Membina rumah sendiri adalah projek impian bagi kebanyakan orang. Tetapi ia bukanlah satu perkara yang harus dipandang enteng.
Terdapat banyak persoalan tentang kewangan, undang-undang, dan soalan-soalan berkaitan yang perlu dijawab terlebih dahulu sebelum anda bermula!
Paling utama ialah, berapakah kos untuk membina rumah? Menurut rekod, sejak sedekad lalu kos pembinaan di Malaysia menunjukkan peningkatan harga dalam industri ini.
Berpandukan buku The Construction Cost Handbook Malaysia 2018 and 2019, dari pemaju Arcadis, ia menggambarkan secara jelas mengenai kenaikan kos sejak sepuluh tahun kebelakangan ini.
Di kawasan tumpuan analisis, Kuala Lumpur, kos/meter persegi untuk kedua-dua rumah berkembar dan pangsapuri mewah meningkat daripada kurang RM3,000/meter persegi menjadi lebih daripada RM3,500/meter persegi (dari tahun 2008 hingga 2018).
Kos/meter persegi bagi sebuah pangsapuri bertingkat tinggi pula meningkat daripada RM1,500 menjadi RM2,000. Jadi, bagaimana kos terbabit berbeza-beza, dan bagaimana sepatutnya anda membuat perbelanjaan atau bajet?
Faktor Pertama: Kos pembinaan dan anggaran perbelanjaan
Peraturan utama dalam pembinaan rumah – selidiki kosnya secara terperinci sebelum anda bermula!
Ingat, melainkan anda cukup beruntung untuk memiliki sebidang tanah, atau anda dalam situasi perlu merobohkan rumah lama untuk membina rumah impian, kalau nak beli tanah perlulah mengambil kira beberapa kos tertentu.
Adalah jauh lebih sukar (dan mahal) untuk membeli tanah di pusat bandar Kuala Lumpur berbanding di kawasan luar bandar di Perak.
Kos pembinaan juga berbeza-beza mengikut negeri, dengan mengambil kira beberapa faktor seperti kontraktor tempatan, bahan-bahan, dan juga kawasan.
Contohnya: Secara puratanya. kos menggali ruang bawah tanah di Kuala Lumpur lebih rendah berbanding di Johor Bahru, sementara di Johor Bahru kos untuk kerja-kerja struktur keluli adalah lebih rendah berbanding KL.
Terdapat banyak perkara yang perlu dipertimbangkan apabila anda menyediakan perbelanjaan, selain itu anda juga boleh merujuk pada mereka yang lebih profesional. Ini adalah permulaan yang lebih baik!
Merujuk kepada jadual di bawah, anda boleh mengetahui kos pembinaan/kaki persegi untuk jenis-jenis hartanah utama di Malaysia 2018.
Kos pembinaan/kaki persegi untuk jenis-jenis hartanah utama di Malaysia 2018 | |||
|
Rumah Berkembar (perumahan berskala besar)
|
Pangsapuri Mewah (bertingkat tinggi)
|
Pangsapuri Standard (bertingkat tinggi)
| |
Kuala Lumpur |
RM150.50 – RM207.20
|
RM201.60 – RM332.10
|
RM105.90 – RM178.80
|
Penang |
RM135.10 – RM165.80
|
RM151.60 – RM213.20
|
RM99.30 – RM125.00
|
Johor Bahru |
RM153.30 – RM199.70
|
RM226.20 – RM283.30
|
RM111.50 – RM148.60
|
Mahukan bantuan kalkulator pengiraan kos yang mudah? Kalkulator yang disediakan oleh syarikat insurans PIAM ini dapat memberikan anggaran kos kasar untuk sesebuah pembinaan.
Bagaimanapun, pengiraan itu jelas tidak mengambil kira perkara-perkara lain, seperti pembelian tanah.
Faktor Kedua: Tanah
Seperti yang kami jelaskan di atas, sekiranya anda tidak memiliki tanah, anda perlu mencari sebidang tanah untuk dibeli terlebih dahulu!
