在人生的众多梦想当中，购买房子可能是人们最为期待的成就之一。当你终于拥有一个属于自己的家，并从愿望清单中删除“购买我的梦想家园”这个愿望时，成就感简直爆表！
不幸的是，对许多马来西亚人来说，除非你是含着24K金汤匙出生，否则这仍然是一个遥不可及、需要努力多年才能实现的梦想，尤其是在存钱给头期钱和申请房贷方面。
事实上，除了设法存钱来支付购买屋子的头期钱（down payment），很多人就是败在申请房屋贷款这一步。这是因为申请房屋贷款的过程往往都比较复杂和繁琐，让很多房地产买家感到不知所措。
但你也不必过度担心，因为当你将整个申请home loan的过程细分出来、并逐一理解后，那么申请房屋贷款和随之而来的所有问题都会变得相当简单。
接下来，就让我们用这篇文章解答你对马来西亚房贷的一些常见疑问，帮你做好申请房贷前的准备。
Home Loan房屋贷款是什么?
在解释房屋贷款的资讯之前，让我们先带你了解什么是房贷。
所谓的房屋贷款（英文home loan）或房屋抵押贷款（英文mortgage），指的是借贷人向银行或金融机构申请用来购买房产的一种贷款。
一般上，大马的房地产买家都是支付相当于房价10%的头期钱（down payment），然后其余的90%房价款项就会向银行申请房贷来支付，并且在接下来通过每月分期付款的方式偿还给银行。
通过这样的方式，人们不需要以全额支付房价的方式买下房产，因此能让更多人实现他们的拥屋梦想。
马来西亚的房屋贷款是怎样运作的？
在马来西亚申请房屋贷款，是需要将买家购买的房地产作为抵押品。虽然你正在购买的屋子的所有权会登记在你的名下，但事实上，直到你付清你的房屋贷款前，这间房产都并非真正的属于你！
在你供屋子的这段期间，这间房子实际上是属于银行的。这意味着，在最坏的情况下，银行有权收回该房产。
此外，马来西亚的房屋贷款共分成固定利率（英文fixed interest rate）和浮动利率（英文variable interest rate）两种。
申请银行贷款前所需知道的事：贷款利息
在向银行申请房屋贷款之前，你需知道home loan的利息分成固定利率和浮动利率两种：
- 固定利率是指在偿还贷款的期间，贷款的利息是固定不变的
- 浮动利率是指贷款的利息会随着标准基准利率(Standardised Base Rate,简称SBR)而有所涨跌。我们将在本文进一步探讨关于SBR的利率机制。
要记得，无论你选择哪一种类型的贷款，贷款利息越低，对你越有利。任何利率的微小变化，都可能导致你节省或多付数千令吉！
马来西亚房屋贷款利息是怎样计算的?
在你每月偿还贷款的分期付款时，你所支付的款项将用来偿还贷款的本金（principal）和利息。那么，你要如何查出你还剩多少利息需要偿还呢？
你可以使用“余额减少法”（reducing-balance method）来计算，这是计算房屋贷款利息的方法之一，你只需将还未偿还的本金与利息相乘即可：
支付了房屋贷款分期付款后的剩余利息 = 还未偿还的本金贷款 x 贷款利率（%）
如果你想知道你如何可以减少你的房屋贷款利息，点击阅读我们这篇文章吧！
马来西亚目前的房屋贷款利息是多少?
自2015年，马来西亚银行的房屋贷款（home loan）利息都是依据基准利率（BR）来制定的。随后，马来西亚国家银行在2021年8月宣布将于2022年8月1日开始，以标准基准利率（SBR）取代基准利率（BR）。由于各银行的BR不同，导致许多贷款者难以对各个银行的利率进行比较，而SBR是与马来西亚国家银行的隔夜政策利率（OPR）直接挂钩，因此所有银行将使用相同的利率，整个贷款机制更加透明化。简单来说，只要OPR调整，SBR也会按相同的幅度调整。
举例来说，截止今年5月，马来西亚国家银行的OPR是3.0%，那么SBR也一样是3.0%。SBR的升跌是与OPR同步的。
以下是以SBR计算房屋贷款利息的方式：
SBR参考利率 + 银行赚取的利息 = 实际贷款利息
例子：3.0% + 1.60% = 4.60%
从2022年8月1日起才成功获得银行贷款、签署房屋贷款合约的贷款者，一律采用SBR框架计算利息。
至于在2022年8月1日前，已经获得银行贷款并签署房屋贷款合约的贷款者，以及贷款属于固定利息的，都不受任何影响。
马来西亚银行提供的房屋贷款利息的高低，取决于许多因素，包括：
马来西亚哪一家银行的房屋贷款最低?
