Apa Kepentingan Surat Perjanjian Jual Beli Di Malaysia?

Kami akan meneroka beberapa perkara asas tentang Surat Perjanjian Jual Beli, atau Sales and Purchase Agreement (SPA). Antaranya, apa yang terkandung di dalamnya, jenis-jenis yang ada, dan mengapa ia sangat penting untuk anda!
sales and purchase agreement, sale and purchase agreement, sales and purchase agreement malaysia, buy house, sale and purchase agreement malaysia, buy property, S&P agreement, Surat perjanjian jual beli, Contoh surat perjanjian jual beli, Perjanjian jual beli rumah, Perjanjian jual beli

For the English version, click here.

 

Mencari hartanah yang sempurna bukanlah sesuatu yang mudah. Perlu pula melihat semua borang dan kertas yang penuh dengan hitam dan putih, lagi membosankan bukan?

Terutama sekali jika tak biasa dengan semua jargon undang-undang dan apa yang biasanya berlaku dalam proses membeli hartanah! Ha jangan risau, kerana kami di sini untuk membantu anda!

Dalam artikel ni, kami meneroka beberapa perkara asas mengenai Surat Perjanjian Jual Beli (SPA), atau ada juga yang memanggilnya S&P Agreement, yang perlu dimiliki sebelum memulakan sebarang proses belian.

Seperti yang anda ketahui, membeli hartanah memerlukan pelbagai dokumen, antaranya Surat Tawaran, Memorandum Pemindahan, dan Perjanjian Pinjaman.

Bagaimanapun, Surat Perjanjian Jual Beli (SPA) adalah salah satu dokumen yang memerlukan perhatian yang lebih terperinci.

Kenapa dan apa yang menjadikannya begitu penting dalam proses belian? Marilah baca untuk mengetahui dengan lebih lanjut!

 

Apakah Surat Perjanjian Jual Beli? Dan Mengapa Ia Penting Untuk Saya?

Sales and Purchase Agreement, S&P Agreement, Surat perjanjian jual beli, Contoh surat perjanjian jual beli, Perjanjian jual beli rumah, Perjanjian jual beli

SPA adalah kontrak sah yang menggariskan butir-butir penjualan antara pembeli dan penjual.

Adalah penting untuk semua syarat-syarat ni untuk dipersetujui oleh kedua-dua pihak, dan disebabkan itulah ia dinamakan sebagai "perjanjian."

SPA melindungi pembeli dengan memastikan penjual tak dapat mengubah terma dan syarat untuk manfaatnya seorang.

Pembeli di sini boleh merujuk kepada sesiapa yang membeli hartanah, manakala penjual pula adalah pemilik terdahulu dalam kes hartanah sekunder, atau pemaju jika anda membeli hartanah baru.

Namun, sekiranya hartanah itu diterima melalui pewarisan atau lelongan, SPA biasanya tak akan terlibat! Ingatlah bahawa apabila menandatangani SPA, anda pada dasarnya memeterai perjanjian itu.

Tiada lagi rundingan lanjut dibenarkan, dan kedua-dua pihak perlu menghormati syarat-syarat yang dinyatakan dalam SPA.

Dengan itu, kebanyakan orang tak nampak kuasa yang SPA ada, sehinggalah keadaan telah berubah menjadi buruk. Itulah sebabnya ia sangat penting!

Sales and Purchase Agreement, S&P Agreement, Surat perjanjian jual beli, Contoh surat perjanjian jual beli, Perjanjian jual beli rumah, Perjanjian jual beli

Ia membentangkan semua butiran penting, serta terma dan syarat urus niaga secara terperinci supaya sekiranya ada sesuatu yang tak kena, terdapat bukti yang sukar untuk ditolak dan kepentingan kedua-dua pihak dilindungi.

Secara keseluruhannya, kewujudan SPA ni memang banyak faedah untuk pembeli dan penjual untuk elakkan masalah besar pada masa hadapan. Antara kebaikannya adalah:

  • Melindungi hak penjual dan pembeli.
  • Mengelakkan berlakunya sebarang penipuan atau pemalsuan.
  • Mengelakkan sebarang masalah berkaitan ingkar janji.
  • Memudahkan proses tukar milik hartanah.
  • Boleh digunakan sebagai bahan rujukan (dokumen hitam putih) ke mahkamah jika diperlukan.
  • Mengandungi terma, syarat, dan butiran tentang hartanah yang dibeli dengan lengkap.

 

Butiran Surat Perjanjian Jual Beli (SPA)

Apabila beli rumah pertama, ramai orang akan tertekan sebab kan kali pertama, tentulah takut sebab tak tahu apa-apa dan bimbang nanti ditipu.

