Di Malaysia, kebanyakan orang merealisasikan impian untuk membeli rumah dengan bantuan pinjaman bank atau institusi kewangan untuk membiayai pembelian mereka.
Biasanya bayaran pendahuluan untuk sebuah hartanah baru adalah 10% harga pembelian hartanah terbabit, dan baki 90% lagi dibiayai dengan loan rumah yang dibayar semula secara ansuran bulanan.
Namun tahukah anda, untuk beli rumah ketiga dan seterusnya, margin pembiayaan maksimum yang boleh anda pohon adalah 70% sahaja?
Dasar Pinjaman Perumahan 70% Bank Negara Malaysia
Bercakap tentang pinjaman, satu perkara yang perlu anda beri perhatian adalah nisbah pinjaman kepada nilai (loan-to-value ratio – LTV). Ini adalah nisbah jumlah pinjaman yang akan diberikan kepada anda oleh bank.
Sebagai contoh, jika sebuah hartanah itu bernilai RM1 juta dan bank memberi loan rumah 90% yang bersamaan RM900,000, pembeli perlu menyediakan baki 10% lagi harga rumah tersebut iaitu RM100,000 sebagai bayaran pendahuluan.
Sebelum 2010, tidak kira berapa banyak loan rumah yang anda pohon, bank akan menyediakan margin pembiayaan minimum 90%.
Namun semenjak itu, Bank Negara Malaysia (BNM) telah memperkenalkan dasar pembelian rumah yang mengehadkan LTV bagi loan rumah ketiga kepada 70% untuk mengekang aktiviti spekulasi di pasaran hartanah Malaysia.
Di bawah dasar ini, jika pembeli menanggung dua loan rumah sedia ada, peratusan loan rumah yang ketiga dihadkan kepada hanya 70%. Ini bermakna pembeli perlu membayar lebih untuk bayaran pendahuluan untuk rumah ketiga.
|
Loan Rumah ynag Dipohon oleh Pembeli
|
Pinjaman Tertinggi (LTV) yang Boleh Dipohon
|
|
Pinjaman rumah pertama
|
90%
|
|
Pinjaman rumah kedua
|
80%
|
|
Pinjaman rumah ketiga dan seterusnya
|
70%
|
Di samping itu, sejak 2013, BNM menetapkan had pinjaman ketiga tidak lagi akan dihitung berdasarkan harga jualan kasar hartanah terbabit, tetapi berdasarkan harga bersih selepas ditolak rebat dan diskaun.
Dengan kata lain, pembeli terpaksa membuat pinjaman yang lebih kecil dan ini akan menaikkan kos pembelian rumah ketiga mereka (dan rumah-rumah seterusnya). Contoh mudah:
Harga jualan bersih: RM450,000
Nisbah pinjaman tertinggi (LTV): 70%
Jumlah yang boleh dipinjam: RM315,000
Berikut Adalah 5 Cara Yang Boleh Anda Cuba Untuk Dapatkan Margin Pembiayaan 90%
Berdasarkan contoh-contoh di atas, had LTV 70% akan memaksa ramai orang menanggung bayaran pendahuluan yang tinggi apabila membeli rumah ketiga, keempat dan seterusnya.
Bagi pelabur harta tanah yang ingin memiliki banyak rumah, ini sudah tentu merupakan satu beban. Persoalannya: adakah apa-apa cara untuk memecahkan had 70% ini di Malaysia?
Ya, ada! Berikut adalah beberapa cara yang boleh digunakan oleh pelabur untuk mendapatkan pinjaman melebihi 70%.
1) Diskaun Kempen Pemilikan Rumah (HOC) *
*HOC telah tamat pada 31 Disember 2021
Membeli rumah ketiga dan seterusnya semasa tempoh Kempen Pemilik Rumah (HOC), bagi hartanah yang bernilai RM600,000 dan ke atas, margin pembiayaan tidak lagi terhad pada 70%. Sebaliknya, bank akan menggunakan pengurusan risiko dalaman untuk menilai jumlah pinjaman.
