Bak kata orang, dalam berkongsi ada nikmatnya. Namun, bila berkaitan dengan tanggungjawab berkongsi harta benda dan penyelenggaraan, anda tidak boleh menjamin bahawa semua orang akan sanggup bersama-sama anda untuk melakukannya.
Di sinilah Akta Pengurusan Strata 2013 memainkan peranan!
Sejujurnya, jika anda mempunyai unit pangsapuri cantik dan telah bekerja keras dan berpenat lelah untuk memastikannya terus kelihatan mempesona, anda juga pasti mahu seluruh kompleks kediaman itu kelihatan menarik.
Tetapi, untuk memastikan setiap orang yang tinggal dalam pembangunan berskala besar untuk menyumbang tenaga dalam memelihara kawasan yang luas tersebut boleh menimbulkan satu masalah besar.
Individu yang tinggal di pembangunanan berstrata seperti kondominium atau kompleks pangsapuri beruntung kerana adanya Akta Pengurusan Strata 2013. Ia menyediakan kerangka untuk memastikan semua penduduk dilayan dengan adil.
Sila bersedia untuk ilmu seterusnya yang lebih teknikal!
Apa Itu Hartanah Strata?
Selalunya sesuatu yang unggul bermula dengan asas yang baik. Hal tersebut pastinya benar jika anda tinggal di bangunan tinggi! Jadi, apakah itu hartanah strata?
Penggunaan ‘strata’ sebagai istilah undang-undang diperkenalkan di Malaysia melalui Akta Hak Milik Strata 1985. Ia menetapkan definisi hartanah strata sebagai hartanah tunggal dalam pembangunan bersepadu besar yang berkongsi kemudahan sepunya.
Ini termasuk kondominium di kompleks yang lebih besar, pangsapuri dalam pembangunan berskala besar, dan juga beberapa hartanah atas tanah yang berada dalam pembangunan bersepadu besar yang dilengkapi dengan infrastruktur komunal.
Maknanya hartanah itu sendiri membentuk unit individu dalam sebidang tanah yang lebih besar dan mempunyai kawasan sepunya.
Apakah Undang-Undang Strata?
Undang-undang strata di Malaysia mentadbir hartanah berstrata, akta terpenting sekali adalah Akta Pengurusan Strata (SMA) 2013.
Disebabkan hartanah berstrata melibatkan banyak pihak berkepentingan daripada pemaju sehinggalah kepada pemilik unit dan pelbagai jenis badan pengurusan, akta ni penting untuk melindungi semua kepentingan pihak berkaitan.
Undang-undang ni juga penting kerana jika berlaku masalah, semua pihak tak keliru untuk tentukan pihak bersalah dan bagaimana hendak bertindak.
Apa Itu Akta Pengurusan Strata 2013?
Akta Pengurusan Strata 2013 ialah peraturan yang diperkenalkan pada tahun 2013 untuk mengatur penyelenggaraan dan pengurusan pembangunan kediaman berstrata, seperti:
- Kondominium
- Pangsapuri
- Rumah bandar (townhose)
- Hartanah dalam pembangunan sepunya
Tujuannya adalah untuk menggabungkan hak dan tanggungjawab penduduk, pemilik tanah dan pemaju dalam memastikan pengurusan hartanah yang sesuai, cekap, dan berterusan.
Untuk memudahkan pemahaman anda, ia menyediakan peraturan untuk memastikan semua orang menyumbang tenaga dalam mengekalkan lingkungan kehidupan yang lebih baik. Inilah jenis perundangan yang dapat menyelesaikan sesuatu perkara atau masalah!
Apakah Peraturan Pengurusan Strata (Penyeliaan dan Pengurusan) 2015?
Peraturan Pengurusan Strata (Penyeliaan dan Pengurusan) atau SMR 2015 adalah set peraturan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
Dalam hal bangunan berstrata ni, keputusan kadang-kadang boleh jadi sangat merumitkan sebab banyak pihak terlibat.
Jadi, SMR 2015 bersama-sama SMA 2013 membantu untuk memudahkan situasi dengan menetapkan peraturan berkaitan pelbagai masalah penyeliaan dan pengurusan strata.
Antara lain, ia menetapkan peraturan berkaitan Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC), Perbadanan Pengurusan Subsidari (SMC), Badan Pengurusan Bersama (JMB) dan Perbadanan Pengurusan (MC).
Pening kepala dengan semua jenis badan ni, jangan bimbang, kami akan terangkan kemudian!
