Masih ramai antara kita yang tak tau bila dah beli rumah, rumah tu sebenarnya datang dengan waranti kalau ada apa-apa kerosakan.
Waranti ni akan mula lepas dapat je kunci rumah baru dan ada tempoh masa terhad untuk buat tuntutan.
Perlindungan yang diberikan pada pembeli ni tertakluk kepada Akta Pembangunan Perumahan, atau Housing Development Act (HDA) tahun 1966.
Kalau untuk unit yang ada title strata pulak, pembeli akan dapat sekali perlindungan undang-undang di bawah Akta Hakmilik Strata (Strata Title Act) 1985 dan Akta Pengurusan Strata (Strata Management Act) 2013.
Tempoh waranti rumah baru dikenali sebagai tempoh liabiliti kecacatan (defect liability period).
Dalam tempoh tu, pemaju kena baiki apa sahaja kerosakan yang pembeli jumpa tanpa caj… ianya percuma, percuma, percuma!
Di bawah HDA Malaysia lak, tempoh liabiliti kecacatan ni adalah selama 24 bulan daripada tarikh dapat kunci.
Oleh itu, korang dinasihatkan untuk periksa rumah habis-habis pada setiap sudut dalam tempoh tu dan lapor terus pada pemaju.
Kalau terlambat, habis la nak kena tanggung semua kos nak fix kerosakan yang korang jumpa lepas dah tamat tempoh. So, tak mau malas-malas ye lepas dah dapat kunci rumah baru tu.
Dengan waranti tu jugak, pembeli ada kuasa untuk pastikan pembina patuh pada spesifikasi yang dah disetujui dan apa saja yang dah diletak dalam Perjanjian Jual Beli (SPA).
Pembeli boleh juga fail tuntutan dengan pihak berkenaan kalau ada yang melanggar kontrak.
Kalau pemaju tiba-tiba buat hal (seperti mana yang banyak berlaku sekarang ni), proses nak buat tuntutan tu memang dah jelas tertulis dalam kontrak yang ditetapkan oleh HDA Malaysia.
Apa-apa je isu antara pembeli dengan pemaju yang berkaitan boleh dibawa terus ke Tribunal Pembeli Rumah yang ditubuhkan bawah akta ni.
Di samping tu, kalau hartanah yang bermasalah tu ada title strata, penduduk boleh buat tuntutan untuk kerosakan pada harta bersama, dan mereka ni juga berhak dapat jumlah tahanan (retention sum) tambahan dibawah Akta Strata, seperti yang diperintah oleh Pesuruhjaya Bangunan (COB).
Macam Mana Lagi HDA Boleh Melindungi Anda?
HDA boleh melaksanakan perkara-perkara seperti:
- Bertindak sebagai pengantara yang menyelesaikan apa-apa masalah antara pembeli dan pemaju.
- Melaksanakan peraturan tertentu jika pemaju mula mengenakan bayaran kepada pembeli atas hartanah baru.
- Membantu penduduk atau pemilik rumah jika hartanah telah ditinggalkan.
Pernah tak tengok iklan hartanah oleh pemaju?
Haaa HDA ler yang melindungi pembeli rumah dengan memastikan pemaju mempunyai lesen pemaju yang betul, serta permit pengiklanan dan jualan, sebelum dorang boleh menjual hartanah.
Iklan hartanah wajib ada semua benda kat bawah ni:
- Nombor lesen pemaju perumahan, dan tarikh sah
- Nombor permit pengiklanan dan jualan, dan tarikh sah
- Nama dan alamat pemaju perumahan berlesen
- Tempoh pegangan tanah, tarikh luput, apa-apa sekatan kepentingan (jika ada)
- Info tentang projek
- Nama pembangunan
- Tarikh jangka siap
- Harga jualan setiap jenis (jika terdapat jenis-jenis yang berlainan seperti Type A, Type B, dan sebagainya)
- Harga jualan minimum – maksimum setiap jenis (jika berkenaan)
- Bilangan unit yang ada untuk setiap jenis
- Bilangan tempat letak kereta sebagai aksesori
Akaun Pemajuan Perumahan (Akaun HDA) mesti dibuka dan diselenggarakan oleh pemaju untuk setiap projek perumahan mereka.
Sebarang pembayaran yang diterima untuk penjualan perumahan mesti dibayar ke dalam Akaun HDA pemaju.
Duit yang ada dalam Akaun HDA akan digunakan untuk membayar pelbagai benda termasuklah:
- Cukai
- Cukai tanah
- Kadar penilaian
- Caj levi
- Duti setem
- Premium insurans
- Yuran arkitek, jurutera, jurukur bahan (quantity surveyor) dan perunding
- Kos kerja pembinaan atau infrastruktur
Perbezaan Antara Hartanah Kediaman & Komersil
Sesetengah hartanah dengan title komersil mungkin tidak mempunyai perlindungan HDA, jadi sangatlah penting untuk korang faham apa maksudnya, lagi-lagi kalau nak buat apa-apa perubahan pada hartanah.
