asing yang besar dan memperkaya asas ekonomi negeri ini. Kerajaan Johor dan Malaysia telah menunjukkan komitmen yang kuat untuk memuktamadkan perjanjian JSSEZ dengan Singapura menjelang akhir 2024, membuka peluang bagi lebih banyak sinergi rentas sempadan yang bermanfaat.
Lee Kun Thye, Pengarah Knight Frank (Cawangan Johor), berpendapat bahawa kejayaan JSSEZ akan bergantung pada insentif menarik yang ditawarkan, seperti manfaat cukai dan perdagangan yang direka khas untuk menyokong sektor-sektor utama seperti kewangan, logistik, dan teknologi. Dengan proses pengawalseliaan yang lebih mudah dan pelaksanaan yang cekap, JSSEZ berpotensi untuk membina ekosistem ekonomi yang lebih dinamik di Johor. Langkah ini bukan sahaja akan memperkukuh asas industri di rantau ini, tetapi juga memperkukuh kedudukan Johor sebagai hab utama untuk perdagangan dan pelaburan rentas sempadan.
Minat yang tinggi daripada perniagaan Singapura semakin dirasai. Menurut laporan daripada Persekutuan Perniagaan Singapura, 93% syarikat yang disurvei menganggap Johor sebagai destinasi pelaburan yang menarik, dengan 50% daripadanya sudah mempunyai operasi di negeri ini. Penubuhan JSSEZ dijangka akan meningkatkan permintaan terhadap ruang pejabat, kerana lebih banyak perniagaan yang berpindah dan berkembang dalam zon tersebut. Lee juga menekankan bahawa pasaran hartanah industri di Johor, yang sudah lama popular di kalangan pengeluar yang berpangkalan di Singapura untuk pemindahan dan pengembangan operasi, kini semakin menarik perhatian. Pengeluar ini tertarik dengan kelebihan strategik Johor yang unik, termasuk pengangkutan barang yang dipermudahkan melalui Tambak Johor dan Laluan Kedua Malaysia–Singapura, kos operasi yang lebih rendah, serta akses kepada tenaga kerja yang lebih mahir.
“Kami melihat peningkatan ketara dalam pertanyaan daripada syarikat Singapura untuk ruang pejabat di Johor, terutamanya untuk unit yang dilengkapi lengkap dan bangunan pejabat Gred A yang berdekatan dengan RTS Link dan Laluan Kedua,” jelas Lee. “Banyak perniagaan kini mencari untuk membuka pejabat satelit atau memindahkan fungsi pentadbiran mereka bagi memanfaatkan kemudahan kesalinghubungan dan kos operasi yang lebih rendah di Johor.”
Bagi pasaran hartanah kediaman, Lee menjangkakan permintaan yang berterusan untuk unit bertingkat tinggi berhampiran RTS Link dan Tambak Johor, didorong oleh peningkatan kemudahan perjalanan serta permintaan yang semakin meningkat daripada penduduk dengan pendapatan dolar Singapura. “Mata wang dolar Singapura yang kukuh memberi kuasa beli yang lebih besar kepada rakyat Singapura dan juga rakyat Malaysia yang bekerja di Singapura,” tambahnya. Kawasan-kawasan pinggir bandar seperti Skudai, Tebrau, Permas, dan Medini juga dijangka melihat permintaan yang lebih tinggi, berikutan minat yang berkembang terhadap kawasan kejiranan yang mudah diakses dan mempunyai kesalinghubungan yang baik.
Pusat Data Menjadi Pemangkin Ledakan Pasaran Hartanah Industri
Tren pengendali pusat data yang semakin memilih Johor sebagai destinasi utama semakin meningkat dengan pesat, dan pemaju tempatan menyambut hangat kehadiran kemudahan berteknologi tinggi ini dalam taman perindustrian mereka. Menurut Sr Tan Wee Tiam, Pengarah Eksekutif Olive Tree Property Consultants, pusat data kini tertumpu di kawasan-kawasan strategik seperti Iskandar Puteri, yang menempatkan Nusajaya Tech Park dan Nusa Cemerlang Industrial Park, serta koridor Sedenak-Kulai yang terus berkembang dengan projek besar seperti Ibrahim Technopolis dan YTL Green Data Centre Park. "Peningkatan jumlah pusat data di Johor adalah bukti bahawa pihak berkuasa negeri ini telah bertindak pantas dalam mempertingkatkan kapasiti kuasa dan air untuk menyokong permintaan yang kian meningkat. Kami menjangkakan bahawa industri digital, e-dagang, perkhidmatan awan, dan AI akan terus memberi dorongan kepada pasaran ini," katanya.
