Hanya 2 Perkara Anda Perlu Tahu Sebelum Beli Rumah Harga Berbaloi

Kami telah pecahkan maklumat paling mustahak kepada dua kategori ilmu PALING utama di bawah: Banding harga, dan menentukan nilai aset dan pinjaman paling baik.
harga rumah, harga rumah di malaysia, beli rumah

Beli rumah adalah antara keputusan paling susah hendak dibuat. Tak ada orang bangun pagi, pergi bilik pameran atau tengok listing-listing di PropertyGuru, terus “click and buy”.

Tak pernah dibuat orang, kecuali anda memang orang yang duitnya tak luak. Untuk ramai orang, ia adalah proses bertahun-tahun menyimpan, belajar dan buat pilihan terbaik.

Proses ini juga dipengaruhi banyak perkara. Kami rangkumkan kepada tiga kategori menggunakan data kajian kami sendiri, “Malaysia Consumer Sentiment Study H2 2020”:

1) Biar Orang Lain Bayar Hutang Anda

53% responden berkata mereka mahu membeli rumah untuk pelaburan. Mantra banyak pihak sekarang adalah “beli rumah dan biar orang lain bayar hutang anda”.

Nampak menarik berbunga-bunga, betul tak? Tetapi, realitinya, proses belajarnya panjang dan kadang-kadang etikanya diragui.

Pendek kata, belajar, belajar dan belajar. Jadilah tuan rumah yang baik hati bukan kejam tindas penyewa. Kita semua pernah menyewa, kan?

Selain itu, 9% responden pula berkata mereka membeli rumah baru kerana menjual rumah lama dengan harga berbaloi. Nampak tak hasilnya jika anda bijak buat pelaburan!

2) Lebih Selesa

harga rumah, harga rumah di malaysia, beli rumah

Rumah adalah tempat yang kita selesa. Terbukti apabila 30% responden meletakkan lokasi seperti tempat kerja dan sekolah anak sebagai antara pilihan utama untuk beli rumah. Kurangkan masa perjalanan, mudah dan selesa hidup.

Faktor keselesaan ruang juga jadi faktor orang beli rumah baru, 30% responden mahukan lebih ruang peribadi dan privasi, 29% pula mahukan ruang rumah yang lebih besar untuk keluarga mereka.

3) Mulakan hidup baru

Hampir semua orang pernah menyewa dan pastinya akan wujud keinginan untuk ada rumah sendiri, 21% responden bersetuju. Barulah seronok hias dan ubah suai rumah sendiri, tak ada siapa hendak marah tu!

Ada juga beli rumah sebab bosan di tempat sama, hendak merasa tempat baru, 18% bersetuju dengan pandangan ini. Lokasi baru, jiran baru untuk mulakan hidup baru. Hijrah, kata orang.

13% lagi berkata mereka mahu beli rumah kerana hendak kahwin. Tak seronok lah dah kahwin masih duduk dengan ibu bapa, tiada privasi.

Walau apapun faktor yang menyebabkan anda hendak beli rumah terutama rumah pertama, ada satu soalan agung yang perlu dijawab:

“Berbaloi ke aku bayar harga rumah ni?”

harga rumah, harga rumah di malaysia, beli rumah

Banyak rencana “step-by-step” tentang harga rumah berbaloi, seolah-olah proses beli rumah seperti A-hingga-Z dan “fit for all”. Taklah salah sepenuhnya, tetapi ia boleh beri ilusi palsu. Sampai kadang-kadang anda boleh silap langkah.

Kami sentiasa percaya, anda selaku pembeli perlu mempunyai pemahaman mendalam proses beli rumah. Walaupun nampak banyak perkara kena tahu, tetapi ilmu itu kuasa, tak rugi untuk tahu.

Jadi, kami pecahkan maklumat paling mustahak kepada dua kategori ilmu PALING utama di bawah. Bila sudah ada maklumat menyeluruh, anda boleh rancang langkah-langkah ikut situasi anda, dan bersoal jawab dengan ejen. Jom mula!

 

Ilmu #1: Banding Harga

Pasaran hartanah memang kompleks, dan memang tak mungkin untuk kami terangkan dalam satu artikel sahaja. Tetapi, kami percaya ada tiga konsep harga yang pembeli wajib tahu:

a. Harga Permintaan (Asking Price)

“Asking price” atau harga permintaan, merujuk kepada harga yang dikenakan penjual. Ia boleh dibuat berdasarkan “listing” hartanah sedia ada atau transkasi di bangunan sama yang memberi tanggapan awal harga munasabah.

