Mari mulakan panduan ini dengan pemerhatian yang paling jelas, iaitu pasaran hartanah adalah sangat rumit.
Terdapat pelbagai faktor tempatan, nasional, dan global yang sentiasa berubah dan mempengaruhi harga hartanah.
Ekonomi hartanah dikaitkan dengan kekuatan pasaran dan perubahan keadaan yang selalunya berada di luar kawalan kita.
Bunyi macam menakutkan, tapi jangan risau – ada pelbagai faktor yang boleh dikawal oleh para pelabur dan pembeli, dan cara untuk berhadapan dengan perubahan yang terjadi untuk memanfaatkan peluang yang ada.
Walaupun para pelabur hartanah menghadapi pelbagai cabaran, ianya kekal menjadi salah satu jenis aset yang dikegemari ramai.
Oleh itu, sama ada anda ingin membeli rumah pertama dengan harapan untuk mendapatkan pulangan kewangan atau ingin meramal pulangan pelaburan hartanah untuk masa depan, ini dia 7 faktor utama yang mempengaruhi harga pasaran hartanah Malaysia yang perlu anda tahu.
1) Landskap Ekonomi
Impak:
Landskap ekonomi menyediakan latar belakang bagi pasaran hartanah yang makin meluas.
Keadaan ekonomi yang positif bukan sekadar kita mempunyai duit yang banyak untuk berbelanja, tapi juga memiliki sikap yang lebih positif terhadap pelaburan dengan komitmen kewangan yang besar seperti hartanah.
Kadar faedah adalah sesuatu yang boleh mempengaruhi transaksi pasaran hartanah dengan ketara sebab kadar faedah yang lebih tinggi membuatkan ramai yang tak mampu membayar.
Kadar faedah yang tinggi boleh mengurangkan permintaan dan memberikan kesan negatif terhadap penilaian hartanah.
Sebaliknya, kadar faedah yang rendah menjadikan pinjaman lebih berpatutan dan meningkatkan bilangan individu yang boleh mendapatkan pembiayaan untuk pelaburan.
Inflasi merupakan satu lagi cabaran besar, terutamanya di kawasan yang mempunyai bekalan hartanah yang terhad. Oleh kerana inflasi meningkatkan nilai barang, akhirnya harga hartanah akan meningkat.
Faktor ekonomi tidak terhad kepada inflasi dan kadar faedah sahaja. Kadar pengangguran, struktur perdagangan global, keadaan kewangan antarabangsa, dan pelbagai faktor lain juga berperanan dalam mempengaruhi keadaan ekonomi secara keseluruhan.
Tindakan:
Keadaan ekonomi berada di luar kawalan individu tetapi anda boleh menyesuaikannya dengan strategi pasaran hartanah untuk memanfaatkan situasi tersebut.
Ketika inflasi tinggi, anda mungkin boleh menjual rumah di kawasan tertentu dengan penilaian lebih tinggi dan gunakan dana tambahan untuk membeli hartanah di kawasan yang susah nak naik harga.
Cara ni memberi peluang kepada individu yang ingin berpindah dari kawasan bandar yang popular dan padat ke lokasi pinggir bandar atau luar bandar yang ada lebih banyak tanah untuk pembangunan.
Jika anda cukup bernasib baik untuk memiliki modal dan juga wang tunai yang banyak, kadar faedah yang tinggi boleh menyebabkan deflasi harga hartanah, memberikan peluang pelaburan positif untuk anda.
Di saat orang lain sukar untuk mendapatkan pembiayaan, simpanan tunai anda boleh digunakan di mana rumah tengah turun harga.
2) Landskap Politik
Impak:
Pelabur sukakan kepastian namun perubahan politik boleh memberikan kesan negatif terhadap transaksi pasaran hartanah.
Ini termasuklah perubahan dasar tanah, lantikan menteri baru dengan keutamaan baru, peraturan bangunan baru, dan pelbagai perubahan politik lain yang boleh mempengaruhi kepastian di pasaran perumahan.
Perubahan landskap politik selalunya membawa langkah positif pada skala nasional, tapi apa cabarannya dalam pelaburan hartanah kekal misteri. Kita memang tak tahu sama ada pasaran tu akan bertukar lebih baik atau tak.
Tindakan:
Perubahan politik sangat sukar diramal dan pastinya berada di luar kawalan seseorang individu.
Tak seperti landskap ekonomi yang lebih meluas, perubahan politik tak ada corak yang tertentu selain potensi penurunan harga rumah.
