Apakah Makna Sebenar Kawalan Nisbah Plot Di Malaysia?

Kawalan nisbah plot menetapkan keluasan maksimum ruang pembangunan yang boleh dibangunkan di atas plot tanah tertentu. Had kawalan tersebut bertujuan untuk mengawal peningkatan pesat pembangunan tambahan ke dalam pasaran yang sudah tepu.
Plot ratio caps in Malaysia

Click here for the English version.

 

Pernah tak dengar dan rasa keliru dengan istilah 'kawalan nisbah plot'? Jangan risau, kami faham perasaan itu sebab kebelakangan ini banyak pula perbincangan mengenai kepentingan nisbah ini. Lebih-lebih lagi bila Pelan Bandaraya Kuala Lumpur 2020 dikemaskini.

Jadi, apa sebenarnya nisbah plot, kenapa ianya penting, apakah kawalan baru yang digembar-gemburkan, dan apakah alasan di sebalik pelaksanaannya?

Tunggu! Simpan dulu semua soalan yang anda ada! Kami akan cuba menjawab semua soalan itu dan mendalami lagi maklumat berkaitan kawalan nisbah plot. Dah bersedia? Apa tunggu lagi, jom kita teruskan bacaan.

 

Apakah Itu Nisbah Plot?

Nisbah plot ialah bahagian penting dalam pelan pembangunan bangunan. Ia menetapkan keluasan maksimum ruang yang boleh dibangunkan di atas lot tanah tertentu.

Semakin besar kawalan nisbah plot, semakin banyak hartanah yang dapat dibina di atas plot tanah yang sama. Kawasan nisbah plot yang lebih rendah pula mengehadkan bilangan unit yang boleh dibina di atas tanah tersebut.

Kawalan-Nisbah-Plot-1

Nak lebih teknikal? Boleh saja, jom tengok di sini! Di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976, erti nisbah plot ialah:

Nisbah antara jumlah luas lantai suatu bangunan dengan luas plot bangunan sebagaimana yang diukur antara garisan sempadan ukur atau, jika tidak ada garisan sempadan ukur, antara garisan sempadan sementara.

 

Pengiraan Nisbah Plot

Pada asasnya, nisbah plot ialah jumlah luas lantai kasar pada bangunan, dibahagi dengan ukuran kawasan binaan bangunan.

Contoh mudah: jika terdapat nisbah plot 1:10, plot seluas 1,000 kps dapat dibangunkan menjadi ruang lantai sebesar 10,000 kps. Faham kan, setakat ini?

 

Jadi, Apakah Kawalan Nisbah Plot Di Malaysia?

Nisbah plot di Malaysia ditetapkan oleh pihak berkuasa tempatan yang berbeza. Maknanya, had maksimum untuk nisbah plot di Kuala Lumpur mungkin sangat berbeza dengan yang ada di Pulau Pinang.

Secara umumnya, nisbah plot ada dinyatakan dalam pelan pembangunan yang dikemukakan oleh para pemaju sebelum mendapat kelulusan.

Selepas itu, pihak berkuasa tempatan akan menilai pelan itu dan membandingkannya dengan had yang ditentukan sebelum memberikan lampu hijau kepada projek tersebut.

 

Bagaimana Pula Dengan Kawalan Nisbah Plot Di KL?

IMAGE 2

Sebagai salah satu pasaran hartanah yang paling penting dan pusat bandar yang paling padat di Malaysia, Kuala Lumpur ialah kawasan yang sangat sensitif apabila masuk ke topik pembangunan baru dan kawalah nisbah plot.

Perubahan baru-baru ini di bawah Pelan Bandaraya Kuala Lumpur 2020 (KLCP 2020) telah mengehadkan kawalan nisbah hartanah kepada 1:10.

Ini adalah sebahagian daripada inisiatif yang dirancang untuk mengawal saiz pembangunan bandaraya dan mengawal peningkatan pesat unit pejabat dan kediaman tambahan ke dalam pasaran hartanah KL yang sudah sesak.

Kawalan nisbah plot baru akan dikenakan untuk pembangunan komersial dan kediaman. Jadi, tiada lagi yang dapat menyorok masuk pembangunan pusat membeli-belah di bahagian bawah blok apartmen untuk memaksimumkan potensi pulangan para pelabur.

 

Apakah Itu Kawalan Nisbah Plot KL?

Dalam istilah paling mudah, kawalan nisbah plot baru KL bermaksud para pemaju akan memperoleh ruang lantai kasar yang lebih terhad untuk dibangunkan sebagai sebahagian daripada pembangunan tertentu.