根据的马来西亚国家银行的参考利率（Reference Rate）框架，只要是以BR来计算利息的房屋贷款和融资产品，银行和金融机构都必须在本身的分行和官方网站，向消费者公布一笔标准的房屋贷款和融资产品的参考实际贷款利率（indicative effective lending rate，简称ELR）。
所谓的参考实际贷款利率，就是以一个偿还期限达30年、贷款数额RM350,000且没有锁定期的房屋贷款作为标准，从而计算出来的一个银行利息，供消费者作为参考。
如果以最低的利息来看，那么Affin Bank提供的房屋贷款利息是最具竞争力的，因为他的ELR只有3.55%（请参考以下图表）。
以下图表是iProperty Malaysia根据截至2023年7月时的最新资讯，整理出马来西亚银行最新的SBR、BR、BLR和ELR。
马来西亚最新银行贷款利息
资料来源： Bank Negara Malaysia，新闻，相关银行的资料，截止2023年6月为止。
以下则是回教房屋贷款的最新利率。回教房屋贷款中的基本融资利率（BFR），就是等同于传统银行贷款的BLR。
资料来源： Bank Negara Malaysia，新闻，相关银行的资料，截止2023年6月为止。
不过，贷款利息绝对不应该成为买家在选择房屋贷款时的唯一考量。要找出最适合你的房屋贷款，PropertyGuru的房屋贷款计算器能帮到你！
马来西亚的房屋贷款类型有哪些?
马来西亚的房屋贷款最要分成三大类，即定期贷款（term loan）、半灵活贷款（semi flexi loan）和灵活贷款（flexi loan）。
这三种房贷在计算分期付款和利息时的方式皆有不同：
- 定期贷款（term loan）有固定的还款时间表，银行通常不允许你通过支付额外的分期供款来减少贷款利息。同时，银行也不允许你将这些额外支付的款项提领出来。
- 半灵活贷款（semi flexi loan）允许你支付额外的分期付款，以节省房贷利息。你也可以向银行申请将之前额外支付的分期付款提领出来，但有些银行会征收手续费。
- 灵活贷款（flexi loan）的本质与半灵活贷款相似。这类贷款户口会与你的个人往来账户（current account）绑在一起，然后银行每个月会从这个来往户口中自动扣钱来偿还房屋贷款的instalment。而你支付的额外供款也可以随时提领出来。
马来西亚常见的房屋贷款术语
除了马来西亚的房贷文件，你在与房地产经纪property agent、银行和发展商的交流时，往往会听到很多有关贷款的术语。
这些术语可能会让您感到困惑，像是这篇文章提到的标准基准利率（SBR）、产权转让协议（Deed of Assignment）和估价（valuation）等：
- 标准基准利率（SBR）： SBR取代BR作为新零售浮动利率的参考利率，和OPR完全同步移动。只要马来西亚国家银行升息，SBR就要跟着调高同样的幅度。各大银行都将使用SBR作为单一的参考利率，这也意味着每家银行制定房贷利息的方式都是统一的。
- 产权转让协议（Deed of Assignment）：这是一个证明房地产所有权从卖方转去买方的法律文件，通常用于还没有拿到地契的住宅房地产（residential property）。
- 房地产估价（valuation）：由授权的公司或估价师对你的房地产进行价格评估。
还是不太明白？不用担心，你可以找个可靠的房地产经纪property agent、银行职员banker或律师这些专业人士为你作进一步解释。
马来西亚的其他房地产贷款种类
除了在上文中提到的3个主要的房屋贷款种类（定期、半灵活和灵活贷款），市场上还有很多不同的贷款种类。比如：
1. 再融资（Refinance）贷款
例如，再融资（refinance）就是另一种房屋贷款。通过再融资，你可以把已经获得贷款的房地产拿去跟银行抵押，然后再申请另一笔贷款，用来偿还旧的房贷。
如果你能在恰当的时机进行房产再融资，你有机会可以拿到利息较低和贷款偿还期限较短的新房贷，甚至还可能获取一笔现金。
2. 公务员房屋贷款（Government Housing Loan）
另一方面，公务员也能享有政府提供的公务员专属房屋贷款。这笔贷款可用于翻新或者建设他们的家园、购置土地、甚至修建通往他们家园的道路！
3. 联名贷款（Joint Home Loan）
