![[AskGuru] Ejen Minta Bayar 'Agen Disbursement Fee’ Untuk Rumah Yang Nak Disewa. Boleh Percaya Ke Ni?](https://img.iproperty.com.my/angel/1110x624-crop/wp-content/uploads/sites/4/2024/08/205659571_m.jpg)
S: Saya memang dah lama menyewa rumah. Tapi, baru-baru ni, kontrak sewa saya tamat dan saya pun mula mencari rumah lain. Nasib baik jumpa satu rumah yang memang ngam dengan apa yang saya cari. Rumah berperabot penuh, kondisi baik, lokasi strategik, dekat dengan pengangkutan awam, pusat membeli-belah dan sebagainya. Jadi, saya beritahu ejen yang saya berminat untuk sewa rumah itu dengan harga sewa bulanan RM1,500.
Peliknya, ejen tu minta bayaran pendahuluan yang sangat tinggi, termasuklah "yuran sampingan ejen" atau “agent disbursement fee”—sehingga RM1,620 termasuk SST! Jumlah bayaran pendahuluan, termasuk deposit, deposit utiliti, surat perjanjian, dan lain-lain, dekat RM10,000 tau!
Ada sesiapa boleh terangkan apa itu ‘yuran sampingan ejen’ dengan SST ni? Saya belum pernah dengar sebelum ni. Ini prosedur sewa baru ke di Malaysia? Minta beri penjelasan.
Anda pernah sewa rumah, tapi tak pernah dengar tentang "yuran sampingan ejen" atau “agent disbursement fee”? Jangan risau, bukan anda seorang saja yang keliru!
Sebagai penyewa berpengalaman, anda mungkin dah biasa dengan yuran seperti deposit keselamatan, sewa pendahuluan, deposit utiliti, dan mungkin juga yuran ejen—tapi tiba-tiba ada "yuran sampingan ejen", mesti rasa pelik kan?
Apa Maksud “Agent Disbursement Fee”?
Untuk menjawab soalan ni, kami tanya dua ejen hartanah profesional, Chan Ai Cheng, bekas Presiden Institut Ejen Hartanah Malaysia (MIEA), dan Tan Kian Aun, Presiden MIEA sekarang.
Menurut Chan, jumlah RM1,620 yang disebut sebagai yuran sampingan ejen tu datang daripada kiraan sewa rumah RM1,500 yang dicampur dengan SST sebanyak 8%, menjadikan jumlahnya RM1,620. Namun, dia juga menjelaskan bahawa istilah itu sendiri tak ada dalam mana-mana akta, peraturan, piawaian, atau surat pekeliling rasmi berkaitan sewaan hartanah.
“Ia merujuk kepada yuran ejen profesional untuk memastikan hartanah tersebut disimpan atau dipegang bagi pihak penyewa. Dalam transaksi hartanah, pelanggan adalah individu yang melantik ejen dan bertanggungjawab membayar yuran tersebut. Mengikut Piawaian Ejen Hartanah Malaysia, hanya ada satu ‘pelanggan’ dalam setiap transaksi, yang biasanya adalah penjual atau tuan tanah, namun dalam kes tertentu, boleh juga jadi pembeli atau penyewa,” jelas Chan.
Beliau turut menambah, “Di Malaysia, bukan amalan biasa bagi pembeli atau penyewa untuk menjadi ‘pelanggan’ yang membayar yuran ejen profesional untuk memastikan hartanah tersebut disimpan bagi mereka. Walau bagaimanapun, ada pengecualian. Contohnya, saya kenal beberapa pelabur yang menawarkan yuran profesional kepada ejen untuk mencari hartanah pelaburan yang menguntungkan, menjadikan mereka ‘pelanggan’ dan bukannya penjual atau tuan tanah.”
Mengenai yuran profesional sewaan, ia ditadbir oleh Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah Dan Pengurus Harta (LPPEH) melalui Peraturan 48, Jadual Ketujuh, yang menetapkan yuran serta prosedur yang betul dalam urusan seperti ini.
Menurut Tan, ada masanya ejen mungkin akan mengenakan caj tambahan untuk kos pentadbiran seperti perjalanan, fotokopi, penyediaan dokumen, pengiklanan, dan sebagainya. Jadual ini membenarkan ejen berdaftar untuk mengenakan caj tersebut kepada pelanggan mereka bagi urusan-urusan yang berkaitan.