Tapi, asasnya, SMR 215 menjawab persoalan seperti ‘apakah yang akan berlaku jika lantai antara unit bocor?’ ‘bilakah pemaju menyerahkan kuasa pengurusan kepada JMB?’ dan ‘bilakah mesyuarat agung pertama patut diadakan?’.
Apakah Peraturan Pengurusan Strata (Pengkompaunan Kesalahan) 2019?
Kami dah sentuh tentang SMA 2013 dan SMR 2015, sekarang kita tengok pula satu lagi set peraturan yang ada.
Peraturan Pengurusan Strata (Pengkompaunan Kesalahan) 2019 membenarkan Pesuruhjaya Bangunan untuk mengenakan kompuan ke atas kesalahan dibuat pemilik strata dan pemaju.
Kena ingat, yang peraturan ini adalah kaedah menyelesaikan dakwaan kesalahan dengan bayaran duit. Jadi, daripada buang masa turun naik mahkamah, pihak yang terlibat bersetuju untuk menyelesaikan masalah dengan duit!
Peraturan ni juga menetapkan senarai kesalahan yang boleh dikompaun dan kesalahan mana yang tak boleh dikompaun.
Apakah Peranan Harta Milik Bersama
Harta milik bersama ialah kawasan tanah sepunya yang dijaga dan diuruskan sebagai sebahagian daripada pembangunan bersepadu.
Ini termasuk gimnasium, taman permainan, atau kolam infiniti di atas bumbung (untuk mereka yang bertuah!). Terdapat dua jenis yang perlu diberikan perhatian – harta milik bersama dan harta bersama terhad.
Harta milik bersama merujuk kepada semua kawasan yang bukan dimiliki oleh seorang pemilik, tetapi berkongsi pelbagai kemudahan seperti gimnasium, teratak yoga, dan lain-lain dengan semua pemilik hartanah lain.
Harta bersama terhad merujuk kepada kawasan umum yang hanya boleh diakses oleh beberapa pemilik tertentu dalam sesebuah pembangunan.
Sebagai contohnya, hanya pemilik ‘penthouse‘ yang dibenarkan masuk ke dalam kawasan kolam infiniti, atau kawasan kebun sepunya yang dikongsi antara pemilik hartanah tertentu dalam komuniti berpagar.
Bagaimana Akta Pengurusan Strata 2013 Dikuatkuasakan?
Pesuruhanjaya Bangunan (COB) berperanan untuk memastikan semua pemilik di bawah akta ini bekerjasama atau mereka akan dikenakan tindakan.
COB ialah badan bebas yang bertanggungjawab untuk mengawasi, mentadbir, dan melaksanakan tugas dan kewajipan yang ditetapkan dalam Akta Pengurusan Strata.
Mereka mempunyai hak untuk menyelidik sebarang kemungkinan pelanggaran akta, dan sekiranya pelanggaran tersebut dilakukan, mereka boleh menghukum individu atau organisasi yang bertanggungjawab.
Sekiranya terdapat sebarang aduan atau pertikaian, Tribunal Pengurusan Strata (SMT) akan dibentuk menurut syarat-syarat Akta Pengurusan Strata.
Ini adalah cara bagi pihak menuntut mendapatkan tebus rugi tanpa perlu pergi ke mahkamah untuk masalah yang terkandung dalam akta tersebut. Ia menyediakan jalan yang lebih cepat dan murah untuk menyelesaikan aduan.
SMT juga memiliki kuasa untuk menjatuhkan denda hingga RM250,000 atau penjara sehingga 3 tahun, atau KEDUA-DUANYA SEKALI.
Siapa Yang Bertanggungjawab Di Bawah Akta Pengurusan Strata?
Di bawah Akta Pengurusan Strata, pengurusan bangunan berada di bawah tanggungjawab badan pengurusan yang dikenali sebagai Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC).
Kedua-dua badan ini adalah syarat di bawah Akta yang dirancang untuk menyediakan badan berpusat yang bertanggungjawab dan diberikan kuasa untuk mengawasi serta mengatur penyelenggaraan di sesebuah tapak.
Dalam bahasa yang lebih mudah, jika seseorang secara tidak sengaja memecahkan cermin di gim, atau anda perlu memperbaiki lampu di koridor, orang-orang tersebut yang akan mengendalikannya.
Apabila pembangunan hartanah baru selesai, pada mulanya tugas ini jatuh kepada pemaju. Ia dikenali sebagai tempoh pengurusan pemaju.
