Apa Hak Saya Sebagai Pemilik Hartanah Strata Di Malaysia?

"Strata" memang menjadi bualan dalam kalangan pembeli rumah dan pelabur hartanah. Tapi, apakah maksudnya menjadi pemegang hak milik strata dan apakah hak anda? Nak tahu? Teruskan baca!
hartanah berstrata, kondo, kemudahan bersama

Click here for English version.

 

Memang kerap kita mendengar istilah “rumah strata” di Malaysia sekarang. Tapi, apa sebenarnya benda ni?

Sebenarnya, konsep ni berasal daripada inovasi perundangan hartanah Australia, di mana pemilikan individu sebahagian daripada hartanah digabungkan dengan pemilikan bersama.

Hartanah strata biasanya dikaitkan dengan pembangunan kondominium dan komuniti berpagar.

Di Malaysia, kekurangan tanah dan permintaan tinggi terhadap kemudahan keselamatan menyaksikan populariti hartanah jenis ini semakin meningkat.

 

Apakah Hak Milik Strata?

Hak milik strata adalah skim di mana bangunan atau tanah dibahagikan kepada lot individu, dengan harta bersama, iaitu beberapa bahagian bangunan dikongsi oleh semua pemilik individu.

Ia merujuk kepada kawasan tanah atau bangunan yang tak terdapat di dalam parcel individu. Beberapa contoh harta bersama termasuklah:

  • Lantai, termasuk laluan atau tangga
  • Dinding pemisah
  • Paip atau pendawaian elektrik dalam harta bersama atau yang digunakan untuk lebih daripada satu lot

hartanah berstrata, kondo, kemudahan bersama

Di Malaysia, istilah "strata" mula digunakan pada tahun 1980-an lagi, apabila bangunan bertingkat tumbuh bak cendawan hasil urbanisasi bandar utama di Malaysia.

Istilah ini diperkenalkan secara sah pada tahun 1985 dengan Akta Hakmilik Strata 1985 (STA 1985).

STA 1985 adalah undang-undang pertama yang secara khususnya mengatur pembahagian bangunan menjadi parcel dan hak milik strata.

Bagaimanapun, seiring dengan peredaran masa, STA 1985 dah tak memadai, kerana tak merangkumi semua aspek pengurusan bangunan terpisah hak milik tapi dikongsi bersama ini.

Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2007 (BCPA 2007) kemudiannya diperkenalkan untuk mengatasi masalah penyelenggaraan dan pengurusan bangunan ini.

Bagaimanapun, kewujudan STA 198 dan BCPA 2007 ni mengundang kekeliruan terhadap penafsiran dan pelaksanannya dan ia perlu diperbetulkan.

hartanah berstrata, kondo, kemudahan bersama

Pada tahun 2015, Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA 2013) diperkenalkan dan BCPA 2007 dihapuskan.

Ia bertujuan untuk menyatukan hak dan tanggungjawab penduduk, pemilik tanah, dan pemaju bagi memastikan pengurusan yang efisien dan berterusan untuk hartanah berstrata. 

 

Bagaimana Anda Tentukan Hak Milik Strata?

Hak milik strata adalah sejenis hak milik tanah. Ada dua jenis hak milik dikeluarkan kerajaan iaitu hak milik individu dan hak milik strata:

  • Hak milik individu kebiasaannya diberikan kepada kediaman bertanah, termasuklah rumah teres dan banglo. Anda akan diberi pemilikan ini apabila anda pemilik tunggal keseluruhan bidang tanah.
  • Hak milik strata biasanya untuk kediaman seperti kondominium, pangsapuri, atau hartanah yang mempunyai sekuriti berpagar. Asasnya, ia memisahkan hak milik individu untuk unit rumah atau bangunan tinggi dalam pembangunan yang berkongsi kemudahan bersama.

Salah satu ciri khas pembangunan strata ialah terdapat kemudahan dan kawasan bersama yang dikongsi bersama penghuni lain seperti kolam renang, rumah kelab, dan gimnasium.

Hakmilik Induk, Strata Dan Individu: Apa Yang Perlu Diketahui Untuk Elak Kekeliruan?

Panduan Relevan

Hakmilik Induk, Strata Dan Individu: Apa Yang Perlu Diketahui Untuk Elak Kekeliruan?

 

Apa Hak Saya Sebagai Pemilik Hartanah Strata?

Sebagai pemilik hartanah strata, anda sebenarnya ada hak dalam menentukan perjalanan pengurusan kediaman.

Memang lah, pihak pengurusan yang bertanggungjawab untuk memastikan harta benda dijaga dan diuruskan dengan baik.

hartanah berstrata, kondo, kemudahan bersama

Tapi, sekiranya pihak pengurusan tak menjalankan tugas dengan sempurna, anda boleh gunakan hak anda untuk mempengaruhi cara pengurusan hartanah itu dijalankan.

