Pengurusan Kondo Bermasalah? Anda Boleh Saman!

Tramizi Hussin
Bayangkan, hujan lebat di luar sana dan anda sedang berjalan masuk mengikut laluan utama lobi ke lif kondo.
Tak semena-mena anda tergelincir. Bukan tak cuba mengelak dari jatuh terjelepok tapi tetap jatuh dan tambah buruk, tangan anda dah patah!
Bila anda tengok balik laluan utama tu, baru anda sedar yang banyak lumut tumbuh meliar dan retakan besar di sana sini.
Jika anda geram dan mula menyalahkan diri sendiri sebab tak berhati-hati, tunggu dulu!
Sebabnya, anda dan penghuni lain kondo dah bayar yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang pelepas, patutnya pihak pengurusan guna duit tu untuk pastikan kawasan dan kemudahan bangunan selamat, kan?
Tapi, tu tak berlaku, sampai anda terjatuh dan cedera. Malangnya, ini adalah senario biasa yang terjadi di Malaysia. Dah berbuih mulut penduduk buat aduan, tiada tindakan diambil.
pengurusan kondominium, pengurusan bersama, hakmilik strata, hartanah berstrata, saman hartanah
Anda tengok lagi, rupa-rupanya banyak lagi proses baik pulih di bahagian utama kondo masih belum dijalankan. Pastinya anda risau, ye lah kalau kondo anda runtuh, macam mana?
Jadi, ke mana sebenarnya yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang pelepas yang anda bayar setiap bulan tu?
Yuran penyelenggaraan patutnya digunakan untuk menampung kos perkhidmatan bagi menjaga dan membaik pulih kemudahan bersama yang disediakan.
Antaranya termasuk bekalan elektrik dan air di kawasan bersama, serta pemeliharaan kolam renang, gimnasium dan kawasan luar.
Dana tenggelam pula patutnya digunakan untuk menampung kos struktur jangka panjang (pada umumnya sukar diramal dari segi harga) seperti mengecat keseluruhan bangunan kondo atau mengganti tangki air di atas bumbung yang bocor.

Apa Pengurusan Patut Buat Dengan Semua Bayaran Tu?

Mudah je! Pihak pengurusan perlu menggunakan dana tersebut untuk penjagaan KESELURUHAN kondominium agar ianya terjaga dan terpelihara dengan sempurna – keadaan baik, selamat, dan boleh didiami.
Sebenarnya ada undang-undang yang boleh anda rujuk: Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA 2013). Ia menyenaraikan semua tanggungjawab pihak pengurusan yang berkaitan dengan kondominium, pangsapuri, flat serta komuniti berpagar dan berpengawal.
pengurusan kondominium, pengurusan bersama, hakmilik strata, hartanah berstrata, saman hartanah
Secara khususnya, di bawah Seksyen 21 (1) SMA 2013 anda akan dapat lihat senarai tanggungjawab yang harus dipikul oleh pengurusan kondo. Antaranya termasuklah:
  • Menyelenggara dan mengurus bangunan dengan betul bagi memastikan keadaannya dalam keadaan baik dan dapat diperbaiki
  • Menentukan dan mengenakan yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang pelepas
  • Untuk melakukan kerja lain yang diperlukan untuk penyelenggaraan dan pengurusan bangunan dan kawasan bersama.
Jangan ingat anda boleh mengelak dari membayar yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang pelepas ni ya.
Menurut Seksyen 25 (1) akta yang sama, anda secara sah terikat untuk membayar dan jika anda tak bayar, pihak pengurusan kondo dibenarkan untuk menyaman anda!

Bagaimana Bayaran Bulanan Itu Harus Digunakan?

