卖屋子的程序或许听起来很麻烦,不过,只要你把这个过程拆解成几个简单的步骤,你就会发现卖房子这件事其实没那么复杂。
这正是这篇文章的目的:通过梳理马来西亚卖屋子的程序,为你提供一份简单易懂的完整指南!
无论是寻找适合的房地产经纪(property agent)帮你卖房,还是跟买家签署购买意向书(Letter of Offer)时的注意事项,这篇文章都可以为你解答有关的疑惑。
1)在设定屋子的卖价前,先调查市场价格
马来西亚卖屋子的程序的第一步,就是在你出售房地产之前,先确定它目前的价值。因此,你可以去调查其他类似的房地产如今的价格。
如果想要更精准地掌握你屋子的价值,你可以询问专业的房地产中介,或者是找估价师(valuer)为你的房子估价。
这个步骤很重要,因为这样可以帮你找到有关房子的合理卖价,从而提高房地产成功卖出的机会。
PropertyGuru小知识
一般上,房地产的估价是由银行认可的房地产估价公司负责,并且根据马来西亚房地产估价与物业服务局(JPPH)记录的成交数据作为估价标准。
这里要提醒你的是,大部分银行最高只会提供相等于屋子估价90%的房屋贷款,而不是买卖双方议定价格的90%!
换句话来说,如果你把屋子的卖价定得比市价更高,那么买家可能没办法从银行借到90%的贷款,因此必须给更高的头期才能买得到你的屋子。
举例来说:假设你的屋子估价是RM100,000,银行根据这个估价,最高可以提供的房屋贷款总额为90%,或RM90,000。因此,买家需要支付的头期就是估价的10%,即RM10,000。
但是,如果你没有进行估价,然后开出RM160,000的高价,这个时候买家需要支付的头期就会变成RM70,000,因为银行最多只能提供RM90,000的贷款。
所以,就算买家负担得起,他们也很有可能会放弃购买,然后去寻找其他比较便宜的选择。
所以,在你的房子完成估价后,你可以亲自到市场上调查一番,以找出一个合理、你又觉得满意的卖价。
你可以使用PropertyGuru的楼盘搜索功能,查看屋子附近的房地产卖价,然后通过国家房地产资料中心(NAPIC)提供的数据,来查询这些房子最近成交的价格和成交数量。
这样一来,你就可以大概知道什么样的价钱比较合理、房子要大概多长时间才能卖掉,还有当地的买房需求情况。
最后,在你决定了房子的卖价后,你应该做好买家会跟你讨价还价的心理准备。
2)找房地产经纪(Property Agent)帮忙
如果你想在最短的时间内以最好的价钱把房子卖掉,那你最好还是找一名专业的房地产经纪帮忙。
他们受过专业的训练,并且熟悉整个房地产买卖过程,所以可以很快帮你找到适合的买家和帮你争取到最好的价钱。
不过,你要确保他们是已经跟马来西亚房地产估价师、估值师、房地产中介和物业管理局(LPPEH)进行登记注册,是个合法的property agent。
另外,你应该听过“房地产经纪”(Real Estate Agent,简称REA)和“房地产协调员”(Real Estate Negotiator,简称REN)这两种名称。
这两者的区别,就是REN只能全职跟一家LPPEH认证的房地产中介公司打工,不能自己私人接job,也不能同时间为很多家公司工作。
而REA是已获得LPPEH全面认证和注册的专业property agent,他们可以开设自己的房地产代理公司,而且每一名REA旗下最多可雇用30名REN为自己工作。
REA在获得LPPEH全面认证之前,他们已经完成了一整套的专业学术训练,并且在另一名REA的指导下工作了至少两年。
想找一名专业可靠的property agent的时候,除了可以从朋友和家人那里探听,你也可以用我们的房地产中介列表,根据你房地产的地区和类型来寻找合适的property agent。
与房地产经纪会面时不用太紧张,尽可能多问他一些问题,比如他最近成功卖出的房产有哪一些,甚至可以问他能不能联系他过去的客户,询问他们对这名property agent的评价。
3)聘请律师处理有关卖房的法律程序
在马来西亚卖屋子牵涉很多法律程序,尤其是在房地产的产权转让方面,更是需要跟好几个不同的政府部门协调沟通。
所以,一开始就聘请律师,可以获得专业的协助和指引来处理法律文件。一旦遇到任何法律上的难题和疑问时,你的律师也可以及时帮你解决。
你可能会问:“请一个律师要多少钱?他们是怎样收费的?”
