Menyewakan hartanah bukanlah sesuatu yang mudah apatah lagi bila dapat penyewa yang langsung tak kisah nak jaga kebersihan.
Lagi pening bila barang-barang rumah habis rosak dikerjakan oleh penyewa sampai tuan rumah ambil tindakan untuk usir je.
Tuan rumah dan penyewa sebenarnya kena mainkan peranan masing-masing supaya kedua-dua kebajikan terjaga.
Tapi, macam mana pula kalau penyewa yang bersikap tak bertanggungjawab? Sebagai tuan rumah takkan anda nak berdiam diri je kan?
Anda kena tahu apa tindakan yang boleh dibuat untuk mengusir penyewa rumah yang berperangai buruk macam ni.
Bagi penyewa pula, kenalah tahu hak sebagai penyewa kalau tak ada angin tak ada ribut, tiba-tiba je tuan rumah halau tanpa sebarang notis dan alasan kukuh.
Tapi, macam mana nak buat kalau penyewa anda dari neraka dan layak dihalau? Teruskan membaca, kami akan terangkan!
Apa Itu Pengusiran Penyewa?
Pendek cerita, pengusiran penyewa ni situasi yang mana tuan rumah menghalau penyewa serta menghalang mereka dari menggunakan barang-barang di premis sewa tersebut.
Anda mesti tertanya-tanya, boleh ke kalau tuan rumah menghalau penyewa sesuka hati mereka je?
Sebenarnya, di bawah peruntukan undang-undang, telah dinyatakan bahawa pemilik hartanah tak boleh sewenang-wenangnya menghalau penyewa keluar.
Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 memperuntukkan pemilik premis sewa boleh menggunakan prosiding mahkamah kalau penyewa tak mahu keluar jika tempoh sewaan dah tamat atau ditamatkan lebih awal.
Jelas lah yang tuan rumah tak berhak mengusir penyewa sesuka hati tanpa perintah mahkamah walaupun hak mengusir telah dinyatakan dalam perjanjian sewa ditandatangani kedua-dua pihak.
Kalau anda nak tahu, sebenarnya tuan rumah tak boleh masuk ke dalam premis sewa sesuka hati pun, walaupun premis itu hak milik mereka sebab ianya dikira menceroboh.
Nak masuk rumah sendiri pun tak dibenarkan, apatah lagi nak halau penyewa. Tuan rumah boleh dikenakan tindakan sivil tau!
Sebagai tuan rumah, mesti anda dah mula risau kan macam mana la nak buat dengan penyewa rumah yang bersikap tak bertanggungjawab ni.
Kalau dibiarkan, rumah anda pula yang makin lama makin rosak dikerjakan penyewa, aduhai…
Jangan risau, sebenarnya ada cara tau untuk pemilik hartanah mengusir penyewa mereka. Kami beritahu di bawah, teruskan baca!
Apa Tuan Rumah Tak Boleh Buat?
Sebelum nak ambil apa-apa tindakan halau penyewa, anda kena tahu dahulu tindakan yang tak boleh dibuat tuan rumah kepada premis sewa atau penyewa mengikut undang-undang, iaitu:
- Menghalau penyewa secara paksa tanpa perintah mahkamah.
- Tukar kunci pintu atau pagar premis sewaan tanpa pengetahuan penyewa.
- Masuk ke premis sewaan tanpa izin penyewa terlebih dahulu.
- Menutup premis sewaan tanpa kebenaran mahkamah.
- Sita atau rampas barang-barang milik penyewa tanpa perintah mahkamah.
Lepas dah tahu apa yang boleh, apa yang tak, barulah anda boleh merancang tindakan seterusnya secara bijak dan selamat!
Apa Nak Buat Kalau Nak Usir Penyewa?
1) Rekod perbincangan dengan penyewa
Nampak macam leceh kan? Setiap kali ada perbincangan nak kena rekod. Sekarang memang anda rasa leceh, tapi sebenarnya ia akan jadi benda yang paling berguna, lagi-lagi kalau masuk mahkamah.
Zaman sekarang kan dah canggih, macam-macam alat boleh guna untuk rekod perbualan dan perbincangan.
Bukti seperti inilah yang boleh jadi dokumen sokongan untuk membantu tuan rumah mendapatkan haknya.
