Apakah Cara Tukar Syarat Tanah?

Tahu tak yang ada 4 jenis hak milik dan 3 syarat kegunaan tanah di Malaysia? Tapi kalau nak tukar syarat tanah boleh ke? Boleh, tapi ada proses dan bayarannya. Jom baca!
Syarat tanah adalah perkara terpenting! Ada 4 kategori tanah di Malaysia dan undang-undang memerlukan ia dibangunkan mengikut kategori ini. Ketahui proses tukar syarat tanah termasuklah tanah rizab melayu ni!

Bercakap tentang tanah ni memang boleh melibatkan pelbagai isu dan persoalan. Mana taknya, sebab tanah lah keluarga boleh bergaduh, orang langgar undang-undang, jadi terbiar sebab banyak penama, kena dakwa kes ceroboh dan macam-macam lagi.

Kalau anda seorang pemilik tanah atau bakal membeli tanah, ada beberapa perkara penting mengenai tanah yang perlu anda ambil tahu.

Anda boleh mulakan dengan bacaan online atau tanya mereka yang lebih berpengetahuan seperti ejen, peguam atau pakar hartanah.

Awal-awal mungkin sukar nak faham setiap selok-belok berkaitan tanah, jadi anda boleh cuba dengan cara baca geran tanah dulu. 

Geran akan memberikan anda maklumat seperti status pemilikan, jenis pegangan, serta semua syarat dan sekatan yang perlu dipatuhi.

Semua ni penting bila anda nak mengusahakan tanah yang ada tu nanti, lebih-lebih lagi berkenaan status tanah.

syarat tanah, tukar syarat tanah, syarat kegunaan tanah, status tanah, rizab melayu, tanah pertanian, pejabat tanah

Kenapa? Sebab status tanah lah yang memainkan peranan bila anda nak mengusahakan tanah tu nanti. Setiap status datang dengan syarat tanah tertentu, jadi anda kena rancang betul-betul sebelum nak bina apa-apa.

Jangan nanti dah siap bina rumah, tiba-tiba kena saman pula. Saman tu okay lagi sebab bayar saja, tapi kalau kena paksa roboh. Terduduk jugalah dibuatnya.

Supaya anda tak tersalah langkah, teruskan dulu membaca apa itu status / syarat tanah, macam mana nak tukar, dan apa yang membuatkannya tak boleh ditukar.

 

Apa Sebenarnya Status / Syarat Tanah?

Status tanah dan syarat tanah ada ditulis dengan jelas di atas geran tanah. Status tanah adalah jenis pemilikan manakala syarat pula merujuk kepada penggunaan tanah.

Seperti yang dimaklumkan tadi, setiap tanah ada status dan syarat-syaratnya tersendiri.

Terdapat empat jenis hak milik tanah yang utama di Malaysia iaitu:

  • Pegangan Bebas (Freehold)
  • Pajakan (Leasehold)
  • Lot Bumiputera
  • Tanah Rizab Melayu

syarat tanah, tukar syarat tanah, syarat kegunaan tanah, status tanah, rizab melayu, tanah pertanian, pejabat tanah

Syarat-syarat yang dikenakan ke atas tanah pula, mengikut seksyen 52 Kanun Tanah Negara (KTN) 1965, terbahagi kepada tiga kategori kegunaan tanah iaitu:

  • Tanah Pertanian
  • Tanah Bangunan
  • Tanah Industri

“Semua pemilik tanah sepatutnya menggunakan tanah berkenaan mengikut kategori kegunaan tanah dan syarat nyata dalam hakmilik. Kegagalan berbuat demikian adalah melanggar syarat yang ditetapkan dan Pihak Berkuasa Negeri boleh merampas balik tanah berkenaan. Tuan tanah yang ingin menggunakan tanahnya untuk kategori selain daripada yang tercatat dalam hakmilik perlu mengambil tindakan untuk mengubah kategori kegunaan tersebut.”

Nampak tak betapa pentingnya untuk anda mengikut syarat tanah supaya tak melanggar undang-undang. Bila dah tahu status / syarat tanah, barulah anda boleh merancang dengan senang hati.

Tapi, macam mana kalau rancangan anda tak kena dengan status / syarat tanah, boleh ke nak tukar?

Okay, kita dah tahu status hak milik dan syarat tanah adalah dua perkara berbeza. 

syarat tanah, tukar syarat tanah, syarat kegunaan tanah, status tanah, rizab melayu, tanah pertanian, pejabat tanah

Untuk pertukaran, status hak milik jarang sekali boleh ditukar kecuali atas sebab-sebab yang munasabah dan tak dapat dielakkan, ini anda kena rujuk pejabat tanah yang berkenaan.