Kajian terbaru kami, Malaysia Property Index Q3 2020, juga mendapati harga permintaan semakin menurun dalam suku ketiga tahun ini di empat pasaran hartanah utama.

harga rumah, harga rumah di malaysia, beli rumah

Inilah masa terbaik untuk buat kajian, tengok-tengok harga hartanah semasa sekarang, mana tahu hartanah idaman anda pun turun harga.

Harga permintaan masih boleh dirunding ya, janganlah terima bulat-bulat. Rugi nanti. Itulah keindahan pasaran hartanah, tak seperti harga kereta atau harga barang pasar raya yang tetap, ia masih boleh dirunding untuk manfaat penjual dan pembeli.

b. Offer Price/Harga Tawaran

Harga tawaran adalah harga yang ditawarkan pembeli kepada penjual. Jadi, bagaimana anda hendak tahu harga tawaran sesuai?

Janganlah “asking price” kondominium di Mont Kiara RM800,000, anda beri tawaran RM300,000, tak masuk akal kan? Jadi, berpada-pada semasa beri tawaran.

c. Bagaimana hendak buat kajian penilaian harga sendiri?

Walaupun Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta mempunyai rekod transaksi lengkap, ia tak dijual kepada orang awam dan hanya boleh dimohon melalui ejen, penilai dan pentaksir hartanah sahaja.

Harga tawaran juga dibuat berasaskan beberapa faktor lain juga seperti keluasan rumah, tingkat/ jenis rumah, pemandangan, keadaan rumah dan keterdesakan penjual.

Kami beri contoh keluasan, katakan anda berminat dengan unit apartment di Sg Besi, berkeluasan 936 kaki persegi, anda boleh anggarkan harga kaki persegi berdasarkan rekod transaksi tanpa mengira keluasan.

harga rumah, harga rumah di malaysia, beli rumah

Jadi, anda puratakan semua harga jualan kaki persegi pernah berlaku, ikut rekod di atas, harga purata adalah RM601.40 (semua harga prize psf bahagi 10 transaksi).

Tetapi, anda hanya berminat dengan unit berkeluasan 936 kaki persegi, maka (RM654 + RM685 + RM507 + RM555)/4 bersamaan RM600.25.

RM600.25 ini harga anggaran kasar untuk berbincang dengan ejen hartanah anda. Ditambah dengan musim COVID-19 sekarang, harganya mungkin jauh berbeza. Jadi, gunakan sepenuhnya ejen hartanah anda untuk dapatkan harga berbaloi.

Ejen hartanah akan buat analisis lebih tepat dengan pertimbangan faktor lain juga, tetapi tak rugi kalau anda tahu serba sedikit prosesnya supaya anda faham dan bertanya, taklah ikut buta-buta sahaja.

Connect with professionals who can help you.

Find Agent

Connect with professionals who can help you.

Kami senaraikan 5 faktor lain yang juga boleh mempengaruhi penilaian harga tawaran:

  • Permintaan pasaran dengan mengambil kira bilangan unit masih tak terjual. Semakin banyak unit tak terjual, semakin rendah harga jualan.
  • Kematangan kejiranan; untuk kawasan yang sudah matang dan hampir dekat bandar utama seperti di Petaling Jaya misalnya, harganya selalu lebih tinggi berbanding kawasan lain. Dengan harga sebuah kondominium di PJ misalnya, anda boleh dapat rumah teres dua tingkat di Bangi.
  • Pemandangan untuk rumah bertingkat, harga kaki persegi rumah yang nampak KLCC di KL akan berbeza dengan unit sama yang terhalang dengan bangunan sebelah.
  • Kedudukan unit; bagi rumah bertingkat faktor tingkat unit memberi kesan atau bagi rumah teres/banglow, unit tepi harganya lebih tinggi.
  • Persekitaran seperti cat rumah, koridor, tinggi siling, dan fasiliti seperti gim dan lot letak kereta.

harga rumah, harga rumah di malaysia, beli rumah

d. Harga Jualan (Selling Price)

Harga jualan adalah harga yang dipersetujui antara penjual dan pembeli selepas melalui proses rundingan. Pendek kata, harga ini adalah yang terbaik. Anda puas hati sanggup bayar, pemilik puas hati sanggup jual.

Tetapi, ia bukanlah harga muktamad. Sebab, harga muktamad akan ditentukan jurunilai bertauliah dilantik pihak bank. Kenapa pula begitu? Kalau penjual dan pembeli puas hati, kenapa bank hendak masuk campur?