Setelah Pemilikan Kosong (VC) diterima dan pemilik baru berpindah masuk ke rumah mereka, JMB akan dibentuk. JMB terdiri daripada pemaju dan juga pembeli setiap petak atau ‘parcel‘.
Kemudian, tibalah masanya untuk Badan Pengurusan mengambil alih semua tugas dan tanggungjawab yang dipegang oleh JMB pada awalnya.
MC ditubuhkan pada waktu pemaju berjaya menyelesaikan pembahagian bangunan dan hak milik strata berkaitan telah dikeluarkan untuk setiap pemilik individu.
Apakah Tugas Pihak Bertanggungjawab?
Sememangnya JMB atau MC dikatakan bertanggungjawab untuk pelbagai perkara tetapi apakah perkara-perkara tersebut yang ada di bawah tanggungjawab mereka?
- Menjaga dan menguruskan kawasan sepunya
- Menentu, memungut, dan menguatkuasakan pungutan yuran pengurusan
- Memastikan harta benda mempunyai insuran dan dilindungi sewajarnya
- Mematuhi peraturan dan notis bangunan yang dikuatkuasakan oleh pihak berkuasa tempatan
- Menyimpan dan menjaga pendaftaran semua pemilik
- Memastikan ketelusan kewangan bagi akaun penyelenggaraan
- Menguatkuasakan undang-undang atau peraturan yang berkaitan
Siapakah JMC dan SMC?
Terlalu banyak suara semasa mesyuarat bermakna tidak semua perkara boleh diselesaikan seperti yang kita sedia maklum berdasarkan pengalaman lepas!
Di sinilah Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) atau Jawatankuasa Pengurusan Subsidiari (SMC) sering memainkan peranannya.
JMC adalah sebuah jawatankuasa yang dianggotai tidak kurang daripada tiga orang dan tidak lebih daripada 14 orang anggota yang bertanggungjawab atas pengurusan dan pembaikan yang diperlukan dalam pembangunan secara harian.
SMC pada dasarnya ialah badan atau syarikat yang mempunyai tugas penyelenggaraan yang telah ditetapkan hanya untuk kawasan tertentu pada pembangunan.
Hal ini berguna apabila pembangunan mempunyai kawasan harta bersama terhad yang telah kami sebutkan sebelum ini.
SMC terbentuk terutamanya jika pembangunan terlalu besar dan sukar bagi MC untuk menanganinya sendiri (bantuan sudah tiba!).
Sebagai contoh, jika pembangunan anda merangkumi kawasan perumahan yang besar dan kawasan komersial yang berasingan, anda mungkin mempunyai SMC yang unik dengan tugas khusus untuk setiap kawasan yang ada.
Kelayakan untuk menyertai JMC |
|
Berumur lebih dari 21 tahun
|
|
Pemilik hartanah dalam pembangunan
|
|
Tidak disabitkan atas jenayah penipuan atau ketidakjujuran
|
|
Mengetahui semua bayaran dan yuran penyelenggaraan terkini
|
|
Tidak diisytiharkan muflis
|
Penting untuk anda tahu yang walaupun JMC dan SMC mungkin bertanggungjawab untuk bahagian pengurusan yang penting, JMB atau MC ialah pihak yang akhirnya bertanggungjawab secara sah untuk memastikan pematuhan Akta.
Banyak sungguh organisasi, akronim, dan tanggungjawab yang telah disebut! Semoga anda tidak terkeliru. Sekarang, mari kita lihat bagaimana semua ini mempengaruhi anda, dan definisinya secara praktikal.
Maksud Akta Pengurusan Strata 2013 Kepada Pemilik
Selain memberi anda ketenangan dengan mengetahui bahawa koridor sentiasa berada dalam keadaan bersih, CCTV yang berfungsi dan semua harta benda lain berfungsi dengan baik, Akta Pengurusan Strata 2013 juga menyediakan struktur yang tegar dan sistem yang boleh dilaksanakan untuk perkara-perkara seperti membayar yuran dan dana yang berkaitan:
- Wang pelepas (Sinking fund) – Wang pelepas ialah sejumlah wang bersama yang diasingkan untuk ‘waktu kritikal’. Sebagai contohnya, perbelanjaan penyelenggaraan yang tidak dijangka dan berkos besar seperti urusan penyelenggaraan pokok yang tumbang pada bumbung gimnasium anda. Kos wang pelepas ialah sebanyak 10% daripada jumlah kos yuran penyelenggaraan.
- Yuran penyelenggaraan – Yuran penyelenggaraan adalah untuk pembayaran harian seperti pembersihan dan keselamatan. Jumlah yang anda bayar bergantung kepada keseluruhan kos untuk menguruskan hartanah, kemudahan dan pusat akses bersama, serta keluasan pangsapuri anda.