Pembeli dan penjual akan berasa takut-takut untuk membuat sebarang urusan transaksi kewangan yang besar seperti pembelian hartanah apabila berlakunya perubahan politik.
Walaupun hal ni boleh menyebabkan penurunan harga secara umum, peramal juga berasa bimbang dengan perbelanjaan modal dalam menghadapi situasi seperti ini.
3) Ekonomi Pasaran Hartanah
Impak:
Penawaran dan permintaan adalah kuasa pasaran yang mutlak. Prinsip ekonomi yang paling asas menjelaskan bahawa harga akan meningkat jika kita ingin membeli barang yang kekurangan bekalannya.
Sekiranya penawaran barang lebih besar daripada permintaan untuk membelinya, maka harga akan menurun.
Ringkasan yang sangat sederhana ini taklah merangkumi setiap interaksi pasaran tapi dari situ anda boleh nampak yang ianya berkait rapat dengan pasaran hartanah.
Sekiranya terdapat lebihan hartanah daripada jenis tertentu, penawaran akan melebihi permintaan. Harga akan jatuh menjunam.
Baru-baru ini, trend pasaran hartanah di Malaysia menunjukkan prestasi yang perlahan, bahkan berlaku penurunan harga di beberapa kawasan, menyebabkan lebihan bekalan di beberapa segmen dalam beberapa tahun kebelakangan ini.
Penawaran dan permintaan di kawasan popular pula masih menikmati kenaikan harga sehingga timbul ketidakpadanan di beberapa tempat dan sektor.
Tindakan:
Reaksi anda dalam menghadapi perubahan ekonomi pasaran hartanah bergantung kepada kedudukan anda sama ada sebagai pembeli atau penjual.
Ketidakpadanan hartanah boleh mewujudkan pasaran pembeli apabila kebekuan atau penyusutan harga menawarkan masa yang tepat untuk membeli di beberapa kawasan.
Keadaan ini mungkin bermaksud penjual hartanah ingin mempertimbangkan alternatif lain seperti menyewakan hartanah mereka dulu dari menjual semasa pasaran tengah perlahan.
Permintaan tinggi dan penawaran rendah masih ada di kawasan dan segmen utama. Seperti di bandaraya Kuala Lumpur yang menjadi idaman ramai; hartanah dengan penawaran terhad terus menikmati kenaikan harga walaupun dalam keadaan pasaran yang kurang memberangsangkan.
4) Lokasi
Impak:
Lokasi adalah aspek penting bila pembeli dan pelabur ingin membuat keputusan untuk membeli hartanah tertentu.
Walaupun lokasi hartanah sedia ada berada di luar kawalan anda, pembeli hartanah boleh membuat keputusan yang bijak tentang lokasi untuk membeli hartanah baru yang secara tak langsung akan mempengaruhi harga rumah nanti.
Menurut trend terkini, kawasan yang mempunyai reputasi cemerlang, kadar jenayah yang rendah, dan pelbagai jenis kemudahan menjadikannya kawasan yang selesa untuk didiami.
Semua tu akan membuatkan tempat jadi popular di kalangan pembeli, dan kalau ikut hukum penawaran dan permintaan harga hartanah di kawasan macam ni selalunya lebih tinggi.
Tindakan:
Lokasi perlu menjadi pertimbangan utama dalam pembelian hartanah. Kajian terperinci diperlukan untuk memahami kos berbanding ganjaran.
Kawasan kejiranan yang matang dan sangat diingini seperti Mont Kiara di Kuala Lumpur menunjukkan kenaikan harga secara drastik.
Namun, para pembeli harus sedar bahawa peningkatan nilai hartanah yang berterusan adalah sesuatu yang tak boleh dielakkan.
Lokasi berkait rapat dengan pemilihan kawasan yang memberikan keseimbangan harga dan keinginan, di samping dapat menghasilkan pulangan yang besar untuk anda.
Sudah tentu, jika anda membeli hartanah untuk dijadikan kediaman anda, maka lebih baik anda memilih kawasan yang diingini (dan berkemampuan) untuk tinggal.
5) Aksesabiliti
Impak:
Aksesabiliti adalah elemen utama dalam lokasi tapi boleh dipertimbangkan secara berasingan kerana ia mengikut kesesuaian dan manfaat bergantung pada hartanah yang dipilih.
Kuala Lumpur sekali lagi dikira sebagai contoh yang terbaik untuk menunjukkan bagaimana ia mampu mempengaruhi harga hartanah.
