Panduan dan Download Surat Perjanjian Sewa Rumah (Tenancy Agreement) Malaysia

Lebih selamat kalau buat surat perjanjian sewa rumah, supaya dapat selesaikan apa-apa masalah nanti. Kontrak ini perlu ada maklumat rumah yang penuh, harga sewa dan deposit, tempoh penyewaan dan syarat pembaharuan, tanggungjawab tuan rumah, kewajipan penyewa, serta peraturan dan larangan di rumah sewa.
Tenancy Agreement, Tenancy Agreement Malaysia, Rental Agreement, Tenancy Agreement Sample

For the English version, click here.

 

Kepentingan Pada Empunya Rumah Dan Penyewa

Kalau buat perjanjian dengan mulut memang senang, sebab tak payah susah-susah nak rangka kontrak; dan memang ramai pun tuan rumah kat luar sana yang sewakan rumah dorang guna air liur je.

Kira cakap-cakap, setuju, salam, terus settle, memang ambil jalan mudah je kan. Tak ada yang fikir nak tulis kontrak sebab leceh, dan kena bayar ekstra pula nak dapatkan nasihat peguam.

Memang janji pakai mulut ni senang, tapi kalau boleh, tolong la elakkan sebabnya kalau ada apa-apa masalah nanti, gerenti susah nak selesaikan.

Lagi-lagi bila dah involve kes mahkamah bagai, pastu tuan rumah dengan penyewa pula ada konflik dengan terma sewa yang dah janji sebelum ni.

Kalau dah janji mulut tu, memang tak ada la tulis detail-detail penting kan, macam berapa penyewa kena bayar kalau barang-barang atau mana-mana bahagian dalam rumah yang rosak atau musnah.

 

Apa itu Perjanjian Sewa Rumah?

Tenancy Agreement, Tenancy Agreement Malaysia, Rental Agreement, Tenancy Agreement Sample, Surat Perjanjian Sewa Rumah, Surat Perjanjian Sewa Rumah Malaysia, Sampel Surat Perjanjian Sewa Rumah

Perjanjian rumah sewa ni adalah kontrak perjanjian antara tuan rumah dan sudah tertulis tanggungjawab dan kewajipan setiap pihak sepanjang tempoh menyewa.

Kontrak ni wajib dan digunakan untuk melindungi hak tuan rumah dan juga penyewa, melalui undang-undang dan syarat-syarat yang tertentu sepanjang tempoh penyewaan.

Dalam kontrak tu juga ada info penuh rumah yang disewa, perabot, peralatan dan apa-apa kemudahan yang termasuk dalam sewa. 

Nak buat kontrak yang menyeluruh, kira complete la apa semua yang perlu ada dalam tu, dan elok kalau tuan rumah contact mana-mana peguam yang boleh draft Perjanjian Rumah Sewa tu.

Elok juga kalau penyewa pula boleh minta nasihat dengan peguam sendiri untuk belek kontrak tu betul-betul.

Semak dari awal sampai habis, dan cepat-cepat minta tukar kalau ada apa-apa yang tak kena sebelum masing-masing nak sign kontrak yang muktamad.

Tapi, nak hire peguam tu kadang-kadang mahal juga la servis diorang, so ramai je tuan rumah kat Malaysia ni yang tulis je perjanjian rumah sewa sendiri, lepas itu minta penyewa untuk setuju dengan kontrak tu.

Buat masa ni memang tak ada undang-undang negara yang kawal regulasi untuk perjanjian sewa rumah ni, so tuan rumah atau penyewa boleh letak apa-apa terms yang dorang nak supaya kontrak tu akan bagi manfaat pada dua-dua pihak.

Kalau tiada kontrak bertulis, anda sebagai tuan rumah atau penyewa boleh menghadapi risiko besar kerana tiada dokumen untuk menyokong anda!

Kalau nak buat sendiri, boleh download sample perjanjian sewa rumah Malaysia kat sini

Tenancy Agreement, Tenancy Agreement Malaysia, Rental Agreement, Tenancy Agreement Sample, Surat Perjanjian Sewa Rumah, Surat Perjanjian Sewa Rumah Malaysia, Sampel Surat Perjanjian Sewa Rumah

 

Apa Yang Perlu Diletakkan Dalam Perjanjian Sewa Rumah?

Kalau nak diikutkan, memang banyak la benda/info yang perlu anda letakkan dalam perjanjian tu.

Bukan itu sahaja, setiap patah perkataan yang tu pun kena pastikan maksud dia jelas dan tepat, supaya tak ada yang salah faham nanti.