Walaupun ejen hartanah anda akan beri nasihat dan bantu anda check SPA, anda boleh juga siap sedia meneliti SPA dengan pastikan ia mempunyai beberapa butiran penting ni:

  • Tarikh perjanjian jual beli.
  • Pihak yang terlibat (pembeli, penjual, peguam).
  • Butiran hartanah yang dibeli (nombor lot dan unit, alamat penuh, keluasan tanah, kategori tanah samada komersil atau residensi).
  • Syarat dan terma perjanjian yang dipersetujui (harga hartanah, kaedah bayaran, tukar milik tanah)
  • Maklumat dua orang saksi dan pesuruhjaya sumpah.

Sales and Purchase Agreement, S&P Agreement, Surat perjanjian jual beli, Contoh surat perjanjian jual beli, Perjanjian jual beli rumah, Perjanjian jual beli

 

Contoh Surat Perjanjian Jual Beli (SPA)

Anda boleh rujuk contoh SPA ni untuk sediakan diri sendiri sebelum menandatangani dokumen!

Sales and Purchase Agreement, S&P Agreement, Surat perjanjian jual beli, Contoh surat perjanjian jual beli, Perjanjian jual beli rumah, Perjanjian jual beli

Kalau surat SPA anda kekurangan beberapa syarat atau butiran penting, pastikan anda dapat penjelasan daripada penjual dan ejen hartanah anda.

Anda juga mempunyai pilihan untuk cakap “tak nak tandatangan” kalau memang tak puas hati, jadi pastikan terma syarat semua betul dan memuaskan SEBELUM letak tandatangan dan hantar dokumen, sebab kalau tak, anda yang susah nanti!

 

 

 

Apa Sebenarnya Yang Ada Dalam Surat Perjanjian Jual Beli?

plan-long-term-investment2

Kena ingat ni: tak ada satu template sama yang boleh digunakan untuk merangka SPA!

Dan walaupun ia tak diwajibkan, anda patut melantik seorang peguam untuk membantu anda merangka SPA, serta membantu dengan aspek lain dalam proses pembelian. Ini bukan masanya untuk DIY tau.

Kami ada memberitahu yang SPA juga mempunyai butiran transaksi. Tetapi apakah butiran tersebut? Di bawah, kami telah menjelaskan beberapa klausa penting yang perlu disertakan.

Mungkin ada juga terma lain yang akan dikenakan, namun anda tak perlu risau! Hanya pastikan kedua-dua belah pihak telah bersetuju dengannya sebelum ia dimasukkan sebagai klausa.

 

Apa Yang Anda Perlu Teliti Dalam Perjanjian Jual Beli?

  • Cara Pembayaran

Ini penting bagi kedua-dua penjual dan pembeli, bukan sahaja untuk menguruskan kewangan mereka, tetapi juga untuk mengelakkan sebarang penalti yang terpaksa ditanggung sekiranya ada terma yang dilanggar secara tidak sengaja.

  • Tempoh Liabiliti Kecacatan

Anda biasanya akan melihat terma ini jika anda membeli hartanah baru dari pemaju (pasaran utama).

Pada dasarnya, ia adalah tempoh jaminan, dan untuk memastikan pemaju bertanggungjawab untuk sebarang kecacatan/kerosakan pada hartanah tersebut.

  • Perancangan Rumah

Anda mestilah tidak mahu menerima unit yang salah... kan?

Ia bukanlah perkara luar biasa bagi pemaju untuk menipu dan mengambil kesempatan terhadap pembeli, dengan mengubah ukuran dan menggunakan bahan yang lebih murah.

Jadi, pastikan untuk mengetahui bahan yang digunakan, dan buat pengukuran dengan tepat!

  • Serahan Milikan Kosong (Vacant Possession/VP)

Secara ringkasnya, ini bermakna apabila anda telah mendapatkan kunci kepada hartanah yang dibeli.

SPA harus menyatakan bila dan bagaimana anda menerimanya, serta terma dan syarat, sekiranya penjual gagal untuk menyerahkan VP.

PropertyGuru Tip
Jangan lupa untuk pastikan semua nama orang yang terlibat, dan juga nama hartanah, telah dieja dengan betul! Mungkin bagi kita benda ni nampak remeh, tapi sebenarnya boleh membuatkan proses menjadi lambat dan lebih rumit, jika terdapat kesalahan ejaan.

 

Tunggu Sekejap...VP? Apakah itu?

Sales and Purchase Agreement, S&P Agreement, Surat perjanjian jual beli, Contoh surat perjanjian jual beli, Perjanjian jual beli rumah, Perjanjian jual beli

VP adalah ketika pembeli akhirnya dapat mula berpindah masuk, dan menggunakan hartanah yang dibeli tanpa diganggu.

Ini bermakna tiada lagi pembinaan, tak ada lagi penghuni, dan tak ada lagi barang-barang bekas penghuni.

Penyerahan VP pula adalah apabila hartanah itu diserahkan kepada anda. Dengan kata lain, penghantaran kunci akses dan kad ke hartanah anda yang baru dibeli.

Setelah menandatangani SPA, anda juga harus menerima kunci rumah dalam tempoh 24/36 bulan. Lebih tepat, 24 bulan untuk hartanah atas tanah, 36 bulan untuk hakmilik strata.