Dengan kata lain, selagi mana pembeli mempunyai skor kredit yang baik di CCRIS dan CTOS serta boleh membuktikan kemampuan di segi kewangan, peluang untuk mereka memperoleh pembiayaan melebihi 70% adalah cerah.
Pembeli yang mengambil bahagian dalam HOC juga boleh menikmati manfaat lain seperti diskaun minimum 10% pada harga rumah, duti setem percuma untuk pindah milik hartanah dan duti setem percuma untuk gadai janji.
Menurut data Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA), sejumlah 73,503 unit rumah terjual dalam tempoh 16 bulan dari 1 Jun 2020 hingga penghujung September 2021.
Kempen HOC telah tamat pada 31 Disember 2021, namun ada berita baik iaitu kerajaan Malaysia telah mengumumkan pelanjutan kempen HOC sehingga 30 Jun 2022 di Pulau Pinang. Ini menambah peluang kepada pelabur untuk membeli rumah.
2) Pertimbangkan harta tanah komersil
Memandangkan had pembiayaan 70% hanya terpakai pada hartanah kediaman, pembeli boleh mempertimbangkan untuk mengalih sasaran pelaburan kepada hartanah yang tidak terkesan dengan dasar ini.
Mujurlah kini ada kepelbagaian dalam hartanah komersil termasuk yang memenuhi fungsi kediaman dan komersil, umpamanya apartmen servis, SoHo, SoFo and SoVo.
Membeli hartanah komersil memerlukan anda memohon pinjaman hartanah komersil, dan prosedurnya sama seperti memohon loan rumah. Jumlah yang boleh dipinjam adalah sehingga 80%-85%.
Meskipun ada tidak dapat meminjam sehingga 90% seperti untuk hartanah kediaman, margin pembiayaan 80%-85% ini adalah jauh lebih tinggi daripada 70%, dan ini mengurangkan beban bayaran pendahuluan.
Bayaran Pendahuluan
Dua hartanah kediaman pertama: 10%
Hartanah kediaman ketiga dan seterusnya: 30%
Hartanah komersil: 15%-20%
3) Pohon pinjaman dengan institusi kewangan lain
Kebanyakan pembeli biasanya akan memilih bank biasa seperti Maybank, CIMB, Public Bank dan RHB untuk membuat pinjaman. Institusi kewangan dan peminjaman lain jarang menjadi pilihan.
Sebenarnya selain bank, ada banyak lagi institusi yang sah dan boleh dipercayai di Malaysia yang menawarkan loan rumah kepada pembeli.
3a) Bank Islamik
Bank Islamik merupakan bank yang beroperasi mengikut hukum Syariah. MBSB, Bank Islam dan Bank Muamalat merupakan antara bank-bank Islamik yang terbesar dan termasyhur di Malaysia.
Jika peminjam memenuhi syarat meskipun loan terbabit untuk rumah ketiga, peluang untuk mereka memperoleh margin pembiayaan melebihi 70% adalah cerah. Ini sesuatu yang boleh anda cuba jika ingin mengejar rumah impian!
3b) Syarikat insurans
Ya, benar. Sesetengah syarikat insurans turut menawarkan loan rumah! Syarikat-syarikat ini telah mendapat kelulusan BNM untuk berbuat demikian. Satu contoh syarikat insurans seperti ini adalah AIA.
Standard yang dikenakan oleh syarikat insurans dalam meluluskan loan rumah mungkin tidak sama dengan bank. Jadi ini boleh mencerahkan peluang anda untuk memperoleh margin pembiayaan yang lebih tinggi.
3c) Suruhanjaya Koperasi Malaysia (SKM)
Koperasi yang berdaftar di bawah Suruhanjaya Koperasi Malaysia (SKM) bertujuan menyediakan bantuan kepada ahli-ahli dengan cara bantu-membantu dan bekerjasama.
Menurut laman web rasmi SKM, koperasi seperti Bank Kerjasama Rakyat Malaysia Berhad and Co-Op Bank Persatuan Malaysia Berhad boleh menawarkan loan rumah kepada ahli-ahlinya.