Maknanya di sini, pemilik tanah selalunya memohon untuk menukar syarat tanah. Contohnya dari tanah pertanian nak tukar jadi bangunan, tanah bangunan ke industri, dan sebagainya.

Jadi berbalik kepada soalan kita tadi, jawapannya adalah BOLEH TUKAR SYARAT TANAH, kalau tiada sekatan ke atas tanah anda.

Proses ini dipanggil Tukar Syarat Tanah, yang bermaksud,

“Pengubahan kategori kegunaan tanah atau pengenaan kategori kegunaan tanah yang baru; atau pembatalan; atau pindaan syarat nyata atau pengenaan syarat nyata yang baru untuk membolehkannya menggunakan atau memajukan tanah bagi maksud yang lain daripada dibenarkan pada masa ini.”

Secara amnya, Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta (JPPH) memaklumkan bahawa permohonan hendaklah dikemukakan ke Pejabat Tanah / Pejabat Tanah dan Galian yang berkenaan dengan mematuhi syarat-syarat yang ditetapkan.

syarat tanah, tukar syarat tanah, syarat kegunaan tanah, status tanah, rizab melayu, tanah pertanian, pejabat tanah

Maklumat yang diperlukan daripada pemilik tanah adalah:

  • Salinan hakmilik
  • Alamat harta (jika ada)
  • Pelan tapak
  • Pelan lokasi
  • Cadangan pembangunan
  • Kajian kemungkinan (jika ada) dan
  • Laporan nilaian (jika ada)

Permohonan pertukaran ni juga berbeza mengikut status pemilikan tanah. Cara yang sama digunakan untuk Tanah Pegangan Bebas, Pajakan dan Lot Bumiputera, tetapi ianya berbeza untuk Tanah Rizab Melayu

Apa caranya? Jom terus baca! 

 

Tukar Syarat Tanah Pegangan Bebas, Pajakan & Lot Bumiputera

Pemilik tanah boleh memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk menukar kategori kegunaan tanah dan syarat nyata tanah yang baru.

Dalam artikel ni kami guna langkah dikeluarkan Pejabat Tanah dan Galian Negeri Selangor, ia mungkin berbeza ikut negeri, jadi kena semak dengan PTG negeri masing-masing.

Bagaimana nak mohon?

  • Dibuat melalui Pengarah Tanah Dan Galian Selangor.
  • Dibuat oleh pemilik tanah sendiri atau Pemegang Surat Kuasa Wakil (P.A)
  • Permohonan hendaklah disertakan dengan dokumen yang berkaitan.

syarat tanah, tukar syarat tanah, syarat kegunaan tanah, status tanah, rizab melayu, tanah pertanian, pejabat tanah

Cara mohon tukar status/syarat tanah

  1. Isi 2 salinan Borang Jadual XVI (Perenggan 51(p)) yang lengkap ditandatangani pemilik tanah atau Pemegang Surat Kuasa Wakil (P.A) atau syarikat (Common Seal) (surat kuasa wakil (P.A) yang didaftarkan di Mahkamah Tinggi dan Pejabat Pendaftar Hakmilik/ Pejabat Tanah sekiranya permohonan dibuat oleh wakil pemilik tanah)
  2. 1 salinan Memorandum and Article of Association beserta Borang 24 dan 49 yang lengkap dan terkini atau Annual Return of Company Having a Share Capital yang disahkan oleh Setiausaha syarikat berlesen (permohonan oleh syarikat)
  3. Maklumat syarikat oleh Suruhanjaya Syarikat Malaysia (Permohonan oleh syarikat).
  4. 10 salinan berwarna pelan tapak asal
    • Mengandungi Pelan Kunci Lokasi dan Pelan Tapak yang disenaraikan oleh Jururancang Bandar Bersekutu
    • Pelan hendaklah ditandatangani oleh pemilik tanah/ pemegang P.A
  5. 1 salinan pelan tapak dalam bentuk Autocad
  6. 1 salinan Laporan Cadangan Pemajuan (LCP)
  7. Ulasan semua jabatan teknikal di bawah:
    • Pejabat Tanah Daerah - 3 keping laporan bergambar bagi tapak dan sekitar lokasi pembangunan   berbentuk A4 dan 1 unit soft copy berbentuk disket atau cakera padat dalam bentuk Powerpoint
    • Pihak Berkuasa Tempatan
    • Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa
    • Jabatan Mineral Dan Geosains (untuk tanah tinggi kecerunan Kelas II dan III)
    • Jabatan Alam Sekitar (untuk tanah tinggi kecerunan Kelas II dan III dan industri)
    • Jabatan Pengairan Dan Saliran
    • Jabatan Tenaga Kerja (tanah pertanian/ ladang 100 ekar ke atas)
    • Jabatan Pertanian (tanah pertanian/ ladang 100 ekar ke atas)
    • Majlis Perancangan Fizikal Negara (luas 250 ekar dan ke atas)
       