Ini kerana di Malaysia, kebanyakan pemaju mula menjual unit semasa bangunan tu masih dalam pembinaan (dan sebagai rakyat Malaysia yang gemarkan semua benda murah, memang kita tak boleh melepaskan rebat besar yang datang dengannya!).

Untuk klausa dalam SPA pula, ia mungkin ditulis seperti berikut:

"Pemilikan kosong bangunan tersebut hendaklah diserahkan kepada Pembeli dalam cara yang ditetapkan dalam tempoh dua puluh empat (24) bulan kalendar dari tarikh Perjanjian ini."

Sales and Purchase Agreement, S&P Agreement, Surat perjanjian jual beli, Contoh surat perjanjian jual beli, Perjanjian jual beli rumah, Perjanjian jual beli

Ini berkait rapat dengan kepentingan untuk menyatakan syarat-syarat penghantaran VP di dalam SPA anda.

Sebabnya, apa yang akan terjadi jika pemaju tidak menyerahkan kunci dalam masa yang ditetapkan?

Ha sekiranya ni berlaku, pemaju akan dikehendaki untuk membayar kadar denda dan gantirugi ditetapkan (Liquidated Agreed Damages/LAD) pada kadar 10% setahun daripada harga pembelian hartanah.

Jadi, sekurang-kurangnya anda akan mendapat pampasan ye!

 

Adakah Terdapat Jenis SPA Yang Berlainan Untuk Hartanah Yang Berbeza?

Ya, betul! Hartanah yang mempunyai hakmilik Individu atau Strata kedua-duanya memerlukan SPA yang tersendiri.

Bagaimana untuk membezakan kedua-duanya tu? Panduan terkini ni akan memberitahu anda caranya.

Template SPA untuk setiap hakmilik ini disediakan di bawah Regulasi Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Ini adalah dua jadual yang terbabit:

1) Jadual G - Hakmilik Individu

Jadual G adalah untuk hartanah individu, seperti rumah berkembar dan rumah teres.

2) Jadual H - Hakmilik Strata

Jadual H adalah untuk hartanah strata, seperti kondominium dan rumah pangsa.

Hakmilik strata leceh sikit dan memerlukan SPA yang lebih terperinci kerana ia melibatkan kemudahan umum seperti kolam renang, tempat letak kereta dan kemudahan lain.

spa-importance4

Sampel template untuk Jadual G dari Halim, Hong & Quek

 

Tetapi... Bagaimana Pula Jika Saya Mahu Membatalkan SPA?

Sales and Purchase Agreement, S&P Agreement, Surat perjanjian jual beli, Contoh surat perjanjian jual beli, Perjanjian jual beli rumah, Perjanjian jual beli

Sebagai pembeli, anda boleh memilih untuk buat begitu, jika anda rasa perlu untuk berbuat sedemikian.

Tapi mungkin ada akibat yang tidak boleh dielak, lebih-lebih lagi jika perjanjian jual beli itu datang dengan klausa yang ketat.

Klausa ini biasanya dijumpai di dalam setiap SPA, di mana ia akan menyatakan bahawa pihak yang memutuskan untuk membatalkan biasanya dikenakan denda sebanyak 10% dari harga belian.

Bayangkan jika rumah yang nak dibeli tu bernilai RM500,000. Untuk keluar daripada pembelian itu, bermakna anda perlu membayar penjual sebanyak RM50,000! Aduh...

Namun begitu, jika penjual pula yang ingin keluar daripada perjanjian jual beli rumah tersebut, ia sebenarnya sangat sukar (sangat mustahil) untuk melakukannya.

Ini kerana jika SPA mempunyai klausa tertentu, pelanggaran perjanjian itu boleh mengakibatkan kes undang-undang terhadapnya!

Secara ringkasnya, SPA anda adalah kontrak yang akan melindungi anda sekiranya terjadi apa-apa yang tak diingini. Oleh itu, pastikan anda teliti, dan janganlah takut untuk menjadi lebih berhati-hati.

Anda bukannya membeli rumah setiap hari, jadi pastikan anda melakukannya dengan betul dengan bantuan seorang peguam yang dipercayai!

Jika anda dalam proses membeli hartanah anda, bolehlah cuba PropertyGuru Loan Pre-Approval kami yang percuma ni untuk tahu dengan tepat berapa banyak yang anda boleh pinjam dari bank. Dalam 5 minit je, anda dah boleh tahu, semuanya dari hujung jari!

Read Next

Tools & Calculators
Home Loan Pre Approval Icon
Avoid home loan rejection. Get pre-approved by PropertyGuru and purchase your dream home – quickly!
Affordability Calculator Icon
Thinking of buying a property in Malaysia? Use our affordability calculator to estimate what you can comfortably spend on your new home.
Loan Comparision Icon
Find the best home loan for your dream home.

Get expert advice for every question you can think of!

Explore AskGuru and gain exclusive access to thousands of answers from our expert and agent community. 💬⭐👍

Feedback