Apa Yang Anda Perlu Tahu Tentang Geran Individu?

PropertyGuru Editorial Team
Bila sebut saja geran, orang akan kaitkannya dengan bukti pemilikan sesuatu aset seperti hartanah. Tapi, tak semua tahu dan ingin ambil tahu tentang jenis-jenis geran yang wujud dalam urusan jual beli hartanah, walaupun fungsi geran ni sangatlah penting!
Secara amnya, geran sebenarnya ada dua jenis, iaitu hakmilik individu dan hakmilik strata. Mungkin ramai yang tak berapa nak faham, sebab topik ni agak memeningkan dan banyak istilah yang mengelirukan.
Dalam panduan ni, kami nak membantu anda memahami apa itu hakmilik individu dan kenapa ianya penting dalam proses pembelian dan memiliki hartanah.

Tips PropertyGuru

Hak milik individu ni adalah geran yang yang didaftarkan atas nama individu yang membeli rumah atas tanah, contohnya kalau di Malaysia ni adalah rumah teres, banglo, semi-D, rumah berkembar dan yang sama waktu dengannya.

Hakmilik individu ini mempunyai beberapa dokumen undang-undang. Antaranya, adalah geran persendirian, geran tanah, borang 14A untuk tujuan pindahmilik, borang 16A untuk tujuan cagaran, dan Surat Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement/SPA).
Untuk pengetahuan anda, pada peringkat awal urusan jual beli tanah antara pejabat tanah dan pemaju, masa tulah pertama kali hakmilik individu dikeluarkan oleh pejabat tanah atas nama pemaju yang berkenaan.
hakmilik individu, hak milik individu, geran individu
Lepas rumah siap dibina dan sudah ada pembeli, merekalah yang kita panggil sebagai pemilik rasmi unit, maka pemaju perlu memaklumkan pada diorang untuk membuat penukaran nama atas hakmilik tersebut.
Proses ni dipanggil sebagai proses pindahmilik dan ianya melibatkan urusan guaman. Kena ada peguam tau sebab nak pastikan semua maklumat tepat dan lengkap!

Kenapa Penting Untuk Tukar Nama Pemilik Geran Individu Secepat Mungkin?

Ramai tau, pembeli tanah yang sengaja melewat-lewatkan penukaran nama dalam geran individu ni daripada pemaju.
Biasanya, ia atas alasan urusan tersebut tak begitu penting kerana mungkin pada masa tu, pemaju masih aktif dan mudah untuk dihubungi tentang urusan rumah.
Tapi, pernah tak terfikir macam mana kalau pemaju tu sudah bankrap atau dibubarkan, dan geran individu pula masih lagi atas nama pemaju? Ha…mesti anda semua dah mula risau kan? Sebab tulah kena cepat-cepat tukar.
Jadi, mulai sekarang, anda kena bijak dalam menjangkakan situasi-situasi buruk yang boleh terjadi supaya taklah nanti bila sampai waktunya, anda sendiri yang rugi dan putih mata!
hakmilik individu, hak milik individu, geran individu
Tapi, kalaulah terjadi kes anda kena berurusan dengan pemaju yang dah kena gulung ni, janganlah gelabah dulu. Ada jalan penyelesaiannya di mana anda perlu berurusan dengan Pelikuidasi (liquidator) untuk pindahmilik geran individu dari pemaju yang sudah bankrap.
Haa cuma, prosesnya sangatlah leceh dan sukar sebab mereka ni tak pegang apa-apa dokumen penting yang berkaitan dengan jual beli tanah tersebut. Jadi, untuk mengelakkan masalah menjadi lebih rumit, anda wajib membuat salinan bagi setiap dokumen jual beli.

Tips PropertyGuru

Bila membeli rumah, simpan dan buat salinan semua dokumen yang pernah diberikan atau dimaklumkan daripada pemaju seperti Surat Perjanjian Jual Beli (SPA), Kontrak Pinjaman, Resit Pembayaran yang berkaitan, dan sebagainya.

Bila ada semua salinan dokumen tersebut, anda boleh memberikan kepada liquidator tersebut untuk disimpan sebagai rekod dan rujukan. Proses seterusnya pun akan jadi lebih mudah dan cepat.
Tapi, kalau anda memang tak pernah simpan apa-apa salinan, maka anda kenalah sabar untuk minta semula dokumen tersebut daripada pihak bank dan pihak yang berkenaan, yang mungkin akan memakan masa yang lama.