Sr Tan juga menambah bahawa minat yang kukuh terhadap pasaran pusat data di Johor didorong oleh sekatan kapasiti yang berlaku di Singapura. “Apabila Singapura mengenakan moratorium terhadap pusat data baharu pada 2019 kerana kebimbangan tentang kemampanan, Johor mengambil kesempatan ini untuk muncul sebagai hab alternatif yang lebih luas bagi pengendali yang mencari ruang dan sumber. Walaupun moratorium ini telah ditarik balik pada 2022, syarat yang lebih ketat kini mengehadkan kapasiti pusat data, membuka lebih banyak peluang untuk Johor. Menjelang akhir tahun 2024, Johor dijangka menerima pelaburan sekitar RM17 bilion dalam pembangunan pusat data baharu,” tambahnya.
Walau bagaimanapun, Sr Tan memberi amaran bahawa pelaburan bernilai berbilion ringgit yang diterima setakat ini lebih tertumpu kepada tanah dan pembinaan, jadi kesan ekonomi penuh masih belum dapat dilihat sepenuhnya. Namun, beliau optimis bahawa pusat data ini akan menarik lebih banyak syarikat multinasional (MNC) serta penyedia perkhidmatan berteknologi tinggi, yang akan merangsang perkembangan sektor-sektor seperti pendidikan, hartanah, penjagaan kesihatan, perkhidmatan kewangan, dan logistik. Semua ini akan mewujudkan ekosistem yang lebih dinamik di sekitar industri teknologi yang berkembang pesat di Johor, sekali gus membuka lebih banyak peluang pekerjaan bernilai tinggi dalam bidang pembangunan perisian, keselamatan siber, AI, dan pengkomputeran awan.
Transformasi Pengangkutan Dalam Negeri dengan sistem Aliran Transit Automasi (ART) Bertingkat
Sistem Aliran Transit Automasi (ART) Bertingkat dijangka menjadi revolusi besar dalam kesalinghubungan di Johor, menggabungkan kemudahan kereta api dengan fleksibiliti bas. Dibangunkan oleh CRRC dari China, kenderaan hibrid inovatif ini beroperasi secara autonomi di jalan raya yang telah ditetapkan. ART kini telah digunakan dengan jayanya di bandar-bandar besar seperti Perth, Australia, dan Monterrey, Mexico. Di Johor, sistem ART akan meliputi tiga laluan utama: laluan Iskandar Puteri sepanjang 14.78 km, laluan Skudai sepanjang 18.8 km, dan laluan Tebrau sepanjang 14 km. Reka bentuk laluan-laluan ini dirancang dengan cermat untuk menghubungkan zon-zon bertrafik tinggi, membantu mempermudahkan pergerakan di seluruh negeri dan mengurangkan kebergantungan kepada perjalanan kereta peribadi.
Menteri Besar Johor, Onn Hafiz Ghazi, mengumumkan bahawa ART akan beroperasi dengan kombinasi jalan darat yang lebih tenang dan trek bertingkat (viaducts dan jambatan) di kawasan-kawasan yang lebih sibuk. Reka bentuk fleksibel ini membolehkan ART menghindari kesesakan lalu lintas semasa waktu puncak, menjadikannya pilihan utama bagi penumpang yang mengutamakan kelajuan dan efisiensi, terutamanya di kawasan-kawasan perniagaan yang sibuk. Jika ART disambungkan dengan lancar kepada sistem RTS yang bakal tiba, ia akan menawarkan pilihan pengangkutan yang lebih efisien bagi pengembara perniagaan dari Singapura. Bagi para pelabur hartanah, ini adalah masa yang tepat untuk bertindak. Dengan memilih lokasi berhampiran laluan ART, mereka berpeluang memanfaatkan permintaan sewa masa depan yang dijangka melonjak, terutamanya daripada golongan profesional yang menghargai akses mudah dan lokasi yang mesra transit.
IIB Membentuk Ekonomi Digital di Iskandar Puteri
skandar Investment Bhd (IIB), pemaju utama di belakang pembangunan Iskandar Puteri, kini berusaha keras untuk meletakkan kawasan ini sebagai pusat ekonomi berkuasa digital, membuka laluan untuk masa depan yang pintar dan berteknologi tinggi. Dalam usaha besar ini, IIB baru-baru ini mengukuhkan kerjasama dengan TM-Nxera—gabungan antara Telekom Malaysia dan Singtel—untuk membangunkan infrastruktur digital yang canggih di kawasan tersebut. Usaha ini bertujuan untuk menjadikan perkhidmatan digital lebih pantas, pintar, dan mudah diakses, sekaligus menyediakan asas untuk ekosistem yang menyokong sektor kerajaan dan swasta berkembang pesat dengan teknologi terkini.