Sukar untuk membantah keperluan yuran seperti di atas. Walaupun kita tidak selalunya rela hati untuk membayar, ketahuilah bahawa bila anda membayar, orang lain juga akan turut membayarnya.
Ini bermakna beban kewangan untuk menjadi pemilik yang bertanggungjawab tidak terletak di bahu anda seorang sahaja!
Siapa Yang Membayar Untuk Hartanah Kosong?
Sekiranya anda baru sahaja berpindah ke pangsapuri baru yang gah, anda mungkin tertanya-tanya – siapa yang membayar kos penyelenggaraan untuk semua hartanah di sekitar anda?
Jangan bimbang, kerana ada yang membayarnya!
Yuran penyelenggaraan untuk unit kosong adalah di bawah tanggungjawab pemaju. Oleh itu, anda tidak akan membayar yuran penyelenggaraan untuk keseluruhan bangunan kediaman jika anda merupakan orang yang pertama berpindah masuk!
Apa Yang Berlaku Sekiranya Anda Tidak Membayar Yuran Penyelenggaraan?
Kadang kala ramai yang tidak bersetuju dengan sesuatu perkara yang melibatkan wang ringgit. Jadi apa yang boleh anda lakukan sekiranya anda tidak bersetuju dengan yuran penyelenggaraan?
Langkah pertama, anda perlu berbincang dengan JMB untuk membangkitkan keprihatinan anda. Anda juga berhak melihat akaun JMB untuk memastikan arah aliran wang.
Mereka boleh mengenakan bayaran nominal sebanyak RM50 untuk melihat akaun JMB, tetapi ia akan membantu anda untuk memutuskan tentang kewajaran pembayaran yuran tersebut. Jika anda tidak membayarnya, anda mungkin dikenakan denda seperti berikut:
- Caj faedah: Pihak pengurusan boleh mengenakan faedah pada kadar tidak lebih daripada 10% setahun untuk sebarang caj biasa yang belum dijelaskan dalam masa 14 hari dari tarikh permintaan bayaran.
- Kehilangan hak mengundi: Sebagai pemilik, anda mempunyai hak untuk mengundi di bawah JMB tetapi anda akan kehilangan hak tersebut sekiranya gagal membayar bil.
- Kehilangan akses kawasan awam: Sukakan gimnasium? Mana boleh menggunakannya jika anda tidak membayar yuran penyelenggaraan! Jadi, sekarang anda tahu yang sesiapa sahaja yang gagal membayar tidak akan dapat menggunakan semua kemudahan bersama.
- Tuduhan jenayah: Dalam keadaan paling melampau, anda boleh dikenakan tindakan kerana gagal membayar yuran penyelenggaraan. Denda maksimum adalah sebanyak RM5,000 atau penjara sehingga 3 tahun! Aduh.
- Penyitaan aset: Akta ini menetapkan hak untuk menyita aset boleh alih bagi mendapatkan kembali wang yang terhutang disebabkan oleh yuran tertunggak. Ucapkan selamat tinggal kepada TV skrin 50” anda.
Ada perkembangan terkini pengurusan strata pada 2020/2021 tak?
Memandangkan wabak COVID-19 masih mengganas, tugas badan pengurusan hartanah strata menjadi semakin mencabar.
Misalnya, mereka perlu pastikan semua SOP berkaitan dipatuhi sekiranya mahu menganjurkan Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) atau mesyuarat lain, atau nak buat mesyuarat secara maya je.
SOP berkaitan hartanah berstrata boleh anda baca di sini (muka surat 4 hingga 14).
Apabila semua perkara dinyatakan dan dilakukan, Akta Pengurusan Strata 2013 adalah untuk memastikan bahawa anda tinggal dalam persekitaran yang lebih baik.
Ini bermakna, sama ada anda tinggal di penthouse tingkat paling atas atau unit berpatutan di tingkat satu, anda boleh menikmati pembangunan yang bersih dan selamat yang layak dipanggil kediaman. Perundangannya mungkin rumit tetapi hasilnya sangat indah.
Adakah anda ingin menuju ke puncak? Anda telah mengetahui lebih lanjut mengenai Akta Pengurusan Strata, kini tiba masanya untuk memahami sedikit sebanyak tentang kehidupan di bangunan tinggi. Bacakan 13 Perkara Penting Yang Perlu Diperhatikan Semasa Memilih Unit Bangunan Tinggi.
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.