Bila anda beli mana-mana hartanah yang masih dalam pembinaan, atau dikenali sebagai Pembangunan Baru, pembangunan tu akan ada Jadual Pembayaran tersendiri.
Cara ni memang lain dari beli unit subsale sebab kalau subsale, anda kena apply pinjaman dari beberapa bank dan menilai unit tu sendiri.
Jadual Pembayaran ni sebenarnya skim bayaran yang memang khas untuk pembangunan yang baru siap atau yang tengah duk naik lagi.
Kalau yang subsale, kita kira bayar direct pada owner yang dulu, tapi kalau beli yang baru ni plak, kita bayar direct pada pemaju.
Bayaran yang nak kena bayar pada pemaju lak bergantung pada peringkat pembangunan tu dibina. Pembayaran ni dah dipecahkan pada 5 peringkat utama:
- Masa sign SPA (Sale and Purchase Agreement)
- Pelbagai peringkat penyiapan pembangunan (kita akan explain nanti kat bawah)
- Pemilikan Kosong (Vacant Possession)
- Penyerahan untuk pembahagian bangunan
- Pembayaran akhir
Haa kat bawah ni kitorang ada sediakan contoh Jadual Bayaran Berperingkat yang menyenaraikan setiap peringkat dan peratusan yang berkaitan:
1) Masa Sign SPA
SPA ni memang dokumen yang paling penting, dan antara bende yang first sekali pembeli akan sign bila dah setuju nak beli mana-mana hartanah.
Dokumen ni kira cam blueprint pembangunan yang nak dibeli, dan sume maklumat pembangunan akan ada dalam tu.
Ni termasuk ler berapa jumlah lot parking kereta (kalau pembangunan bertingkat), dan berapa banyak soket letrik yang ada dalam satu unit.
Dokumen ni jangan pandai-pandai sign sendiri lak ye, sebab memang kena sign depan peguam. Peguam tu jugak akan jelaskan sume terma dan syarat yang ada dalam tu.
Bila dah settle sign SPA, pembeli kena terus buat bayaran 10% untuk unit yang nak dibeli tu. Pastikan siap duit awal-awal okeh kalau nak pegi sign SPA!
2) Peringkat Penyiapan Pembangunan
Lepas dah sign SPA, pembeli mungkin dah kena start buat bayaran ansuran. Tapi ni bergantung pada keadaan, ada masa pembeli boleh rilek-rilek dulu lepas sign SPA.
a) Peringkat Bawah (Residential Title)
- Title Kediaman
Contohnya, kalau tanah tak dibersihkan, piling belum start lagi, dan pembangunan kediaman tu pulak dilindungi di bawah Akta Pembangunan Perumahan (HDA), maka pembeli hartanah takyah la start buat pembayaran lagi.
- Title Komersial
Haaa kat sini ler yang membezakan pembayaran antara title kediaman dan title komersial. Kalau piling belum start, pembeli rumah memang takyah buat bayaran lagi.
Tapi kalau pembeli komersial pulak, dorang mungkin dah kena start bayar pinjaman dekat bank – bergantung pada terma dan syarat kat dalam SPA.
Tapi bila pembangunan tu dah start buat keje asas (foundation) dan piling, bayaran untuk title kediaman dan komersial adalah sama, iaitu 10% daripada kadar ansuran penuh.
b) Rangka Keje Struktur (Structural Framework)
Rangka keje struktur ni bila rangka keje dan lantai konkrit pada pembangunan dah start dibina.
Senang cerita, pembinaan yang sebenar telah bermula. Kalau ada pembeli yang ambil pinjaman 80% je, pembeli akan start bayar balik pinjaman time ni.
Pada saat ni jugak, pemaju akan tuntut 15% daripada duit dorang kat bank.
So, buat masa ni pembeli akan buat bayaran pada jumlah yang sama sampai lah pembinaan tu sampai kat level yang pembeli tu pilih.
Maknanya, kalau pembeli yang ambil unit kat level bawah, lagi cepat la dorang kena start bayar ansuran yang seterusnya berbanding dengan pembeli yang ambil level belah atas.
c) Dinding yang lengkap dengan Frame Pintu dan Tingkap
Kalau kat peringkat ni, pembangunan tu memang dah sampai kat level unit pembeli. Masa ni, pembeli dah kena start bayar 10% tambahan dari pinjaman dorang.
d) Pemasangan dan Pengkabelan Bumbung, Pendawaian dan Telefon Dalaman
Bila pembangunan dah sampai tahap penyambungan wayar, pembeli kena naikkan lagi ansuran sebanyak 10%.
e) Keje pembetungan
Bila dah settle keje pendawaian, pemaju akan start buat kerja pembetungan pulak. Masa ni bayaran ansuran naik lagi 5%.
f) Keje plastering luar dan dalam
Start je keje plastering ni, pembeli pun kena naikkan ansuran sebanyak 10%.
g) Longkang untuk pembangunan
Lepas dah siap plastering, pemaju akan start bina longkang khas untuk bangunan tu. Ansuran akan naik lagi 5% pada masa ni.
h) Jalan untuk pembangunan
Bila pemaju dah start membina dan menyusun jalan ke pembangunan tu, pembeli pun kenalah start membayar 5% tambahan untuk ansuran dorang.