Mencari rumah sewa dengan ejen boleh dipercayai? Lihat senarai rumah sewa kami!
Biasanya, Berapa Harga Yuran Ejen Hartanah Dan Deposit Sewa?
Yuran minimum ejen untuk sewaan biasanya adalah bersamaan dengan sewa sebulan. Untuk tempoh sewaan kurang daripada setahun, yuran boleh dikira secara pro-rata. Skala di bawah ini tidak terpakai untuk pejabat berkhidmat, apartmen, atau premis yang serupa.
| Tempoh Sewaan | Maksimum (Bersamaan Yuran): |
| Sehingga 3 tahun | 1.25 bulan sewa kasar |
| Melebihi 3 tahun sehingga 4 tahun | 1.50 bulan sewa kasar |
| Melebihi 4 tahun sehingga 5 tahun | 1.75 bulan sewa kasar |
| Melebihi 5 tahun | 1.75 bulan sewa kasar |
| Melebihi 5 tahun (tanpa pilihan untuk pembaharuan) | 1.75 bulan sewa kasar |
| Melebihi 5 tahun (dengan pilihan untuk pembaharuan) | 1.75 bulan sewa kasar ditambah 0.25 bulan sewa untuk setiap tahun tambahan |
Jadi, langkah terbaik adalah bertanya terus kepada ejen hartanah tentang sebarang yuran yang di luar daripada deposit sewaan yang biasa diperlukan, iaitu deposit keselamatan, deposit utiliti, dan sewa bulan pertama.
Contohnya, jika deposit sewaan adalah 2+2+1, maksudnya:
- 2 bulan sewa (Deposit Keselamatan)
- 1 bulan sewa (Deposit Utiliti)
- 1 bulan sewa (Sewa bulan pertama dibayar lebih awal sebelum tempoh sewaan bermula)
Tapi, sekejap, belum selesai lagi. Selain itu, ada juga duti setem untuk perjanjian sewaan. Perjanjian sewa rumah yang sah perlu disetem oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) untuk menjadi dokumen undang-undang yang sah. Duti setem untuk perjanjian sewaan di Malaysia dikira seperti berikut:
Untuk semua tempoh sewaan
Bawah RM2,400
Percuma
1 tahun
Atas RM2,400
RM1 untuk setiap RM250
2-3 tahun
Atas RM2,400
RM2 untuk setiap RM250
Lebih 3 tahun
Atas RM2,400
RM4 untuk setiap RM250
Selain itu, ada yuran pentadbiran untuk perjanjian sewa rumah di Malaysia, dan ia dikira seperti di bawah:
- RM100 untuk sewa bulanan RM1,000 dan ke bawah
- RM150 untuk sewa bulanan RM1,001 hingga RM2000
- RM200 untuk sewa bulanan RM2,001 hingga RM3000
- RM250 untuk sewa bulanan RM3,001 hingga RM4000
- RM300 untuk sewa bulanan RM4,001 dan ke atas
Pastikan anda faham setiap yuran dan apa yang anda perlu bayar sebelum anda tandatangani apa-apa perjanjian!
Macam Mana Nak Laporkan Ejen Hartanah Yang Meragukan?
Chan menekankan bahawa ejen hartanah tidak boleh mengutip yuran daripada kedua-dua pihak tuan rumah dan penyewa dalam satu transaksi.
“Peraturan 89 di bawah Peraturan 1986 dengan jelas menyatakan bahawa ejen yang sama tak sepatutnya mengenakan bayaran kepada kedua-dua pihak dalam satu urusan. Tapi dalam situasi agensi bersama, ejen penyenaraian boleh mengenakan bayaran kepada kliennya (tuan rumah), dan ejen penutup pula boleh mengenakan bayaran kepada kliennya (penyewa) sebagai yuran profesional mereka,” kongsi Chan.
Petikan dari Peraturan 89 – Yuran Profesional (2) Ejen hartanah berdaftar tidak boleh mengenakan atau cuba mengenakan yuran kepada lebih daripada satu pihak dalam mana-mana satu transaksi, dan yuran tersebut tidak boleh melebihi had maksimum yang ditetapkan dalam jadual yuran di Jadual Ketujuh. (3) Ejen hartanah berdaftar hanya boleh mengenakan dan menerima yuran daripada pihak yang melantiknya.
