Cara Beli Rumah Lelong Di Malaysia

Sebelum membeli rumah lelong, anda perlu tahu beberapa perkara terdahulu. Antaranya termasuk jenis-jenis lelongan hartanah, langkah-langkah yang perlu diambil sebelum menyertai, serta kelebihan dan kekurangan hartanah lelong.
rumah lelong, lelong rumah, lelong rumah malaysia, rumah lelong malaysia, beli rumah lelong

Click here for English version.

 

Jika anda antara pencari rumah yang tidak pasti samada pembelian rumah lelong bagus atau tidak, artikel ini adalah untuk anda!

Mungkin anda pernah tertanya-tanya bagaimana proses untuk mendapatkan hartanah lelong, atau mungkin sedang mempertimbangkannya kerana ramai yang berpendapat bahawa harga hartanah lelong jauh lebih murah dan sangat berbaloi untuk pelaburan, 

Oleh itu, kami akan cuba sebaik mungkin untuk membantu anda menguraikan pelbagai aspek berkaitan rumah atau hartanah lelong.

Secara dasarnya, lelongan hartanah adalah proses kompetitif terbuka dalam pasaran yang digunakan untuk memindahkan hak harta benda.

Dalam erti kata lain, ia adalah salah satu mekanisme yang digunakan untuk memindahkan hak pemilikan dari satu pihak ke pihak yang lain secara sah.

Ada beberapa sebab kenapa rumah dilelong. Antara sebab utama adalah kerana tuan rumah gagal membayar ansuran rumah dan baki tunggakan, jadi tuan rumah terpaksa lepaskan pemilikan rumah atas arahan bank.

Untuk membeli rumah lelong, anda harus pastikan ada ilmu yang betul dan cukup sebelum bermula.

Teruskan membaca panduan di bawah untuk mengetahui proses mencari dan membeli hartanah lelong, selok belok dalam proses hartanah lelong, serta kelebihan dan kekurangannya!

rumah lelong, lelong rumah, lelong rumah malaysia, rumah lelong malaysia, beli rumah lelong

 

Jenis-Jenis Lelongan Hartanah Di Malaysia

  • Lelongan Perjanjian Pinjaman Dan Serah Hak yang juga dikenali sebagai ‘loan agreement cum assignment’ (LACA)
  • Lelongan Perjanjian Bukan Pinjaman Dan Serah Hak atau dikenali sebagai ‘non-loan agreement cum assignment’ (Non-LACA)

Mari kita selidik dengan lebih dalam tentang kedua-dua jenis lelongan hartanah di atas:

1) Apakah Lelongan LACA?

Lelongan jenis ini dilakukan oleh bank untuk hartanah yang tidak mempunyai hak milik individu atau strata.

Untuk lelongan LACA, jumlah deposit yang perlu diserahkan kepada pelelong biasanya 5% daripada harga hartanah.

Jika lelongan tidak berjaya mendapatkan pembeli, akan ada lelongan berikutnya, di mana harga rizab untuk setiap lelongan berikutnya akan berkurangan sebanyak 10% daripada harga sebelumnya.

Baki belian perlu diselesaikan dalam tempoh 90 hari selepas bidaan telah berjaya ke atas hartanah LACA.

2) Apakah Lelongan Non-LACA?

rumah lelong, lelong rumah, lelong rumah malaysia, rumah lelong malaysia, beli rumah lelong

Lelongan non-LACA pula dijalankan melalui Mahkamah Tinggi untuk hartanah yang mempunyai hak milik individu atau strata.

Jika tiada pembida yang berjaya untuk hartanah non-LACA, lelongan susulan boleh diadakan kira-kira enam bulan kemudian.

Sama seperti lelongan LACA, harga rizab untuk setiap lelongan berikutnya adalah 10% lebih rendah daripada harga sebelumnya.

Berbeza daripada lelongan LACA, baki belian hartanah non-LACA boleh diselesaikan dalam masa 120 hari selepas pembelian.

 

Apakah Langkah-Langkah Yang Perlu Diambil Sebelum Menyertai Lelongan Hartanah?

Sangatlah penting untuk anda membuat penyelidikan terperinci tentang lelongan hartanah dan fahami bagaimana ia berfungsi supaya tidak tersilap langkah dan mengalami kerugian.

