Ditulis oleh Charles Tan dari kopiandproperty.com
Pada 2020, BNM membuat pengumuman sebanyak 4 kali bahawa mereka akan mengurangkan kadar OPR:
- 7 Julai 2020 — Kadar OPR dikurangkan sebanyak 25 mata asas kepada 1.75%, tahap terendah yang pernah direkodkan
- 5 Mei 2020 — Kadar OPR dikurangkan sebanyak 50 mata asas kepada 2.00%
- 3 Mac 2020 — Kadar OPR dikurangkan sebanyak 25 mata asas kepada 2.50%
- 22 Januari 2020 — Kadar OPR dikurangkan sebanyak 25 mata asas kepada 2.75%
Dalam istilah yang lebih mudah: jika anda mengambil pinjaman selepas penurunan OPR, jumlah pembiayaan yang dikenakan adalah lebih rendah memandangkan kadar faedahnya telah berkurangan!
Tetapi setakat Mei 2022, BNM telah mengumumkan kenaikan kadar OPR kepada 2.00%.
Tips PropertyGuru
OPR adalah kadar faedah yang harus dibayar oleh bank peminjam kepada bank utama untuk dana yang dipinjam. Apabila OPR naik, berlaku peningkatan kos pinjaman kepada bank peminjam, begitulah sebaliknya. Jika OPR turun, kos pinjaman juga berkurangan.
Ini adalah khabar gembira dan mungkin menjadi permulaan kepada pasaran hartanah yang lebih baik pada masa hadapan.
Sebenarnya, jika kita lebih memahami tentang penurunan kadar ini, ia sebenarnya adalah langkah perlindungan dibuat BNM untuk memastikan ekonomi negara terus berkembang pesat.
Memandangkan sejak kebelakangan ini, faktor luaran menunjukkan kelemahan yang boleh menjejaskan pertumbuhan ekonomi, BNM berharap dengan penurunan OPR ia mampu menggalakkan penggunaan domestik yang membolehkan ramalan pertumbuhan Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) oleh BNM kekal utuh.
Jom lihat bagaimana ia mempengaruhi pasaran hartanah!
Lambakan Pasaran Hartanah
Menurut Pusat Maklumat Harta Tanah Nasional (NAPIC), pada suku ketiga 2019, nilai unit kediaman yang tidak terjual menurun kepada RM18.8 bilion, berbanding RM19.54 bilion tahun sebelumnya.
Selain itu, berdasarkan statistik daripada Nawawi Tie Leung Property Consultants Sdn Bhd, pada suku kedua 2019, lambakan kediaman dianggarkan berjumlah 52,666 unit.
*Nota PropertyGuru: Data terbaru NAPIC menunjukkan pada suku ketiga 2020, 65,552 unit hartanah bernilai RM50.17 bilion masih tidak terjual.
Dengan kata lain, nilai hartanah yang terjual adalah lebih rendah! Yer, lebih murah! Senang cerita, permintaan dan penawaran hartanah kini sedang memainkan peranan masing-masing.
Pendekatan BNM yang bertujuan untuk memperlahankan kenaikan mendadak harga hartanah supaya pendapatan isi rumah mampu mengejar pasaran sudah mula menunjukkan perkembangan positif.
Penyesuaian Pasaran Dilaksana Pemaju
Selepas BNM melaksanakan pendekatan penyesuaian, jika kita berkunjung ke pameran hartanah, kita boleh lihat lebih ramai pemaju turut mula menyesuaikan diri dengan pasaran semasa.
Sebagai contoh, mereka sudi memberikan potongan harga sebagai sokongan kepada Kempen Pemilikan Rumah (HOC) 2019.
Bahkan, mereka juga bersedia untuk memudahkan pembeli membuat bayaran pendahuluan. Paling menarik, mereka juga membuka peluang kepada pembeli untuk menduduki hartanah terbabit terlebih dahulu.
Bayar sewa dan kemudiannya menukar sebahagian daripada duit sewa kepada wang pendahuluan untuk membeli rumah atau hartanah terbabit.
Jika kita lihat kembali di antara tahun 2009 – 2012, pendekatan seperti ini tidak pernah berlaku.
Peluang Tidak Ada Selamanya
Sebagai pembeli kita harus akur mana-mana hartanah yang tidak terjual, terutamanya yang banyak kelebihan pada akhirnya akan menjadi hak milik seseorang.
Selalunya hartanah yang tidak terjual ini kerana timbulnya sentimen negatif malah mereka yang memang mahu membeli pun merasakan hartanah ditemui tidak menepati kehendak mereka lagi.
Disebabkan itu, hartanah ini tidak terjual untuk tempoh masa yang sangat lama terutama sekali yang terlalu mahal atau di lokasi bukan pilihan.
Oleh itu, jika hanya melihat peratusan keseluruhan tanpa mengkajinya dengan lebih teliti, ia boleh mencetuskan ‘false alarm’ kepada pembeli kononnya mereka punya banyak waktu untuk membuat keputusan.
Perlu diingatkan yang sekarang pun, sekiranya ada hartanah terbaru dilancarkan dan harganya menetapi kemampuan pengguna, kebiasaannya ia terjual dalam masa yang sangat cepat.
Sentimen negatif pasaran dan ramai orang hilang kerja dan tiada kuasa membeli adalah dua perkara yang sangat berbeza.
Kata Kuncinya Adalah Produk, Harga Hanya Membantu
Kesimpulannya, kadar faedah yang menurun sedikit akan meningkatkan sedikit penjualan hartanah dalam masa terdekat, namun kadar pengurangan yang dilakukan oleh BNM ini sebenarnya untuk sentimen semasa.
Apabila lebih ramai orang mula aktif di pasaran saham, lebih banyak perniagaan yang bersedia untuk mengembangkan perniagaan mereka.
Aktiviti pelaburan juga akan kembali meningkat apabila lebih ramai orang merasakan wang dalam akaun simpanan mereka tidak mendatangkan pulangan memberangsangkan.
Dengan ini, sentimen negatif mungkin bertukar menjadi positif dan ini sudah tentu sangat membantu pasaran hartanah.
Selain itu, jangan abaikan fakta di mana kebanyakan projek pembangunan yang baru dilancarkan menawarkan pakej jualan lebih menarik sehingga pembeli terpesona dengan hartanah terbabit tanpa mempertimbangkan harganya.
Malah, pembeli juga tidak hanya melihat kepada peratusan lambakan hartanah dan membuat kesimpulan semua hartanah adalah sama.
Ini adalah kunci kepada pelaburan hartanah. Moga anda lebih faham dan selamat melabur!
*Terjemahan BM ini disunting untuk memasukkan data dan maklumat terkini.
——–
Charles Tan adalah Pengasas dan Editor Eksekutif, kopiandproperty.com. Beliau menulis berdasarkan perspektif profesional bekerja dan beliau melihat pelaburan hartanah sebagai perancangan jangka masa panjang.
Artikel dan pandangan beliau banyak disiarkan di akhbar, majalah, senarai hartanah dan juga portal. Beliau juga pernah muncul dalam beberapa program TV, bercakap tentang pelaburan hartanah, serta berkongsi ilmu dalam pelbagai acara hartanah.
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.