Tanah akan mempunyai harga lebih tinggi di lokasi yang menjadi pilihan ramai. Oleh itu, jika anda mencarinya di kawasan pusat bandar Kuala Lumpur seperti di sebelah stesen MRT, ianya pasti sukar!
Sudah tentu anda boleh mengguna semula sebidang tanah yang sudah dimiliki, itupun jika anda tidak terlalu bergantung pada rumah yang sudah ada di sana.
Ketika penulisan kami ini dibuat, harga sebidang tanah di lokasi luar bandar yang berpatutan hingga ke tapak pembangunan utama di Kuala Lumpur dan Pulau Pinang boleh mencecah hingga ratusan juta Ringgit.
Faktor Ketiga: Lantik pasukan perunding
Jika anda mahu lakukan ‘sesuatu’ dengan betul, lantik atau upah tenaga kerja profesional yang BERKELAYAKAN untuk membantu anda sepanjang proses pembinaan.
Dan memandangkan ‘sesuatu’ ini berpotensi menjadi tempat untuk anda berlindung, anda semestinya mahukan ia selamat, terjamin, dan menepati standard tertinggi.
Terdapat lima tenaga kerja profesional utama yang harus difikirkan ketika anda bertanya bagaimana untuk membina rumah:
1) Arkitek
Pereka impian anda. Seorang arkitek akan membuat contoh rekaan rumah baru anda berdasarkan keterangan dan ciri-ciri rekaan rumah yang anda mahukan. Anda boleh ketahui dengan lebih lanjut, dan menyemak senarai arkitek berdaftar di Lembaga Arkitek Malaysia.
2) Jurutera
Jurutera struktur dan mekanikal perlu untuk merancang tunggak utama rumah anda. Walaupun arkitek mungkin menghasilkan rekaan yang menawan, mereka ini adalah individu yang merancang sistem mekanikal, elektrik dan paip rumah bagi menghasilkan rumah yang berfungsi dengan baik.
3) Peguam
Selalunya pasti akan ada beberapa dokumen penting yang memerlukan bantuan profesional untuk membina rumah. Sama ada perjanjian pembelian tanah atau permit pembinaan, kehadiran peguam sangat penting dalam pasukan perunding anda.
4) Juruukur
Juruukur ada untuk memastikan rumah yang dibina berada di atas tanah yang sesuai. Itu bermaksud, segala-galanya dari tinjauan geografi untuk menilai asas tanah sehinggalah juruukur bangunan yang memantau kualiti kerja ketika proses pembinaan.
5) Jurubina
Seseorang yang boleh memastikan rumah impian anda menjadi kenyataan! Menjadi satu kesilapan jika anda menganggap anda boleh memainkan peranan besar dalam pembinaan rumah.
Ia adalah kerja sepenuh masa! Anda perlukan jurubina berkontrak untuk menyiapkan rumah tepat pada masanya.
Arkitek anda mungkin boleh mengesyorkan nama-nama yang pernah bekerjasama dengan mereka sebelum ini, atau anda boleh bertanya kepada rakan-rakan dan keluarga yang mungkin mempunyai cadangan baik.
Pilihan yang semakin mudah diakses yang mungkin berbaloi untuk dicuba adalah rumah pasang siap khas, menggunakan kaedah pembinaan Industrialised Building System (IBS).
Walaupun tidak meluas di Malaysia (masih ada), namun terdapat syarikat di pasaran yang boleh membuat kediaman pasang siap yang menggabungkan hampir semua peranan dan keperluan tenaga kerja profesional yang disenaraikan di atas di bawah satu bumbung.
Faktor Keempat: Pelan bangunan
Anda tidak boleh mereka sebuah rumah dengan jalan singkat! Sebaliknya, anda perlu bekerja rapat dengan arkitek untuk menghasilkan pelan bangunan yang menyediakan maklumat terperinci untuk pembinaan rumah anda.
Seorang arkitek yang berkelayakan bukan sahaja membantu menghasilkan visi impian praktikal anda, tetapi juga harus mengetahui semua peraturan bangunan dan pengezonan yang berkaitan.