Berikut adalah beberapa perkara yang anda boleh lakukan sebelum menyertai lelongan hartanah:

1) Kenalpasti Rumah Lelong

rumah lelong, lelong rumah, lelong rumah malaysia, rumah lelong malaysia, beli rumah lelong

Selidik dahulu lokasi rumah lelong supaya anda tahu jika anda akan menyukai kawasan tersebut dan pada masa yang sama dapat bersiap sedia dari segi kewangan.

Sebagai contoh, anda mungkin lebih berminat dengan hartanah di Mont Kiara, Kota Damansara, atau Cheras kerana kawasannya yang lebih membangun.

Oleh itu, anda boleh lawati dahulu sekitar rumah lelong dan bandingkan harga rizab lelongan dengan harga hartanah yang serupa di situ supaya anda tahu tawaran harga yang berbaloi untuk dibida.

2) Bertemu dengan Pemaju dan Pejabat Tanah

Seterusnya, semak dengan pemaju dan pejabat tanah tentang hartanah lelong tersebut. Pastikan anda catat semua butiran penting seperti:

  • Nombor lot hartanah
  • Alamat
  • Status hak milik
  • Lokasi
  • Harga Rizab Lelongan

Anda juga perlu mendapatkan Pengisytiharan Jualan atau ‘Proclamation of Sale’ (POS).

3) Periksa Rumah Lelong dan Kawasan Sekitar

rumah lelong, lelong rumah, lelong rumah malaysia, rumah lelong malaysia, beli rumah lelong

Jika anda sudah tahu rumah lelong mana yang hendak dibida pada lelongan tertentu, adalah lebih baik jika anda boleh pergi ke rumah tersebut dan lokasinya.

Lakukan pemeriksaan terperinci supaya anda dapat menggambarkan apa anda bakal perolehi.

Selain itu, jangan lupa untuk mendapatkan satu salinan Pengisytiharan Jualan yang mengandungi maklumat penting mengenai hartanah lelongan.

4) Dapatkan bantuan Peguam

Mengupah peguam untuk menyelesaikan urusan membeli hartanah lelong adalah sangat penting, terutamanya untuk hal-hal yang berkaitan dengan cukai taksiran dan cukai tanah.

Peguam juga dapat membantu mengkaji pembayaran penyelenggaraan yang tertunggak dengan pemaju, serta terma dan syarat yang terkandung dalam dokumen POS.

5) Bersiap Sedia untuk Lelongan

Pastikan anda menyediakan jumlah deposit yang diperlukan untuk lelongan.

Apabila melangkah masuk ke dewan lelongan, anda dikehendaki untuk menunjukkan bank draf dan kad pengenalan anda - dua benda yang paling penting untuk dibawa ke lelongan hartanah!

 

Bagaimana Lelongan Hartanah Berfungsi?

rumah lelong, lelong rumah, lelong rumah malaysia, rumah lelong malaysia, beli rumah lelong

Secara umumnya, terdapat dua jenis lelongan hartanah iaitu lelongan yang dijalankan di tempat fizikal ataupun secara dalam talian.

Di bawah adalah langkah-langkah yang berkaitan dengan kedua-dua jenis lelongan tersebut:

1a) Lelongan Hartanah Di Tempat Fizikal

Pertama sekali, anda perlu mendaftar dengan memberikan maklumat peribadi dan menghantar deposit kepada pelelong.

Anda boleh pilih untuk memberikan deposit melalui pemindahan bank, atau melalui bank draf.

Jika pembayaran dibuat dalam bentuk bank draf, anda perlu menggunakan Pos Laju, atau serahkannya dengan sendiri dalam beberapa hari bekerja yang ditentukan.

Jika anda tidak sempat untuk ke lelongan, ejen hartanah anda boleh mewakili anda.

1b) Lelongan Hartanah Dalam Talian

Untuk lelongan hartanah dalam talian, anda perlu mendaftar di portal e-lelong terlebih dahulu. Sebaik sahaja diluluskan, anda boleh melayari penyenaraian hartanah.

rumah lelong, lelong rumah, lelong rumah malaysia, rumah lelong malaysia, beli rumah lelong

Maklumat lain yang anda boleh dapatkan adalah:

  • Harga rizab
  • Lokasi
  • Jenis hartanah
  • Tempoh pemegangan hartanah
  • Kawasan binaan atau saiz tanah

Sekiranya anda telah bertemu dengan hartanah yang ingin dibida, anda perlu mendaftar sebagai pembida, dan sejurus itu membayar deposit yang ditetapkan.

