Sebenarnya di Malaysia ni, ramai yang ada tanah, misalnya tanah pusaka, tapi tak mampu nak majukan sebab faktor kewangan, masa, tak berminat atau masalah lain.
Bayangkan di Johor je, pada 2019, ada 4,561 lot tanah terbiar dengan keluasan 10,097 hektar. Itu baru satu negeri, kalau dikira untuk 13 negeri dan 3 wilayah persekutuan di Malaysia ni, boleh tahan banyak juga tanah yang tak dibangunkan.
Sebab itu jugalah, jadi kebiasaan untuk orang menggadai tanah bila kesempitan wang, contohnya untuk sambung belajar, buat modal berniaga dan bayar hutang.
Kebanyakan pemilik tanah juga menggadaikan tanah kepada institusi kewangan tanpa perlu menjualnya. Dalam kata lain, tanah itu dicagarkan sebagai jaminan kepada pinjaman.
Tips PropertyGuru
Jika anda ada tanah darat atau sawah yang minima luasnya 0.4 hektar tapi tak diusahakan selama lebih tiga tahun berturut-turut, ia dianggap sebagai tanah terbiar
Apakah Maksud Gadaian Tanah?
Menurut Kanun Tanah Negara (KTN), maksud gadaian adalah “urus niaga di mana tuan punya tanah atau pajakan memindahkan hak kepentingannya ke atas tanah beri milik kepada pihak kedua sebagai jaminan kepada pembayaran pinjaman, anuiti dan lain-lain bayaran bertempoh”.
Maknanya kepentingan ke atas tanah atau pajakan saja yang berpindah tangan dan bukannya hak pemilikan. Bila tanah digadai, tuan punya tanah masih lagi memegang hak ke atas tanah tersebut.
Tuan punya tanah atau pajakan akan dikenali sebagai PENGGADAI, manakala pihak kedua yang memberi pinjaman dipanggil PEMEGANG GADAIAN.
Jenis Tanah Yang Boleh Dan Tak Boleh Gadai?
Tak kisahlah sebab apa anda ingin menggadai tanah, itu hak masing-masing, anda masih kena tahu jenis tanah yang boleh dan yang tak boleh digadai.
Takut nanti pergi gadai tanah sebab nak dapat duit, tup tup pulang dengan tangan kosong pula.
Kalau ikutkan hampir semua jenis tanah boleh digadai, tak kiralah Tanah Rizab Melayu ke, tanah pegangan bebas, malah tanah pajakan sekalipun.
Cumanya bila ada tanah yang tak boleh gadai tu mesti sebab ada sekatan undang-undang, perlukan kebenaran atau masalah berkaitan geran.
Sebagai contoh, mengikut Institut Tanah Dan Ukur Negara, tanah yang terikat oleh sebarang tegahan berdaftar seperti kaveat dan perintah larangan, tak dibenarkan untuk sebarang urus niaga termasuklah gadaian.
KTN juga memperuntukkan bahawa tanah yang diberi milik saja yang boleh dijadikan sebagai cagaran atau sandaran kepada sesuatu gadaian.
Ini melibatkan tanah pegangan bebas dan juga Tanah Rizab Melayu. Syaratnya ialah, kesemua bahagian tanah perlu digadai dan bukan sebahagian sahaja.
Bagi tanah yang telah dipajak, KTN membenarkan pemajak untuk membuat gadaian dalam situasi tertentu dengan tujuan khusus misalnya nak dapat modal perniagaan tambahan.
Tapi, ada beberapa syarat larangan lain yang perlu dipatuhi sebelum gadaian dapat dibuat.
Di sini kita boleh lihat, pihak yang terlibat secara langsung di dalam proses gadaian ialah pemilik tanah atau pemajak, pejabat tanah dan institusi kewangan.
Apa Lagi Perlu Tahu?