Menurut Tan lagi, jika ejen mengenakan yuran yang tidak munasabah, penyewa boleh melaporkannya kepada LPPEH di complaint@lppeh.gov.my.
“Namun, sebelum itu, anda dinasihatkan untuk bertanya dulu pada ejen dan minta penjelasan telus tentang pecahan yuran tu dan apa tujuannya,” kata Tan.
LPPEH adalah badan yang bertanggungjawab mengawasi kelakuan ejen hartanah, ejen dalam tempoh percubaan, dan perunding hartanah di Malaysia. Ia mempunyai kuasa untuk menyiasat dan mengambil tindakan terhadap sebarang pelanggaran.
Panduan Berguna Untuk Penyewa
Kalau anda rasa ada yang tak kena dengan transaksi sewa, jangan ragu-ragu untuk cari ejen lain yang lebih telus dan mengutamakan keadilan. Untuk elak ditipu, berikut adalah beberapa tips dari Chan dan Tan yang anda boleh guna sebagai penyewa:
- Kaji Harga Pasaran: Pastikan anda cakna dengan kadar sewa semasa supaya anda tak dikenakan harga yang tak masuk akal.
- Semak Kelayakan Ejen: Pastikan ejen yang anda berurusan berdaftar/disahkan dengan LPPEH. Anda boleh semak dengan mudah di search.lppeh.gov.my. Sekiranya berlaku salah laku ejen yang berdaftar, anda boleh merujuk kepada LPPEH. Tapi, kalau anda berurusan dengan ejen yang tidak berdaftar (haram), sukar untuk mengesan dan menjejaki mereka.
- Sahkan dengan Agensi: Hilangkan keraguan dengan terus menghubungi agensi untuk mengesahkan afiliasi ejen dan statusnya.
- Simpan Rekod: Simpan semua rekod komunikasi dengan ejen termasuk emel dan mesej.
- Minta Dokumentasi Rasmi: Segala pembayaran perlu dibuat ke akaun klien agensi dan disertakan dengan resit rasmi, menggunakan hanya borang rasmi agensi. Elakkan membuat pembayaran ke akaun peribadi ejen.
- Jelaskan Terma Sewa dari Awal: Pastikan semua syarat dan terma disepakati sebelum apa-apa komitmen dibuat. Di Malaysia, tak ada perjanjian sewa yang ‘standard’, jadi penting untuk anda faham isi kandungan perjanjian.
- Teliti Perjanjian Sewa Rumah: Luangkan masa untuk mengkaji Perjanjian Sewa Rumah dan segala dokumen berkaitan, dan fahami semua terma dan syarat. Jangan terus tandatangan tanpa memahami syarat-syarat yang tertulis.
- Sahkan Pemilik Hartanah: Buat semakan yang sepatutnya untuk memastikan anda berurusan dengan pemilik hartanah yang sah.
- Elakkan Transaksi Tunai: Gunakan pindahan bank atau cek untuk pembayaran kerana ia lebih selamat dan menyediakan rekod pembayaran yang jelas.
- Berwaspada terhadap Harga Sewa yang Terlalu Murah: Jika tawaran kelihatan terlalu bagus untuk menjadi kenyataan, ia mungkin satu penipuan. Penipu (scammer) selalunya menggunakan tawaran menarik untuk memikat mangsa, dan/atau mungkin mengiklankan hartanah yang sebenarnya bukan kepunyaan mereka.
- Pergi Melawat Hartanah: Jangan lupa untuk melawat hartanah secara fizikal sebelum membuat sebarang pembayaran. Pastikan sebarang syarat khas, seperti perabot atau peralatan tambahan, dipersetujui dari awal. Anda juga boleh menyediakan laporan keadaan hartanah dan senarai semak inventori.
- Tanya Soalan: Jangan segan untuk bertanya apa-apa yang anda kurang pasti tentang hartanah atau syarat sewa.
Menyewa hartanah memang boleh buat pening kepala, tapi kalau anda tahu apa yang perlu dilakukan, banyak masalah boleh dielakkan. Pastikan anda jelas tentang sebarang yuran yang terlibat, dan jangan terburu-buru untuk tandatangan apa-apa perjanjian tanpa memahami sepenuhnya kos yang dikenakan.
Sentiasa dapatkan maklumat yang sahih, berhati-hati, dan jangan ragu untuk pertahankan hak anda sebagai penyewa!
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.