10个步骤搞定:马来西亚卖屋子的程序完整指南

Shawn Ng
卖屋子的程序或许听起来很麻烦,不过,只要你把这个过程拆解成几个简单的步骤,你就会发现卖房子这件事其实没那么复杂。
这正是这篇文章的目的:通过梳理马来西亚卖屋子的程序,为你提供一份简单易懂的完整指南!
无论是寻找适合的房地产经纪(property agent)帮你卖房,还是跟买家签署购买意向书(Letter of Offer)时的注意事项,这篇文章都可以为你解答有关的疑惑。

1)在设定屋子的卖价前,先调查市场价格

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马来西亚卖屋子的程序的第一步,就是在你出售房地产之前,先确定它目前的价值。因此,你可以去调查其他类似的房地产如今的价格。
如果想要更精准地掌握你屋子的价值,你可以询问专业的房地产中介,或者是找估价师(valuer)为你的房子估价。
这个步骤很重要,因为这样可以帮你找到有关房子的合理卖价,从而提高房地产成功卖出的机会。

PropertyGuru小知识

一般上,房地产的估价是由银行认可的房地产估价公司负责,并且根据马来西亚房地产估价与物业服务局(JPPH)记录的成交数据作为估价标准。

这里要提醒你的是,部分银行最高只会提供相等于屋子估价90%的房屋贷款,而不是买卖双方议定价格90%
换句话来说,如果你把屋子的卖价定得比市价更高,那么买家可能没办法从银行借到90%的贷款,因此必须给更高的头期才能买得到你的屋子。
举例来说:假设你的屋子估价是RM100,000,银行根据这个估价,最高可以提供的房屋贷款总额为90%,或RM90,000。因此,买家需要支付的头期就是估价的10%,即RM10,000。
但是,如果你没有进行估价,然后开出RM160,000的高价,这个时候买家需要支付的头期就会变成RM70,000,因为银行最多只能提供RM90,000的贷款。
所以,就算买家负担得起,他们也很有可能会放弃购买,然后去寻找其他比较便宜的选择。
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所以,在你的房子完成估价后,你可以亲自到市场上调查一番,以找出一个合理、你又觉得满意的卖价。
你可以使用PropertyGuru的楼盘搜索功能,查看屋子附近的房地产卖价,然后通过国家房地产资料中心(NAPIC)提供的数据,来查询这些房子最近成交的价格和成交数量。
这样一来,你就可以大概知道什么样的价钱比较合理、房子要大概多长时间才能卖掉,还有当地的买房需求情况。
最后,在你决定了房子的卖价后,你应该做好买家会跟你讨价还价的心理准备。

2)找房地产经纪(Property Agent)帮忙

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如果你想在最短的时间内以最好的价钱把房子卖掉,那你最好还是找一名专业的房地产经纪帮忙。
他们受过专业的训练,并且熟悉整个房地产买卖过程,所以可以很快帮你找到适合的买家和帮你争取到最好的价钱。
不过,你要确保他们是已经跟马来西亚房地产估价师、估值师、房地产中介和物业管理局(LPPEH)进行登记注册,是个合法的property agent。
另外,你应该听过“房地产经纪”(Real Estate Agent,简称REA)和“房地产协调员”(Real Estate Negotiator,简称REN)这两种名称。
这两者的区别,就是REN只能全职跟一家LPPEH认证的房地产中介公司打工,不能自己私人接job,也不能同时间为很多家公司工作。
而REA是已获得LPPEH全面认证和注册的专业property agent,他们可以开设自己的房地产代理公司,而且每一名REA旗下最多可雇用30REN为自己工作。
REA在获得LPPEH全面认证之前,他们已经完成了一整套的专业学术训练,并且在另一名REA的指导下工作了至少两年。
想找一名专业可靠的property agent的时候,除了可以从朋友和家人那里探听,你也可以用我们的房地产中介列表,根据你房地产的地区和类型来寻找合适的property agent。
与房地产经纪会面时不用太紧张,尽可能多问他一些问题,比如他最近成功卖出的房产有哪一些,甚至可以问他能不能联系他过去的客户,询问他们对这名property agent的评价。

3)聘请律师处理有关卖房的法律程序

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马来西亚卖屋子的程序也牵涉到很多道法律程序,尤其是在房地产的产权转让方面,更是需要跟好几个不同的政府部门协调沟通。
所以,我们建议你一开始就聘请律师,以确保你在拟定有关的法律文件时能够获得专业的帮助和指引。
而且在你碰上任何法律上的难题和疑问时,你的律师可以及时帮你解决
你可能会问:“请一个律师要多少钱?他们是怎样收费的?”其实马来西亚买卖房子的律师费,已经在2005年事务律师酬劳条例(Solicitors’ Remuneration Order)底下制定了一个标准的收费架构。

马来西亚买卖房地产的卖房律师费架构如下:

房地产售价

律师费(根据房价的百分比征收)