2) Permulaan Lelongan

Pastikan anda tiba awal di dewan lelongan, dan membawa semua yang diperlukan.

Jika anda mengambil bahagian dalam lelongan dalam talian, pastikan anda hadir di portal pembida sekurang-kurangnya 10 hingga 15 minit sebelum bidaan bermula.

3) Pembidaan

Apabila membida untuk hartanah yang diinginkan, pastikan anda sentiasa membuat bidaan dalam peruntukan yang telah ditetapkan.

Walaupun suasana di tempat lelongan mungkin boleh membuatkan anda terbawa-bawa dengan emosi, anda harus sentiasa beringat supaya tidak membida tawaran harga yang mungkin anda sesali di kemudian hari.

4) Tandatangan Dokumen

rumah lelong, lelong rumah, lelong rumah malaysia, rumah lelong malaysia, beli rumah lelong

Jika bidaan anda berjaya untuk lelongan fizikal, anda akan dipanggil untuk membuat pembayaran deposit dan menandatangani dokumen POS. Apabila dokumen sudah dicop, anda akan diberikan salinan asli.

Bagi lelongan dalam talian pula, anda perlu menandatangani Kontrak Jualan dan membayar baki deposit (jika ada) melalui pemindahan bank dalam talian, Pos Laju, atau dengan sendiri pada hari bekerja tertentu.

5) Bayar Baki Harga Belian

Akhir sekali, anda perlu membayar baki selebihnya daripada harga bidaan yang berjaya dalam masa 90 hingga 120 hari dari tarikh lelongan.

 

Kelebihan Dan Kekurangan Rumah Lelong

Sebelum anda membuat keputusan tentang hartanah lelong, lihat dahulu kelebihan dan kekurangannya di bawah:

Kelebihan

1) Harga yang lebih baik

  • Membida rumah yang dijual pada lelongan bermakna anda dapat membeli rumah pada harga yang lebih rendah berbanding kadar pasaran.
  • Ini bermakna, anda dapat memiliki rumah yang lebih besar atau di lokasi pilihan anda, lebih-lebih lagi jika harga rumah yang anda idamkan berada di luar jangkauan anda.
  • Dengan ini, anda juga dapat menggunakan peruntukan yang ada untuk perkara lain – sekiranya anda dapat membeli rumah pada harga jauh lebih rendah daripada yang djangkakan, wang yang lebih boleh digunakan untuk pengubahsuaian atau dekorasi rumah.

2) Kadar komisen rendah

  • Jika anda memilih untuk menggunakan ejen atau wakil lain (seperti peguam) untuk membida di lelongan, anda biasanya akan membayar mereka peratusan komisen yang lebih rendah.
  • Berbanding dengan membeli rumah melalui saluran biasa, anda akan dapat menikmati penjimatan kos lebih tinggi.
  • Mahukan harga yang lebih baik? Pergi ke tempat lelongan dan buat tawaran bida pada hartanah yang anda mahukan dengan sendiri.

3) Percaya pada naluri

  • Membeli rumah lelong memerlukan pembeli membuat penyelidikan yang menyeluruh, terutamanya jika anda tidak mahu menggunakan khidmat broker hartanah dalam misi pencarian anda.
  • Anda perlu mencari hartanah lelong (biasanya disenaraikan dalam talian), pilih yang anda minati, dan tetapkan temu janji untuk melawat hartanah tersebut.
  • Walaupun tanggungjawabnya besar – terutamanya jika anda pembeli rumah lelong kali pertama – ia memberi anda peluang untuk mempercayai diri sendiri dan mengikut naluri anda samada hartanah yang dijumpai sesuai atau tidak.

rumah lelong, lelong rumah, lelong rumah malaysia, rumah lelong malaysia, beli rumah lelong

Kekurangan

1) Kajian yang banyak

  • Sekiranya anda tidak mengetahui tentang pasaran perumahan, anda perlu melakukan penyelidikan yang banyak sebelum dapat membeli rumah lelong.
  • Anda perlu memahami topik rumah lelong ini dari segi undang-undang, cara pemeriksaan yang betul, jenis hak milik rumah yang dilelong, dan bagaimana untuk mendapatkan maklumat bank yang memiliki hartanah tersebut.
  • Penting juga untuk mengetahui siapa yang memegang hak milik hartanah dan meminta pengisytiharan jualan, yang mana akan memberikan anda pelbagai maklumat termasuk sejarah hartanah itu.
  • Mempunyai pengetahuan mendalam mengenai proses dan latar belakang lelongan hartanah akan mengurangkan risiko untuk anda sebagai pembeli, dan juga kemungkinan untuk anda menghadapi masalah besar di kemudian hari.