Kediaman:
- ✅ Anda bebas melakukan apa sahaja di rumah anda, termasuklah nak buat majlis atau parti mewah!
- ✅ Tidak terikat dengan undang-undang untuk pemasangan amaran kecemasan seperti penyiram air, penggera kebakaran, dll.
- ✅ Nikmati dapur anda sepenuhnya dan hiaslah mengikut citarasa sendiri.
- ✅ Bil utiliti, cukai tanah, dan yuran penilaian mengikut kadar kediaman (lebih murah daripada komersil)
- ❌ Anda tidak dibenarkan untuk mengubah hartanah kediaman kepada pejabat, kedai, atau perniagaan kecuali dengan permit khas.
Komersil
- ✅ Anda mesti mematuhi peraturan Jabatan Bomba Malaysia dan memasang alat penyiram air.
- ❌ Anda tidak boleh mengubah hartanah komersil kepada rumah atau menganjurkan parti kerana anda boleh dikenakan tindakan undang-undang yang serius.
- ❌ Anda tidak dibenarkan untuk memiliki dapur – hanya satu pantri. Restoran boleh mendapat pengecualian tetapi dengan kelulusan khas.
- ❌ Kadar komersil untuk bil utiliti, cukai tanah, dan yuran penilaian adalah lebih tinggi berbanding kadar kediaman.
Jika anda sedang mempertimbangkan untuk membeli hartanah sebagai pelaburan atau tempat tinggal, pastikan anda periksa dulu title nyer samada komersil atau kediaman.
Pada masa yang sama fahami macam-mana title tu boleh memberi kesan kepada anda dan gaya hidup anda.
Isu-Isu Yang Mungkin Timbul Masa Tempoh Liabiliti Kecacatan
1) Tersalah Tafsir SPA
Proses nak buat tuntutan memang bunyinya macam mudah dan senang je (ye lah, rasa macam submit claim kat ofis je kan), tapi sebenarnye boleh jadi rumit dan menyusahkan kalau timbul isu-isu yang kita tak duga.
Contohnya, pembeli dengan pemaju mungkin ada interpretasi atau jangkaan yang berbeza berkenaan dengan perjanjian yang ditandatangani.
Sebab itu la pentingnya masa nak sign tu, kena semak betul-betul SPA dengan teliti supaya tak ada salah faham di kemudian hari.
2) Pengubahsuaian Masa Tempoh Liabiliti Kecacatan
Banyak yang kita tengok, bila orang beli rumah mesti nak ubahsuai dulu sebelum nak jejak masuk rumah baru kan.
Sebenarnya nak ubahsuai tu memang tak ada yang nak halang, tapi biar ler lepas dah buat tuntutan untuk waranti kerosakan, atau minta dulu pendapat yang arif sebelum nak buat apa-apa pengubahsuaian.
Bukan apa, mungkin la masa tengah ubahsuai tu tiba-tiba ada rosak kat mana-mana, nanti pemaju tak nak baiki la pulak.
Satu lagi, bila dah cat atau letak simen baru terus tak nampak dah mana yang rosak sebelum ni. Nak report kat pemaju pun tak boleh dah!
Paling elok skali, korang bersabar dulu sampai tempoh liabiliti kecacatan tu habis sebelum start ubahsuai rumah; kecuali memang dah confirm tak nak buat apa-apa tuntutan kerosakan, teruskan je niat korang tanpa ragu-ragu!
3) Jualan Hartanah Masa Tempoh Liabiliti Kecacatan
Masalah yang selalu sangat terjadi ialah bila hartanah tu dijual dalam tempoh liabiliti kecacatan.
Untuk kes ni, memang penting sangat pembeli asal cepat-cepat pindahkan hak untuk buat tuntutan tu pada pemilik baru.
Ini adalah supaya yang pemilik baru tu masih ada masa untuk report kerosakan dan pemaju boleh lagi fix dengan percuma.
4) Betapa Teruk Kerosakan Dan Jangka Masa Nak Baiki
Satu lagi pertelingkahan yang mungkin berlaku antara pembeli dan penjual adalah macam mana nak ukur tahap kerosakan, dan apa yang dikategorikan sebagai kualiti atau hasil kerja yang bagus.
Kedua-dua pihak mungkin jugak tak setuju dengan kelajuan kerja baik pulih dan standard yang dibuat.
Selain tu, arkitek dan jurutera perlukan masa yang cukup untuk pastikan pemaju dah ikut semua peraturan yang ditetapkan masa hartanah dibina atau masa tengah fix.
Di samping itu, ada kemungkinan yang pakar-pakar ni pun boleh terlepas pandang beberapa kerosakan yang ada.
Tentang Hartanah HDA dah settle, Non-HDA Pula Macam Mana?
Korang kena tau yang tak semua hartanah dilindungi oleh HDA Malaysia, dan hartanah ni la yang digelar non-HDA.