IIB juga telah melancarkan Tech Medini, sebuah zon seluas 160 ekar yang akan menjadi pusat inovasi digital dan teknologi canggih di Johor. Dengan sasaran untuk menjadikan Medini sebagai hub utama untuk teknologi seperti AI, robotik, dan keselamatan siber, Tech Medini mensasarkan pelaburan sebanyak AS$1.9 bilion dan menjangka mewujudkan 65,000 pekerjaan dalam bidang berteknologi tinggi. Zon ini turut menawarkan pelbagai perkhidmatan sokongan, termasuk Medini Nexus dan Program Pendaratan Lembut Medini, yang memberikan ruang kerja bersama dan bimbingan kepada syarikat permulaan serta peluang untuk menguji produk dalam persekitaran yang terkawal. Dengan menyediakan platform yang ideal untuk perniagaan berkembang, Tech Medini dijangka akan menarik syarikat-syarikat teknologi tinggi dan bakat berbakat ke Iskandar Puteri, menjadikannya destinasi utama untuk transformasi digital di Malaysia.
Lebuh Raya Pantai Timur Fasa 4 (LPT4) Mendorong Pertumbuhan Perdagangan dan Pelancongan
Salah satu pencapaian besar dalam pembangunan infrastruktur pengangkutan Johor adalah pembinaan Lebuh Raya Pantai Timur Fasa 4 (LPT4). Dengan jarak sejauh 250km, LPT4 akan meningkatkan kesalinghubungan di selatan Johor, menghubungkan bandar-bandar utama seperti Johor Bahru, Kota Tinggi, dan Mersing. Laluan baru ini dijangka memperbaiki aliran trafik dan mengurangkan kesesakan, menjadikan perjalanan lebih lancar bagi penduduk dan pelawat. Lebih penting lagi, LPT4 akan memainkan peranan utama dalam merangsang perdagangan dan pelancongan serantau, dengan Mersing diunjurkan untuk berkembang pesat sebagai destinasi pelancongan pesisir.
LPT4 juga menyokong pelan pembangunan infrastruktur yang lebih luas di Johor, bertepatan dengan projek seperti sistem ART Bertingkat yang bertujuan mewujudkan negeri yang lebih terhubung dan mudah diakses. Lebuh Raya Pantai Timur adalah sebahagian daripada aspirasi kerajaan untuk merapatkan jurang sosioekonomi antara pantai timur dan barat Semenanjung Malaysia. Projek ini dijangka bukan sahaja akan membawa banyak peluang pekerjaan dalam sektor pembinaan, tetapi juga akan merangsang ekonomi tempatan dan meningkatkan kualiti hidup bagi masyarakat di sepanjang laluan tersebut.
Evolusi Johor dari Lebihan Hartanah ke Peluang Pelaburan
Transformasi Johor dari negeri yang sebelum ini dilabelkan dengan lebihan hartanah terbesar di Malaysia kepada pemangkin utama pertumbuhan ekonomi negara merupakan satu pencapaian luar biasa. Dengan inisiatif-inisiatif progresif dan insentif ekonomi khas, kerajaan negeri mensasarkan untuk meningkatkan KDNK Johor sebanyak 7.8% setiap tahun, dengan sasaran mencapai RM260 bilion menjelang 2030—naik daripada RM142.1 bilion pada 2022 dan purata pertumbuhan pra-pandemik sebanyak 5.1%. Ketika Johor berkembang menjadi pusat ekonomi yang lebih dinamik, pasaran hartanahnya menawarkan pelbagai peluang pelaburan menarik.
Peningkatan kesalinghubungan serta inisiatif pembangunan yang berterusan dijangka akan menaikkan nilai hartanah, manakala sektor-sektor seperti runcit dan hospitaliti dijangka mendapat manfaat besar daripada peningkatan perbelanjaan pelancong. Bagi para pelabur dan pembeli rumah, perubahan yang berlaku di Johor membuka banyak peluang dalam pasaran hartanah, dengan lebih banyak ruang untuk berkembang seiring dengan pertumbuhan ekonomi yang pesat. Johor yang kini bertransformasi menjadi destinasi utama ekonomi dan pelaburan, menawarkan potensi besar untuk mereka yang ingin memanfaatkan peluang dalam sektor hartanah yang terus berkembang.
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.