2) Pembidaan

  • Untuk membuat bidaan pada hartanah lelong, anda perlulah menghadiri lelongan - proses yang bukan sahaja sekadar memunculkan diri pada hari itu, samada secara sendiri atau dalam talian.
  • Anda perlu mendaftar untuk lelongan dan berbincang dengan bank tentang niat anda untuk membeli rumah lelong, kerana anda perlu menyediakan bank draf bernilai 10% dari harga rizab hartanah tersebut (harga terendah yang dapat diterima) yang akan disenaraikan secara terbuka oleh rumah lelongan.
  • Pada hari lelongan, anda perlu memahami terma dan syarat jualan, yang akan diberi bersama nombor lelongan anda, dan bersiap sedia untuk membida apabila pelelong mengumumkan hartanah yang anda mahukan.
  • Jangan lupa harga maksimum yang anda sanggup bayar, dan kawal diri anda jika terdapat persaingan untuk hartanah tersebut - perkara terakhir yang anda mahu lakukan ialah membida lebih daripada yang anda mampu bayar.
  • Jika boleh, hadiri lelongan yang mempunyai beberapa hartanah yang anda minati supaya peluang untuk anda menang adalah lebih tinggi.

3) Komplikasi yang tidak dijangka

  • Walaupun komplikasi boleh timbul dengan mana-mana jualan rumah, mungkin terdapat komplikasi yang lebih banyak daripada biasa jika anda membeli hartanah lelong.
  • Komplikasi yang biasa termasuk tidak mengetahui dengan lebih awal bahawa kaveat telah ditempatkan pada rumah oleh pihak ketiga.
  • Ini bermakna bahawa orang lain yang berminat dengan rumah lelong yang sama telah memfailkan dokumen undang-undang, yang dipanggil kaveat, pada rumah tersebut.
  • Ini boleh menyebabkan jualan rumah tergendala selama berbulan-bulan dan pinjaman rumah untuk hartanah tersebut akan menjadi sangat sukar untuk diperolehi.
  • Lagi satu kesulitan adalah mengetahui bahawa bank anda tidak dapat melanjutkan pembiayaan yang anda pilih disebabkan jenis pajakan hartanah tersebut.
  • Mendapatkan pengisytiharan jualan akan memberikan maklumat ini, dan ia adalah langkah yang sangat penting dan tidak boleh dilepaskan jika anda ingin membeli rumah lelong.

 

Tentukan Apa Yang Anda Mahu Sebelum Membuat Keputusan Untuk Membeli Rumah Lelong!

rumah lelong, lelong rumah, lelong rumah malaysia, rumah lelong malaysia, beli rumah lelong

Dengan mengetahui jenis penyelidikan yang terlibat dan langkah-langkah yang diperlukan untuk membeli rumah lelong, anda akan dapat membuat keputusan yang lebih baik berkenaan penjualan jenis ini – samada rumah lelong adalah untuk anda atau tidak.

Sesetengah orang mungkin tertarik dengan senario pembelian jenis ini kerana mereka ingin melabur dalam hartanah di Malaysia.

Jika cara ini bukanlah untuk anda, jangan risau; terdapat banyak cara lain untuk membeli rumah di Malaysia.

Tetapi, jika anda teruja dengan idea membeli rumah di lelongan, ia boleh menjadi cara yang bagus untuk memiliki hartanah.

Walaupun ia melibatkan penyelidikan yang banyak dan boleh mendatangkan risiko lebih tinggi, membeli rumah milik bank di lelongan juga mungkin akan memberikan ganjaran yang besar – lebih-lebih lagi jika anda sedar mengenai apa yang anda sedang dan bakal hadapi!

Read Next

Feedback