Secara umumnya, semua benda-benda yang kat bawah ni kena ada dalam perjanjian sewa rumah:

Benda-benda

Maklumat

1) Muka Hadapan Surat Perjanjian Sewa Rumah

- Alamat penuh rumah sewa, termasuk nama bangunan, nombor unit, poskod, negeri.

- Nama penuh tuan rumah dan penyewa.

- Nama penuh pasangan/penyewa bersama (jika ada).

- Tarikh hari perjanjian ditandatangani.

2) Maklumat Penyewa

- Maklumat penyewa seperti nama penuh, nombor kad pengenalan, nombor telefon bimbit dan rumah/tempat kerja, emel, alamat tetap/asal, pekerjaan, alamat pejabat.

- Tandatangan penyewa dan tuan rumah.

- Klausa untuk pastikan maklumat yang diberi adalah benar dan tidak palsu.

3) Jadual Pembayaran Sewa

- Tarikh perjanjian ditandatangani, maklumat tuan rumah dan penyewa, alamat penuh rumah sewa, tempoh sewaan, kegunaan sewaan, tarikh mula dan tamat sewaan.

- Kadar sewaan bulanan, jadual pembayaran, denda lewat bayaran (harian/mingguan), deposit utiliti dan sekuriti, tarikh pulangan deposit, tapak tempat letak kereta.

- Maklumat bank tuan rumah.

4) Senarai Inventori

- Jenis inventori dan bilangan yang disewa, serta sebarang catatan seperti keadaan/kualiti barang.

- Contohnya: ‘1x tilam queen-size’, ‘1x almari 2-door, handle rosak tapi diganti’, ‘3x periuk masak stainless steel’.

5) Syarat-Syarat Perjanjian

- Tanggungjawab tuan rumah dan penyewa, tempoh sewaan, kadar sewaan bulanan, dan maklumat lain yang penting.

6) Tandatangani Perjanjian

- Klausa untuk pastikan maklumat dalam perjanjian ni benar dan tidak palsu.

- Tandatangan tuan rumah, penyewa, dan saksi (jika ada).

1) Maklumat rumah yang penuh

sign

Nak letak maklumat rumah tu, jangan separuh-separuh je, nanti orang tak tau rumah mana yang nak sewa dalam kontrak tu.

Kena la letak jenis rumah yang nak disewakan dan kat mana lokasinya. Kalau rumah yang tinggi-tinggi tu, sila letak nombor unit.

Jangan lupa bagitau juga samada yang nak disewa tu satu rumah, atau sebahagian je dari rumah (macam bilik ke).

Lagi satu, ada baiknya juga kalau tuan rumah masukkan sekali keadaan rumah masa nak bagi sewa – mungkin rumahnya tak ada perabot atau peralatan dapur? Atau memang nak bagi sekali peti sejuk, air-cond dan dapur masak?

Kalau ada benda-benda yang kat atas dalam rumah, eloklah tuan rumah masukkan sekali inventori dalam perjanjian tu. 

Walaupun tuan rumah ada sediakan inventori, penyewa pula perlu double-check ada ke tidak barang-barang yang tersenarai dalam inventori sebelum nak sign kontrak. Jangan main sign je ye!

2) Harga sewa dan deposit

Price

Yang ni harus la kan… kena letak info harga sewa yang penyewa kena bayar, bila due date, dan cara dorang boleh bayar (contohnya, bayar wang, deposit kat bank, atau online transfer).

Lepas itu, jangan lupa letak amaun yang penyewa kena bayar untuk deposit ‘earnest’, deposit sekuriti dan deposit utiliti (yang ni kalau tak faham tak apa, nanti kat bawah tu kita terangkan sikit).

3) Tempoh penyewaan dan syarat pembaharuan

Tenancy Agreement, Tenancy Agreement Malaysia, Rental Agreement, Tenancy Agreement Sample, Surat Perjanjian Sewa Rumah, Surat Perjanjian Sewa Rumah Malaysia, Sampel Surat Perjanjian Sewa Rumah

Kena la letak betul-betul tarikh yang korang sign kontrak, dan tarikh bila penyewa boleh masuk dan kena keluar rumah.

Tempoh penyewaan boleh juga diberi extension, jadi tuan rumah bolehlah letak klaus untuk sambung sewa dalam kontrak, dan jangan lupa letak syaratnya sekali!

4) Tanggungjawab tuan rumah

Bila dah sign perjanjian dan pindah masuk, tuan rumah dan penyewa dua-dua pun kena bertanggungjawab ye.