Pinggir bandar dengan sistem perhubungan yang baik boleh menaikkan harga hartanah. Namun, kawasan pinggir bandar yang dekat dengan sistem perhubungan utama seperti stesen LRT lebih cenderung untuk mendapat harga yang lebih tinggi.
Begitu juga dengan aksesabiliti mudah ke lebuh raya utama yang selalunya boleh meningkatkan lagi harga hartanah.
Tindakan:
Adalah penting untuk anda membuat kajian dan memahami bagaimana aksesabiliti boleh mempengaruhi harga hartanah. Lebih-lebih lagi dengan memastikan jarak dari hab dan laluan pengangkutan utama yang boleh memberi pengaruh positif terhadap nilai pasaran.
Ingat yang pembayaran premium untuk hartanah dengan sistem perhubungan yang baik tak menjamin pulangan pelaburan yang positif.
Anda harus berusaha untuk mencari kawasan dengan jarak pengangkutan yang bagus dan harga rumah yang sesuai supaya pembelian anda akan memberikan hasil yang lebih positif.
6) Pembangunan Masa Depan
Impak:
Pembangunan masa depan memberikan pengaruh besar terhadap harga hartanah sedia ada, dan mencipta peluang besar untuk kenaikan nilai hartanah dalam keadaan yang bersesuaian.
Hubungan pengangkutan mass-transit yang baru dibangunkan seperti stesen LRT, MRT, atau kereta api baru boleh meningkatkan harga hartanah di kawasan setempat.
Pusat membeli-belah baru yang dinanti-nantikan atau elemen infrastruktur tempatan yang lain juga boleh memberikan lonjakan nilai yang positif. Tapi, jangan pula rasa pembangunan masa depan tu ada benda baik je.
Penting juga untuk anda tahu yang ada juga beberapa pembangunan yang tak menguntungkan dan boleh memberikan kesan negatif terhadap harga hartanah.
Sebagai contoh, tiba-tiba, ada pula loji kumbahan baru atau penjara besar yang dibina dua blok dari rumah anda. Aduh, siapa pula nak pergi beli rumah dekat situ! Kalau nasib tak baik, terus merundum penilaian hartanah anda.
Tindakan:
Anda bukannya boleh meramal dekat mana lokasi pembangunan infrastruktur baru akan muncul, tapi kalau anda bijak meneliti maklumat dan dapat beberapa ramalan hartanah dari sumber yang boleh dipercayai, memang bertuah lah anda.
Kawasan yang dirancang dengan sambungan MRT dan LRT katanya berpotensi untuk bertukar menjadi hartanah yang boleh meningkatkan peluang pelaburan anda. Katanyalah, kan.
Seperti pelaburan lain, tak ada jaminan yang ramalan anda akan menjadi seperti yang dirancang.
7) Keadaan Dan Kualiti Rumah
Impak:
Pembeli hartanah mestilah nak tahu mereka membeli aset yang berharga ataupun tak. Jadi, anda kena jadikan aset (rumah) nampak berharga, barulah makin tinggi kemungkinan untuk anda menjualnya pada harga yang berpatutan.
Masa ni lah anda boleh memberikan impak yang besar dan ia harus menjadi pertimbangan utama untuk sebarang penjualan hartanah.
Sekiranya anda tinggal di blok pangsapuri dengan 15 unit lain yang sedang dijual, perhatian anda yang terperinci dan penyelenggaraan yang sempurna boleh membezakan anda dari yang lain dan kemungkinan mendapat harga jualanlebih bagus.
Tindakan:
Pastikan hartanah anda berada dalam keadaan bersih, rapi, dan direka bentuk dengan tujuan untuk menarik perhatian bakal pembeli.
Lakukan penyelenggaraan dan pembaikan secepat mungkin dan usahalah sedaya upaya untuk memastikan ia sentiasa dalam keadaan baik, kurang bersepah dan tak kotor.
Sekiranya hartanah anda dijaga dengan baik, orang yang melihat jarang akan rasa macam ada masalah yang tak boleh dilihat di situ.
Anda boleh menerokai beberapa petua hebat tentang cara meningkatkan jualan hartanah rumah anda melalui panduan berguna ini.
Terfikir untuk menerokai pasaran hartanah Malaysia secara terperinci? Terdapat beratus-ratus ribu hartanah yang gah boleh anda cari sekarang juga! Apa tunggu lagi? Jomlah.
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.