在马来西亚欠租不还,房东可以强行收屋吗?

Shawn Ng
要在茫茫人海当中找到一个房东(landlord)好租客(tenant),有时真的可以说是比中头奖还难。
欠租不还,是房东和租客最常见的纠纷之一。在这种情况下,房东能用这个理由直接闯进租客的家里吗?
一般情况下,如果房东是想来检视屋况,或者为房子做一些日常维修,租客是不能拒绝的。
不管租客是否介意,房东具有进入屋子做维修或修理设施的权利。房东甚至可以只是进来查看,检查租客是否有妥善地照顾好屋子。但是,房东必须在到访前的24小时通知你
可是,如果你已经拖欠了几个月租金、而且自知理亏,你会面对什么样的情况呢?
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2019冠状病毒病(COVID-19)疫情日渐严重,加上行动管制令(MCO)的双重打击,有很多人在这期间面临周转不灵的窘境,甚至无力支付租金。
在这段艰难的期间,你是否越来越担心房东会气冲冲地闯进你家兴师问罪
为了防止房东破门而入,你是不是已经决定要先发制人,把全屋的门锁都换掉,让房东不得其门而入?

到底房东是否可以因为租客欠租,而闯入租客的家呢?

答案是:NO!即使租客已经欠租多月,他们还是不能在没有取得租客的同意下,闯入租客的家
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很多人都会以为房东是有这个权力的,因为租客现在住的家,是属于房东的财产。
但实际上,租客(也就是合同中的tenant)是受到两条法令的保护的,分别是《1950年合同法令》(1974年修正)第2 (b)条文以及《1950年特别豁免法令》第7(2)条文 。

1)《1950年合同法》(1974年修正)第2 (b)条文

“一份可以根据法律执行的协议,就叫做合同。”
因此,租房合同(Tenancy Agreement)不只是一份协议,还是一份房东和租客都要遵守且具法律约束力的合同。
若双方的租房合同清楚列明,landlord(房东)在未获得tenant(租客)同意的情况下,不能擅自闯入屋子,那么这个情况发生时,tenant绝对有权利采取法律行动。
但这么做的大前提是,tenant没有违反租房合同内的任何条款!
所以,如果landlord发现或怀疑你违反了租房合同内的条款,他就有进入屋子、并且对你采取法律行动的权利。
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2)《1950年特别豁免法令》第7(2)条文

“当Tenancy Agreement(租房合同)已经终止,但出租的屋子仍被占用的时候,屋子拥有人不能私自向占用人讨回屋子,只能通过法律诉讼行使讨回屋子的权利。”
因为马来西亚的法律是比较偏袒租客(pro-tenant)的,所以,即使tenant已经连续多月没有交租 ,landlord在没有取得庭令之前,是不能采取任何行动,也不能私自进入租客的家。
除非,landlord对你行使驱逐令(eviction order)。但想在马来西亚驱逐tenant,是一项很大的工程,整个过程可能耗时数个月,费用更可能达到上万令吉。若非必要,一般人是不会走到这一步的。

对没有还租的租客,房东真的无计可施吗?

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看完以上的解说,你已经知道房东是不能随意闯入租客的家的。但这并不意味租客就能肆无忌惮,故意连续很多个月不交租。
在马来西亚,大部分房东都会有一些“独门妙招”来对付这些租客,以避开这些冗长、昂贵的法律程序,包括但不限于:
  • 把全屋锁头换掉
  • 断水断电
  • 将租客的物件从屋子搬走
当然,以上的做法都是违法的,一旦被抓包,房东很可能要支付巨额的罚款。

如果你是一名遇上欠租不还的租客的倒霉房东,你可以这么做:

What you can do when tenant not paying rent
1)在展开任何法律行动前,先向法庭申请占有令(notice of possession),要求从tenant手中收回你的屋子。
2)根据1950年特别豁免法令》和《1951年动产扣押法令》(Distress Act 1951)提出法律诉讼
3)收到庭令后前往警局报案,然后在警察的见证下,打开门锁收回屋子。

房东可以在什么情况下进来你的家?

如上文所说,在某些情况下,租客是有义务让房东进去家里的。

1)检查和维修

如果单位内的水管破裂或其他设施坏了,landlord是责无旁贷的,但他们在过来修理之前必须先通知你。
仔细阅读你的Tenancy Agreement,你将会找到一个段落,说明landlord在来你家前,必须提前通知。这个通知至少要在3天,甚至是一个星期之前提供。
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2)看房

在Tenancy Agreement终止前的1个月,landlord或其他获得landlord授权的人,是可以进入屋子看房的。这有可能是property agent带下一任tenant来看房,这时你就不能把人拒于门外了。

如何维护房东和租客的权益?

遇上不肯交租的租客,房东有时候真的可以说是赔了夫人又折兵。先不谈金钱上的损失,仅仅要收回屋子就已经是一项艰巨的任务,代价可不小。
所以, “防范于未然” 永远是对的。先在你的租房合同中列明条款,才可以避免这些不必要的麻烦。
还记得我们刚刚提到的《1950年合同法》(1974年修正)第2 (b)条文吗?Tenancy agreement是具有法律约束力的哦!
因此,在签署租房合同之前,请再三确认房东和租客的权益都已经清楚列明在合同内。
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在签署租房合同的时候有几个必须注意的要点,你可以参考我们的完整指南,而在这个阶段,房东和租客分别要注意的事项分别是:

Tenant的注意事项:

  • 确定你获得一份的租房合同副本是有双方签名和已经盖章的。
  • 在签署租房合同前,细读合同内容,若对任何条款有疑问,可以和landlord提出。

Landlord的注意事项:

  • 若你要定期进入屋子内检视,记得在租房合同内列明,还有你事先会给予的通知天数。
  • 在租房合同中列明“房东在掌握租客违约的证据时,保有进入屋子内的权利”的这一条款。
顺带一提,为了避免遇上“极品租客”,作为房东的你,在签署Tenancy Agreement前,请确保自己有对租客进行适当的筛选。
你可以跟租客的前房东打探消息,设法了解租客的财务状况(包括CTOS报告),并且用租客的名字注册一个水电费的户口。

为什么房东和租客会纠纷不断?难道马来西亚没有租赁法令或相关的法律解决吗?

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很不幸,马来西亚目前还没有任何特定的法令,可以保障租客和房东双方的权益
我国目前仅有两条法令,也就是前文所提及《1950年特别豁免法令》《1950年合同法》,这两条法令是与加拿大和英国的租赁法令最为相似的马来西亚法律条文。
但好消息是,政府已经在草拟住宅租赁法令(Residential Tenancy Act)了!

在马来西亚住宅租赁法令(Residential Tenancy Act)出炉前,你必须谨记2个重点:

  1. Landlord在没有取得庭令前,不能对tenant采取行动。
  2. Tenancy Agreement就是一切的依据。
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