Biasalah, tak semua apa yang kita rancang jadi baik-baik semuanya, terutama sekali jika melibatkan orang lain. Akhirnya, gerak sendiri-sendiri, buat hal masing-masing.
Perkara ini bukan saja terjadi dalam perhubungan, tapi turut berlaku dalam urusan hartanah, dan dalam soal ini, notis penamatan perjanjian sewa rumah menjadi rujukan terpenting.
Nampak tak? Perjanjian sewa rumah ada tujuannya, dan sepatutnya dirangka untuk melancarkan hubungan antara penyewa dan tuan rumah, barulah ditandatangani. Bukan suka-suka je!
Tapi, sebenarnya, tak ada peraturan atau akta khusus yang mengawal perjanjian sewa rumah di Malaysia. Anda mencari Akta Penyewaan tertentu? Maaf, tiada lagi buat masa sekarang, walaupun dah ada perancangan.
Namun, taklah bermaksud semua orang boleh sesuka hati je! Malaysia mempunyai sistem perjanjian dan amalan penyewaan yang teratur bagi membantu memastikan pasaran sewa rumah berjalan lancar.
Itu termasuklah cara menamatkan perjanjian sewa rumah, jika anda mahu. Tanpa membuang masa lagi, jom kita teroka dengan lebih mendalam semuanya tentang penamatan awal perjanjian sewa rumah di Malaysia.
Sewa atau Pajakan?
Pertama sekali, mari bercakap dulu tentang sewaan atau pajakan, dan apa maksudnya dalam perjanjian sewa anda.
Tak dinafikan, dua perkataan ini memang mengelirukan dan biasanya berlaku pertindihan makna.
Padahal, Kanun Tanah Negara (NLC) telah mentakrifkan istilah ini dengan maksud yang berbeza. Mujurlah, terdapat penjelasan yang sangat mudah di mana:
Pajakan
3 tahun dan lebih
- Perlulah didaftarkan
- Disahkan sebagai rekod awam
- Pembeli hartanah terikat dengan pajakan
Pentingnya Perjanjian
Berdasarkan perbezaan yang tertera di atas, anda mungkin rasa tak ada gunalah perjanjian sewa rumah ni, kan? Salah tu!
Walaupun sewa rumah tak meletakkan sebarang syarat pemberitahuan awam seperti pajakan, adalah sangat penting untuk mempunyai kontrak bertulis yang dipersetujui bagi mengawal selia proses penyewaan anda.
Perjanjian sewa rumah adalah dokumen sah untuk urusan penyewaan anda.
Ia menetapkan hak dan tanggungjawab anda yang telah disepakati, termasuk menjaga harta benda, jangka masa penyewaan, dan tentu saja jumlah dan kekerapan pembayaran sewa rumah.
Tak ada templat standard untuk perjanjian sewa rumah, tetapi secara umumnya, ia mesti merangkumi perkara berikut:
- Tempoh sewaan
- Maklumat penyewa dan tuan rumah
- Tarikh sewa rumah bermula
- Pilihan dan proses untuk memperbaharui
- Jumlah deposit
- Jumlah dan kekerapan pembayaran sewa rumah
- Klausa dan sebab penamatan
- Hak dan tanggungjawab penyewa
- Hak dan tanggungjawab tuan rumah
- Status persetujuan / kelengkapan / bangunan yang dipersetujui pada peringkat awal sewa rumah
Walaupun tak ada undang-undang khusus untuk sewa rumah, sebarang perjanjian yang dibuat seperti perjanjian sewa masih tertakluk kepada undang-undang.
Di Malaysia, ia tertakluk kepada undang-undang kontrak, seperti Akta Kontrak 1950. Ini bererti masih ada kerangka undang-undang yang melindungi kedua-dua belah pihak.
Untuk mengikat perjanjian sewa rumah menjadi satu dokumen undang-undang sah, ia mestilah dicop. Kalau apa-apa jadi, ada bukti bertulis. Kan senang?
Lihat hartanah untuk disewa
Menamatkan Sewaan Lebih Awal
Mana-mana perjanjian sewa rumah yang lengkap harus merangkumi klausa berkaitan penamatan perjanjian sewa rumah lebih awal.
Biasanya ia dilengkapi dengan syarat tertentu yang harus dipatuhi, atau penalti akan dikenakan untuk penamatan awal.
