Pelaburan hartanah adalah pelaburan di atas tanah, sumber yang semakin terhad, sama seperti emas dan perak.
Terdapat beberapa cara untuk melabur menerusi sumber ini, dalam bentuk pelbagai jenis hartanah, yang masing-masing mempunyai kelebihan dan kekurangan.
Berikut adalah lima jenis pelaburan hartanah utama: Kediaman, Komersial, Runcit, Perindustrian, dan REIT.
Kami juga akan terangkan bagaimana anda boleh buat untung dengan hartanah anda. Tapi sebelum tu, mari kita betulkan dulu beberapa mitos tentang pelaburan hartanah.
3 Mitos Pelaburan Hartanah Di Malaysia
1. Anda perlukan modal besar untuk mula
Ramai orang Malaysia ingat pelaburan hartanah maksudnya kena beli unit guna duit sendiri dulu. Sebenarnya, banyak je cara anda nak dapatkan hartanah bawah nama anda tanpa perlu keluarkan satu sen pun. Kami terangkan di bawah nanti. Sabar…
2. Skor kredit kena sempurna
Walaupun betul sejarah skor kredit yang lemah akan jejaskan peluang anda memiliki rumah, ia tak bermaksud anda tak boleh untung dengan cara lain pelaburan hartanah.
3. Pelaburan hartanah mudah dan dapat pendapatan pasif
Orang selalu kata pelaburan hartanah ini satu cara mudah untuk dapat pendapatan pasif, tapi sebenarnya salah ya. Anda selaku tuan rumah kena selalu pantau dan jaga hartanah termasuklah buat penyelenggaraan, pemasaran dan jaga penyewa.
Nah dah tahu 3 mitos agung pelaburan hartanah ni, jom kita tengok jenis pelaburan hartanah anda boleh guna untuk buat untung!
1. Pelaburan Kediaman
Pelaburan kediaman adalah pelaburan ke atas hartanah hakmilik kediaman seperti rumah teres, pangsapuri, kondominium dan lain-lain jenis hartanah yang memiliki status yang sama.
Pengecualian untuk peraturan ini adalah hartanah bertaraf komersial yang dilindungi di bawah Akta Pemajuan Perumahan (HDA).
Hartanah jenis ini mungkin berstatus komersial tetapi dianggap sebagai hak milik kediaman kerana dilindungi di bawah HDA.
Hartanah komersial jenis ini adalah seperti pembangunan SoHo (Small Office Home Office), salah satu jenis pelaburan yang paling biasa dan popular.
Tujuannya adalah untuk memberi peluang kepada pelabur dan pembeli mendapat harga permulaan lebih rendah dan memperolehi margin pinjaman lebih tinggi (margin pembiayaan sehingga 90%) berbanding dengan pilihan pelaburan hartanah komersial lain.
Namun, tidak semua pelaburan akan menjana hasil keuntungan yang sama kerana ia dipengaruhi oleh banyak faktor – terutama sekali lokasi hartanah.
Dek kerana itulah, kajian yang tepat sangat penting kerana jika hartanah yang anda beli tak mendapat permintaan tinggi atau tak berada di kawasan "pilihan", anda bakal berdepan masalah.
Misalnya, nilai sewa yang diterima mungkin tak cukup untuk menampung ansuran dan faedah pinjaman, bahkan harga jualan juga tak dapat dioptimumkan.
Untuk penyewaan, kebiasaannya pemilik perlu membayar semua bil hartanah termasuk kos penyelenggaraan, kumpulan wang pelepas, kos penilaian dan bayaran pembetungan.
Dengan kos penyelenggaraan bulanan yang tinggi, pelaburan hartanah jenis ini boleh jadi beban dan defisit bagi pelabur jika sewa dikutip lebih rendah berbanding dengan jumlah ansuran bulanan dan penyelenggaraan.
2. Pelaburan Komersial
Hartanah dalam kategori ini adalah hartanah yang memiliki status hak milik komersial terutamanya bangunan pejabat Small Office Versatile Office (SOVO), Small Office Flexible Office (SOFO), Small Office Lease Office (SOLO), Small Office Smart Office (SOSO) and lain-lain lagi.
Lot kedai dan runcit termasuk dalam kategori ini. Hartanah berstatus komersial ini hanya untuk kegunaan perniagaan, biasanya unit-unit ini disewakan kepada syarikat atau pemilik perniagaan kecil.
Menjadi satu perkara biasa apabila hartanah komersial terikat dengan tempoh panjang penyewaan. Ini boleh meningkatkan aliran tunai yang lebih besar dan stabil walaupun kadar sewa pasaran turun.
Apabila melabur dalam hartanah komersial, faktor yang perlu dipertimbangkan adalah modal pendahuluan yang lebih tinggi.
Ini kerana berbeza dengan hartanah kediaman, selalunya margin pembiayaan adalah lebih rendah iaitu pada kadar 70% – 80%.