Di negara kita, gadaian terkandung di dalam Seksyen 242 Akta Kanun Tanah Negara (KTN). Beberapa peruntukan di bawah KTN melibatkan gadaian adalah seperti berikut:
- Tanah boleh digadai beberapa kali jika tiada peruntukan menghalangnya. Untuk melepaskannya mestilah dilakukan satu persatu bukan sekali gus.
- Kemudahan mencantumkan bayaran pendahuluan di mana penggadai boleh memohon pinjaman secara berperingkat dengan menggunakan satu borang gadaian sahaja.
- Kedudukan pemegang gadaian boleh diubah keutamaannya dengan persetujuan bersama menggunakan borang 16C
Okaylah, rasanya dah cukup tentang maklumat nak gadai tanah, mari kita ke bab yang paling dinanti-nantikan!
Cara Nak Gadai Tanah!
Untuk jenis tanah yang memang boleh digadai, anda hanya perlu mengikut syarat ditentukan pejabat tanah dan bank pilihan anda.
Semua ni bergantung kepada pejabat tanah negeri masing-masing dan bank yang dipilih. Jadi, yang kami kongsikan di bawah ni hanyalah cara asas untuk menggadai tanah.
Untuk proses dan syarat yang lebih tepat, anda perlu ke pejabat tanah berkaitan dan dapatkan maklumat dari bank itu sendiri.
1) Di pejabat tanah
Mari kita lihat secara lebih dekat apakah proses permohonan bagi mendapatkan kelulusan pihak berkuasa negeri.
Seperti yang disebut di atas, permohonan untuk menggadai tanah hendaklah dikemukakan kepada Pengarah Tanah dan Galian Negeri dan Pejabat Pentadbir Tanah, ikut langkah ni:
- Dapatkan semua borang berkaitan di pejabat tanah negeri masing-masing.
- Kalau ada sekatan kepentingan, kena dapat kebenaran pihak berkuasa negeri.
- Permohonan mesti dihantar ke Pengarah Tanah dan Galian Negeri dan Pejabat Pentadbir Tanah.
- Segala maklumat ditaip atau ditulis dengan terang dan jelas menggunakan dakwat gelap misalnya hitam atau biru hitam.
- Borang yang dah diisi lengkap kena diakusaksi pegawai yang diberi kuasa seperti Majistret, Pengarah Tanah dan Galian, Pendaftar Hakmilik, Pentadbir Tanah, Peguambela dan Peguam cara serta Penyaksi Awam (Notary Public).
- Letak dan matikan setem hasil.
- Hantar juga semua dokumen berikut ke Bahagian Pendaftaran Hakmilik Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri:
- Set borang yang lengkap (Borang 16A dan 16B)
- Lampiran perjanjian
- Resit cukai tanah semasa
- Semua bukti hakmilik keluaran tanah terlibat atau kalau tak ada kena buat permohonan hak milik gantian atau sambungan disertakan dengan surat akuan hakmilik hilang
- Surat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, jika berkaitan
- Surat kuasa wakil, jika berkaitan
- Borang Penyerahan Dokumen
- Lakukan pembayaran yang ditetapkan kecuali gadaian kepada Perbendaharaan Malaysia.
Itulah cara asas nak buat gadaian di pejabat tanah, sekarang kita tengok proses di bank pula.
Tips PropertyGuru
Bagi permohonan melibatkan tanah Pegangan Melayu di kawasan Rizab Melayu, hanya Pentadbir Tanah sahaja boleh melakukan akusaksi
2) Di bank
Di pihak institusi kewangan pula, gadaian dilihat sebagai cagaran dalam pinjaman untuk ia diluluskan.
Kiranya kalau proses gadaian di pejabat tanah tak lepas, tak dapatlah dapat pinjaman cagaran dari bank.
Kita boleh gelarkannya sebagai Pinjaman Bercagar yang bersifat peribadi atau perniagaan di mana wang tunai akan digunakan untuk kegunaan perniagaan dan sebagainya.