Berikut adalah beberapa terma dan syarat yang perlu diberi perhatian:
1) Tempoh notis
Perjanjian sewa rumah yang lengkap perlu menetapkan tempoh masa notis penamatan penyewaan secara bertulis perlu diserahkan.
2) Penyewa ganti
Ada perjanjian yang menyatakan bahawa penyewa sedia ada mesti mencari pengganti bagi mengelakkan sebarang penalti dikenakan kerana menamatkan perjanjian lebih awal.
3) Pelucutan deposit keselamatan
Kebanyakkan perjanjian sewa beli turut menyatakan bahawa penyewa bakal kehilangan deposit keselamatan mereka jika menamatkan perjanjian sewa rumah lebih awal.
Deposit ini akan menjadi sumber kewangan untuk digunakan tuan rumah sementara mencari penyewa baru.
4) Pembelian sewaan
Ada juga sesetengah perjanjian yang membenarkan “pembelian sewaan” atau “tenancy buyout”. Maksudnya, penyewa membayar baki bulan sewaan dalam perjanjian tersebut untuk keluar lebih awal.
Jika anda hanya mempunyai baki satu atau dua bulan lagi, mungkin senanglah. Tapi jika anda masih ada tempoh sewaan yang berbaki setengah tahun, pening kepala juga nak bayar tu!
Terokai hartanah untuk disewa
5) Tuan rumah langgar perjanjian
Perjanjian sewa rumah selalunya disertakan dengan hak dan tanggungjawab tuan rumah.
Sekiranya mereka melanggar perjanjian dengan membuat sebarang perubahan mendadak pada hartanah atau syarat pembayaran, maka penyewa diizinkan secara sah untuk membatalkan perjanjian tanpa dikenakan sebarang denda.
6) Klausa diplomasi
Klausa diplomasi boleh diguna pakai untuk kejadian yang tak dapat dielakkan misalnya anda diarah majikan untuk bertugas di luar negara dan terpaksa berpindah.
Ini sangat berguna bagi komuniti ekspatriat di Malaysia. Klausa ini akan menentukan situasi klausa ini boleh digunakan, tempoh notis penamatan yang diperlukan, serta sebarang pampasan kewangan yang perlu diberikan.
Misal kata, anda adalah seorang rakyat Malaysia yang menyewa sebuah pangsapuri di Pulau Pinang. Kemudian, anda mendapat tawaran pekerjaan idaman yang memang dah lama anda nak di sebuah syarikat teknologi di Kuala Lumpur bermula bulan hadapan. Wah seronoknya!
Tapi, tengok-tengok perjanjian sewa rumah anda yang RM1,000 sebulan tu masih berbaki tiga bulan, deposit keselamatan RM3,000 juga masih dipegang tuan rumah.
Dalam situasi ini, semuanya bergantung kepada perjanjian sewa rumah dan ada beberapa pilihan untuk anda.
Pertama sekali, berbincanglah dengan tuan rumah secepat mungkin. Anda kena berterus terang dan jujur.
Dalam kebanyakan kes, tuan rumah ni orang berniaga juga, mereka sewakan hartanah mereka untuk dapat duit, jadi seboleh-bolehnya mereka mesti tak nak rumitkan lagi keadaan.
Jika pasaran sewaan bagus, mereka pastinya tiada masalah, hanya minta anda cari pengganti. Jadi, anda pun tolonglah tuan rumah, cari pengganti untuk rumah sewa itu, dan anda pun boleh dapat balik sepenuhnya deposit keselamatan.
Tapi, mungkin juga tuan rumah tak senang dengan situasi ini, dan dia minta notis 2 bulan untuk tamatkan perjanjian.
Kalau jadi begitu, anda mungkin terpaksa bayar sewa dua buah rumah, satu di KL dan satu lagi di Pulau Pinang. Tak pasal-pasal!
Boleh jadi juga, tuan rumah minta anda beli baki tempoh sewaan atau benarkan anda keluar awal tapi deposit hangus. Bebas dan boleh keluarlah, tapi hangus deposit RM3,000 tu!
Masalahnya, klausa diplomasi mungkin tak terpakai sebabnya perpindahan tu dalam Malaysia je. Itu pilihan anda dan bukannya arahan majikan sekarang.
Walau apa pun, berbincanglah elok-elok dan bersikap terbuka dengan tuan rumah anda. Manalah tahu, dia lembut hati dan anda pun dapat tamatkan penyewaan lebih awal dan deposit rumah pun tak hangus.