Pelaburan hartanah komersial memerlukan daya tahan pegangan yang lebih kuat.
Ini kerana unit komersial sangat bergantung pada kadar penghunian di dalam bangunan / lot kedai, kawasan sekitar, kecekapan pengangkutan awam dan juga kualiti penyelenggaraan bangunan.
Tarikan utama pelaburan komersial adalah kos seperti utiliti, yuran pengurusan yang biasanya ditanggung penyewa.
Sebarang kerosakan di dalam kawasan hartanah juga perlu dijaga dan diperbaiki penyewa.
Satu lagi kelebihan lain ialah, selalunya unit ini boleh disewa tanpa perabot, yang sangat menjimatkan kos perbelanjaan pemilik.
3. Pelaburan Runcit
Apabila kita bercakap mengenai pelaburan hartanah runcit, ia ada persamaan dengan pelaburan hartanah komersial tetapi berbeza mekanisme dan lokasi utama.
Hartanah runcit ini terletak di pusat membeli-belah dan pusat perniagaan utama yang lain.
Dalam beberapa kes, tuan tanah menerima peratusan keuntungan diraih penyewa selain kadar sewa asas untuk memastikan hartanah berada dalam keadaan terbaik.
Pelaburan ini adalah gabungan pelaburan hartanah dan perniagaan.
4. Pelaburan Industri
Pelaburan hartanah industri adalah pelaburan berbentuk gudang perindustrian kepada syarikat untuk dijadikan pusat pengedaran di bawah perjanjian jangka panjang.
Ia juga untuk menjadi tempat penyimpanan dan pelbagai tujuan khas lain yang menghasilkan tahap pendapatan unik daripada penyewaan atau penjualan semula.
Pelaburan hartanah industri selalunya mempunyai kadar sewaan dan aliran tunai perkhidmatan tinggi untuk meningkatkan pulangan pelaburan kepada pemiliknya.
Walaupun begitu, ini adalah pasaran bersasar dan ia memerlukan bantuan profesional khusus untuk mengekal dan menguruskannya, serta modal pelaburan yang lebih besar.
Pelaburan hartanah industri umumnya dianggap lebih berisiko berbanding dengan pelaburan hartanah kediaman dan komersial.
5. Amanah Pelaburan Hartanah (REIT)
Amanah pelaburan hartanah, atau REIT, adalah sangat baru dalam komuniti pelaburan hartanah dengan daya tarikan tersendiri tetapi mudah disertai.
Pelaburan REIT bermaksud anda membeli saham syarikat pemilik hartanah yang mengagihkan pendapatannya sebagai dividen. Malah, ia akan memilih industri yang sesuai dengan kehendak anda.
Sebagai contoh, jika anda ingin memiliki hotel, anda boleh melabur di REIT hotel.
Kelemahannya adalah, anda tak memiliki harta tersebut, hanya sedikit atau tiada kuasa membuat sebarang keputusan tentang pengurusan atau pengendalian hartanah itu.
Ia juga sukar mendapatkan pembiayaan atau pinjaman bank kerana ia dilihat sebagai pelaburan saham biasa.
Bagaimana Jana Wang Daripada Hartanah Anda?
1. Beli-Sewa
Apabila melabur dalam hartanah, anda boleh memilih untuk membeli hartanah dan meraih pendapatan sewa daripadanya.
Untuk menentukan pulangan pelaburan (ROI) anda daripada hartanah, anda perlu mengetahui jenis hartanah yang anda beli, bakal penyewa dan lokasi hartanah anda.
Terdapat beberapa tip yang boleh anda amalkan adalah dapatkan hartanah di kawasan permintaan tinggi, mungkin juga yang berhampiran supaya anda mudah memantaunya jika timbul sebarang masalah.
Anda juga mungkin perlu melakukan pemeriksaan profil dan latar belakang penyewa.
Ini bagi memastikan anda mempunyai perjanjian sewa terjamin dan juga boleh buat lawatan bulanan untuk memastikan penyewa tak melakukan sebarang kerosakkan terhadap harta benda atau lari tanpa bayar sewa.
Selain itu, anda perlu mengira Pendapatan Kasar Sewa. Walaupun tak berapa tepat untuk prestasi pendapatan kasar sewa masa depan, tapi ia petunjuk termudah.
Jadi, anda perlu tahu dan guna formula ringkas ni:
Jumlah Sewa Tahunan = Sewa bulanan x 12 Nilai Hartanah = Harga beli / Nilai pasaran
Untuk Pendapatan Sewa Bersih pula, pengiraannya akan memberikan ramalan yang lebih tepat mengenai ROI anda.
Selain daripada jumlah pendapatan sewa tahunan dan nilai hartanah, anda juga perlu mempunyai kos hartanah tahunan dan perbelanjaan berterusan.
