Mencari penyewa yang mempunyai hubungan baik dengan tuan rumah adalah seperti mencari jarum di dalam jerami. Susah ya!
Suka atau tidak, akan ada satu-satu masa di mana tuan rumah akan muncul secara tiba-tiba untuk kerja-kerja baik pulih dan penyelengaraan.
Kadang kala, mereka hanya ingin memeriksa sebaik mana (atau teruk) anda menjaga tempat itu! Sebelum berkunjung, tuan rumah harus memberitahu anda sekurang-kurangnya 24 jam lebih awal. Yup, cukup adil bagi kami.
Tetapi inilah masalahnya – Bagaimana jika anda masih belum membayar sewa anda selama beberapa bulan yang terakhir? Kalau nak diikutkan, anda sudah dikira bersalah kerana masih belum melunaskan bayaran sewa.
Namun, memandangkan ketika ini kita berhadapan dengan keadaan yang tidak menentu disebabkan COVID-19 dan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP), ada diantara mereka yang menghadapi masalah kewangan dan malangnya tidak dapat melangsaikan pembayaran sewa bulanan.
Okay, so sekarang, perlukah anda merasa takut jika suatu hari nanti tuan rumah main ‘pecah’ masuk ke dalam rumah dan ‘memburu’ anda? Perlukah anda memasang kunci baru pada pintu rumah supaya tuan rumah tidak dapat mengakses hartanah?
Baiklah, saya masih belum membayar sewa. Namun adakah tuan rumah berhak untuk main masuk saja?
Untuk menjawab soalan itu – Tidak! Tuan rumah tidak berhak memasuki harta yang disewa tanpa persetujuan, walaupun anda gagal membayar sewa bulanan!
Anda mungkin beranggapan yang tuan rumah ada hak untuk masuk, kerana jika difikirkan balik, itu kan hartanah milik mereka? Tetapi ada dua undang-undang di Malaysia yang merangkumi perkara ini.
Iaitu, Seksyen 2 (b) Akta Kontrak 1950 (Rev 1974) dan juga Seksyen 7 (2) Akta Bantuan Khas 1950. Jadi, teruskan membaca untuk mengetahui bagaimana kedua-dua Akta ini dapat melindungi anda!
1) Seksyen 2 (b) Akta Kontrak 1950 (Rev. 1974)
Perjanjian yang dilaksanakan oleh undang-undang adalah kontrak.
Ini bermaksud bahawa perjanjian penyewaan bukan sekadar perjanjian, tetapi kontrak mengikat secara sah; ia mestilah dipatuhi oleh kedua-dua pihak.
Sekiranya perjanjian penyewaan anda dengan jelas menyatakan bahawa tuan rumah tidak mempunyai hak untuk memasuki rumah penyewa tanpa persetujuan, maka anda juga boleh mengambil tindakan undang-undang terhadap tuan rumah tu sekiranya mereka memasuki rumah anda tanpa makluman!
Tetapi! Ini hanya sekiranya penyewa tidak melanggar mana-mana syarat perjanjian. Oleh itu, jika anda didapati atau disyaki telah melanggar perjanjian kontrak, tuan rumah kemudian berhak memasuki rumah anda dan mengambil tindakan terhadap anda di bawah perintah mahkamah.
2) Seksyen 7 (2) Akta Bantuan Khas 1950
Jika sebuah hartanah tak alih spesifik telah disewakan di bawah perjanjian sewa rumah, dan penyewaan itu ditamatkan atau telah berakhir, tetapi penghuni itu masih terus menduduki hartanah itu atau sebahagian daripadanya, orang yang berhak kepada pemilikan hartanah itu tidak boleh menguatkuasakan haknya untuk mendapatkannya kembali daripada penghuni itu melainkan dengan prosiding di mahkamah.
Undang-undang ini pada dasarnya menyatakan bahawa tuan rumah tidak dibenarkan mengambil tindakan terhadap penyewa mereka tanpa perintah mahkamah. Ya, walaupun penyewalah yang tidak bertanggungjawab, dan gagal membayar sewa bulanan mereka!
Oleh kerana sifat rang undang-undang Malaysia yang pro penyewa, tuan rumah anda tidak dibenarkan masuk ke dalam tanpa perintah mahkamah dalam keadaan apa sekali pun.
Lainlah cerita jika tuan rumah mendapat perintah pengusiran terhadap anda. Tetapi usaha mengusir penyewa di Malaysia ini bukanlah perkara yang mudah juga.
Prosesnya akan makan masa lebih kurang 7 bulan dan RM10,000! Jadi, ini adalah jalan terakhir untuk kebanyakkan tuan rumah.
Namun, itu tidak bermaksud tuan rumah tidak boleh berbuat apa-apa!
Ini tidak bermaksud anda boleh bersenang-lenang dan mengoyang kaki di rumah walaupun mempunyai sewa tertunggak 10 bulan!
Oleh kerana prosedur rasmi yang panjang, hakikatnya, ramai tuan rumah di Malaysia cenderung menggunakan *ehem ehem* langkah-langkah bersifat lebih peribadi untuk mendapatkan kembali ‘hutang’ mereka dari penyewa. Antaranya adalah:
- Menukar kunci pintu
- Memotong bekalan utiliti
- Menyingkirkan harta benda penyewa dari premis
Ketahuilah semua ini sebenarnya menyalahi undang-undang, dan sekiranya ditangkap, tuan rumah boleh dituduh dan dikenakan denda yang besar jika didapati bersalah.