Jawapannya mudah, sebab mereka yang beri pinjaman, iaitu ilmu kedua yang anda wajib tahu. Silalah teruskan membaca!

 

Ilmu #2: Nilai Aset Dan Pinjaman Paling Baik

Selepas persetujuan dicapai antara penjual dan pembeli, bank akan memainkan peranan penting dalam dua aspek. Pertama, menentukan nilai tepat pasaran hartanah dan kedua sama ada anda layak atau tak untuk pinjaman jumlah harga itu.

a. Nilai Pasaran (Market Value)

Nilai pasaran ditentukan oleh jurunilai dilantik bank, ia mungkin berubah berbanding harga yang dipersetujui. Bagaimana pulak prosesnya?

Haa, selepas rundingan penjual-pembeli selesai, ejen akan hantar permohonan pinjaman kepada bank berdasarkan harga yang dicapai.

harga rumah, harga rumah di malaysia, beli rumah

Tetapi, bank pun kenalah buat kerja untuk pastikan sama ada harga dicapai itu berasaskan nilai pasaran sebenar bagi mengelak spekulasi. Maksudnya, bank akan beri kata putus harga jualan berdasarkan analisis mereka.

Jika harga jualan didapati lebih tinggi berbanding harga pasaran, lebihan harga jualan itu pembeli yang terpaksa bayar.

Misalnya, harga jualan RM120,000, sedangkan harga pasaran hanya RM100,000, maka RM20,000 lagi perlu dibayar pembeli. Nak cari duit kat mana pula kalau anda terkena?

Kerana itu penting untuk bekerjasama dengan ejen hartanah, kerana proses penentuan harga permintaan, harga tawaran, harga jualan, dan nilai pasaran selalunya berlaku lebih kurang serentak.

Selaku pembeli, anda perlu tahu perkara ini, jadi taklah melenting bila ejen hartanah mungkin beri harga berbeza tiap kali, mereka pun ada proses perlu dipatuhi.

b. Rekod Kredit Anda ‘Sihat’?

Sebelum anda buat pinjaman, ejen hartanah akan minta rekod CTOS untuk pastikan rekod kredit anda sihat.

Ia juga untuk mengelakkan rekod kredit anda terjejas disebabkan bank menolak pinjaman kerana anda tak “bersihkan” rekod kredit.

harga rumah, harga rumah di malaysia, beli rumah

Setiap kali pinjaman anda ditolak, rekod kredit anda akan terjejas kerana bank lain boleh melihat rekod itu yang mengurangkan keyakinan mereka untuk beri pinjaman.

Biasalah tu kan, macam kita beri hutang kepada orang lain, kita tak akan beri hutang lagi kalau sebelum ini pemiutang itu liat hendak bayar, terpaksa dikejar berkali-kali. Begitu juga bank.

c. Had Pinjaman Anda

Bagaimana hendak tahu had jumlah pinjaman yang anda boleh buat? Jangan terus buat permohonan pinjaman tanpa periksa berapa had tepat jumlah pinjaman boleh dibuat. Rosak kesihatan kredit anda nanti dalam CTOS.

Jadi, apa kata gunakan dahulu sistem kami, HomeLoan Pre Approval. Anda akan dapat tahu had tepat jumlah pinjaman yang sedia diberikan bank tanpa merosakkan kredit anda. Senang dan mudah, 5 minit siap!

d. Jadi Pembeli Bijak, Jangan Emosi

Dua kategori ilmu yang kami senaraikan ini adalah kewajiban perlu diketahui semua pembeli, terutama pembeli rumah pertama. Proses beli rumah seperti kami kata selalunya A-B-C-J-D-Z bukannya A-B-C-D.

Proses beli rumah dengan harga berbaloi memang ada langkahnya, tetapi langkah-langkah ini tak sama untuk semua orang. Kami sediakan jenis ilmu yang wajib anda tahu sebelum memulakan proses beli rumah, tak kisahlah rumah bertingkat atau “landed” pilihan anda.

harga rumah, harga rumah di malaysia

Jangan tengok orang beli rumah dengan mudah, anda pun mahu turut serta. Jangan terpengaruh dengan emosi, kerana pinjaman hartanah adalah penyumbang kedua terbesar orang muflis di Malaysia.

Berhati-hati dan buatlah keputusan dengan bijak. Setiap orang situasinya berbeza, lindungi dan lengkapi diri sendiri dahulu. Selamat mencuba!

Read Next

Feedback