Selepas anda puas memilih hartanah impian dan yakin sepenuh jiwa ia mampu dibayar, anda akan mula mencari bank untuk mendapatkan pinjaman.
Selalunya, ejen hartanah akan hubungkan anda dengan bank dalam senarai mereka. Pilih dan tengok pinjaman mana paling terbaik supaya anda tak menyesal.
Selepas anda sudah baca semua terma dan syarat, serta membuat pilihan, pihak bank akan keluarkan Surat Tawaran pinjaman perumahan.
Surat ini menyatakan dengan jelas beberapa perkara seperti jenis pinjaman, jumlah pinjaman, tempoh pinjaman, dan kadar faedah.
Selepas anda tandatangan Surat Tawaran, anda akan tandatangan Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement/SPA), dan selepas tu barulah bank akan keluarkan Perjanjian Pinjaman Perumahan untuk anda.
Apa Bezanya Surat Tawaran Dan Perjanjian Pinjaman Yang Bank Keluarkan Ni?
Berdasarkan namanya, Surat Tawaran ni adalah tanda persetujuan anda untuk meminjam mengikut syarat ditetapkan bank.
Perjanjian Pinjaman pula ada perjanjian undang-undang yang mengikat anda sepenuhnya kepada terma dan syarat.
Surat Tawaran ini tak sama untuk semua orang, ia dibuat mengikut kemampuan kewangan dan rekod kredit anda. Paling penting, di dalamnya dinyatakan dengan jelas jumlah pinjaman dan kadar faedah.
Dua orang yang beli unit rumah yang sama, mereka mungkin tak akan menerima kadar faedah yang sama tau. Di dalamnya juga ada dinyatakan “default rate”.
Perjanjian Perumahan pula adalah terma dan syarat undang-undang yang lebih terperinci tentang tanggungjawab anda dan bank dalam pinjaman itu.
Ia selalunya standard, dokumen undang-undang yang “mengikat anda” supaya tak lari kerana tak mahu bayar hutang. Di dalamnya juga ada dinyatakan “default clause”.
Kami tahu anda mungkin dah pening dengan istilah "default rate" dan "default clause" ni. Jangan bimbang, jangan mengeluh, kami akan jelaskan lebih lanjut mengenai kedua-duanya di bawah. Jadi, teruskan membaca!
Apa Sebenarnya “Default Clause”?
“Default clause” adalah peruntukan dalam perjanjian pinjaman perumahan antara anda (selaku peminjam) dengan pihak bank.
Ia mendefinisikan situasi yang dianggap memberi ancaman kepada kepentingan sekuriti bank kerana keadaan semasa anda.
Misalnya, anda gagal melunaskan bayaran balik bulanan pinjaman perumahan, diisytiharkan muflis, atau apa saja yang dianggap oleh bank sebagai mengancam kepentingan mereka.
Selalu orang anggap hanya gagal jika tak bayar bulan-bulan, tapi ni tak tepat tau. CIMB Bank misalnya menyenaraikan 22 perkara yang dianggap sebagai “default clause”, termasuklah moratorium dan kematian.
Jadi, sebelum tandatangan, minta pegawai bank jelaskan kepada anda semua perkara ini sebab “default clause” ni berbeza mengikut bank.
Bahasa mudahnya, kalau anda melanggar atau bank menganggap anda tak lagi mampu membayar balik pinjaman, “default clause” tu akan diaktifkan. Anda sudah “dicop bersalah”, dan perlu dihukum!
Apa Pula “Default Rate”?
Haa apakah "hukuman" yang dikenakan bank kepada anda? Tentulah naikkan kadar faedah pinjaman, paling berat sekali, hartanah anda akan disita untuk dilelong pihak bank!
“Default rate” ini dinyatakan dengan jelas dalam Surat Tawaran pinjaman yang dikeluarkan bank. Nampak tak, mereka keluarkan dulu “default rate” sebelum beritahu anda apakah “default clause”?
Tulah, bank memang akan menjaga kepentingan mereka. Itu hak mereka sebagai pemberi pinjaman, dan anda selaku peminjam perlu peka situasi ini.
Bagaimana Hendak Kira?
“Default rate” dikira berdasarkan perubahan Kadar Pinjaman Efektif, iaitu gabungan Kadar Asas (BR) dan Margin Kadar Faedah yang dikenakan ke atas anda.
Margin Kadar Faedah ini berubah kepada setiap peminjam, bergantung kepada tiga perkara iaitu:
- Risiko kredit peminjam
- Risiko premium kecairan
- Kos operasi bank dan marjin keuntungan
Misalnya, BR bank anda adalah 3.30% dan marjin kadar faedah anda adalah +1.30%, maka Kadar Pinjaman Efektif anda adalah 4.70%.