Tapi kena ingat, anda sebagai pemilik strata, juga mempunyai tanggungjawab sendiri.

Contohnya, anda perlu membayar kos penyelenggaraan dan kumpulan wang pelepas tepat pada waktunya.

Pembayaran yang mengikut waktu adalah penting untuk pemeliharaan dan penyelenggaraan hartanah strata anda.

Jom kita teliti beberapa hak penting yang anda miliki sebagai pemilik hartanah strata.

1) Anda berhak mengundi di Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) dan Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM)

Dalam pembangunan strata, pemaju mesti mengeluarkan undangan Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) dalam tempoh 12 bulan selepas penyerahan Notis Pemilikan Kosong pertama.

Undangan ini mesti dilakukan selewat-lewatnya 1 bulan setelah 25% hakmilik strata dikeluarkan.

hartanah berstrata, kondo, kemudahan bersama

Mesyuarat agung ini penting bagi pemilik- anda lah tu!- yang berperanan mencalonkan ahli jawatankuasa dan perwakilan hartanah anda.

Anda juga akan dimaklumkan dengan situasi semasa akaun kewangan dan prestasi kewangan hartanah itu. Ketika inilah anda dan pihak pengurusan dapat menyelesaikan masalah penting.

Sekiranya anda dan pemilik strata lain tak setuju dengan isu tertentu, anda boleh menyelesaikannya secara perbincangan bersama.

Namun, jika ada masalah berbangkit dan perlu ditangani dengan pihak pengurusan setelah AGM selesai, Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM) boleh dilakukan.

1a) Bagaimana saya mahu minta Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM) diadakan?

Anda mesti membuat permintaan secara bertulis terlebih dahulu. Setelah diserahkan kepada Pengerusi Jawatankuasa, EGM seharusnya diadakan dalam tempoh  6 minggu.

Sekiranya pihak pengurusan mengabaikan permintaan EGM, anda dan pemilik lain boleh ke Pesuruhjaya Bangunan (COB) atau Tribunal Pengurusan Strata (SMT) untuk mendapatkan bantuan.

hartanah berstrata, kondo, kemudahan bersama

COB adalah penguatkuasa kerajaan yang bertanggungjawab untuk melaksanakan SMA 2013.

Pendek kata, mereka lah yang bertanggungjawab untuk penyelenggaraan, pengurusan bangunan dan harta bersama.

Manakala SMT pula adalah badan perundangan sah yang dibentuk untuk mengatasi segala pertikaian berkaitan dengan bangunan berstrata.

1b) Bagaimana saya boleh mengundi semasa mesyuarat agung ini?

Ketika mana-mana AGM atau EGM, anda berhak mengundi untuk membuat pilihan.

Sekiranya anda ingin menggunakan hak ini, anda perlu pastikan semua caj perkhidmatan tertunggak telah dijelaskan sebelum mesyuarat.

Sekiranya anda gagal melakukannya, anda tak dibenarkan mengundi untuk mendapatkan kata putus. Setiap bahagian tanah atau unit berhak mendapat satu undian. 

hartanah berstrata, kondo, kemudahan bersama

Sekiranya anda pemilik bersama strata, anda boleh mengundi bagi pihak pemilik. Contohnya, jika pasangan anda memiliki unit, anda boleh memberi undian bagi pihak mereka.

Perlu diingatkan, anda tak akan dibenarkan menjadi ahli jawatankuasa sekiranya anda bukan pemilik strata.

2) Anda berhak minta semakan Yuran Penyelengaraan dan Kumpulan Wang Pelepas

Menyelenggara pembangunan strata memerlukan wang, dan wang ini datangnya daripada kumpulan wang pelepas dan yuran penyelenggaraan yang anda bayar.

Yuran penyelenggaraan adalah bayaran bulanan yang digunakan untuk penyelenggaraan kemudahan dan harta benda bersama seperti kolam renang dan lif serta khidmat keselamatan bangunan atau kawasan.

Kumpulan wang pelepas pula merangkumi perbelanjaan penyelenggaraan di masa hadapan.  

Perbelanjaan ini termasuklah mengecat semula bangunan, mengganti lekapan, atau pengubahsuaian.

hartanah berstrata, kondo, kemudahan bersama

Wang tersebut seharusnya boleh menampung semua perbelanjaan pembangunan, dan biasanya ia dikutip lebih awal.

Panduan Ringkas Kumpulan Wang Pelepas Dan Yuran Penyelenggaraan Untuk Hartanah

Panduan Relevan

Panduan Ringkas Kumpulan Wang Pelepas Dan Yuran Penyelenggaraan Untuk Hartanah

Jika anda dan pemilik rumah yang lain tak berpuas hati dengan yuran yang dikenakan pihak pengurusan, misalnya caj yang tiba-tiba naik, anda boleh meminta COB menelitinya.