Apakah Kesan Kepada Pembeli Jika Urusan Pindahmilik Individu Tak Dilakukan?

Dalam kes yang pembeli memang tak pernah ambil kisah tentang penukaran nama dalam geran individu ini, terdapat banyak implikasinya pada pembeli atau pemilik unit, selain dari risiko untuk ditipu oleh si pemaju.
hakmilik individu, hak milik individu, geran individu
Antaranya, nama pembeli tak ada dalam geran. Kesannya, hak pembeli ke atas tanah boleh dipertikaikan pada bila-bila masa saja. Mungkin jadi masalah besar bila pemilik unit nak menjual rumah atau tanah tersebut kepada pembeli baru.
Pendek kata, segala jenis urusan jual beli rumah tu boleh freeze macam tu je, termasuklah cagaran apabila anda ingin membuat pinjaman bank!
Selain tu, apa-apa jenis transaksi yang berlaku sebelum hartanah didaftarkan ke atas hakmilik pembeli, ianya tak dilindungi oleh undang-undang di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (KTN).
Maksudnya, kalau anda ditipu dalam mana-mana skim jual beli tanah, memang betul-betul putih mata la nanti!
Sebab tulah penting sangat bagi pihak penjual dan pembeli untuk memastikan semua urusniaga dan perjanjian yang dilakukan berakhir dengan pendaftaran nama pemilik ke atas hakmilik atau geran tanah.
Anda juga tak boleh mewariskan rumah tersebut kepada orang lain sekiranya anda meninggal dunia. Aduh rugi kan? Kalau tanah tersebut nak dibeli oleh kerajaan pula, anda sebagai pemilik unit tak layak mendapat sebarang pampasan atau ganti rugi. Melepas!

Tanggungjawab Pemilik Sebagai Pemegang Hakmilik Individu

hakmilik individu, hak milik individu, geran individu
Sekiranya pindahmilik geran individu daripada pemaju kepada pembeli atau pemilik unit telah selesai, pemilik perlu tahu apa yang boleh mereka lakukan kepada hartanah tersebut sebagai pemegang hak milik individu yang sah dan rasmi.
Pertamanya, mereka berhak untuk memasukkan kaveat persendirian (sekiranya perlu) untuk menjaga hak mereka yang berkepentingan ke atas tanah tersebut dan melindungi tanah daripada urusniaga palsu dan dicurigai.
Untuk anda yang belum pernah dengar tentang kaveat ni, ia sebenarnya sekatan atau pendaftaran halangan untuk melindungi kepentingan pihak-pihak tertentu ke atas sesuatu hartanah.

Tips PropertyGuru

Tujuan utamanya adalah untuk menghalang sebarang urusan berlaku ke atas hartanah tersebut.

Situasi ni berlaku di mana pemilik berdaftar tak lagi mempunyai kuasa untuk melakukan sebarang urusniaga terhadap tanah tersebut seperti menjual, menggadai, menyewakan atau urusan pindah milik, sehingga tempoh kaveat tamat iaitu selama 6 tahun.
Selain tu, anda juga bertanggungjawab untuk mendapatkan kebenaran pihak berkuasa negeri untuk urusan pindahmilik hartanah tersebut, sekiranya ingin melakukan sebarang bentuk urusniaga bagi tanah tersebut.
Jangan lupa yang anda perlu mengeluarkan bayaran pendaftaran di pejabat tanah untuk sebarang urusan pindahmilik geran itu dilakukan.
hakmilik individu, hak milik individu, geran individu
Untuk urusan lelongan pula, anda mempunyai hak untuk melelong hartanah tersebut, tetapi hanya terhad di Mahkamah tinggi atau pejabat tanah saja.
Sebenarnya, ada banyak kelebihan mempunyai hak milik individu ini. Kalau nak tahu lebih lanjut, jom teruskan membaca!

