马来西亚租房的维修费用,谁应该负责买单?

Shawn Ng
一间屋子出租后,大家普遍都会认为屋主(landlord)才是得益者,因为他/她可以每个月从租客身上赚取租金,用来补贴自己的房屋贷款。
但如果你换个角度来看,就会发现屋主和租客其实是平等互利,只是双方获益的方式稍有不同。
如刚才所提,屋主是从金钱的形式受益;至于租客(tenant),则是从“无形中”获益。这怎么说呢?
在租房期间,租客有了一个栖身之所,能够享有自己的独立空间,也可能因为住得靠近公司一些,减少了每日通勤时间,生活品质也因而提高。
因此,不管是屋主还是租客,都能各取所需,各自获益。
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不过,双方都要谨记的一点是:屋主(landlord)和租客(tenant)都有将租屋维持在良好状况的责任和义务
作为租客,你有责任保持租屋的干净,并维护屋子的状况,并且在没有获得屋主许可前,你不能随意对屋子进行任何改变,包括钻孔和油漆等。
作为屋主,你也有同样的责任,并且应该为屋子进行投保,并且在必要时解决任何关于水电等基本设施的问题。

租房的维修与保养

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租房的时候,每当屋子需要做各种修理和付费的时候,每个人的第一反应总是:“谁该为这次的损坏负责任?”
其实,诸如水管漏水、门或门锁损坏以及虫害之类问题,这些都是屋子结构问题的一种。
而如果是屋子结构问题,那么屋主(landlord)就是必须负上责任的一方,因为他们必须确保租出的屋子是能够让租客安全居住的
假设屋内设施出现故障,或电线接路有问题,屋主更是责无旁贷,应该尽快把这些问题解决,因为这些是直接影响租客的居住安全和舒适的
租客(tenant)则负责比较小的问题,比如更换坏掉的灯泡、确保地板和地毯保持干净,为宠物留下的“麻烦”善后,确保屋子保持干净、卫生和整齐。
当然,我们并不是说租客不能要求屋主修理灯泡,但何必为了这种自己动手就可以解决的小事,一直打扰和麻烦别人呢?
不过,有些情况是租客造成损坏,但是屋主却是需要负责修理和收拾的一方,比如墙上莫名出现的钻孔,或者地上的瓷砖掀起等等。
一般遇到这种情形,双方就很难界定谁该要负上责任。所以,如果要解决这类型的纠纷,最理想的状况是双方坦诚以对,共同协商解决方法。

马来西亚租房合同(Tenancy Agreement)里的房屋修缮条款

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如果你是一名租客,在还签署租房合同(Tenancy Agreement)和打包行李搬进去租屋前,请确保你已全面检查屋子的状况。
如果忽略了这个步骤,而你在搬进去后又发现屋内的结构有缺陷或物品设施损坏,屋主是有权拒绝你的修缮要求的
这是因为,一旦你已经签了租房合同,就意味你已经检视过屋子,并且对屋子的状况没有意见。
如果屋主和租客都不愿意承担这笔修缮费用,这种时候就必须根据租房合同(Tenancy Agreement)的条款,来决定这次的修缮责任。
因此,在签署租房合同之前,你必须再三阅读合约内有关“修缮费用”的条款,弄清楚当中有些什么项目,才能保护自己的权益。
你也要确保自己已经详读,并且搞清楚租约合同的其他条款。租房合同对有关屋子的描述,应该跟该屋子在现实的状况一致
所以,日后一旦出现任何与合约叙述不一样的地方,landlord就要负责解决。
如果对Tenancy Agreement的某些条款觉得不清楚或不明白,或者想跟屋主进一步协商,租客可以向本身的房地产中介(property agent)和屋主查询

租房的时候,屋主可以用租客的押金支付维修费用吗?

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每次租房时,屋主都会要求租客支付一笔押金(deposit),以防止租客在没有缴清租金情况下莫名失踪,或者避免租客对屋子造成破坏后不认账的情况发生。
所以,屋主可以用租客的押金来支付维修费用吗?答案是:取决于双方的租房合同条款
如果Tenancy Agreement注明了“屋子在交还给屋主时有损坏的情况,屋主就有权没收租客的押金”,那屋主是可以把租客的押金征收为修缮费用的。
当然,如果租房合同并没有任何相关条款,那屋主在法律上是不能用租客的押金作为修缮费用的。
如果屋主一意孤行,执意要用押金来支付修理费用,租客绝对可以采取法律行动,因为这可以被视为一种违约的行为。
所以,你现在终于知道租房合同(Tenancy Agreement)的重要性了吧?

如果遇上蛮不讲理的屋主或租客,我应该怎么做?

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记住,当你和屋主或租客因为这些问题而争执不休、不知如何解决的时候,只有租房合同(Tenancy Agreement)能帮你摆脱困境。
一份完整的租房合同会概括屋子的详情、租金和押金、屋主和租客的法律责任和义务、双方在发生纠纷时的责任,以及租房期间的规则和限制。
你还要留意的是,马来西亚的租房合同必须要经过内陆税收局(LHDN)盖章后,才有法律约束力
如果没有拿去内陆税收局盖章,那么就算租房合同里的条款有多么详细和明确,这份合同在法律上都是没有任何法律约束力的
如果你对此不知情,没有把Tenancy Agreement拿去盖章,你的屋主或租客随时可以推翻这份合同,并且用协议无效的理由来反驳你。这时候的你,很可能会沦为理亏的一方
为租房合同盖上内陆税收局印章,其实是非常便宜和方便的,你只需要支付一笔印花税就可以了。
同时,记得再三确定正本和副本都有盖上印章,小心驶得万年船。

马来西亚租房注意事项

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如果你有租屋子的打算,或者正考虑把刚买来的房地产出租,你一定要全面了解作为一名租客和屋主的责任及义务还有你能与不能做的事情,才能在日后保障自己的权益和避免自己惹上任何法律纠纷。

应该做的事

不应该做的事

屋主

租客

屋主

租客

在租客看屋前,先把屋子打扫干净。
亲自看房,并且检查屋子的状况。
没有预先给予通知或按照租房合同的条款,擅自把租客赶走。
未经屋主许可,将屋子分租给别人。
把租房合同(Tenancy Agreement)准备好。
确认租房合同的条款合理且在可接受范围,千万不要单靠口头协议就答应租房。
因为租客没有交租,就强行闯入屋子并换掉门锁(为什么不能?详情可点阅这里)。
未经屋主允许,随意装修或更改屋子的设施。
处理有关水电的问题。
支付押金,准时交租和水电费。
一昧将屋子的任何损坏的责任全部归咎租客。
对屋子内的损坏漠不关心。
为屋子购买火灾和水灾等保险,每年定期检查屋内状况。
保持屋子的干净和安全。
私自断掉租房的水电,或未经租客允许,就将他们的物品丢掉。
把屋子弄成一个烂摊子,然后交还给屋主收拾。
接到租客通知后,前往屋子评估有关问题(包括损坏和虫害)的严重程度,并且在需要的情况下,跟对方讨论付费的责任。
如有任何损坏或维修,必须通知屋主。
未提前通知租客,就贸然到访和要求进入屋内(提前通知天数可在租房合约内找到)。
对邻居造成麻烦,引起不满。
维护屋子内的家具和设施(如有)。
遵守租房合同和马来西亚法律的居住规则。
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