Di Malaysia, ada tiga jenis pemilikan hartanah iaitu Hak Milik Induk (Master Title), Hak Milik Individu (Individual Title), dan juga Hak Milik Strata (Strata Title). Apa bezanya?
|
Hak milik induk
|
|
|
Hak milik individu
|
|
|
Hak milik strata
|
|
Dah adat bila berkongsi, mesti ada masalah atau pertelingkahan yang perlu diselesaikan antara pemilik-pemilik. Haa kat sinilah anda perlukan Tribunal Pengurusan Strata!
Apa Itu Tribunal Pengurusan Strata?
Tribunal Pengurusan Strata (TPS) adalah badan sah yang ditubuhkan untuk mendengar dan menangani sebarang tuntunan berkaitan hartanah yang mempunyai hak milik strata.
Bidang kuasa bagi TPS adalah jatuh di bawah Seksyen 107 dalam Akta Pengurusan Strata 2013.
Sebuah tribunal akan dikepalai oleh Pengerusi dan Naib Pengerusi, dan mengandungi sekurang-kurangnya 20 orang pegawai undang-undang, di mana setiap seorang kena ada lebih 7 tahun pengalaman.
Tribunal ini ditubuhkan untuk menyelesaikan sebarang pertikaian di kalangan para pemilik, yang biasanya berkaitan dengan hal-hal kewangan, contohnya amaun yuran yang dikenakan.
Dengan TPS, pihak-pihak yang terlibat boleh menyelesaikan sebarang perselisihan dengan kos yang minimum, tanpa perlu perwakilan undang-undang.
Tapi ada juga kes-kes yang lebih kompleks yang memerlukan perwakilan peguam, di mana situasi sangat tidak menyebelahi satu pihak.
Siapa Yang Boleh Buat Tuntutan Dengan Tribunal Pengurusan Strata?
Bangunan strata dan pengurusan strata melibatkan banyak pihak, jadi dah tentulah pelbagai jenis badan dan individu boleh membuat tuntutan dengan TPS, termasuklah:
- Pemaju
- Pembeli
- Pemilik (termasuk pemilik asal)
- Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body atau JMB)
- Perbadanan Pengurusan (Management Corporation atau MC)
- Perbadanan Pengurusan Subsidiari (Subsidiary Management Corporation atau Sub-MC)
- Ejen Pengurusan
- Mana-mana orang berkepentingan yang lain dengan kebenaran TPS
Bagi mengelakkan kekeliruan, kat sini kami terangkan perbezaan antara pemilik dan pembeli:
|
Pemilik
|
|
|
Pembeli
|
|
Kes Macam Mana Yang Boleh Dibawa Ke TPS?
Tribunal Pengurusan Strata ditubuhkan untuk menyelesaikan pertikaian dan mengadili tuntutan berkaitan rumah strata. Ini perlu dilakukan secara berintegriti, efektif daripada segi kos, dan dalam tempoh yang singkat.
Dalam kata lain, TPS menyelesaikan sebarang kes berkaitan hartanah strata yang berada dalam kos rendah, tanpa perlu pergi ke mahkamah.
TPS akan menguruskan sebarang tuntutan yang meliputi kos sehingga RM250,000, dalam kes-kes yang diperincikan oleh Akta Pengurusan Strata 2013 termasuk:
- Sebarang pertikaian atau aduan berkenaan perlaksanaan (atau kegagalan) sebarang fungsi di bawah Akta Pengurusan Strata
- Sebarang pertikaian mengenai kos pembaikan petak, bangunan atau tanah; sama ada di unit individu atau di kawasan/kemudahan yang dikongsi
- Sebarang tuntutan untuk mendapatkan kembali caj, caruman, atau apa-apa jumlah yang diisytiharkan oleh Akta sebagai hutang
- Sebarang tuntutan dalam mengadakan mesyuarat agung
- Sebarang tuntutan untuk membatalkan prosiding mesyuarat jika mana-mana peruntukan Akta telah dilanggar
- Sebarang tuntutan untuk membatalkan sebarang ketetapan jika hak mengundi telah dinafikan atau jika notis yang sewajarnya tidak diberi
- Sebarang tuntutan untuk membatalkan sebarang ketetapan yang diluluskan dalam suatu mesyuarat agung
- Sebarang tuntutan untuk membatalkan pindaan undang-undang kecil
- Sebarang tuntutan untuk mengubah kadar bunga bagi pembayaran lewat yang ditetapkan oleh badan pengurusan bersama (JMB), perbadanan pengurusan (MC) atau perbadanan pengurusan subsidiari (Sub-MC)
- Sebarang tuntutan untuk mengubah jumlah insurans
- Sebarang tuntutan insurans
- Sebarang tuntutan pelepasan dokumen daripada JMB, MC, atau Sub-MC
- Sebarang tuntutan untuk mendapatkan persetujuan bagi melakukan perubahan kepada harta bersama (contohnya kolam renang dan taman permainan) atau harta bersama terhad (contohnya tempat letak kereta)
- Sebarang tuntutan untuk mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya
Kering air liur kalau cuba sebut tugas TPS ni satu-persatu! Tapi satu perkara yang tidak termasuk dalam bidang kuasa TPS adalah sebarang isu berkaitan pertikaian hak milik. Hal-hal lebih besar macam itu lebih baik dibawa terus ke mahkamah.