Jadi, taklah timbul isu penyewa memanipulasikan cerita dan perjanjian sewa di mahkamah nanti. Ye lah, manusia ni macam-macam perangai, kena lah sediakan payung sebelum hujan!
2) Ambil tahu tentang prosedur undang-undang sewa
Tak semestinya kena ada sijil undang-undang baru anda boleh bertindak. Sekarang semua benda hujung jari je termasuklah pengetahuan tentang prosedur undang-undang hartanah.
Anda boleh rujuk mana-mana laman web yang mesra pembaca supaya senang untuk faham setiap prosedur mahkamah.
Kalau anda ada kenalan yang ambil jurusan undang-undang, itu memang bonus lah! Lagi cepat anda bertindak, lagi cepat boleh halau penyewa yang bermasalah tu.
3) Lantik peguam hartanah berpengalaman
Yang mana tak ada kenalan peguam tu janganlah risau. Sebab dekat Malaysia ni ada ramai lagi peguam yang boleh bantu anda!
Anda cuma perlu sediakan semua dokumen sokongan yang diminta peguam secara telus, terperinci dan lengkap serta dokumen tambahan seperti catatan atau rakaman perbincangan dengan penyewa.
Ha…. Sebab itulah pentingnya langkah yang pertama tadi! Bagi je semua yang ada dan biarkan peguam uruskan, mudah kan?
4) Potong je bekalan elektrik dan air!
Zaman sekarang ni mana ada orang boleh hidup tanpa bekalan elektrik dan air kan?
Baru 2 jam tak ada elektrik pun semua orang dah gelabah kepanasan. Inilah masa yang terbaik untuk anda bertindak! Tak sampai beberapa hari, penyewa mungkin terus cabut lari sebab tak tahan.
Tapi, pastikan nama bil utiliti tu atas nama anda sebagai tuan rumah tau! Kalau atas nama penyewa, jangan buat, nanti anda pula diheret naik mahkamah sebab menceroboh!
Selain itu, anda juga kena berhati-hati kalau dapat penyewa yang bijak sebab mereka boleh claim consequences from action atas tindakan anda tu kecuali kalau bil tu dah memang tertunggak sampai beribu-ribu.
Tapi, anda mesti tertanya-tanya, memang tak ada apa-apa cara yang sah ke untuk bantu tuan rumah dapatkan kembali hak mereka? Sebenarnya ada dan ia memang terbaik!
3 Dokumen Bantu Tuan Rumah Dapatkan Semula Premis Sewa
1) Waran Distres atau Notis Pemilikan Kosong
Situasi di mana penyewa tak bayar sewa bulanan ni selalu sangat kita dengar kan?
Walaupun tuan rumah dan berpuluh kali mengingatkan penyewa untuk bayar sewa bulanan, mereka masih degil, buat tak peduli je.
Jadi, apa anda boleh buat? Pertamanya, anda perlu menghantar notis tuntutan melalui peguam hartanah berpengalaman untuk menuntut penyewa menjelaskan bayaran sewa tertunggak dalam masa tertentu.
Kalau penyewa masih degil tak nak bayar, masa inilah tuan rumah boleh menghantar saman kepada penyewa untuk mendapatkan kembali sewa yang tertunggak itu.
Keduanya, tuan rumah boleh juga mohon Waran Distres seperti yang tertera di bawah Seksyen 5 (1) Akta Distres 1951.
Waran ni membolehkan tuan rumah untuk sita dan jual barang-barang penyewa yang masih berada di dalam premis sewaan dan penyewa pun masih duduk di situ untuk selesaikan tunggakan sewa maksimum 12 bulan.
Jangan pula anda pergi sita semuanya selepas penyewa dah cabut lari, sebab nanti tak pasal-pasal anda yang kena saman dengan penyewa. Naya je!
Notis Pemilikan Kosong pula untuk pengosongan rumah dan masa inilah anda boleh usir penyewa yang degil ni!
Cumanya anda kena sabar sikit, sebab ia akan mengambil masa untuk dapatkan arahan mahkamah.
2) Writ Pemilikan
Ada pulak kes penyewa yang masih duduk di hartanah anda walaupun tempoh sewa dah tamat?
Anda boleh hantar notis 3 bulan sebelum tarikh akhir sewaan untuk beritahu anda tak mahu sambung kontrak sewa lagi dan penyewa perlu mengosongkannya dalam masa tertentu.