Dia mesti menjadi individu yang boleh memastikan anda, pada akhirnya, tidak melakukan sesuatu yang melanggar peraturan tempatan.
Pelan bangunan ini bukan hanya harus menepati visi yang anda mahukan, tetapi pasukan perunding anda akan menyampaikan semua pertimbangan praktikal seperti sistem pengaliran, pencahayaan, dan keselamatan yang baik.
Faktor Kelima: Garis masa
Salah satu risiko terbesar untuk perbelanjaan pembinaan rumah anda adalah pembinaan melebihi garis masa.
Setiap hari yang melepasi jangka masa yang dianggarkan, adalah hari di mana anda perlu membayar LEBIH kepada pasukan perunding untuk menyiapkan rumah anda.
Ia juga membawa impak lain seperti anda harus terus membayar kos penginapan melebihi had masa yang dianggarkan. Ini adalah masalah besar yang akan menyebabkan peningkatan kos.
Jadi, bekerja rapatlah dengan arkitek, juruukur dan jurubina anda untuk membuat garis masa yang masuk akal dan boleh dicapai untuk pembinaan rumah anda.
Berhati-hati dengan sikap terlalu berkeyakinan tinggi yang anda boleh menyelesaikan banyak isu dengan sendiri.
Halangan biasa yang dihadapi oleh ramai jurubina baru ialah mereka gagal menghargai berapa banyak masa dan tenaga yang diperlukan dalam pembinaan sesebuah rumah.
Faktor Keenam: Pinjaman
Kecuali anda seorang yang bernasib baik, kemungkinan besar anda perlu mengambil pinjaman perumahan untuk membina rumah idaman.
Terdapat dua jenis pinjaman yang boleh dipertimbangkan semasa mencari pembiayaan pembinaan rumah di Malaysia:
- Pinjaman pembiayaan tanah – Meliputi pinjaman untuk pembelian sebidang tanah sahaja. Terdapat beberapa produk di pasaran, yang secara umumnya meliputi jenis tanah tertentu seperti kediaman atau komersial. Sama seperti pembiayaan pinjaman perumahan, jumlah pembiayaan cenderung meliputi sekitar 85% daripada kos tanah kediaman.
- Pinjaman pembiayaan tanah dan pembinaan – Jenis pinjaman ini juga menawarkan pembiayaan untuk pembinaan, di samping pinjaman tanah itu sendiri. Dengan rancangan perbelanjaan pembinaan yang betul, unsur-unsur pembinaan ini seharusnya merangkumi segala-galanya daripada kos kontraktor sehinggalah pembayaran permit.
Seperti mana-mana perjanjian kewangan yang besar, anda perlu memberikan bukti-bukti terperinci kos perbelanjaan untuk memohon pinjaman ini.
Ia termasuklah dokumen hakmilik tanah, pelan bangunan, kos sebut harga kontraktor, dokumen berkaitan daripada Pejabat Tanah dan Galian tempatan dan lain-lain lagi.
Faktor Ketujuh: Permit
Kerja-kerja pentadbiran sudah tentu membabitkan kos kewangan, ini adalah kenyataan sama ada anda ingin membeli rumah baru atau membina rumah sendiri.
Ini bermakna, kos penyediaan kertas kerja dan mendapatkan permit mesti diambil kira dalam merancang perbelanjaan anda.
Juruukur dan arkitek anda semestinya sudah menasihatkan tentang peraturan dan undang-undang yang perlu dipatuhi, tetapi sekarang masanya untuk peguam anda untuk mendapatkan bayaran mereka.
Dengan perancangan yang teratur, dan pinjaman pembiayaan yang sudah dipertimbangkan, kini tiba masanya untuk mendapatkan permit yang diperlukan.