Ia boleh melibatkan institusi seperti bank, koperasi dan syarikat pemberi pinjaman berlesen.
Pinjaman Bercagar mempunyai kelebihan seperti jumlah pinjaman lebih tinggi dengan tempoh lebih lama berbanding dengan pinjaman tanpa cagaran.
Proses penilaian setiap institusi berbeza, tetapi beberapa perkara asas untuk mendapatkan Pinjaman Bercagar adalah seperti berikut:
- Keahlian (untuk pinjaman dengan koperasi)
- Had umur
- Had maksimum pembiayaan
- Tempoh maksimum pembayaran
- Laporan penilaian tanah pemohon
- Borang permohonan lengkap
- Salian kad pengenalan disahkan
- Penyata cukai pendapatan
- Pendaftaran syarikat bagi yang berniaga
- Penyata bank
- Surat pengesahan jawatan bagi yang bekerja
- Salinan geran (hak milik)
- Resit bayaran hasil terkini
- Surat kebenaran mencagarkan tanah dari pihak berkuasa negeri
- Surat kebenaran pemilik bersama (jika berkaitan)
- Penyata pembiayaan dibank lain jika ada
Apakah Kesan Gadai Tanah?
Apa pun yang kita pilih untuk buat pasti ada kesannya. Bagi kes gadai tanah ni, terdapat kes di mana penggadai gagal mematuhi syarat perjanjian yang dah dimeterai.
Bila jadi macam ni, pihak pemberi pinjaman boleh mengambil tindakan mengikut perintah yang telah ditetapkan Kanun Tanah Negara.
Dalam situasi ni, penggadai membuka ruang untuk pemegang gadaian memulakan tuntutan MUNGKIR.
Tindakan pertama yang biasa diguna pakai oleh pemegang gadaian untuk mendapatkan balik bayaran pinjaman yang telah diberikan ialah melalui proses PERINTAH JUALAN. Proses mendapatkan perintah ni bergantung kepada jenis hak milik tanah.
Jika hakmilik tanah dipegang Pejabat Pendaftar, permohonan perintah jualan hendaklah dibuat di Mahkamah Tinggi.
Jika hakmilik dipegang oleh pejabat tanah pula, perintah jualan hendaklah dibuat kepada Pentadbir Tanah Daerah.
Jika mahkamah berpuas hati dan meluluskan perintah jualan, maka ianya akan dilakukan secara lelongan awam dan mestilah dibuat sebulan selepas tarikh pengeluaran perintah.
Tindakan kedua ialah melalui PENGAMBILMILIKAN. Terdapat beberapa syarat tertentu sebelum ianya boleh dilakukan. Walau apa pun terjadi, dalam sebarang keadaan, penggadai berisiko kehilangan aset miliknya yang digadaikan tu.
Fikir Elok-Elok, Jangan Menyesal!
Sebagai kesimpulan, sebelum buat keputusan untuk membuat gadaian tanah, fikir dan nilai terlebih dahulu kemampuan untuk membuat bayaran balik dalam tempoh yang ditetapkan kerana risikonya adalah sangat besar.
Kita sering mendengar keluhan masyarakat tentang tanah atau aset lain yang dilelong oleh institusi kewangan dan sebagainya.
Keratan akhbar saban hari mempamerkan tanah yang terpaksa dilelong kerana penggadai gagal membuat bayaran seperti yang dijanjikan.
Walaubagaimanapun, jika pinjaman bercagar ini diurus dengan betul dan berhemah, sebenarnya ia lebih memberi manfaat kepada penggadai.
Jadi, berhati-hatilah dalam membuat keputusan dan rancang kewangan anda dengan baik!
Salah satu pelaburan hartanah yang boleh dilakukan adalah membeli rumah lelong. Jom tengok senarai hartanah untuk dilelong di hartanah BM kami ni!
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.