Kalau nak sewakan rumah tu, tak boleh nak goyang kaki je ye. Tau-tau cukup bulan nak kutip duit sewa.

Tuan rumah kena bertanggungjawab atas keadaan rumah yang nak disewakan tu, dan pastikan apa-apa cukai berkaitan hartanah akan dibayar pada pihak berkenaan, rumah pula kena ada insuran dan bayar insuran premium.

Selain tu, kena pastikan juga yang perabot dan peralatan yang disediakan semua dalam keadaan yang tip-top.

5) Kewajipan penyewa

agent1

Untuk penyewa pula, kena la berhemah dan jangan main hentam je rumah orang suka-suka hati.

Antaranya, penyewa kena bayar sewa dan utiliti tepat pada masa, serta pastikan perabot, perkakas dan dalaman rumah semua dijaga dengan baik.

Kalau ada apa-apa masalah atau struktur dalam rumah rosak ke, kena bagitau pada tuan rumah, dan wajiblah patuh pada peraturan tuan rumah.

6) Peraturan dan larangan di rumah sewa

Apa-apa peraturan dan larangan yang nak dikenakan pada penyewa, pastikan letak awal-awal dalam kontrak so masing-masing tau apa yang boleh dan tak boleh buat kat rumah tu.

Tenancy Agreement, Tenancy Agreement Malaysia, Rental Agreement, Tenancy Agreement Sample, Surat Perjanjian Sewa Rumah, Surat Perjanjian Sewa Rumah Malaysia, Sampel Surat Perjanjian Sewa Rumah

Dalam perjanjian sewa kan ada kegunaan sewaan seperti untuk kediaman je, jadi penyewa tak boleh guna untuk:

  • Perniagaan komersil di dalam premis
  • Kegiatan yang tak bermoral seperti perjudian atau dadah
  • Apa-apa yang boleh menjejaskan perlindungan insuran harta benda
  • Membuat apa-apa renovasi kat rumah tu

Tuan rumah boleh juga letak peraturan yang rumah tu boleh digunakan oleh satu keluarge je ataupun hanya untuk beberapa individu.

7) Macam mana nak settlekan masalah

Bahagian ni untuk letak macam mana nak selesaikan masalah dalam tempoh menyewa.

Mungkin dalam perjanjian sewa rumah tu terlupa nak masukkan benda-benda penting, atau ada salah faham antara tuan rumah dan penyewa pada mana-mana syarat/klaus dalam kontrak tu.

 

Apakah Jenis-Jenis Deposit Yang Penyewa Kena Bayar Dan Berapa Kosnya?

calculate

Selain dari sewa rumah, penyewa kadang-kadang kena juga bayar deposit ‘earnest’, deposit sekuriti dan deposit utiliti. Kita explain lagi detail untuk jenis-jenis tu kat sini ye:

1) Deposit ‘Earnest’

Ni kira deposit yang penyewa bayar untuk mendapatkan rumah sewa tu, so tuan rumah takkan sewakan pada orang lain (dalam masa 7 hari lepas dapat duit deposit).

Selalunya deposit ni bersamaan dengan satu bulan sewa, dan akan disimpan dalam tempoh eskrow oleh ejen hartanah.

Untuk deposit ini, orang yang nak menyewa akan bagi sekali dengan "surat tawaran" penyewa, serta satu dokumen untuk bagitau tuan rumah tentang hasrat dan rumah mana yang nak disewa.  

Bila tempoh penyewaan dah bermula, deposit ‘earnest’ selalunya diguna untuk bayaran sewa bulan pertama.

Kekadang, ada juga tuan rumah yang akan pulangkan balik pada penyewa, atau dipegang sebagai wang jaminan. 

2) Deposit Sekuriti

pay

Anggap je deposit sekuriti ni sebagai ikatan yang tuan rumah boleh simpan kalau penyewa melanggar syarat perjanjian sewa rumah.

Sebagai contoh, kalau penyewa tiba-tiba tinggalkan rumah lebih awal dari tarikh dalam kontrak.

Tapi, kalau penyewa dah ikut kontrak bulat-bulat dan sepanjang menyewa tu memang tak ada masalah, deposit ni akan dibagi balik pada penyewa.

Deposit ni selalunya bersamaan dengan 2 bulan sewa, dan kalau penyewa tetiba lari ke apa, tuan rumah boleh guna duit ni untuk bersihkan rumah, baiki apa-apa yang dah rosak dalam rumah, dan untuk ganti peralatan dan kunci.  