Sekiranya anda ialah tuan rumah yang malang dalam situasi ni, di mana penyewa dah lama tidak membayar sewa, ini yang boleh anda lakukan:
- Sebelum mengambil apa-apa tindakan undang-undang, berikan notis pemilikan. Ia adalah permohonan untuk membawa isu ini ke mahkamah, dan meminta pihak berkuasa untuk mengambil semula hartanah dari penyewa.
- Mengemukakan tuntutan mahkamah di bawah Akta Bantuan Khas 1950, seperti yang disebutkan di atas, atau Akta Distress 1951.
- Setelah perintah mahkamah diterima, buatlah laporan polis supaya anda dapat memecahkan kunci pintu dan masuk semula ke dalam rumah anda dengan kehadiran pegawai polis sebagai saksi.
Terdapat situasi di mana tuan rumah BOLEH menjejakkan kaki di rumah anda.
Ini kemudiannya akan menimbulkan pertanyaan – "Dalam keadaan apa tuan rumah dibenarkan masuk ke dalam rumah saya?"
Haa di Malaysia, penyewa hanya diwajibkan untuk membenarkan tuan rumah memasuki hartanah dalam situasi seperti di bawah ini SAHAJA:
1) Untuk pemeriksaan dan baik pulih
Misal kata ada masalah dengan paip, atau mesin basuh yang datang dengan unit tidak lagi berfungsi.
Dalam kes seperti ini, tuan rumah bertanggungjawab kerana kemungkinan besar ia didaftarkan atas namanya. Walaupun begitu, mereka masih perlu memaklumkan kepada anda terlebih dahulu
Kalau anda betul-betul meneliti perjanjian sewa rumah, mungkin anda akan menemui perenggan mengenai hal ini, bersama dengan bilangan hari minimum penyewa perlu dimaklumkan. Ada yang menyebut tiga hari, ada yang mengatakan seminggu.
2) Untuk tujuan pemeriksaan
Empat minggu sebelum penamatan penyewaan anda, tuan rumah atau sesiapa saja pihak berkuasa yang berkaitan, dibenarkan untuk melihat premis tersebut.
Ini kemungkinan besar mereka yang terdiri daripada ejen hartanah yang membawa bakal penyewa melihat rumah. Oleh itu, jangan pulak anda mengunci pintu dan berpura-pura seperti tiada orang di rumah!
Jadi, apa yang boleh kita lakukan untuk melindungi hak masing-masing?
Tuan rumah akan susah jika penyewa tidak membuat pembayaran. Bukan sekadar kerugian wang yang banyak, nak menuntut hartanah itu saja sudah memenatkan (dan mahal!).
Mencegah lebih baik daripada mengubati. Dan rahsia untuk mencegah perkara yang boleh buat anda sakit kepala adalah terletak pada perjanjian sewa rumah anda.
Ingat tak, kami pernah menerangkan tentang Seksyen 2 (b) Akta Kontrak 1950 (Rev 1974)? Di mana perjanjian sewa rumah adalah kontrak yang mengikat secara sah?
Ya, oleh itu sebelum menandatangani, pastikan perjanjian tersebut menyatakan kesemua hak penyewa dan tuan rumah dengan jelas. Di bawah ini adalah anatara beberapa perkara yang perlu diberikan perhatian:
Untuk penyewa
- Pastikan menyimpan salinan perjanjian yang ditandatangani dan dicop.
- Sebelum menandatangani perjanjian, pastikan anda memahami kandungan perjanjian tersebut dan jika ada sebarang keraguan mengenai syarat yang disertakan, berundinglah dengan tuan rumah dengan sopan.
Untuk tuan rumah
- Nyatakan dengan jelas dalam perjanjian tersebut bahawa anda akan memberi notis beberapa hari terlebih dahulu kepada penyewa, sekiranya ingin melakukan pemeriksaan unit secara berkala.
- Bahawa anda berhak untuk memasuki unit miliki anda jika terdapat bukti kukuh penyewa telah melanggar perjanjian.
Oleh itu, berikut adalah beberapa panduan untuk tuan rumah Malaysia:
- Sebelum mengesahkan penyewaan, pastikan anda menyaring prospek secara menyeluruh untuk mengelakkan situasi buruk dari berlaku.
- Ini dapat dibuat dengan menghubungi mana-mana tuan rumah sebelumnya, mendapatkan maklumat kewangan prospek lengkap termasuk laporan CTOS, dan mendaftarkan semua utiliti di bawah nama penyewa.
Mengapa masalah ini boleh berlaku? Bukankah ada undang-undang penyewaan yang boleh menghindarkan semua perkara ini?
Malangnya, Malaysia pada masa ini tidak mempunyai undang-undang khusus yang dapat melindungi kedua-dua penyewa dan tuan rumah.
Buat masa ini, satu-satunya undang-undang yang hampir sama dengan Tenancy Act di Kanada dan UK adalah dua undang-undang yang disebutkan sebelum ini – Akta Bantuan Khas 1950 dan Akta Kontrak 1950. Atas sebab itulah perjanjian sewa rumah sangat penting ya!
Tetapi, ada berita baik okay! Dalam tempoh dua tahun lagi, kita mungkin boleh menjangkakan Akta Penyewa Kediaman untuk dilaksanakan! Sehingga ianya terjadi, secara ringkasnya, anda hanya perlu mengetahui dua perkara ini saja:
- Tuan rumah tidak dibenarkan mengambil tindakan terhadap anda tanpa perintah mahkamah.
- Perjanjian penyewaan anda adalah segalanya!!
Sekiranya anda sudah bersedia untuk mencari hartanah untuk disewa, dan akan menjadi penyewa yang terbaik, layari penyenaraian sewaan luas kami ini untuk mencari tempat tinggal paling sesuai untuk anda!