Tapi, perkara ni perlu dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian sewa antara anda selaku tuan rumah dengan penyewa.
Namun, jika penyewa masih menetap di premis tersebut selepas tempoh sewaan tamat, boleh terus halau dan sita semua barang-barang penyewa ke? Jangan. Anda sendiri yang putih mata nanti!
Sebabnya, seperti yang dinyatakan dalam Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik, anda kena dapatkan dahulu Writ Pemilikan daripada mahkamah untuk penyewa serahkan milikan kosong kepada tuan tanah.
Writ pemilikan ini adalah satu perintah mahkamah yang membolehkan seseorang atau kumpulan mengambil milik hartanah secara paksaan daripada orang atau kumpulan yang kini sedang memiliki harta itu.
Tapi, ianya boleh dibuat hanya setelah tuan rumah memenangi tuntutan pengusiran terhadap penyewa je tau!
Jadi, kalau penyewa masih degil nak buat rumah anda macam harta sendiri, anda sebagai tuan rumah boleh paksa penyewa keluar dari premis sewaan tersebut.
Tips PropertyGuru
Kalau penyewa masih tak nak keluar, tuan rumah boleh dapatkan “double rent” diperuntukkan Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956. Ganti rugi sebab kesusahan dan kerugian yang terpaksa ditanggung tuan rumah sebab penyewa degil sangat!
3) Writ Pengembalian
Namun, kadang-kadang ada je penyewa yang masih degil tak nak keluar dari premis sewaan walaupun setelah writ pemilikan dikeluarkan.
Kalau terjadinya perkara macam ni, tuan rumah jangan pula berdiam diri, anda mohon pula writ pengembalian.
Writ ni membolehkan anda keluarkan notis untuk lekat di pintu premis sewa yang beri penyewa masa tertentu misalnya 24 hingga 48 jam untuk mengeluarkan harta benda dan mengosongkan premis itu.
Jika penyewa masih tak keluar, sherif atau pegawai penguatkuasa undang-undang lain akan mengusir penyewa secara paksa dan mengunci premis sewa tu.
Haih… memang leceh kan proses nak halau penyewa ni! Tak boleh ke minta bantuan polis je?
Sabar dulu, sebelum anda libatkan pihak polis, pertama sekali kena pastikan yang anda boleh mengesan identiti pegawai polis tersebut.
Keduanya, meminta pegawai polis tersebut untuk hadir sebagai saksi bagi pihak tuan tanah semasa perbicaraan untuk memberi keterangan.
Kalau tak, ibarat hujan jatuh ke pasir lah jawabnya!
Hakikatnya, dalam urusan sewa ni, tuan rumah selalunya taklah kejam sangat nak halau penyewa secara tiba-tiba tanpa sebab yang kukuh.
Kebanyakan penyewa ni selalunya bermasalah. Tak atau lambat bayar sewa, merosakkan harta premis, menggangu ketenteraman penyewa lain atau pun menggunakan premis sewa untuk tujuan haram seperti menjalankan perniagaan persendirian.
Aduhai… macam-macam kan? Bukan senang tau nak dapat penyewa yang baik dan cermat ni. Kalau dapat tu memang beruntung sangat lah!
Jaga Hak Anda Selaku Tuan Rumah
Sekarang anda dah tahu kan macam mana cara untuk mengusir penyewa yang bermasalah? Jangan lengahkan masa, jom bertindak mengikut panduan kami ni supaya hak anda sebagai tuan rumah terbela!
Tapi sebelum apa-apa, demi melindungi kedua-dua pihak tuan rumah dan penyewa, benda yang paling penting sekali sebenarnya adalah isi kandungan perjanjian sewa yang lengkap dan terperinci.
Sebab dekat situlah anda sebagai tuan rumah boleh meletakkan undang-undang, syarat dan tanggungjawab yang perlu dilakukan oleh penyewa.
Macam mana nak buat perjanjian sewa? Anda boleh klik di sini untuk panduan. Semoga bermanfaat!
Anda ada hasrat nak jadi tuan rumah lepas baca ni, boleh lah jenguk-jenguk senarai hartanah untuk dijual kami ni, macam-macam jenis ada, pilih je!
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.