3) Deposit Utiliti

Tujuan deposit ni untuk tuan rumah membayar bil-bil utiliti yang belum dibayar bila tempoh penyewaan dah habis, macam bil air, gas, eletrik dan pembentungan. Jumlah deposit ni selalunya 50% daripada sewa satu bulan.

Nota penting: Penyewa kena ingat yang Deposit Sekuriti dan Deposit Utiliti harus dibayar pada tuan rumah selepas dah sign perjanjian sewa rumah.

Tenancy Agreement, Tenancy Agreement Malaysia, Rental Agreement, Tenancy Agreement Sample, Surat Perjanjian Sewa Rumah, Surat Perjanjian Sewa Rumah Malaysia, Sampel Surat Perjanjian Sewa Rumah

 

Berapa Kos Duti Setem Untuk Perjanjian Sewa Rumah?

Bila tuan rumah dan penyewa dah puas hati dengan kontrak sewaan, dua-dua kena tandatangan kontrak dan semua helaian perjanjian.

Tuan rumah dan penyewa kena juga sediakan saksi untuk tandatangan setiap helai perjanjian tu dengan diorang. 

Walaupun dah dapat tandatangan semua orang, perjanjian tu belum lagi dianggap sah dan laku dalam mahkamah selagi tak ada stamp oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN). 

Tapi ingat, sebelum nak dapatkan pengesahan dari LHDN, kena bayar duti setem (stamp duty) dulu!

Nanti akan ada staf LHDN yang akan suruh anda submit 2 borang permohonan: PDS 1 dan PDS 49 (A). 

Secara umumnya, duti setem untuk perjanjian sewa rumah untuk setahun adalah RM1 untuk setiap RM250 bagi sewa tahunan melebihi RM2,400.

Kalau kontrak 2 tahun, duti setem adalah RM2 bagi setiap RM250 daripada sewa tahunan melebihi RM2,400.

Sebagai contoh, kalau sewa bulanan ialah RM2,000, jumlah sewa tahunan adalah RM24,000. Ni formula untuk kira duti setem:

RM24,000 - RM2,400 = RM21,600
RM21,600 / 250 X RM1 = RM86.4 untuk duti setem  

Kalau untuk penyewaan dua tahun pula, ni cara kiranya: 

RM24,000 - RM2,400 = RM21,600
RM21,600 / 250 X RM2 = RM172.8 untuk duti setem 

Ada pakar dalam urusan perumahan nasihatkan lagi elok kalau minta staf LHDN untuk stamp setiap copy original kontrak sewa rumah untuk tuan rumah dan penyewa, dan juga ejen hartanah kalau ada guna perkhidmatan ejen.

 

Kat Bawah Ni Contoh Perjanjian Sewa Rumah Yang Dah Ada Stamp

Tenancy Agreement, Tenancy Agreement Malaysia, Rental Agreement, Tenancy Agreement Sample, Surat Perjanjian Sewa Rumah, Surat Perjanjian Sewa Rumah Malaysia, Sampel Surat Perjanjian Sewa Rumah

 

Korang Boleh Ikut Proses Sewa Kat Bawah Ni Untuk Panduan Yang Lebih Cepat Dan Mudah

1) Orang yang nak menyewa perlulah melawat rumah untuk periksa apa yang patut, dan mengesahkan berapa harga sewa dan deposit yang kena bayar nanti.

2) Kalau yang nak menyewa tu dah puas hati dengan keadaan rumah dan harga sewa, tuan rumah akan bagi surat tawaran pada penyewa, dan penyewa pula kena sediakan deposit 'earnest'.

3) Kedua-dua pihak kena tandatangan kontrak sewa rumah dalam tempoh 7 hari selepas membayar deposit 'earnest'. Dan masa tandatangan tu, dorang perlukan juga saksi untuk tandatangan perjanjian tu. Bila dah selesai proses tandatangan tu, penyewa kena bayar deposit sekuriti dan deposit utiliti.

4) Akhir sekali, Perjanjian Sewa Rumah yang dah tandatangan tu kena distamp oleh LHDN.

 

Soalan-Soalan Lazim Tentang Surat Perjanjian Sewa Rumah (FAQ)

FAQ

1) Adakah haiwan peliharaan dibenarkan?

Klausa untuk haiwan peliharaan perlu tertera dalam surat perjanjian tapi kalau tiada, anda perlu dapat kebenaran tuan rumah terlebih dahulu.

Ini adalah sebab haiwan boleh menyebabkan kerosakan kepada rumah atau menjejaskan suasana dalam rumah, lebih-lebih lagi kalau para housemate tidak suka haiwan.