Apa Jenis Ganjaran Dan Penalti Yang Boleh Dikenakan Oleh TPS?
TPS bertanggungjawab untuk memberi ganjaran dalam tempoh 150 hari selepas hari pertama pembicaraan.
Setiap ganjaran perlu disertakan dengan sebab-sebab relevan yang diputuskan oleh Tribunal. Berikut merupakan ganjaran-ganjaran yang boleh dikeluarkan:
- Mengarahkan satu pihak untuk membayar atau memulangkan sejumlah wang, buat sebarang kerosakan, atau sebagai ganti rugi
- Mengarahkan satu pihak untuk membayar faedah tidak lebih daripada 8% setiap tahun di atas suatu ganjaran wang
- Membatalkan sebarang tuntutan yang remeh atau tidak munasabah
- Melaksanakan sebarang arahan lain yang dikira sebagai adil dan pantas
- Mengenakan sebarang arahan tambahan yang dirasakan perlu bagi melaksanakan arahan lain yang telah ditentukan oleh TPS
- Menetepikan sebarang kontrak atau perundangan kecil, kecuali yang telah ditetapkan bermula 1 Jun 2015 yang mengatasi sebarang perundangan kecil atau peraturan lain yang tidak konsisten
TPS bukan boleh bagi ganjaran sahaja, tapi juga boleh kenakan penalti! Kadang-kadang bila dah letih berbincang, masih ada pihak yang tak mahu menurut keputusan yang telah dicapai.
Jadi bagi pihak-pihak yang degil ni, TPS boleh masuk campur dan kenakan penalti yang sepatutnya:
- Denda RM250,000
- Penjara hingga 3 tahun
- Kedua-duanya sekali
Dan kalau masih ada yang tak faham bahasa, TPS boleh mengenakan denda tambahan sehingga RM5,000 setiap hari kesalahan tersebut dilakukan selepas dakwaan pertama. Ini bukan macam saman DBKL boleh minta murah ya, jadi pastikan anda bayar!
Kenapa TPS Banyak Masuk Berita Baru-Baru Ni?
Kes-kes yang berkaitan dengan Tribunal Pengurusan Strata makin popular pula sejak kebelakangan ini.
Menurut data daripada Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata (TPPS), jumlah aduan yang dihantar kepada TPS meningkat hampir dua kali ganda daripada 2,462 pada tahun 2016 kepada 4,964 pada tahun 2018.
Tak hairanlah bila kebanyakan daripada kes-kes ini adalah berkaitan dengan kutipan yuran penyelenggaraan.
JMB dan MC buat aduan bila ada pihak yang tak bayar yuran-yuran ni semua; pada masa yang sama orang ramai tak puas hati bila yuran ini terlalu tinggi.
Oleh kerana kes-kes ini semakin meningkat, kadar penyelesaian turun sedikit daripada 96.7% pada tahun 2017 hingga 92.35% pada tahun 2018.
Jadi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) kini sedang berusaha untuk menangani hal ini dengan melantik lebih banyak Presiden untuk mengepalai tribunal-tribunal.
Harap-harapnya anda tak perlu langsung ada sebarang kes yang perlu diselesaikan, tapi sekurang-kurangnya anda tahu kat mana nak pergi kalau ada sebarang aduan berkaitan hartanah jenis strata!
Selamat berjaya!
Panduan Relevan
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.