Setiap keperluan dan permit mungkin berbeza mengikut lokasi, tetapi terdapat empat langkah utama yang perlu anda lakukan:
Jabatan untuk permohonan |
Permohonan untuk apa |
|
Pejabat Tanah & Daerah / Pejabat Tanah & Galian
|
Permohonan berkaitan pemilikan dan pemindahan hak milik tanah
|
|
Jabatan Perancangan Pihak Berkuasa Tempatan
|
Permohonan kebenaran merancang
|
|
Jabatan Bangunan Pihak Berkuasa Tempatan
|
Permohonan Pelan Bangunan
|
|
Jabatan Kejuruteraan Pihak Berkuasa Tempatan
|
Permohonan pelan kerja tanah, jalan dan peparitan
|
Faktor Kelapan: Tapak pembinaan
Komunikasi yang baik dengan kontraktor adalah sangat penting untuk berjaya membina sebuah rumah, dan itu termasuklah pemahaman yang baik tentang tapak pembinaan.
Anda perlu tahu sama ada terdapat kos tambahan yang dijangkakan dari tapak pembinaan, atau adakah ia termasuk dalam perjanjian yang di antara anda dan jurubina.
Anda tentu tidak mahu tahu yang anda tiba-tiba perlu membayar sewa tandas mudah alih selama 12 bulan!
Lebih penting daripada soal tandas (sekurang-kurangnya, dalam jangka pendek…), ialah apa-apa kos untuk menyediakan tapak pembinaan, terutamanya jika bangunan sedia ada perlu dialihkan.
Ini semua berkaitan dengan persiapan pelan pembangunan yang panjang, menakutkan, menarik, menakjubkan, dan mungkin mengundang stres!
Faktor Kesembilan: Bahan pembinaan
Anda seharusnya mempunyai panduan atau rujukan yang baik tentang material pembinaan yang ingin digunakan untuk pembinaan rumah anda.
Ingatlah bahawa kos material boleh berubah-ubah, terutamanya ketika di tahap permulaan ketika mendapatkan permit, dan perancangan awal yang mengambil masa lebih lama dari yang dijangkakan.
Perlu juga diingatkan, jika anda mengimport bahan dari luar negara, kadar matawang yang sering berubah-ubah juga mempengaruhi kos yang dianggarkan.
Kayu Norway yang sentiasa anda mahukan tidak akan berada pada harga yang sama seperti sekarang memandangkan ia hanya akan diperolehi dalam masa enam bulan ke hadapan.
Sebaiknya anda berbincang dengan kontraktor tentang bila dan di mana mereka akan membeli bahan binaan, terutamanya jika anda mencari bahan berkualiti tinggi untuk bahagian tertentu dalam projek anda.
Ini bermakna anda sudah benar-benar tahu tentang perbelanjaan daripada awal dan tahu ia mungkin akan berubah.
Faktor Kesepuluh: Rekaan dalaman
Dengan rekaan luar yang mempesona ketika rumah hampir siap dibina, kini anda harus mula merancang rekaan dalaman rumah anda!
Kami pasti anda mempunyai idea yang baik tentang bagaimana hasilnya nanti, tetapi ia menjadi penentu utama di mana kos pembinaan akan mula bertambah.
Berikut adalah beberapa idea rekaan ruang tamu yang hebat untuk dijadikan inspirasi! Walaupun begitu, satu perkara yang perlu anda ingat, rekaan dalaman bukannya untuk seumur hidup.
Sekiranya bajet anda semakin terhad, anda boleh mendapatkan idea rekaan dalaman yang lebih berpatutan dan praktikal pada ketika ini, dengan impian pada suatu hari nanti anda akan menaik taraf dapur atau bilik mandi dengan rekaan yang diimpikan.
Sudah tentu, anda mungkin bercita-cita tinggi untuk mempunyai kertas dinding Itali dan lantai kayu menawan, tetapi ia sama sekali tidak sama apabila anda perlu mengorbankan dua bilik tidur hanya kerana terikat dengan perbelanjaan.
Sekiranya anda mempunyai bajet dan keinginan, anda boleh mengupah pereka dalaman profesional untuk merealisasikan bahagian akhir rumah impian anda!
Panduan Relevan