2) Boleh penyewa tamatkan perjanjian lebih awal?

Kalau tempoh sewa anda 2 tahun tapi anda mahu batalkan perjanjian selepas 1 tahun mendiami kediaman tersebut, anda boleh… dengan syarat.

Anda masih perlu bayar sewa bulanan untuk 12 bulan seterusnya kerana telah setuju dengan syarat tu dalam perjanjian sewa rumah. Jadi pastikan anda baca perjanjian rumah dengan teliti ye!

3) Cara renew perjanjian sewa rumah

Nak duduki kediaman tu lebih lama? Boleh!

Biasanya dalam surat perjanjian, akan ada klausa yang membincangkan hal ni, termasuk syarat pembayaran sebab tuan rumah mungkin akan naikkan harga sewa bulanan.

Jadi, kalau nak extend atau renew perjanjian sewa, tuan rumah kena sediakan perjanjian baru dengan syarat-syarat dan terma persetujuan yang sama dengan perjanjian pertama, jika tidak dinyatakan sebaliknya.

4) Adakah perjanjian masih sah kalau tuan rumah ditukar?

Kalau perjanjian didaftar sebagai pajakan (lease), perjanjian itu akan dipindahkan secara automatik kepada pemilik rumah baru tu.

Tapi kalau kediaman tu disewa kurang dari 3 tahun atau pemilik baru langsung tak tahu ada wujudnya perjanjian sewa ni, dia berhak batalkan perjanjian tersebut.

5) Siapa yang bertanggungjawab membaiki kerosakan?

Surat perjanjian sewa rumah kan ada seksyen untuk tanggungjawab penyewa dan tuan rumah?

Untuk kerosakan berkaitan kediaman seperti membaiki grill, tingkap, pagar rumah, biasanya ni tanggungjawab tuan rumah.

Tapi kalau penyewa yang menyebabkan kerosakan, macam lantai atau dinding berlubang, penyewa kena tanggung kos pembaikan sendiri.

Sekiranya dapat buktikan kerosakan tu bukan disebabkan oleh penyewa tapi faktor lain yang tidak dapat dikawal, maka penyewa boleh la cuba minta tuan rumah bertanggungjawab.

6) Saya penyewa yang baik, tetapi tuan rumah saya halau saya. Boleh ke?

Mengikuti Specific Relief Act 1950, anda tidak boleh dihalau keluar oleh tuan rumah tanpa sebarang alasan kukuh atau perintah mahkamah. Tuan rumah juga tidak dibenarkan mengubah kunci.

Tapi kalau anda tak bayar sewa ikut masa dan jadual yang disetujui dalam perjanjian atau mengakibatkan kerosakan kepada rumah, tuan rumah berhak membatalkan perjanjian tersebut.

7) Siapa yang bayar duti setem?

Seperti yang tertera di Stamp Act 1949, di Malaysia, pihak penyewa bertanggungjawab membayar duti setem, bukan tuan rumah.

8) Adakah surat perjanjian sewa sama untuk warga asing?

Perjanjian sewa rumah untuk sekurang-kurangnya 12 bulan kepada warga asing akan mempunyai satu klausa lebihan iaitu diplomatic clause.

Sebab status warga asing untuk tinggal di Malaysia kadang-kadang tidak tertentu, klausa ni boleh melindungi mereka sekiranya mereka perlu balik ke negara asal lebih awal dari yang dijadual.

Contohnya, kontrak pekerjaan mungkin tamat awal atau terdapat situasi tertentu yang memerlukan mereka balik ke negara asal sejurus mungkin.

Dengan diplomatic clause, mereka tidak perlu membayar sewa bulanan yang lebihan walaupun tidak mendiami kediaman tersebut.

Kalau tempoh perjanjian adalah 2 tahun tapi mereka terpaksa balik selepas 1 tahun, mereka tidak perlu bayar sewa untuk 12 bulan yang lain tu.

Diplomatic clause dalam perjanjian perlu ada syarat-syarat ni:

  • Tempoh notis untuk batalkan perjanjian sewa.
  • Pampasan untuk tuan rumah sekiranya penyewa gagal memberi tempoh notis.

Kalau dalam situasi di mana diplomatic clause perlu digunakan, bukti juga diperlukan kerana tak boleh sewenang-wenangnya batalkan perjanjian ye .

Dah settle semua kat atas ni, maka selesailah urusan kontrak sewa rumah. Oleh itu, selamat menyewa! 

Read Next

Feedback