Kelebihan Mempunyai Geran Atau Hakmilik Individu

Pemilik unit atau pembeli tanah yang telahpun selesai urusan pindahmilik geran individu daripada pemaju kepada tangan sendiri perlu rasa beruntung, sebab banyak keistimewaan dengan adanya hakmilik individu ni tau!
Antaranya ialah, dalam geran individu tu hanya ada satu saja nama pemilik hartanah yang sah dan rasmi. Tak akan ada sebarang kesulitan atau perebutan harta sekiranya ia diwariskan, dijual atau dicagar.
Selain tu, sekiranya anda mahu melaksanakan urusniaga bagi hartanah tersebut, proses pindahmilik tersebut sangat mudah dan pantas kerana anda tak perlu melibatkan pihak ketiga seperti pemaju untuk urusan tersebut.
Apa yang lagi untungnya, sekiranya anda seorang individu yang bagus merancang dalam urusan harta, anda berpeluang untuk meletakkan lebih dari satu nama pewaris bagi rumah tersebut.
Bukan saja urusan waris, kalau anda nak buat urusan pinjaman dengan bank pun lagi mudah sebab hartanah tu dah memang milik anda yang sah. Jadi, pihak bank pun tiada masalah untuk mengambilnya sebagai cagaran.
hakmilik individu, hak milik individu, geran individu
Kalau anda ada nak buat urusan pengubahsuaian rumah pula, cuma perlu mendapatkan kebenaran pihak Majlis saja, tanpa perlu pergi kepada pihak kerajaan Negeri. Kiranya, mungkin lagi mudah nak dapatkan kebenaran dan pelepasan!
Fuh… Menarik betul hakmilik individu ni! Untung bagi sesiapa yang dari awal pembelian lagi dah buat urusan pindahmilik geran individu dari pemaju kepada diri sendiri.

Bagaimana Nak Mendaftar Dan Menyemak Rekod Hakmilik Individu?

Kalau dulu, masa tak ada sistem, segala urusan pendaftaran dan semakan rekod hartanah ini dilakukan secara manual.
Bermula daripada penyerahan dokumen di kaunter, pembukaan fail, meminit fail, endorse hakmilik menggunakan tulisan tangan, malah mendaftar juga turut menggunakan tulisan tangan. Aduh…. Leceh betul!
Kebarangkalian untuk anda ditipu pun sangat tinggi, sama ada dengan pemaju ataupun dengan pengurus hartanah tu sendiri.
Tapi, zaman sekarang ni orang panggil zaman era permodenan; semuanya berada di hujung jari saja! Nak beli makanan pun guna sistem, apa lagi hal-hal yang penting seperti pembelian hartanah kan?
Salah satu platform yang disediakan oleh pihak pentadbiran tanah negara adalah dengan memperkenalkan sistem e-Tanah.
hakmilik individu, hak milik individu, geran individu
Ia menyediakan pelbagai perkhidmatan dan pengurusan tanah termasuk pendaftaran hartanah, hasil, surat persetujuan, strata, pembangunan, penguatkuasaan, lelong, pengambilan lesen dan pelupusan hartanah.
Selain tu, Sistem Pendaftaran Tanah Berkomputer (SPTB) juga diperkenalkan untuk memudahkan proses pendaftaran hakmilik tanah terutamanya pindahmilik tanah, carian rekod tanah, dan lain-lain urusan berkaitan tanah.
Jadinya, geran tanah akan dihasilkan dari komputer melalui sistem ini dan ianya sah di sisi undang-undang untuk membuktikan anda ialah seorang pemilik hakmilik individu yang rasmi.
Selain dari cepat dan mudah, kesahihan maklumat anda juga berada dalam keadaan yang selamat dengan penggunaan teknologi Biometrik.
Ia menggunakan cap jari anda sebagai pengesan profil pemilik geran yang sebenar. Jadi, kuranglah isu penipuan atau pemalsuan dokumen!
Anda pun dah tahu kepentingan pindahmilik hak milik individu ini dan apa kesannya jika anda sengaja tak nak ambil tahu tentang hak istimewa anda sebagai pembeli dan pemilik unit bagi hartanah anda.
Banyak lagi sebenarnya ilmu tentang hakmilik individu ni sebab informasi hakmilik ni agak luas. Namun, apa yang kami kongsikan ini sudah cukup untuk anda tahu tentang hakmilik individu dan bagaimana ia melindungi hartanah anda.
Kami harap dengan perkongsian ini sedikit sebanyak dapat meningkatkan kesedaran para pemilik unit, pembeli, penjual dan pengurus hartanah untuk menjalankan tanggungjawab dan hak masing-masing dengan telus. Semoga bermanfaat!