Lagi senang nak ingat, kalau hartanah tu jenis komersil macam SoVo, SoFo, Business Suite, Office Suite dan mana-mana lagi yang seangkatan dengannya, mereka semua tu la hartanah non-HDA.
Kalau dari segi pinjaman, pinjaman maksima yang korang boleh dapat dengan non-HDA ialah sehingga 90% dan tempoh pinjaman dia pendek je.
Kalau beli hartanah HDA, tempoh pinjaman tu sampai 35 tahun ataupun umur jejak 70 tahun, tapi dengan non-HDA, boleh dapat habis-habis lama pun 25 tahun, so tinggi juga nak bayar bulan-bulan (bergantung pada harga rumah).
Margin pinjaman untuk hartanah ke-3 dan seterusnya pula lebih tinggi sebab korang boleh dapat sampai 85%, beza dengan HDA yang habis tinggi pun 70%.
Tapi, kena pastikan yang status kewangan korang memang kukuh!
Untuk bayaran balik, faedah non-HDA lagi tinggi, lebih kurang 2.0% sebegitu bergantung pada bank, sebabkan elemen komersil dan yang nak guna hartanah tu pun orang bisnes kan.
Untuk korang yang mungkin berminat nak beli hartanah non-HDA, kat bawah ni ada info asas pasal non-HDA, dan juga perbezaan utama antara HDA dan non-HDA.
1) Hartanah Komersil
Sangat penting untuk tahu yang tak semua hartanah dari pasaran utama datang dengan waranti dan tempoh liabiliti kecacatan.
Ini kerana Akta HDA ni hanya melindungi hartanah atau pembangunan dengan title kediaman je.
Pembeli hartanah dengan title komersil macam ofis, kedai runcit atau unit perindustrian kena pastikan yang terma dan syarat dalam dokumen SPA dah diteliti dengan betul, lagi-lagi part nak tetapkan tuntutan kerosakan.
Lagi bagus kalau boleh dapatkan salinan kontrak dan minta dulu nasihat dari peguam sebelum nak sign tu.
Kalau kontrak tu tak menguntungkan pembeli, elok lah kalau perjanjian tu disemak balik sampai pembeli dan penjual dua-dua puas hati.
2) Pasaran Hartanah Sekunder (Rumah Secondhand, Atau Lelong)
Lagi satu kes yang mana walaupun rumah tu dikira ‘baru’ beli, tapi kalau datang dari pasaran sekunder, rumah tu tak ada waranti liabiliti kecacatan.
Sebabnya hartanah ni dah dibeli pada keadaan sedia ada, atau dalam kata legalnya “as is where is”.
Ni maksudnya pembeli dah setuju untuk beli rumah dalam keadaan apa sekali pun, walaupun kerosakan tu nampak atau tak.
Jadi, sebelum nak turunkan tandatangan tu, sila jual mahal sikit, dan periksa dulu dengan betul-betul okey.
Alang-alang tu, bawa sekali seorang pakar (tak kira la jurutera ke arkitek) yang boleh bagitau samada korang patut teruskan ke tak niat untuk membeli rumah secondhand itu.
Perbezaan Non-HDA & HDA
Kami letakkan perbezaan ni dalam ‘table’ supaya senang korang nak tengok dan faham:
Perjanjian Jual Beli (SPA)
Tak standard sebab ikut pemaju. SPA berlainan untuk setiap projek non-HDA.
Standard sebab semua kena ikut template sama untuk projek HDA.
Bayaran Progresif (Progressive Payment)
Bank akan release kepada pemaju di peringkat AWAL progresif.
Bank akan release pada peringkat AKHIR progresif.
Tempoh Liabiliti Kecacatan
Bergantung pada pemaju berapa lama dorang nak bagi atau tak nak bagi.
Dah tetap, selalunya 24 bulan selepas tarikh serah kunci.
Cukai Pintu (Quit Rent)
Kena bayar ikut kadar hartanah komersil yang memang lagi mahal.
Ikut kadar yang dah ditentukan untuk hartanah kediaman.
Title Strata
Kena dapatkan kebenaran dari pemaju kalau nak title strata. Selalunya pemaju akan caj 1% hingga 3% daripada harga SPA.
Kadang-kadang memang dah datang dengan title strata.
Memang kena guna duit sendiri sebab tak boleh ambil simpanan di KWSP Akaun 2.
Ade pilihan untuk bayar hartanah (deposit) guna wang simpanan di KWSP Akaun 2 kalau tak cukup duit.
Sekarang dah tau pasal waranti ni, jangan ler pejam sebelah mata je bila nampak kerosakan kat rumah baru tu.
Dan lagi satu, kalau korang masih pening lagi pasal HDA dengan non-HDA ni, benda paling penting korang kena ingat bila nak beli mana-mana hartanah ialah untuk semak dulu geran atau titlenya.
Dari situ, baru la korang boleh tau samada hartanah tu HDA atau non-HDA. Kalau statusnya residential, tu maknanya hartanah HDA. Senang je kan! 🙂
Panduan Relevan
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.