Seperti yang anda sangka, hal ini menimbulkan kebimbangan besar dalam pasaran hartanah. Para pemaju mahu membangunkan lebih banyak binaan supaya mereka dapat menjualnya kepada lebih ramai orang lantas memperoleh lebih banyak keuntungan. Itu lah dia prinsip asas ekonomi!

IMAGE 3

Dengan kebenaran untuk membina lebih sedikit unit di atas plot tanah yang ada, kemampuan dan keuntungan beberapa pembangunan mungkin akan dipersoalkan.

Sekiranya anda telah membayar harga yang premium untuk kawasan yang bakal dibangunkan, ianya sangat mengecewakan apabila jumlah pembangunan yang boleh dibina tiba-tiba mengecil.

Beberapa pembangunan bertingkat di Kuala Lumpur telah melaporkan bahawa mereka mungkin dipengaruhi oleh kawalan nisbah plot tersebut:

  • UEM Sunrise Bhd – Pembangunan tanah Angkasaraya
  • Magna Prime Bhd – Pembangunan semula Sekolah Lei Meng
  • Tradewinds – Tradewinds Square, Jalan Ampang
  • SP Setia Bhd – Pembangunan Bukit Persekutuan (Federal Hill)

Yang ini mewakili hanya EMPAT daripada ramai lagi pemaju yang meluahkan kerisauan mereka berkenaan projek sedia ada. Jadi apa maksudnya bagi mereka?

 

Apa Maksudnya Untuk Pembagunan Sedia Ada Di KL?

Soalan yang agak sukar untuk pembangunan sedia ada di KL! Projek-projek yang mana telah mendapat kelulusan berdasarkan kawalan nisbah plot sebelumnya, kini perlu mendapatkan kelulusan yang diperbaharui daripada Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL).

Maknanya, mereka perlu menghantar semula pelan berdasarkan nisbah plot yang telah dipersetujui dan menghadapi risiko tidak diluluskan, ATAU meminda pelan agar bersesuaian dengan peraturan baru.

IMAGE 4

Kawalan nisbah plot tidak lah seteruk yang disangka, tetapi ianya masih belum pasti bagaimana pembangunan akan mendapat keizinan untuk merancang sekiranya melanggar had ini. Untuk pelaburan bernilai besar, ketidakpastian adalah sesuatu yang tidak disukai oleh para pemaju.

Para pemaju kini perlu menghantar semula pelan pindaan melalui laporan lengkap yang memperincikan sebarang kesan pindaan terhadap pelan pembangunan mereka.

Sekiranya semua ini diluluskan, DBKL akan membentangkan pindaan kepada perundingan awam sebelum sebarang keputusan akhir diberikan.

Pembangunan hartanah yang telah diberi perintah pembangunan tidak akan dipengaruhi oleh perubahan ini.

Maknanya, jika perintah pembangunan telah diluluskan, projek dapat diteruskan seperti yang dipersetujui pada awalnya. Sekurang-kurangnya segala kesulitan pentadbiran dan pelaburan dapat dielakkan!

 

Apakah Faedah Kawalan Nisbah Plot?

Salah satu pemangkin besar di sebalik kawalan nisbah plot adalah dorongan untuk mengurangkan ketepuan stok hartanah yang tidak terjual di KL. Menurut beberapa pakar hartanah, KL mempunyai lebih daripada 5,000 unit kediaman yang belum terjual pada tahun 2018!

Jumlah itu lebih banyak untuk ruang pejabat, di mana lebih daripada 136 juta kps ruang pejabat yang dibina khas di Lembah Klang tidak terjual pada tahun 2018!

IMAGE 5

Dengan kawalan nisbah plot yang diramalkan akan mempengaruhi hartanah kediaman dan komersial mewah (secara tepatnya, pada kawasan pasaran yang terseksa dengan unit tak terjual), ianya dijangka dapat membantu mengatasi situasi yang mencabar ini.

Sudah tentu ada faedah lain apabila pusat bandar KL menawarkan cadangan yang kurang menguntungkan untuk para pemaju.

Contohnya, beberapa kawasan pinggiran baru Lembah Klang dan Zon Metropolitan Lembah Klang (Greater Kuala Lumpur) mungkin akan menyaksikan beberapa perkembangan baru yang menarik!

Harapannya, semoga pembangunan baru tersebut akan menimbulkan beberapa peluang baru yang menarik bagi para penduduk dan juga pelabur di seluruh kawasan tersebut.

 

Semua perbincangan mengenai kawalan nisbah plot ini membuatkan anda keliru? Jangan begitu, kadang-kadang bagus untuk anda menimba ilmu yang baru! Terokai bagaimana pembangunan yang luar biasa dapat memberikan sesuatu yang istimewa dengan membaca senarai bangunan tertinggi di Malaysia ini.

Read Next

Feedback