首RM500,000
1% (或至少RM500)
接下来的RM500,000
0.8%
接下来的RM200万
0.7%
接下来的RM200万
0.6%
接下来的RM250万
0.5%
总价超过RM750万的时候
律师与其客户可针对超过RM750万的售价数额进行协商,但收费的费率不可超过0.5%

4)帮你的屋子打扮一下

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当你想要出售你的房地产时,你应该稍微整理一下屋子,这样才能提高它在买家心目中的吸引力。
第一印象非常重要,买家在看房的时候花费的时间不会太长,所以你应该尽可能在最短的时间内让他们对房子留下最好的印象。
你可以找你的房地产经纪帮忙检查房子,让他们用专业中立的眼光帮你找出屋子需要留意和改善的地方。而且房地产经纪的经验丰富,可以确切地知道要检查什么地方。
如果你的房屋又脏又乱,多少会让买家感到却步。而且他们会根据房屋当前的状况来跟你议价,而不是将来房屋翻新装修后的状况作为依据。
因此,记得整理你的房屋,为它们油上新漆,让屋子看起来像新的一样。如果你的房子有花园或草坪,记得要除草和清理所有的垃圾。同时把任何有缺陷或坏掉的东西修好,例如水管、吱吱作响的门或突起来的磁砖等。

5帮你的房地产打广告

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如果你想让更多人知道你正在出售你的房地产,最好的方式就是刊登广告,这也是大马卖屋子的程序当中必不可缺的环节之一。
打广告最重要的就是照片和video,所以你应该花一点时间为房子进行拍摄。
拍照和录影时你可以使用优质一点的相机或摄像功能强大的手机,并且打开窗户让房子拥有充足的采光,这样拍出来的照片就会很好看了。 当然,你也可以花钱聘请专业摄影师代劳。
有了这些精美的素材之后,你的property agent就可以开始把这些照片和影片放到不同的平台帮你打广告。
另外,你也可以通过自己的社交媒体以及找朋友或家人帮忙宣传,有时候这种口耳相传的方式会更有效!
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6)买家看房前的准备

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当有买家对你的房地产有兴趣时,他们一定会要求参观房子,这也是另一个必不可缺的卖屋子的程序。
在安排他们看房之前,你应该把房子整理干净,并且打开窗户,尽可能地让户外的自然光线和新鲜空气进入室内,营造一个舒适明亮的环境。记住:第一印象非常重要!
在看房的过程中,你也应该让买家自由探索和查看房屋尽量不要过多地打扰他们
尽量与买家建立良好的关系与第一印象,这样才能提高成功率,但也不要过于热情,这样往往会适得其反。

7)与买家协商和议价

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如果你已经找到一名真的想要购买的买家了,那么先恭喜你! 现在,你们可以针对房子的售价开始进行协商了。
协商的过程一般取决于几个因素,包括的开价、目前的房地产市场情况,还有你是否急着想要出售房子
你在跟买家议价的时候,可以在心里设定一个议价的空间。假设你打算以RM600,000卖房,你可以将卖价定在RM630,000,这样你就可以有RM30,000的议价空间。
房地产经纪可以为你提供有关这方面的宝贵建议,帮你和买方达成协议。

8)准备购买意向书(Letter of Offer)

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一旦你和买家达成协议,这时候双方就要签署一份购买意向书。在草拟这份Letter of Offer时,房地产中介会要求买方先支付一笔定金(earnest deposit),通常这笔定金是房价2%3%。
购买意向书应该包含以下资讯:
  • 买卖双方的姓名
  • 房地产的法定地址
  • 双方议定的房地产交易价格
  • 定金
  • 房内的任何物品,例如家具和配件
  • 签署房地产买卖合约的期限

9)准备和签署买卖合约Sale and Purchase Agreement,简称SPA

买家签署购买意向书后,你的律师就会开始筹备卖房的法律文件,包括买卖合约。
在买方签署买卖合约后,他们就必须支付一笔相等于房价10%头期
接着,作为卖家的你会收到相关文件,然后你必须让律师把这些文件拿去有关政府部门盖章,你必须在收到Letter of Offer后的14天内完成此操作
至于剩余的90%款项,买家必须在Sale and Purchase Agreement签署与盖章后的三个月内支付。不过,根据合约条款、房地产类型和买家类型,这个过程的时间可能会有所不同。
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10)执行交易和转让屋子的产权

所有付款程序和文件都签署后,你的房地产就可以被视为成功卖出,而且屋子的所有权也已经转让给买方了。
这时候,你可能必须支付产业盈利税(Real Property Gains Tax,RPGT)。马来西亚 RPGT的税率如下:
自购买日起计算的3年内
30%
30%
30%
第四年
20%
20%
30%
第五年
15%
15%
30%
第六年及以后
5%
0%
5%
如你所见,马来西亚卖屋子的程序其实可以拆解成10个简单的步骤,一点都不会复杂!
不过,假设你在卖屋子的过程中遇上棘手的难题,你可以到我们的AskGuru平台提问,我们的房地产专家很乐意为你免费解答!
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