如果你打算和伴侣或者在父母的协助下申请房屋贷款，那么你可以选择联名贷款，即结合两方的收入，以获得更高的贷款数额。
无论如何，在申请联名贷款时，你必须牢记的一点是，如果双方的关系以不愉快的方式告终，很可能会引发房地产所有权的纷争，这尤其很常发生在情侣之间。
为了保护双方的利益，最好的方式是在正式贷款协议中，列明双方的产权分配和义务，以避免日后有所纠纷。
房贷的Loan-To-Value和Margin of Finance是什么？
所谓的Loan-To-Value（简称LTV）和Margin of Finance（简称MOF），其实指的就是你向银行贷款的数额。
举例来说，如果你在买房时支付10%头期钱，然后向银行申请90%的loan，那么你的LTV或者MOF就是90%。
银行在批准你的房贷前，会以LTV或MOF来评估放贷给你的风险。一般上，贷款数额的比率越高，银行必须承受的风险就越大。
在住宅房屋贷款（home loan）方面，马来西亚银行通常都会提供90%的贷款给买家，但如果借贷人的名下已经有2个还未供完的房贷，那么他在申请第3个房贷开始的最高贷款数额，通常都会被限制在70%。
同时，随着房地产市场的产品变得更多样化，有些商用房地产（commercial property）如今也可以被视为住房。
而你在购买这些商用房产时，就需要申请一笔商用房产贷款（commercial property loan）。
申请商用房地产的贷款的程序与home loan相当类似，但在个人名义的申请下，你最多只能获得85%的贷款。
马来西亚申请房屋贷款的程序是怎样的？
在掌握了申请房屋贷款所需的基本知识之后，紧接着就来到了最重要的部分——向银行提出房贷申请。
马来西亚在审核房贷时所需的文件基本上都大同小异，具体的差别就视乎你是一名打工人士、自雇人士、经商人士、在海外工作的人士或是外国人。
你也可以考虑委托一名房贷经纪人（mortgage broker）帮你。所谓的房贷经纪人，其实就是一名在银行与贷款人之间提供服务的中间人，他们能帮助你完成有关的文书工作、将房贷申请流程简化，并帮你找到最适合你的贷款配套等。
但你要注意的是，房贷经纪人和银行房贷职员是不一样的。银行的房屋贷款职员只提供他们所属银行的贷款产品，而抵押贷款经纪人更像是一名经纪人，能为你介绍很多家银行的贷款配套，让你选择最适合你的那一个。
在马来西亚申请房屋贷款需要什么文件?
如果你准备申请房屋贷款，你需要准备的文件包括：
- 身份证或护照副本
- 薪水单
- 银行户口和公积金结单
- 所得税证明
- 房地产订购证明（booking form）
在马来西亚申请房屋贷款需要多长时间?
一般而言，你可能需要两天至一星期的时间，才能知道你的房屋贷款是否获得批准。
通常最花时间的步骤，就是准备申请文件，当你将这个步骤处理妥当后，接下来就是银行职员的事了，他们会向以下三个单位核实你的资料：
如果银行对你的供款能力或房贷申请存有疑虑，那么他们可能会要求你提供额外的文件，而这有可能会导致你的贷款申请过程延长。
如果你的房贷申请不幸被银行拒绝，你一般必须等待3至6个月才能再向同一家银行提交另一份申请。因此，你在申请房屋贷款前，最好确保所有细节都万无一失！
提交了房贷申请后会怎样?
如果过了这段时间还没得知结果，那可能是因为你申请的贷款额度超出了你的负担能力。
因此，银行可能会要求你提供其他收入证明，例如单位信托基金或定期存款证明，甚至找一名担保人（guarantor），来证明你有应付这笔贷款的能力。
否则，你的贷款申请可能会直接被银行拒绝。为了避免这种情况发生，记得确保你了解整个房贷申请的流程，并且在购买房地产之前做好功课，同时在必要时寻求专业人士的帮助！
如果你仍然对贷款申请存有疑虑，愿意尽一切努力来寻求银行批准，其实你只需管理好你的债务、按时缴付账单，并且维持良好的就业记录，就能大大提升贷款获批的机率了。
此外，你最好在申请贷款前搞清楚本身的偿债比率（英文Debt Service Ratio，简称DSR）。这么一来，你就能知道你可获得多少的贷款。
在马来西亚，有多达40%的贷款申请被拒，都是因为借贷人的DSR非常糟糕，由此可见DSR的重要！
在你做出了选择后，你就会收到银行发出的贷款献议书（Letter of Offer）。这份文件代表着买家购买房地产的意向，而且买家通常必须支付一笔款项来订购有关房产。
为什么我的房屋贷款申请会被拒绝?