  8. Salinan Sijil Carian Rasmi yang terkini iaitu yang sah laku dalam tempoh 6 bulan
  9. Salinan resit cukai tanah tahun semasa
  10. Salinan hakmilik tanah
  11. Surat persetujuan bertulis daripada pihak berkepentingan berdaftar seperti Pemegang Gadaian, Kaveat atau tuntutan undang-undang tenansi yang dikecualikan daripada pendaftaran
  12. Senarai anggaran harga rumah kediaman / perniagaan / industri
  13. 1 pelan tatatur dan pelan pra-hitungan berbentuk digital soft copy berbentuk disket @ cakera padat dalam format Power Point

Fi permohonan

Kenalah bayar untuk proses kan…ini caj yang dikenakan.

Fi Permohonan

  • Tidak lebih 1 hektar – RM70.00
  • Melebihi 1 hektar hingga 10 hektar – RM140.00
  • Tambahan setiap hektar atau sebahagiannya– RM15.00

Kadar Premium Yang Dikenakan

Mengikut kadar yang ditetapkan di dalam Kaedah Tanah Selangor (Pindaan) 2003

Siapa yang meluluskan permohonan?

Semua permohonan untuk menukar status/syarat kegunaan tanah di Selangor dibuat oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor (MMKN).

8 Langkah Untuk Bina Rumah Atas Tanah Sendiri!

Panduan Relevan

8 Langkah Untuk Bina Rumah Atas Tanah Sendiri!

 

Tukar Syarat Tanah Rizab Melayu Pegangan Melayu

Bagaimana nak mohon?

  • Dibuat melalui Pentadbir Tanah Daerah yang berkenaan yang dikemukakan di Pejabat Tanah dan Daerah terlibat
  • Dibuat oleh pemilik tanah sendiri atau Pemegang Surat Kuasa Wakil (P.A)
  • Permohonan hendaklah disertakan dengan dokumen berkaitan

PGMY_No_1

Apa cara mohon?

  1. Isi 3 salinan Borang Jadual XVI (Perenggan 51(p)) yang lengkap ditandatangani pemilik tanah atau Pemegang Surat Kuasa Wakil (P.A) atau syarikat (Common Seal) (surat kuasa wakil (P.A) yang didaftarkan di Mahkamah Tinggi dan Pejabat Pendaftar Hakmilik/ Pejabat Tanah sekiranya permohonan dibuat oleh wakil pemilik tanah)
  2. 1 salinan Memorandum and Article of Association beserta Borang 24 dan 49 yang lengkap dan terkini atau Annual Return of Company Having a Share Capital yang disahkan oleh Setiausaha syarikat berlesen (permohonan oleh syarikat)
  3. 15 salinan berwarna pelan tapak asal yang mengandungi Pelan Kunci, Pelan Lokasi dan Pelan Tapak yang disediakan oleh Jururancang Bersekutu dan  ditandatangani pemilik tanah/ pemegang P.A dan Jururancang berdaftar
  4. 1 salinan pelan tapak dalam bentuk Autocad
  5. 3 salinan Laporan Cadangan Pemajuan (LCP) mengikut garis panduan yang ditetapkan oleh Jabatan Perancang Bandar dan Desa (JPBD)
  6. Ulasan semua jabatan teknikal di bawah ni:
    • Pejabat Tanah Daerah - 3 keping laporan bergambar bagi tapak dan sekitar lokasi pembangunan berbentuk A4 dan 1 unit soft copy berbentuk disket atau Cakera padat dalam bentuk Powerpoint.
    • Pihak Berkuasa Tempatan
    • Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa
    • Jabatan Mineral Dan Geosains (untuk tanah tinggi kecerunan Kelas II dan III)
    • Jabatan Alam Sekitar (untuk tanah tinggi kecerunan Kelas II dan III dan industri)
    • Jabatan Pengairan Dan Saliran
    • Jabatan Tenaga Kerja (tanah pertanian/ ladang 100 ekar ke atas)
    • Jabatan Pertanian (tanah pertanian/ ladang 100 ekar ke atas)
    • Majlis Perancangan Fizikal Negara (luas 250 ekar dan ke atas)
  7. Salinan Sijil Carian Rasmi terkini yang sah laku dalam tempoh 6 bulan
  8. Salinan resit cukai tanah tahun semasa
  9. Salinan hakmilik tanah
  10. Surat persetujuan bertulis daripada pihak berkepentingan berdaftar seperti Pemegang Gadaian, Kaveat atau tuntutan undang-undang tenansi yang dikecualikan daripada pendaftaran
  11. Senarai anggaran harga rumah kediaman / perniagaan / industri
  12. 1 pelan tatatur dan pelan pra-hitungan berbentuk digital soft copy berbentuk disket @ cakera padat dalam format Power Point