COB kemudiannya akan menentukan jumlah yang sepatutnya untuk caj ini, atau anda boleh melantik pengurus hartanah bertauliah untuk mengesyorkan jumlah yang sesuai.

Selain itu, sebagai pemilik unit, anda akan mendapat salinan laporan kewangan pembangunan strata yang biasanya dihantar sebelum AGM.

Ambil masa untuk meneliti laporan tersebut, jadi anda boleh melihat bagaimana wang anda dibelanjakan untuk menjaga hartanah anda.

3) Anda berhak buat tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata

Sebagai pemilik strata, anda dilindungi Tribunal Pengurusan Strata (SMT). Sebarang pertikaian yang berkaitan dengan pengurusan strata berada di bawah bidang kuasa SMT.

hartanah berstrata, kondo, kemudahan bersama

Tribunal ini diwujudkan bagi mencari penyelesaian untuk pertikaian yang berkaitan dengan kegagalan pengurusan strata melakukan tugas, fungsi, atau kuasa yang ditentukan SMA 2013.

Pertikaian yang diajukan kepada SMT boleh ditangani dengan kos minimum memandangkan tiada wakil perundangan dibenarkan, maksudnya tidak wujud masalah kos guaman tinggi.

Bayaran pemfailan juga lebih rendah berbanding dengan prosiding mahkamah.

Walau bagaimanapun, SMT mempunyai bidang kuasa monetari tak melebihi RM250,000 - ini bermakna mereka tak boleh terima kes yang melibatkan tuntutan lebih daripada RM250,000.

4) Anda mempunyai hak tempoh liabiliti kecacatan

Sebagai pemilik strata, anda mempunyai tempoh liabiliti kecacatan selama 24 bulan, bermula dari tarikh anda menerima Notis Pemilikan Kosong dan kunci rumah anda.

Sepanjang tempoh ini, anda boleh menuntut sebarang kerosakan pada rumah anda seperti retakan di dinding, kebocoran, kesan air, cat yang tak berkualiti, atau kerosakan struktur lain.

hartanah berstrata, kondo, kemudahan bersama

 

Penting Ke Untuk Tahu Hak Saya?

Dengan mengetahui hak anda seperti layak untuk mengundi di AGM, anda diberi kuasa untuk memainkan peranan dalam memastikan pengurusan berkesan di hartanah strata anda.

Kalau tak ambil kisah, silap-silap jadi kes besar. Misalnya, pernah berlaku seorang pemilik hartanah strata yang membayar semua bil tepat pada waktunya dan menikmati kemudahan komuniti yang tersedia.

Tapi, dia mula menyedari semua kemudahan yang pernah dinikmati tak lagi boleh diakses atau tak dijaga dengan baik.

Kolam renang tak boleh diakses selama beberapa bulan, taman permainan terabai, dan pengawal keselamatan tak melakukan rondaan. Sampai satu ketika, bekalan air juga terputus!

Akhirnya, pemilik tersebut dan beberapa jirannya menghubungi COB untuk mendapatkan nasihat bagi menyelesaikan masalah tersebut.

Mereka dinasihatkan supaya mengadakan AGM. Apabila mereka mengadakan AGM pada 2018, baru lah mereka sedar yang kali terakhir mereka buat AGM adalah 3 tahun sebelum tu!

Memburukkan keadaan, mereka juga baru sedar yang pihak pengurusan berhutang hampir RM1 juta!  

hartanah berstrata, kondo, kemudahan bersama

Ini semua berlaku kerana kurangnya penguatkuasaan dan pengurusan lemah ahli jawatankuasa.

Kelemahan pengurusan ini menyebabkan ramai pemilik hartanah tak bayar yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang pelepas.

Akibatnya, penduduk kehilangan kemudahan mereka. Sekarang, nampak tak betapa pentingnya untuk tahu hak anda selaku pemilik harta strata.

Bila anda tahu, ada mampu tangani sebarang masalah yang mungkin timbul berkaitan hartanah strata anda. Jadilah pemilik strata yang bijak!

 

Sekiranya anda masih tak berapa pasti dengan peranan Badan Pengurusan Bersama (JMB), atau Perbadanan Pengurusan (MC), kami telah bincangkan di sini.

Read Next

Tools & Calculators
Home Loan Pre Approval Icon
Avoid home loan rejection. Get pre-approved by PropertyGuru and purchase your dream home – quickly!
Affordability Calculator Icon
Thinking of buying a property in Malaysia? Use our affordability calculator to estimate what you can comfortably spend on your new home.
Refinancing Calculator Icon
Find out how much you can save by refinancing your existing home loan with our refinancing calculator.

Get expert advice for every question you can think of!

Explore AskGuru and gain exclusive access to thousands of answers from our expert and agent community. 💬⭐👍

Feedback