很多人在付出了很多努力，但最后房屋贷款申请还是被拒绝了。如果你也面临这样的情况，千万别感到过于失望。
因为根据马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）的数据，马来西亚在2020年的房屋贷款批准率只有72%，比2019年的73.1%和2018年的75.6%都来得低。
以下是马来西亚房屋贷款被拒的常见原因：
- 信用评分不够好
- 没有提交“正确”的文件
- 提交的文件中有“瑕疵”
- 不同银行有不同的放贷政策，所以你的申请可能会在某间银行得到批准，但在另一家银行却会遭到拒绝
要怎样才能尽快还清我的房屋贷款?
每个人都想尽快摆脱令人烦心的事物，但有什么比困扰你未来30年生活的房屋贷款，更令人感到烦恼呢？
那么，你能否支付额外的分期付款款项，以更快的速度减少你的贷款本金呢？
答案是可以的。事实上，如果你的财务能力允许，我们鼓励你这么做。因为，想要尽快还清房贷的方法，就是尽可能地将房贷的利息和本金减少。
如这篇文章所说，当你支付每月分期供款时，这笔分期付款的一部分将用来支付利息，而其余的部分则用来偿还你尚欠的金额(本金，英文principal)。
总而言之：你的贷款金额越高，你必须支付的利息就越高。因此，如果你想减少利息，就需要降低所欠的本金。
你可以通过更频繁地还款，或偿还更多金额来实现这一点。这将有助于你逐渐减少所欠的本金和利息。
你也可以通过增加被动收入，来赚取额外的还贷资金，例如把你的房地产长期出租，或通过Airbnb平台进行短期出租。
在短期出租方面，屋主不需要将整个单位都租出去。你可以只出租一个房间给租户，然后让租户共享屋内的公共区域，如厨房、客厅和饭厅等。
因此，如果你刚购买了一间新房子，并且家里有一间闲置的房间，不妨将其打造成一个短期出租的单位，这将有助于减轻你的每月房贷！
如果我还不起房屋贷款，会发生什么事?
生活总是充满变化，所以难保我们在某一天也会陷入困境，这也许是你遭到裁员，或者面临周转不灵等财务问题。
所以，当你发现自己已无法按时偿还房贷的每月供款时，你该做的第一件事，便是与你的银行联系，通知它们你目前面临的困境。
一般上，银行会与你一起协商调整贷款的还贷条件，以找出一个能让你继续偿还贷款的解决方案，比如降低每月的最低供款数额，或给予一个暂缓还款期。
这时候的你可能很不想去理会这些债务的责任，但相信你自己也肯定知道，这么做只会带来更多的麻烦，最终导致你破产和房子被银行拿去拍卖。
我可以把房贷拿去再融资吗?
可以，把你的房屋贷款拿去再融资是一项可行且合理的做法。尤其是很多人在发现自己陷入财务困境时，往往会通过再融资自己的房贷，以获取一笔现金。
同时，有些人会通过再融资来获取一笔额外的现金，来发展他们的生意，或者解决其他利息较高的债务（如信用卡）。
无论如何，再融资的最终目标通常都是为了享有较低的房屋贷款利息和将贷款期限缩短。
什么是贷款锁定期（Lock-In Period）？
所谓的锁定期（lock-in period），就是一个银行为还清房屋贷款所设下的一个锁定期限。如果借贷人在锁定期内把房贷还清，他就必须支付一笔罚款给银行。
房贷的锁定期通常为2至5年，从银行根据贷款协议（loan agreement）发放第一笔贷款之日开始计算。
每一家银行对锁定期征收的罚款费用都有所不同，但通常介于剩余贷款金额的2%至5%。
小心诈骗！申请房屋贷款时的注意事项
在申请房贷的过程中一定要保持谨慎，尤其是当你和银行职员、房贷经纪人和房地产经纪等第三方人士进行交涉时，更是不能大意。
房屋贷款诈骗在大马是很常见的，有时这些老千会向你声称他们的配套是“其他人或银行无法提供的”。
以下是你在申请房贷时应该注意的事项，以防自己掉入诈骗的陷阱:
- 房屋贷款只能当面获得批准，绝不会通过电话、短信或社交媒体批准
- 你必须签署房屋贷款献议书（letter of offer）和贷款合约（loan agreement），否则银行是不会批准的
- 银行会要求抵押品（collateral，一种贷款担保的形式），以在你无法偿还贷款时保障他们的权益。
同时，确保与你交涉的个人和公司都是信誉可靠并且值得信赖的，必要时你应该向有关公司或机构查证。
如果你在贷款方面遇到困难，最好是咨询房地产经纪property agent或银行职员banker，他们才是能够提供你正确资讯的人，千万不要误信社交媒体上来历不明的人。
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