Semakin banyak kos dan perbelanjaan yang ditambah, semakin tepat pendapatan sewa bersih anda.
Pengiraannya seperti di bawah :
Pendek kata, jika sewa yang diperolehi melebihi bayaran ansuran dan kos penyelenggaraan yang telah anda bayar, hartanah ini akan beri pendapatan berganda dengan aliran tunai bulanan positif dan peningkatan nilai hartanah.
2. Sewa Airbnb
Satu lagi cara buat untung dari hartanah anda adalah menerusi sewa jangka pendek seperti Airbnb. Berbanding sewa jangka panjang yang ramai orang buat, sewa jangka pendek selalunya untuk pelancongan, perniagaan atau majlis untuk beberapa hari atau minggu je.
Walaupun pendapatan tak berapa stabil, Airbnb dan sewa jangka pendek berpotensi untuk keuntungan lebih besar. Malah, kalau pandai, keuntungan anda lagi tinggi daripada sewa jangka panjang.
Bagaimanapun, banyak cabaran sewa jangka pendek ni guna konsep Airbnb dan homestay ni. Disebabkan orang asyik keluar masuk, anda perlu bekerja keras untuk penyelenggaran, jaga pelanggan dan memasarkan hartanah anda. Pendek kata, banyak kerja!
3. Flipping / Beli-Jual
Kaedah ini adalah untuk memenuhi permintaan pemilikan hartanah subsale yang mempunyai beberapa faktor tarikan pembelian.
Antara sebab utama yang menaikkan permintaan hartanah subsale ialah:
- Perbandaran matang dengan kemudahan awam lengkap tersedia yang memberikan keyakinan terhadap lokasi tersebut berbanding ketika ia dalam pembinaan
- Kadar penghunian yang tinggi membawa kepada keyakinan pengguna terhadap kawasan tersebut
- Lokasi
- Pemilikan dan pindah masuk dengan segera
- Potensi pulangan sewa
- Pengurusan hartanah yang baik. (Ramai pembeli masih memilih hartanah subsale kerana mereka tahu dengan tepat apa yang mereka beli dan ia boleh dilihat berbanding dengan hartanah yang sedang dibina.
Walaupun anda mengambil kira semua perkara di atas ketika membeli hartanah untuk dijual, terdapat juga faktor penting lain yang juga perlu dipertimbangkan.
Faktor lain yang penting adalah, anda perlu mempersiapkan kemampuan untuk terus memiliki hartanah tersebut sehingga ia dijual, meluangkan masa menjaga keadaan hartanah serta mencari calon pembeli.
BONUS: Guna mata wang kripto untuk pelaburan hartanah
Tahu tak yang anda boleh guna mata wang kripto untuk beli hartanah? Walaupun masih baru dan tak ada peraturan besar-besaran lain, ada orang yang berjaya buat.
Membeli hartanah guna mata wang kripto maksudnya anda perlu jual mata wang digital anda untuk mengubahnya menjadi MYR menerusi kaedah pertukaran yang selamat menggunakan misalnya Luno atau Tokenize.
Bagaimanapun anda memang kena berhati-hati bagi memastikan harga yang anda bayar tak jauh beza dengan yang anda dapat. Sebab kena ingat, pasaran kripto memang tak stabil.
Maksudnya memang ada potensi untuk anda dapat pulangan lebih jika anda tahu cara jual dan beli pada masa sesuai. Nak tahu lebih lanjut tentang kripto, boleh baca sini.
Apa pun strategi yang anda pilih, ia adalah sangat penting dan perlu diberikan perhatian. Strategi anda dari mula hingga akhir perlu difikirkan dengan sebaik-baiknya.
Bermula daripada pemilihan hartanah sehinggalah mendapatkan pembiayaan yang tepat, mendapatkan orang yang tepat untuk mengubahsuai, menyewa, menyelenggara atau menjual unit anda.
Sebarang kesilapan dalam proses ini hanya akan mendatangkan masalah kewangan terhadap pulangan pendapatan yang berpotensi daripada pelaburan hartanah.
Perjalanan pelaburan hartanah yang berjaya selalunya bermula dengan strategi yang betul dan mendapat bantuan profesional untuk merealisasikannya.
——
Artikel ini disumbangkan oleh Gary Chua dari Smart Financing.
Mengenai SMART Financing
SMART Financing diasaskan dengan objektif utama untuk membantu pengguna mengikuti perkembangan perbankan terkini terutamanya terhadap Pembiayaan Gadai Janji. Ia diilhamkan untuk menjadi pusat sehenti bagi pelaburan harta tanah, merangkumi pembiayaan gadai janji, penyelidikan dan pembelian hartanah terhebat, rekaan dalaman hartanah, dan pengurusan hartanah. Untuk maklumat lebih lanjut, lawati laman web mereka www.smartfinancingco.com
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.