其实,马来西亚买卖房子的律师费,是根据房地产的价格来计算。收费标准则是依据2023年律师报酬令(Solicitors’ Remuneration Order 2023,简称SRO 2023)。于2023年7月15日正式生效的SRO 2023,取代了2005年律师报酬令。这法令曾在2016年和2017年进行修订。
新修订的法令调整了律师在马来西亚不动产(土地和建筑物)的买卖合同(Sale and Purchase Agreements,简称SPA)和银行贷款合同(financing agreements )的律师新收费标准,并合法化律师费的回扣。
根据2023年律师报酬令,马来西亚买卖房地产的律师费架构如下:
房地产售价 | 律师费(根据房价的百分比征收) |
首RM500,000 | 1.25% (或至少RM500) |
RM500,000 – RM700,000 | 1% |
总价超过RM750万的时候 | 律师与其客户可针对超过RM750万的售价数额进行协商,但收费的费率不可超过1% |
4)帮你的屋子打扮一下
当你想要出售你的房地产时,你应该稍微整理一下屋子,这样才能提高它在买家心目中的吸引力。
第一印象非常重要,买家在看房的时候花费的时间不会太长,所以你应该尽可能在最短的时间内让他们对房子留下最好的印象。
你可以找你的房地产经纪帮忙检查房子,让他们用专业中立的眼光帮你找出屋子需要留意和改善的地方。而且房地产经纪的经验丰富,可以确切地知道要检查什么地方。
如果你的房屋又脏又乱,多少会让买家感到却步。而且他们会根据房屋当前的状况来跟你议价,而不是将来房屋翻新装修后的状况作为依据。
因此,记得整理你的房屋,为它们油上新漆,让屋子看起来像新的一样。如果你的房子有花园或草坪,记得要除草和清理所有的垃圾。同时把任何有缺陷或坏掉的东西修好,例如水管、吱吱作响的门或突起来的磁砖等。
5)帮你的房地产打广告
如果你想让更多人知道你正在出售你的房地产,最好的方式就是刊登广告,这也是大马卖屋子的程序当中必不可缺的环节之一。
而打广告最重要的就是照片和video,所以你应该花一点时间为房子进行拍摄。
拍照和录影时你可以使用优质一点的相机或摄像功能强大的手机,并且打开窗户让房子拥有充足的采光,这样拍出来的照片就会很好看了。 当然,你也可以花钱聘请专业摄影师代劳。
有了这些精美的素材之后,你的property agent就可以开始把这些照片和影片放到不同的平台帮你打广告。
另外,你也可以通过自己的社交媒体以及找朋友或家人帮忙宣传,有时候这种口耳相传的方式会更有效!
6)买家看房前的准备
当有买家对你的房地产有兴趣时,他们一定会要求参观房子,这也是另一个必不可缺的卖屋子的程序。
在安排他们看房之前,你应该把房子整理干净,并且打开窗户,尽可能地让户外的自然光线和新鲜空气进入室内,营造一个舒适明亮的环境。记住:第一印象非常重要!
在看房的过程中,你也应该让买家自由探索和查看房屋,尽量不要过多地打扰他们。
尽量与买家建立良好的关系与第一印象,这样才能提高成功率,但也不要过于热情,这样往往会适得其反。
7)与买家协商和议价
如果你已经找到一名真的想要购买的买家了,那么先恭喜你! 现在,你们可以针对房子的售价开始进行协商了。
协商的过程一般取决于几个因素,包括你的开价、目前的房地产市场情况,还有你是否急着想要出售房子。
你在跟买家议价的时候,可以在心里设定一个议价的空间。假设你打算以RM600,000卖房,你可以将卖价定在RM630,000,这样你就可以有RM30,000的议价空间。
房地产经纪可以为你提供有关这方面的宝贵建议,帮你和买方达成协议。
8)准备购买意向书(Letter of Offer)
一旦你和买家达成协议,这时候双方就要签署一份购买意向书。在草拟这份Letter of Offer时,房地产中介会要求买方先支付一笔定金(earnest deposit),通常这笔定金是房价2%至3%。
购买意向书应该包含以下资讯:
- 买卖双方的姓名
- 房地产的法定地址
- 双方议定的房地产交易价格
- 定金
- 房内的任何物品,例如家具和配件
- 签署房地产买卖合约的期限
9)准备和签署买卖合约(Sale and Purchase Agreement,简称SPA)
买家签署购买意向书后,你的律师就会开始筹备卖房的法律文件,包括买卖合约。
在买方签署买卖合约后,他们就必须支付一笔相等于房价10%的头期。
接着,作为卖家的你会收到相关文件,然后你必须让律师把这些文件拿去有关政府部门盖章,你必须在收到Letter of Offer后的14天内完成此操作。
至于剩余的90%款项,买家必须在Sale and Purchase Agreement签署与盖章后的三个月内支付。不过,根据合约条款、房地产类型和买家类型,这个过程的时间可能会有所不同。
10)执行交易和转让屋子的产权
完成付款程序和签署文件后,你的房地产就已经成功卖出,而且屋子的所有权也已经转让给买方了。
这时候,你可能必须支付产业盈利税(Real Property Gains Tax,RPGT)。马来西亚 RPGT的税率如下:
2022年1月1日起的最新RPGT税率
第二年脱售
30%
30%
30%
第三年脱售
30%
30%
30%
第四年脱售
20%
30%
20%
第五年脱售
15%
30%
15%
第六年或以上脱售
0% (原本是5%)
10%
10%
由此可见,马来西亚卖屋子的程序其实可以拆解成10个简单的步骤,所以一点都不复杂!
法律免责声明: 本文所有的信息和资讯仅供参考用途。PropertyGuru International (Malaysia) Sdn Bhd不对这些信息和资讯作出任何声明或保证,包括但不限于在法律许可的最大范围内,对信息和资讯是否适用于任何特定目的作出任何声明和保证。尽管我们已尽最大和一切努力,确保本文所提供的信息和资讯在撰写时是准确、可靠和完整的,但用户不应依赖本文提供的信息和资讯做出任何财务、投资、房地产或法律决定。此外,这些信息和资讯不能取代受过培训、并且能将您的个人真实情况和处境纳入考量的专业人员所提供的建议。如果您使用这些信息和资讯做出决定,我们一概不承担任何责任。