卖屋子的程序或许听起来很麻烦，不过，只要你把这个过程拆解成几个简单的步骤，你就会发现卖房子这件事其实没那么复杂。
这正是这篇文章的目的：通过梳理马来西亚卖屋子的程序，为你提供一份简单易懂的完整指南！
无论是寻找适合的房地产经纪（property agent）帮你卖房，还是跟买家签署购买意向书（Letter of Offer）时的注意事项，这篇文章都可以为你解答有关的疑惑。
1）在设定屋子的卖价前，先调查市场价格
马来西亚卖屋子的程序的第一步，就是在你出售房地产之前，先确定它目前的价值。因此，你可以去调查其他类似的房地产如今的价格。
如果想要更精准地掌握你屋子的价值，你可以询问专业的房地产中介，或者是找估价师（valuer）为你的房子估价。
这个步骤很重要，因为这样可以帮你找到有关房子的合理卖价，从而提高房地产成功卖出的机会。
PropertyGuru小知识
一般上，房地产的估价是由银行认可的房地产估价公司负责，并且根据马来西亚房地产估价与物业服务局（JPPH）记录的成交数据作为估价标准。
这里要提醒你的是，大部分银行最高只会提供相等于屋子估价90%的房屋贷款，而不是买卖双方议定价格的90%！
换句话来说，如果你把屋子的卖价定得比市价更高，那么买家可能没办法从银行借到90%的贷款，因此必须给更高的头期才能买得到你的屋子。
举例来说：假设你的屋子估价是RM100,000，银行根据这个估价，最高可以提供的房屋贷款总额为90%，或RM90,000。因此，买家需要支付的头期就是估价的10%，即RM10,000。
但是，如果你没有进行估价，然后开出RM160,000的高价，这个时候买家需要支付的头期就会变成RM70,000，因为银行最多只能提供RM90,000的贷款。
所以，就算买家负担得起，他们也很有可能会放弃购买，然后去寻找其他比较便宜的选择。
所以，在你的房子完成估价后，你可以亲自到市场上调查一番，以找出一个合理、你又觉得满意的卖价。
你可以使用PropertyGuru的楼盘搜索功能，查看屋子附近的房地产卖价，然后通过国家房地产资料中心（NAPIC）提供的数据，来查询这些房子最近成交的价格和成交数量。
这样一来，你就可以大概知道什么样的价钱比较合理、房子要大概多长时间才能卖掉，还有当地的买房需求情况。
最后，在你决定了房子的卖价后，你应该做好买家会跟你讨价还价的心理准备。
2）找房地产经纪（Property Agent）帮忙
如果你想在最短的时间内以最好的价钱把房子卖掉，那你最好还是找一名专业的房地产经纪帮忙。
他们受过专业的训练，并且熟悉整个房地产买卖过程，所以可以很快帮你找到适合的买家和帮你争取到最好的价钱。
不过，你要确保他们是已经跟马来西亚房地产估价师、估值师、房地产中介和物业管理局（LPPEH）进行登记注册，是个合法的property agent。
另外，你应该听过“房地产经纪”（Real Estate Agent，简称REA）和“房地产协调员”（Real Estate Negotiator，简称REN）这两种名称。
这两者的区别，就是REN只能全职跟一家LPPEH认证的房地产中介公司打工，不能自己私人接job，也不能同时间为很多家公司工作。
而REA是已获得LPPEH全面认证和注册的专业property agent，他们可以开设自己的房地产代理公司，而且每一名REA旗下最多可雇用30名REN为自己工作。
REA在获得LPPEH全面认证之前，他们已经完成了一整套的专业学术训练，并且在另一名REA的指导下工作了至少两年。
想找一名专业可靠的property agent的时候，除了可以从朋友和家人那里探听，你也可以用我们的房地产中介列表，根据你房地产的地区和类型来寻找合适的property agent。
与房地产经纪会面时不用太紧张，尽可能多问他一些问题，比如他最近成功卖出的房产有哪一些，甚至可以问他能不能联系他过去的客户，询问他们对这名property agent的评价。
3）聘请律师处理有关卖房的法律程序
在马来西亚卖屋子牵涉很多法律程序，尤其是在房地产的产权转让方面，更是需要跟好几个不同的政府部门协调沟通。
所以，一开始就聘请律师，可以获得专业的协助和指引来处理法律文件。一旦遇到任何法律上的难题和疑问时，你的律师也可以及时帮你解决。
你可能会问：“请一个律师要多少钱？他们是怎样收费的？”
其实，马来西亚买卖房子的律师费，是根据房地产的价格来计算。收费标准则是依据2023年律师报酬令（Solicitors’ Remuneration Order 2023，简称SRO 2023）。于2023年7月15日正式生效的SRO 2023，取代了2005年律师报酬令。这法令曾在2016年和2017年进行修订。
新修订的法令调整了律师在马来西亚不动产（土地和建筑物）的买卖合同（Sale and Purchase Agreements，简称SPA）和银行贷款合同（financing agreements ）的律师新收费标准，并合法化律师费的回扣。