3) Pemilikan Kosong (Vacant Possession)
Pada peringkat ni, pembangunan kira dah nak siap lah.
Masa ni pembeli belum lagi kena bayar jumlah ansuran sepenuhnya, sampai lah dorang dah trime Pemilikan Kosong atau Vacant Posession untuk unit yang dibeli.
Buat masa ni jugak, bekalan letrik dan air pun akan disambung pada setiap unit.
Bila pemilik rumah dapat je kunci untuk unit, dorang pun terus kena start bayar ansuran penuh kat bank – kiranya tambahan lagi 12.5%.
Lebih kurang 6 bulan dari tarikh pembangunan tu siap, pemilik rumah kena pulak bayar kos pindah milik atau yuran Memorandum of Transfer (MOT).
Lepas settle je bayar MOT, pemilik rumah tu terus akan dapat hak sepenuhnya pada unit dorang. Tadaaa, senang ke tak nak beli rumah ni?
Tapi kalau korang rase cam terlampau banyak info untuk difahami kat atas tu, jangan risau lagi! Untuk bagi perspektif yang lebih jelas untuk pembaca kitorang, kat bawah ni ada jadual rujukan ye:
Pembayaran Yang Perlu Dibuat |
% |
|
1. Sejurus selepas menandatangani Perjanjian ini.
|
10
|
|
2. Dalam tempoh dua puluh satu (21) hari bekerja selepas penerimaan Pemberitahuan Notis bertulis oleh Pembeli mengenai penyelesaian:
| |
|
(a) kerja di bawah aras tanah, termasuk cerucuk dan asas Bangunan tersebut yang merangkumi Bidang Tanah tersebut.
|
10
|
|
(b) rangka kerja konkrit bertetulang dan papak lantai Bidang Tanah tersebut.
|
15
|
|
(c) dinding Bidang Tanah tersebut dilengkapkan dengan bingkai pintu dan tingkap dalam kedudukan masing-masing.
|
10
|
|
(d) bumbung/siling, pendawaian elektrik, paip (tanpa pemasangan), paip gas (jika ada) dan saluran dalaman dan kabel ke Bidang Tanah tersebut.
|
10
|
|
(e) kerja melepa dalaman dan luaran Bidang Tanah tersebut.
|
10
|
|
(f) kerja pembetungan berkhidmat di Bangunan tersebut.
|
5
|
|
(g) parit yang berkhidmat di Bangunan tersebut.
|
5
|
|
(h) jalan-jalan yang berkhidmat di Bangunan tersebut.
|
5
|
|
3. Pada tarikh Pembeli mengambil alih Bidang Tanah tersebut dengan bekalan air dan elektrik yang bersedia untuk sambungan ke Bidang Tanah tersebut.
|
12.5
|
|
4. Dalam masa dua puluh satu (21) hari bekerja selepas penerimaan pengesahan bertulis oleh Pembeli daripada penyerahhakkan dan juga penerimaan oleh Pihak Berkuasa Yang Berkenaan bagi permohonan untuk pembahagian Bangunan tersebut.
|
2.5
|
|
5. Pada tarikh Pembeli mengambil pemilikan kosong (Vacant Possession) Bidang Tanah tersebut seperti dalam perkara 3 dan yang akan dipegang oleh peguam Penjual sebagai pemegang kepentingan untuk pembayaran kepada Penjual seperti berikut:
|
5
|
|
(a) dua perpuluhan lima peratus (2.5%) pada tamat enam (6) bulan selepas tarikh Pembeli mengambil pemilikan kosong (Vacant Possession) Bidang Tanah tersebut.
| |
|
(b) dua perpuluhan lima peratus (2.5%) pada tamat tempoh lapan belas (18) bulan selepas tarikh Pembeli mengambil pemilikan kosong (Vacant Possession) Bidang Tanah tersebut.
| |
JUMLAH |
100 |
Dengan panduan dalam gambar kat atas ni, maka berakhirlah sesi pembelajaran kita hari ni tentang Jadual Bayaran Berperingkat untuk pembangunan baru. Sekian, terima kasih!
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.