Sebagai permulaan, pengurusan kondo sepatutnya membuat dua akaun berbeza untuk kedua-dua bayaran.
Setiap akaun hanya boleh digunakan untuk tujuan tertentu. Pertama, kita akan melihat apa yang perlu ditanggung oleh kos penyelenggaraan (memandangkan ianya terlalu panjang, kami senaraikan yang utama sahaja okay):
  • Menjaga harta bersama agar sentiasa berada dalam keadaan baik setiap hari
  • Membayar perbelanjaan untuk perkhidmatan pembersihan harta bersama, perkhidmatan keselamatan dan kemudahan bagi penghuni bangunan
  • Kerja-kerja pengecatan kecil di bangunan bersama
  • Melakukan pemeriksaan terhadap semua sistem pendawaian elektrik harta bersama dan mengganti atau memperbaiki sistem pendawaian yang rosak (jika ada)
  • Melakukan pemeriksaan, penyelenggaraan dan pembaikan tangki air utama
pengurusan kondominium, pengurusan bersama, hakmilik strata, hartanah berstrata, saman hartanah
Seterusnya, kita beralih kepada perkara yang dilindungi oleh kumpulan wang pelepas (ini adalah senarai seringkas dan setepat mungkin)
  • Mengecat atau mengecat semula mana-mana bahagian harta bersama
  • Perolehan sebarang harta alih untuk digunakan berkaitan dengan harta bersama
  • Pembaharuan atau penggantian sebarang lekapan atau pemasangan yang terdapat dalam harta bersama
  • Penaiktarafan dan pembaikan hartanah bersama
  • Istilah “harta bersama” merujuk kepada kawasan yang dikongsi oleh semua penduduk kondo seperti lif, tempat letak kereta dan ya, laluan pejalan kaki.
Oleh itu, jika wang dari dua akaun tersebut digunakan untuk perkara lain, ia boleh dianggap sebagai salah guna dana dan pihak pengurusan boleh dihukum denda, penjara, atau kedua-duanya sekali!
Tahukah anda, selain daripada mengeluh dan buat aduan, anda juga boleh saman pengurusan kondo?
Ya betul! Sekiranya pihak pengurusan kondo boleh saman jika anda gagal bayar yuran bulanan, anda juga boleh saman mereka kerana gagal melaksanakan tugas.
Lagipun ia sudah termaktub dalam undang-undang, lihat Seksyen 17 (3) dan Seksyen 59 (1), kedua-duanya di SMA 2013, yang menyatakan:
“Badan pengurusan bersama / syarikat pengurusan boleh menyaman dan disaman.”
Tetapi sebelum anda teruja untuk mengupah peguam, anda perlu pastikan betul-betul SIAPA sasaran saman tu?
pengurusan kondominium, pengurusan bersama, hakmilik strata, hartanah berstrata, saman hartanah
Sebenarnya terdapat bahagian dalam badan pengurusan kondo, tetapi hanya ada dua entiti yang perlu anda perhatikan:
  • Badan Pengurusan Bersama (JMB): Ini adalah badan sementara yang hanya akan wujud selagi hak milik strata belum dipindahkan kepada pembeli rumah. Setelah JMB dibubarkan, MC/JMC pula akan mengambil alih peranannya.
  • Management Corporation (MC): Ini adalah badan yang mengambil alih setelah proses pemindahan hakmilik strata dilakukan, dan mereka mempunyai tugas yang sama seperti JMB.
Pendek kata, siapa yang ingin anda saman semuanya bergantung sama ada anda telah menerima hak pemilikan atau belum. Jadi, bagaimana pula dengan pasukan pengurusan kondo?
Sebenarnya, mereka telah ditempatkan di bangunan anda oleh JMB / MC untuk menjalankan tugas pengurusan je, jadi jangan main “tembak” sesuka hati saja! Mereka pun hanya buat kerja.
Penting juga untuk anda faham yang keputusan untuk pergi ke mahkamah adalah pilihan terakhir anda.
Sebabnya, anda juga boleh membawa kes ke Tribunal Pengurusan Strata terlebih dahulu, di mana mereka akan mendengar pertikaian yang melibatkan penghuni yang tak membayar yuran bulanan atau pasukan pengurusan yang tak menjalankan tugas mereka.
pengurusan kondominium, pengurusan bersama, hakmilik strata, hartanah berstrata, saman hartanah
Anda boleh merujuk senarai terperinci mengenai jenis pertikaian yang boleh didengar Tribunal dalam Jadual 4 SMA 2013. Asasnya, terdapat 3 syarat yang perlu anda penuhi terlebih dahulu:
  • Tuntutan yang diajukan ke Tribunal tak boleh melebihi RM250,000
  • Anda boleh menghubungi Tribunal jika anda tak pernah membuat tuntutan tersebut kepada mereka sebelum ini
  • Anda masih boleh merujuk Tribunal dengan tuntutan yang sama jika telah ditolak sebelumnya atau tuntutan ditarik balik

Usah Salahkan Pihak Pengurusan Kondo Je!

Tahniah sebab dah baca sampai sini! Namun, selepas penerangan panjang lebar ni, anda perlu ingat yang pengurusan kondo tidak 100% bertanggungjawab terhadap apa yang berlaku dalam hidup anda.
Sekiranya mangkuk tandas anda tak berfungsi, anda perlu baiki sendiri. Sekiranya anda tak suka warna dinding kondo anda, hadap sajalah tetapi kalau susah sangat, cari saja kondo baru dan teruskan kehidupan!
Sumber: AskLegal

Selaku pemilik hartanah berstrata, anda kena tahu hak anda dan juga perlu tahu tentang hakmilik strata. Memang berminat nak beli kondo baru? Apa kata tengok senarai projek terbaru kondominium di laman web BM kami yang baru ni!

Kalkulator Kemampuan

Anggar Kemampuan Anda Untuk Rumah Baru