Notis Penamatan
Maksud sebenar Notis Penamatan sangat penting untuk anda faham jika mahu tamatkan perjanjian sewa rumah lebih awal. Sebabnya, ia akan mempengaruhi kos dan kesan daripada penamatan itu.
Sekiranya anda selaku tuan rumah atau penyewa memutuskan untuk tamatkan perjanjian sewa rumah lebih awal, maka langkah seterusnya adalah mengirim surat rasmi.
Surat rasmi adalah cara untuk memaklumkan keputusan anda disertakan sebab musababnya sekali.
Ini dapat memastikan komunikasi yang jelas antara kedua-dua pihak, serta mengemukakan bukti mengapa keputusan itu dibuat.
Pihak Yang Ingin Menamatkan |
Maklumat Yang Diperlukan |
|
Contoh surat penamatan perjanjian sewa rumah oleh tuan rumah
|
|
|
Contoh surat penamatan penyewaan sewa rumah oleh penyewa
|
|
Hak Tuan Rumah Berkaitan Tunggakan Sewa Dan Penamatan
Sekiranya perjanjian sewa rumah tak membantu, terdapat pilihan lagi untuk tuan rumah bagi menamatkan penyewaan secara sah, tapi tak banyaklah. Di bawah Akta Distres 1951 (Akta 255), tuan rumah boleh melakukan perkara berikut:
(1) Tuan tanah atau ejennya yang diberi kuasa secara bertulis boleh memohon ex parte kepada Hakim atau Pendaftar untuk perintah pengeluaran waran, yang dipanggil Waran Distres, untuk mendapatkan semula tunggakan sewa yang perlu dibayar kepada tuan tanah oleh penyewa mana-mana premis untuk tempoh tidak melebihi dua belas bulan yang diselesaikan dalam tempoh penyewaan sebelum tarikh permohonan dan Hakim atau Pendaftar boleh membuat perintah tersebut dengan sewajarnya.(2) Kuasa tersebut mungkin dalam bentuk borang yang ditetapkan, jika ada, tertakluk pada keperluan keadaan, dan harus disertakan sekali ketika permohonan. Kuasa peguam boleh digunakan dalam keadaan khas untuk membenarkan.(3) Tunggakan sewa mungkin boleh ditangguhkan selepas penentuan penyewaan, dengan syarat sama ada penyewa masih menduduki premis berkenaan dengan sewa yang masih tertunggak, atau barang penyewa masih berada di dalam premis.
Peruntukan undang-undang ini melibatkan kaedah yang agak rumit bagi tuan tanah mendapatkan semula pembayaran sewa yang tertunggak.
Sekiranya perlu melakukan pengusiran, Seksyen 7 (2) Akta Bantuan Khusus 1950 pula menyediakan kaedah tertentu menggunakan perintah mahkamah.
(1) Tertakluk kepada subseksyen (2), seseorang yang berhak ke atas pemilikan harta tak alih spesifik boleh mendapatkannya semula dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang yang berkaitan dengan prosedur sivil. (2) Jika sesuatu harta tak alih spesifik telah disewakan di bawah sesuatu penyewaan, dan penyewaan itu ditamatkan atau telah berakhir, tetapi penghuni itu masih terus menduduki harta itu atau sebahagian daripada tanah itu, orang yang berhak kepada milikan harta itu tidak boleh menguatkuasakan haknya untuk mendapatkan harta itu kembali terhadap penghuni itu melainkan dengan prosiding di mahkamah.
Dan sekali lagi, kaedah undang-undang yang kompleks ini sedikit sebanyak menyukarkan proses untuk mendapatkan semula hartanah anda.
Yang kami senaraikan ni, memanglah situasi terburuk boleh terjadi. Selalunya, pasaran sewa Malaysia memang rancak, menawarkan tempat tinggal bagi yang memerlukan, dan pendapatan bulanan bagi pelabur.
Perjanjian penyewaan yang baik adalah asas kepada mana-mana perjanjian sewa rumah. Ia menetapkan hak dan tanggungjawab yang jelas untuk semua pihak terlibat.
Jika timbul pertikaian, berbincanglah elok-elok dan bersikap jujur kerana itu adalah kaedah terbaik penyelesaian!
Sekiranya anda berpuas hati dengan rumah sewa sekarang, tapi kini bermasalah nak bayar sewa bulanan, jom baca sama ada tuan rumah boleh main masuk je ke dalam rumah atau tak boleh?
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.