根据2023年律师报酬令，马来西亚买卖房地产的律师费架构如下：
| 房地产售价 | 律师费（根据房价的百分比征收） |
| 首RM500,000 | 1.25% （或至少RM500） |
| RM500,000 – RM700,000 | 1% |
| 总价超过RM750万的时候 | 律师与其客户可针对超过RM750万的售价数额进行协商，但收费的费率不可超过1% |
4）帮你的屋子打扮一下
当你想要出售你的房地产时，你应该稍微整理一下屋子，这样才能提高它在买家心目中的吸引力。
第一印象非常重要，买家在看房的时候花费的时间不会太长，所以你应该尽可能在最短的时间内让他们对房子留下最好的印象。
你可以找你的房地产经纪帮忙检查房子，让他们用专业中立的眼光帮你找出屋子需要留意和改善的地方。而且房地产经纪的经验丰富，可以确切地知道要检查什么地方。
如果你的房屋又脏又乱，多少会让买家感到却步。而且他们会根据房屋当前的状况来跟你议价，而不是将来房屋翻新装修后的状况作为依据。
因此，记得整理你的房屋，为它们油上新漆，让屋子看起来像新的一样。如果你的房子有花园或草坪，记得要除草和清理所有的垃圾。同时把任何有缺陷或坏掉的东西修好，例如水管、吱吱作响的门或突起来的磁砖等。
5）帮你的房地产打广告
如果你想让更多人知道你正在出售你的房地产，最好的方式就是刊登广告，这也是大马卖屋子的程序当中必不可缺的环节之一。
而打广告最重要的就是照片和video，所以你应该花一点时间为房子进行拍摄。
拍照和录影时你可以使用优质一点的相机或摄像功能强大的手机，并且打开窗户让房子拥有充足的采光，这样拍出来的照片就会很好看了。 当然，你也可以花钱聘请专业摄影师代劳。
有了这些精美的素材之后，你的property agent就可以开始把这些照片和影片放到不同的平台帮你打广告。
另外，你也可以通过自己的社交媒体以及找朋友或家人帮忙宣传，有时候这种口耳相传的方式会更有效！
6）买家看房前的准备
当有买家对你的房地产有兴趣时，他们一定会要求参观房子，这也是另一个必不可缺的卖屋子的程序。
在安排他们看房之前，你应该把房子整理干净，并且打开窗户，尽可能地让户外的自然光线和新鲜空气进入室内，营造一个舒适明亮的环境。记住：第一印象非常重要！
在看房的过程中，你也应该让买家自由探索和查看房屋，尽量不要过多地打扰他们。
尽量与买家建立良好的关系与第一印象，这样才能提高成功率，但也不要过于热情，这样往往会适得其反。
7）与买家协商和议价
如果你已经找到一名真的想要购买的买家了，那么先恭喜你！ 现在，你们可以针对房子的售价开始进行协商了。
协商的过程一般取决于几个因素，包括你的开价、目前的房地产市场情况，还有你是否急着想要出售房子。
你在跟买家议价的时候，可以在心里设定一个议价的空间。假设你打算以RM600,000卖房，你可以将卖价定在RM630,000，这样你就可以有RM30,000的议价空间。
房地产经纪可以为你提供有关这方面的宝贵建议，帮你和买方达成协议。
8）准备购买意向书（Letter of Offer）
一旦你和买家达成协议，这时候双方就要签署一份购买意向书。在草拟这份Letter of Offer时，房地产中介会要求买方先支付一笔定金（earnest deposit），通常这笔定金是房价2%至3％。
购买意向书应该包含以下资讯：
- 买卖双方的姓名
- 房地产的法定地址
- 双方议定的房地产交易价格
- 定金
- 房内的任何物品，例如家具和配件
- 签署房地产买卖合约的期限
9）准备和签署买卖合约（Sale and Purchase Agreement，简称SPA）
买家签署购买意向书后，你的律师就会开始筹备卖房的法律文件，包括买卖合约。
在买方签署买卖合约后，他们就必须支付一笔相等于房价10%的头期。
接着，作为卖家的你会收到相关文件，然后你必须让律师把这些文件拿去有关政府部门盖章，你必须在收到Letter of Offer后的14天内完成此操作。
至于剩余的90%款项，买家必须在Sale and Purchase Agreement签署与盖章后的三个月内支付。不过，根据合约条款、房地产类型和买家类型，这个过程的时间可能会有所不同。
10）执行交易和转让屋子的产权
完成付款程序和签署文件后，你的房地产就已经成功卖出，而且屋子的所有权也已经转让给买方了。
这时候，你可能必须支付产业盈利税（Real Property Gains Tax，RPGT）。马来西亚 RPGT的税率如下：
2022年1月1日起的最新RPGT税率
第二年脱售
30%
30%
30%
第三年脱售
30%
30%
30%
第四年脱售
20%
30%
20%
第五年脱售
15%
30%
15%
第六年或以上脱售
0% （原本是5%）
10%
10%
由此可见，马来西亚卖屋子的程序其实可以拆解成10个简单的步骤，所以一点都不复杂！
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