Antara tujuan koperasi adalah untuk membantu ahli, jadi mungkin lebih mudah mendapatkan pinjaman pada kadar lebih tinggi berbanding bank.
3d) Institusi kewangan berlesen
Institusi ini diberi lesen oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) untuk menawarkan perkhidmatan seperti loan rumah, pinjaman peribadi dan pinjaman komersil kepada orang ramai.
Meskipun syarat yang dikenakan oleh sesetengah syarikat kewangan berlesen ini tidak ketat seperti bank, kadar faedah pinjamannya biasanya agak tinggi iaitu antara 8%-12% setahun berbanding bank yang hanya 3%-4%.
4) Pembiayaan semula pinjaman perumahan
Jika tidak dapat memohon pembiayaan 90% untuk pembelian rumah ketiga, anda boleh pertimbangkan untuk membiaya semula pinjaman-pinjaman sedia ada dan menyepadukannya. Dengan cara ini, anda tidak lagi terkekang oleh dasar pinjaman 70% BNM.
Sebagai contoh, X memiliki dua unit hartanah dengan pinjaman yang belum habis dibayar. Beliau bercadang membeli rumah ketiga. X boleh mengabungkan kedua-dua pinjaman sedia ada menjadi satu menerusi pembiayaan semula, atau membiaya semula salah satu pinjaman beliau untuk dipindahkan kepada orang lain.
Dengan cara ini, apabila membeli rumah ketiga, beliau akan mendapat pembiayaan 90%!
5) Beli rumah guna nama orang lain
Seperti yang dibayangkan, membeli menggunakan nama orang lain bermaksud "meminjam" nama mereka untuk membeli rumah.
Point utama di sini adalah untuk mencari rakan kongsi yang layak mendapat pembiayaan 90%, kemudian melindungi kerjasama ini dengan dokumen undang-undang supaya kedua-dua pihak mendapat manfaat.
Sebagai contoh, N merupakan seorang pelabur yang memiliki dua unit hartanah. Jika ingin membeli hartanah ketiga, beliau tidak layak untuk pembiayaan 90% daripada bank.
M pula seorang pelabur yang baru berjinak-jinak dalam pelaburan harta tanah dan tidak memiliki apa-apa pengalaman mahu pun pinjaman.
Dalam situasi ini, N dan M boleh bekerjasama untuk memohon pinjaman menggunakan nama M. Kemudian, N dipertanggungjawabkan untuk menguruskan hal-hal pelaburan hartanah ini, umpamanya penyewaan. Kedua-dua mereka boleh berkongsi keuntungan mengikut aturan yang dipersetujui.
Risiko terbesar membeli rumah dengan cara ini adalah nama N tidak akan tertera pada Perjanjian Jual dan Beli (SPA).
Untuk melindungi kedua-dua pihak, mereka boleh menandatangani satu Surat Ikatan Amanah dengan Surat Kuasa Wakil untuk memastikan pemilikan dan pengurusan hartanah berada di bawah nama N.
Tips PropertyGuru
Apa itu Surat Ikatan Amanah? Satu surat ikatan amanah menyenaraikan pembeli dan pembeli penama hartanah terbabit bersama-sama pengangihan dan aturan hartanah yang dikongsi oleh kedua-dua pihak (peratusan pemilikan hartanah, tanggungjawab pembayaran semula pinjaman dan apa-apa tanggungjawab kewangan lain berkaitan hartanah terbabit).
Apa itu Surat Kuasa Wakil? Dalam dokumen surat kuasa wakil, pembeli penama akan memberi kuasa kepada pembeli untuk membolehkan pembeli melaksanakan urusan berkaitan hartanah terbabit, termasuk menandatangani Perjanjian Penyewaan untuk penyewaan dan Perjanjian Jual dan Beli Sale untuk penjualan hartanah.
Membeli rumah bukan kerja mudah, namun panduan ini diharap dapat memberi anda pemahaman mengenai cara mendapatkan loan rumah yang lebih baik untuk rumah ketiga anda!
Panduan Relevan
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.