Maka, kalau sebelum ini anda bayar pinjaman RM350,000 selama 35 tahun, bayaran bulanan anda adalah RM1700.00, iaitu bayaran prinsipal awal sebanyak RM329 dan bayaran faedah awal RM1,371.
Tetapi, apabila “default clause” diaktifkan, marjin kadar faedah ini akan berubah. Ia akan menjadi “default rate” yang dinyatakan dalam Surat Tawaran, misalnya:
3.30% + (1.30%+2.20%) = 6.8%
Apabila “default rate” diaktifkan, bayaran bulanan rumah anda meningkat kepada RM2,187 sebulan! Kadar faedah saja yang anda kena bayar adalah RM1,983!
Kalau anda tak peka, bayar macam biasa bulan-bulan, kadar ini akan terus meningkat, tahu-tahu bank hantar notis sita rumah saja.
Bank tak perlu memberitahu anda sekiranya mereka mengaktifkan “default clause” ya, anda kena tengok dan teliti sendiri adakah wujud sebarang perubahan jumlah pinjaman perlu dibayar setiap bulan.
Apa Lagi Perlu Tahu (FAQs)?
Soalan #1: Apa beza Kadar Asas (BR) dan Kadar Pinjaman Asas (BLR)?
Bagi peminjam, ia tak mendatangkan sebarang perubahan besar. Bank Negara Malaysia mula mengubah sistem dan namanya sejak 2 Januari 2015, bagi memastikan bank lebih telus dan kepentingan pengguna dan sistem perbankan kita terjaga.
Kalau anda beli rumah selepas tarikh itu, bank akan gunakan istilah “BR”, tetapi pinjaman dibuat sebelum Januari 2015, istilah “BLR” masih digunapakai.
Bagaimanapun, BNM juga memberi amaran sekiranya BR/BLR berubah, ia mungkin mengubah Kadar Pinjaman Efektif anda.
Kerana itu bank diperlukan memaparkannya untuk pinjaman perumahan standard RM350,000 selama 30 tahun.
Jadi, bagi mereka yang membuat pinjaman melebihi tempoh standard ini, Kadar Pinjaman Efektif anda mungkin naik atau turun selepas tamat tempoh 30 tahun, jangan panik, hubungi bank anda.
Soalan #2: Mengapa Marjin Kadar Faedah positif (+)? Saya tengok banyak bagi contoh ia negatif (-). Betul ke ni?
Dalam contoh yang kami diberikan, ia menggunakan BR yang tak akan jadi “negatif” kerana OPR (Kadar Pinjaman Semalaman) ditetapkan BNM sekarang adalah rendah. Kadar BR ini mungkin jadi negatif sekiranya berlaku perubahan dalam OPR.
Anda boleh rujuk artikel kami ini untuk lebih faham tentang OPR dan kesannya kepada pinjaman perumahan.
Soalan #3: Bolehkah saya dapatkan kembali kadar faedah asal?
Setiap bank menetapkan jangka masa tertentu untuk anda membayar sepenuhnya tunggakan bayaran prinsipal dan faedah. Sesetengah bank menetapkan anda perlu membayar semuanya dalam tempoh tertentu misalnya enam bulan sebelum kadar faedah kembali kepada asal.
Ada juga bank yang walaupun anda sudah membayar semua tunggakan, anda tak akan mendapat kadar faedah yang asal, walaupun sedikit rendah berbanding “default rate”.
Disebabkan itu, penting untuk tanya jurubank anda tentang dasar bank mereka dalam hal ini. Jangan sudah terkena, baru menangis depan jurubank, mereka pun tak boleh nak buat apa-apa.
Jangan Tergesa-Gesa Tandatangan, Pastikan Anda Faham Semua Terma Dan Syarat
Prinsip apa saja dokumen sebelum kita turunkan tandatangan, adalah baca dan faham serta dapatkan penjelasan secukupnya.
Catat atau rakam perbulanan dengan jurubank, peguam atau ejen hartanah untuk rujukan kalau timbul masalah.
Apatah lagi dalam situasi ekonomi semasa yang tak menentu sekarang, yang sesiapa saja boleh hilang sumber pendapatan, eloklah fahami semua peraturan bank supaya anda boleh bersedia dengan semua kemungkinan.
Tanya pendapat jurubank, peguam atau ejen hartanah anda. Yang paling penting, sudah adat berhutang, kenalah bayar ikut perjanjian.
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.