Fi permohonan tukar syarat Tanah Rizab Melayu

Bayaran permohonan pula ada mengikut kadar berikut:

Fi Permohonan

  • Tidak lebih 1 hektar – RM70.00
  • Melebihi 1 hektar hingga 10 hektar – RM140.00
  • Tambahan setiap hektar atau sebahagiannya – RM15.00

Kadar Premium Yang Dikenakan

Mengikut kadar yang ditetapkan di dalam Kaedah Tanah Selangor (pindaan) 2003

Siapa yang meluluskan permohonan?

Untuk permohonan menukar status/syarat Tanah Rizab Melayu di Selangor, kuasa meluluskan terletak pada Pengarah Tanah dan Galian Selangor bagi Tanah Simpanan Melayu (Pegangan Melayu) dan Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor (MMKN) bagi Tanah Simpanan Melayu (bukan Pegangan Melayu).

Nampak tak betapa rumitnya dan pelbagai benda diperlukan untuk tukar syarat tanah, bukan senang tahu, jadi memang kena hati-hati!

 

Sebab-Sebab Tak Boleh Tukar Syarat Tanah

Walaupun menukar syarat tanah dibenarkan JPPH, ada beberapa perkara yang mungkin boleh menyebabkan syarat itu tak dapat ditukar.

syarat tanah, tukar syarat tanah, syarat kegunaan tanah, status tanah, rizab melayu, tanah pertanian, pejabat tanah

Antara contoh yang boleh kami kongsikan dengan anda adalah:

1. Nama belum ditukar

Bila anda membeli tanah, pastikan nama ditukar secepat mungkin. Oleh kerana menukar syarat perlu dibuat oleh pemilik tanah sendiri atau Pemegang Surat Kuasa Wakil (P.A), anda tak akan dapat menukar jika tanah belum menjadi milik anda sepenuhnya.

2. Beli tanah tapi kena tipu

Kes penipuan jual beli tanah ni banyak sangat terjadi sekarang. Sentiasa pastikan yang anda berurusan dengan agensi, ejen atau tuan tanah yang boleh dipercayai.

Anda boleh sentiasa semak dengan pejabat tanah berkenaan tentang status pemilikan tanah sedia ada. Jangan biarkan diri anda tertipu, okay?

3. Sekatan pada geran

Jika ada sekatan pada geran yang mengatakan syarat tanah tak boleh ditukar, kemungkinan besar memang tak boleh tukar.

Anda boleh menghubungi pejabat tanah untuk mengetahui samada sekatan itu boleh dipinda atau dimansuhkan. Mana tahu nasib anda baik, dapat tukar syarat tanah tu.

4. Ramai penama

Ini boleh menjadi masalah sebab bila ada ramai tuan tanah, akan memerlukan persetujuan semua untuk menukar syarat.

Mungkin ada yang tak setuju, tak nak masuk campur atau tak dapat dihubungi. Pendek kata, bukan mudah nak satukan semua orang.

Sebenarnya nak buat pertukaran syarat tanah taklah semudah yang disangka. Jadi, kalau anda ada pilihan, semasa membeli tanah, semak betul-betul status dan syaratnya. Cuba dapatkan tanah yang sesuai dengan rancangan anda.

Ini penting untuk memastikan apa yang dibuat di tanah tersebut sesuai dengan status dan syarat tanah yang ditetapkan oleh kerajaan. Semoga anda mendapat tanah yang diinginkan! 

 

Panduan Relevan

Read Next

Tools & Calculators
Home Loan Pre Approval Icon
Avoid home loan rejection. Get pre-approved by PropertyGuru and purchase your dream home – quickly!
Affordability Calculator Icon
Thinking of buying a property in Malaysia? Use our affordability calculator to estimate what you can comfortably spend on your new home.
Loan Comparision Icon
Find the best home loan for your dream home.

Get expert advice for every question you can think of!

Explore AskGuru and gain exclusive access to thousands of answers from our expert and agent community. 💬⭐👍

Feedback